Vuokra- tai omistusasunto

[Tuamas]

Riippuu miten määrittelet romahtamisen. Hintakehitys polkee noissa jo nyt paikallaan. Esim. Kivihaassa 70-lukulainen kolmio maksaa jopa n. 100 000 euroa vähemmän kuin 60-lukulainen. Joka tapauksessa hintaero on ainakin 75 000 euroa saman kokoisissa asunnoissa. Jos taas vertaa 50- ja 80-luvuilla rakennettua Pohjois-Haagaa, ero on vielä suurempi ja kasvaa koko ajan. Tämän kehityksen on ennustettu kiihtyvän. Syynsä on sekä elementtirakentamisella (alkaen Helsingissä vuosina 1968-71) että uudempien - siis tyypillisesti 70-luvulta lähtien - asuntojen sijainti vuokratonteilla.

Toki asunnon rakennusvuosi vaikuttaa, samoin kuin se onko kyseessä vuokra- vai omistustontti, mutta ne tärkeimmät hintaa määrittävät tekijät ovat sijainti, sijainti ja sijainti.

Väitän että elementtirakentaminen ei ole mikään varsinainen syy, vaan korjausvelan realisoituminen tietyn ikäisissä asunnoissa sekä se, että ne elementtirakennukset on varsinkin 60-80-luvuilla rakennettu ei niin viihtyisiksi elementtitalopelloista muodostuviksi lähiöiksi. Ei se jugendlinna pelastaisi juuri mitään hinnassa, jos se olisi osa elementtitalopeltoa lähiössä.

 

[V-G-]

Toki asunnon rakennusvuosi vaikuttaa, samoin kuin se onko kyseessä vuokra- vai omistustontti, mutta ne tärkeimmät hintaa määrittävät tekijät ovat sijainti, sijainti ja sijainti.

Tämä on vain osittain paikkansa pitävä yksinkertaistus, sillä esim. Pitäjänmäki, Pohjois-Haaga ja jopa Munkkivuori pitävät sisällään valtavia hintaheittoja vaikka sijainti on aika tarkalleen homogeeninen. Siis esim. Pitäjänmäeltä voi ostaa asunnon kontulahinnalla, mutta laadukkaasti rakennetusta omalla tontilla sijaitsevasta asunnosta saa maksaa paljon enemmän.

Väitän että elementtirakentaminen ei ole mikään varsinainen syy, vaan korjausvelan realisoituminen tietyn ikäisissä asunnoissa sekä se, että ne elementtirakennukset on varsinkin 60-80-luvuilla rakennettu ei niin viihtyisiksi elementtitalopelloista muodostuviksi lähiöiksi. Ei se jugendlinna pelastaisi juuri mitään hinnassa, jos se olisi osa elementtitalopeltoa lähiössä.

Tämäkin vain osittain totta. Yksittäinen hyvä rakennus huonosti rakennetussa sijainnissa tosiaan tuskin olisi erityisen arvokas, mutta toisaalta se ei kerro siitä, mistä tässä puhutaan. Elementtirakentamisen ongelma taas on siinä, että toisin kuin paikalleen valetut, muuratut talot aina 60-luvun lopulle saakka, elementtitaloja ei tarkoitetukaan hamaan tappiin kestäviksi. Sama tilanne on nyt ja lähivuosina rakennettavilla taloilla; niiden elinkaariennuste on 45-55 vuotta. Tämä laskee hintaa auttamatta. Niinpä elempenttirakentaminen on nimenomaan syy sille hintakehitykselle, ja taite tässä tapahtuu tyypillisesti siinä elinkaaren puolivälin kieppeillä. Myöskään "lähiömäisyys" ei ole mikään ongelma, jos katsot vaikkapa juurikin vanhan Pohjois-Haagan, Etelä-Haagan, Kivihaan, Pajamäen, Pajamäen puoleisen Pitäjänmäen tai Munkkivuoren hintakehitystä. Kyse on nimenomaan rakentamisen laadusta aina 70-luvulta tulevaisuuteen.

Siinä olet oikeassa, että elementtitalojen korjauskustannukset ovat usein korkeammat kuin paikalleen muuratuissa taloissa, mikä johtuu talotekniikan lisääntymisestä, rakenteiden kulumisesta, rakentamisen laadusta, materiaalien laadusta jne. mutta myös arkkitehtuurista (kalliit ikkunarempat lykkääntyvät jnejnejne).

 

[Lapa7]

Haittaakohan mitään vuokra-asumisessa jos maksaa silloin tällöin vuokran päivän myöhässä?

 

[MacRef]

Haittaakohan mitään vuokra-asumisessa jos maksaa silloin tällöin vuokran päivän myöhässä?

Ei. Jos oikeasti maksat vain päivän myöhässä, ei taida pahemmin olla mahdollista velkoa edes viivästyskorkoja, jos vaikka sattuisi pilkunviilaamista harrastava vuokranantajakin olemaan.

 

[Malmi]

Tätä itsestäänselvyytenä pitämääni "faktaa" on kyllä tullut viime aikoina pariinkin otteeseen tullut kyseenalaistettua ja mitä on on oman kuplan sisällä asiasta keskustellut, niin varsin monilla Helsinkiin opiskelujen / töiden perässä päätyneiden perheiden suunnitelmissa ja puheissa on ainakin jollain tasolla paluu kotiseudulle. Voi toki olla, että jahka korona tästä helpottaa, niin kaupungissa asuminen taas houkuttelee enemmän, mutta jos ei itsellä olisi koko elämän kestänyttä sidettä pääkaupunkiimme ja lapsilla ei menisi muuton takia koulu-, kaveri- ja harrastuskuviot uusiksi, niin todennäköisesti menisi sijoituskämpät myyntiin ja niillä rahoilla lunastaisi jonkun maaseutukeskuksen (Jyväskylä, Kuopio, Mikkeli tms.) lähialueelta (~15-20km etäisyys keskustasta) itselleen talon ja elelisi sitten siellä suht taloudellisesti riippumatonta elämää.

Tähän nyt tietysti vaikuttaa millaista elämää ja elinympäristöä haluaa eli sikäli vaikea kommentoida.

Itse en kyllä uskaltaisi maakuntakeskuksista ostaa yhtään mitään. Siinä on se riski, että lopulta se sun roskakori on arvokkaampi kuin koko kämppä. Mutta ymmärrän kyllä pointtisi.

 

[Dennis]

Myöskään "lähiömäisyys" ei ole mikään ongelma, jos katsot vaikkapa juurikin vanhan Pohjois-Haagan, Etelä-Haagan, Kivihaan, Pajamäen, Pajamäen puoleisen Pitäjänmäen tai Munkkivuoren hintakehitystä. Kyse on nimenomaan rakentamisen laadusta aina 70-luvulta tulevaisuuteen.

Monet 1960-70 -luvulla rakennetut lähiöthän alkaa vasta nyt olla siinä ulkoasussa, minkälaiseksi ne suunniteltiin alun alkaen, kun aluelle jääneet / jätetyt metsät ja puut on kasvaneet täyteen mittaan, hyvänä esimerkkinä vaikkapa joku Pihlajanmäki. Muutama tuttu on Pihlikseen muuttanut ja ennakkoasenteista poiketen on alueena aidosti varsin viihtyisä ja siellä on varsin toimivapohjaisia ja vielä suht edullisia perheasuntoja tarjolla, joissa monissa on mm. putkirempat tehtynä. Toki alueen asukaspoppoo on edelleen varsin monenkirjavaa, mutta jos ei sen suhteen ole turhan suvaitsematon, niin kyseessä on ihan mesta paikka asua. HIFK-faneille bonuksena, että saa asua Pepe Lehtosen naapurissa.

Mitä tuohon rakentamisen laatuun tulee, niin osittainhan tuo on myytti, eli kyllä joka vuosikymmenellä on tehty laadukasta rakentamista, kuin myös rakennettu sutta ja sekundaa. Ei esim. 1920-luvun paikallaan muuratut talot kategorisesti mitään loistavan rakentamisen helmiä ole, niistä vaan on jäljellä enää parhaat yksilöt, jotka on alun perin rakennettu hyvin tai joita on jatkuvasti ylläpidetty oikealla otteella tai sitten pariin otteeseen peruskorjattu kalliilla. Kyllä esim. jossain Käpylän olympia- ja kisakylissä on sen verran taloteknisesti kehnossa kunnossa olevia taloja ja kämppiä, että huhhuh. Ovat toki ulospäin kivemman näköisiä kuin elementtilaatikot, mutta muilta osin niihin pätee "moni kakku päältä kaunis"-sanonta.

Itse en kyllä uskaltaisi maakuntakeskuksista ostaa yhtään mitään. Siinä on se riski, että lopulta se sun roskakori on arvokkaampi kuin koko kämppä. Mutta ymmärrän kyllä pointtisi.

Kämpän arvohan on sinänsä melko turhanpäiväinen asia, kun ei siitä oikein hyödy mitenkään, ellei myy. Olennainen seikka on nimenomaan kämpän käyttöarvo, eli miksi asua Helsingin keskustan 350t€ arvoisessa kaksiossa, jos samaan aikaan voi asua vaikkapa puhtaan vesistön lähellä 200t€ arvoisessa omakotitalossa, mutta tässä astuu kehiin juurikin elämäntilanne ja kiinnostuksen kohteet. Näin 40+ ikäisenä Helsingillä kaupunkina alkaa olla itselleni varsin vähän sellaisia vetovoimatekijöitä, jotka näkyisivät jokapäiväisessä arjessa, mutta toisaalta, mihinkäs sitä ihminen kotoaan lähtisi. Maakuntakeskukseen muuttamisen arvo olisi nimenomaan siinä, että omaisuus ei olisi kiinni seinissä tai tilassa, jossa "säilyttää itsensä", vaan käytettävissä jokapäiväiseen elämiseen ja hyvinvointiin.

 

[V-G-]

@Dennis toki näissä on aina monta monessa, mutta yleissääntönä paikalleen muuratut talot ovat halvempia huoltaa ja siten pitää kunnossa kuin elementtitalot. Jälkimmäisen pitäminen pystyssä vaikka sadan vuoden ajan on ainakin VTT:n ja TKK:n asiantuntijoiden mukaan liki mahdotonta ja ainakin todella kallista. Toki kaikessa vastuu on aina ylläpitäjällä, koska ilman kunnollista ylläpitoa mikään talo ei kestä kovinkaan pitkään.

 

[Dennis]

@Dennis toki näissä on aina monta monessa, mutta yleissääntönä paikalleen muuratut talot ovat halvempia huoltaa ja siten pitää kunnossa kuin elementtitalot. Jälkimmäisen pitäminen pystyssä vaikka sadan vuoden ajan on ainakin VTT:n ja TKK:n asiantuntijoiden mukaan liki mahdotonta ja ainakin todella kallista. Toki kaikessa vastuu on aina ylläpitäjällä, koska ilman kunnollista ylläpitoa mikään talo ei kestä kovinkaan pitkään.

Mielenkiintoinen tuo VTTn ja TKKn näkemys, puhutaanko siinä nyt nimenomaan 1960-70 -luvun elementtirakentamisesta vai ihan yleisesti? Jos puhutaan nyt vaikkapa 2000-luvulla rakennetuista elementtirungoista, niin kyllä niissä puhutaan ymmärrykseni mukaan jo lähtökohtaisesti 100v kestävyydestä, johon sitten hyvällä taloteknisellä ylläpidolla tulee päälle vähintään toinen mokoma.

 

[sampio]

Kämpän arvohan on sinänsä melko turhanpäiväinen asia, kun ei siitä oikein hyödy mitenkään, ellei myy. Maakuntakeskukseen muuttamisen arvo olisi nimenomaan siinä, että omaisuus ei ole kiinni seinissä, vaan käytettävissä jokapäiväiseen elämiseen ja hyvinvointiin. Ja tokihan tuohon elämäntilanne vaikuttaa. Näin 40+ ikäisenä Helsingillä kaupunkina alkaa olla itselleni varsin vähän sellaisia vetovoimatekijöitä, jotka näkyisivät jokapäiväisessä arjessa, mutta toisaalta, mihinkäs sitä ihminen kotoaan lähtisi.

Samaa mieltä olen kokonaisuudessaan, ja tosiaan jos ajatellaan, että omat juuret ovat jossain tuolla maakuntien puolella, ei olisi ollenkaan urpoa asua luonnon siimeksessä uudehkossa, tilavassa ja hyvinvarustellussa asunnossa samalla rahalla, millä Helsingissä vähän alueesta riippuen saa sen kaksion. Mutta tosiaan, ihan mitä painottaa ja arvostaa - mä lähdin nuorena pois Savosta mutta ei Savoa saa kokonaan ikinä pois minusta, vaikken todennäköisesti koskaan tule sinne enää muuttamaan, siis todennäköisesti. Kun olen nyt 20 vuotta asunut ja perheen tänne läntiselle Uudellemaalle perustanut, olisi aika iso duuni repiä perhe mukaan enää. Alakouluaikaan ehkä vielä olisi mennyt, mutta nyt toisen ollessa lukiossa ja toisen siirtyessä seuraavaksi seiskalle tuo steppi alkaa tuntua mahdottomalta. Ja rehellisesti sanottuna - kyllä synnyinseudusta on napanuora sinänsä katkennut, että kiva siellä on käydä, mutta on se aika kaukana, sekä fyysisesti että henkisesti. Veikkaisin, että Dennis sunkin tapauksessa Helsingin sinänsä jo nähdyt systeemit kokisivat kohtalaisen arvonnousun, kun niitä ei enää tarjolla olisikaan ilman tuntien automatkaa.

@Malmi
Maakunnista löytyy paljon alueita, joiden arvo kasvaa tai säilyy. Toki keskellä jotain suonenjokelaista korpea tuskin tällaista kohdetta löytyy, mutta maakuntakeskuksissa liki järjestään. Ja sitten on tuo mitä Dennis mainitsi - jos hankintahinta on kunnossa ja rahaa jää paljon muuhunkin kuin asuntoon/asunnon voi maksaa nopeasti pois, mitä väliä sillä lopulta on, jos tykkää asua ilman ruuhkia peltojen keskellä?

 

[V-G-]

Mielenkiintoinen tuo VTTn ja TKKn näkemys, puhutaanko siinä nyt nimenomaan 1960-70 -luvun elementtirakentamisesta vai ihan yleisesti?

Ensinnäkin 1960-luvulla on tehty Suomessa vain hyvin vähän elementtitaloja. Ne olivat aluksi vain pilotteja parilla paikkakunnalla, pääasiassa Turussa ja Helsingissa, ja niitä on jäljellä vain harvakseltaan.

Mutta itse työskentelen rakentamisen (erityisesti korjausremontoinnin) projekteissa ja tässä kohdin kyse on ollut juurikin 70-90-luvun taloista, jotka ovat niitä joita on nyt alettu purkaa. Purkaminenhan ei ole ekologisesti kestävintä, vaan etenkin 70-luvun valurunkoiset toimistotalot kannattaisi korjausrakentaa toiseen käyttöön, jolla toimenpiteellä voitaisiin säästää jopa 70% ilmastopäästöistä.

Jos puhutaan nyt vaikkapa 2000-luvulla rakennetuista elementtirungoista, niin kyllä niissä puhutaan ymmärrykseni mukaan jo lähtökohtaisesti 100v kestävyydestä, johon sitten hyvällä taloteknisellä ylläpidolla tulee päälle vähintään toinen mokoma.

Tästäkin olen kysellyt ja hyvin kategorisesti on sanottu, että tuo ei tule toteutumaan. Ehkä tuossa on jonkin verran mainospuhetta (koska juurikin rakentamisen päästöt) ja pienellä printillä kerrotaan sitten tulevista kustannuksista. Ja olen minä kuullut ison rakennuttajayrityksen edustajankin sanovan, ettei kovin paljoa yli 50 vuotta ole todennäköistä saada. Ongelmathan tavallaan kasaantuvat nykyrakentamisessa: talotekniikka lisääntyy, ja kaikki huoneilmasensorit, tehokkaammat ilmanvaihtoratkaisut jne. vaativat kalliita päivityksiä. Ja sitten on se yleissääntö, josta VTT:llä aina muistutetaan, että mitä ilmatiiviimpi asunto, sitä vaikeampi pitää rakenteet kunnossa. Nykyrakentamisessa on iso ongelma siinä, että energiatehokkuusvaatimuksien täyttämiseksi asunnoista ja taloista tehdään liian ilmatiiviitä.

Sitten tietysti vielä kunnan näkökulmasta on ongelmallista, että puutteet rakentamisen laadussa tulevat usein ilmi siinä n. kymmenen vuoden jälkeen, eikä rakennuttaja ole enää korvausvelvollinen. Tämä on ollut omassa työnantajakunnassani iso ongelma, ja kuntalaiset ovat tympääntyneet nopeasti kasvaviin asuinkustannuksiin.

 

[Purkan Jauhaja]

Tässä olen kovasti ihmetellyt Helsingin lunastettavien vuokratonttien hintojen kehitystä.

Ostettiin oma kämppä uudelta alueelta vajaa pari vuotta sitten ja tontin lunastushinta oli 20k eur. Nyt tuohon toiselle puolelle katua rakennetaan uusia asuntoja ja jos niistä haluaa lunastaa samankokoisen vuokratontin itselleen mitä meillä, niin hinta on 37k eur. Eli siis 17k eur noussut hinta kahdessa vuodessa. Toisella puolella asuinaluetta samankokoisen tontin hinta oli 43k eur. Eli aika rajua on hintojen nousu ja näköjään menee hyvin kaupaksi. Asuinalue sijaitsee pohjois-helsingissä.

Voikohan tonttien hintojen kehitys jatkua kuinka pitkään näin rajuna?

 

[Dennis]

Ensinnäkin 1960-luvulla on tehty Suomessa vain hyvin vähän elementtitaloja. Ne olivat aluksi vain pilotteja parilla paikkakunnalla, pääasiassa Turussa ja Helsingissa, ja niitä on jäljellä vain harvakseltaan.

No joo, tässä on ehkä vähän ongelma myös mikä lasketaan elementtitaloksi, mutta kyllähän esim. joku Kaivoksela Vantaalla on täysimittainen elementtilähiö, eli siellähän ne "elementtitehtaat" perustettiin työmaille, eli tehtiin elementtivalut paikan päällä ja nostettiin talot pystyyn.

Oma käsitys elementtien kestävyydestä on juurinkin elementtiteollisuuden puolelta saatua, saattaa olla pitkälti mainospuheita. Silti tuntuu oudolta, että 50 vuotta olisi maksimi-ikä, jos vaikkapa juuri jotkut Kaivokselan paikan päällä "kenttäolosuhteissa" valetut elementit on kohta 60 vuotta vanhoja ja hyvinhän siellä ymmärtääkseni talot edelleen pysyy pystyssä. Ylläpidon hinnasta en kyllä osaa sanoa mitään.

 

[Malmi]

@Malmi
Maakunnista löytyy paljon alueita, joiden arvo kasvaa tai säilyy. Toki keskellä jotain suonenjokelaista korpea tuskin tällaista kohdetta löytyy, mutta maakuntakeskuksissa liki järjestään. Ja sitten on tuo mitä Dennis mainitsi - jos hankintahinta on kunnossa ja rahaa jää paljon muuhunkin kuin asuntoon/asunnon voi maksaa nopeasti pois, mitä väliä sillä lopulta on, jos tykkää asua ilman ruuhkia peltojen keskellä?

Varmaan löytyykin, mutta itse olen ajatellut, että asunnon omistaminen maakunnissa on kuitenkin paljon riskialttiimpaa kuin Helsingissä. Sieltä kun jokin tehdas lakkautetaan tai nuorisoa ei saada pysymään kunnassa, hidas kuolema starttaa ja se vähäkin arvo asunnostasi sulaa pois. Mutta jos tämän tiedostaa ja haluaa asua ilman ruuhkia peltojen keskellä ,niin eihän siinä sitten ole minkäänlaista riskiä tai ongelmaa. Kuten sanoin, niin paljoltihan tämä on yksilön mieltymyksistä kiinni.

 

[Tadu]

Varmaan löytyykin, mutta itse olen ajatellut, että asunnon omistaminen maakunnissa on kuitenkin paljon riskialttiimpaa kuin Helsingissä. Sieltä kun jokin tehdas lakkautetaan tai nuoriso ei saada pysymään kunnassa, hidas kuolema starttaa ja se vähäkin arvo asunnostasi sulaa pois. Mutta jos tämän tiedostaa ja haluaa asia ilman ruuhkia peltojen keskellä ,niin eihän siinä sitten ole minkäänlaista riskiä tai ongelmaa. Kuten sanoin, niin paljoltihan tämä on yksilön mieltymyksistä kiinni.

Asunnon arvollahan on väliä vain silloin kun sen myy pois. Jos ostaa loppuelämän asunnon, niin väliä on vain perikunnalle.

Sitten jos ostaa stadista hyvältä alueelta pienen asunnon, muuttaa isompaan, ja taas isompaan, niin siinä pääsee toki nauttimaan hinnannoususta, mutta kuitenkin siitä isommastakin maksaa aina enemmän. Eli voittoa tekee vain kun sen kalliilla paikalla olevan asunnon myy, ja muuttaa jonnekin halvemmalle seudulle. Näinhän toki useasti käykin, koska harvalla on varaa ostaa 100 neliön perheasuntoa kantakaupungista.

Edit: Toki rahaa voi tehdä ostamalla huonokuntoisempia, remppaa ja myy kalliilla ottaen isommat voitot kuin mitä alueen hintakehitys on ollut.

 

[Dennis]

Asunnon arvollahan on väliä vain silloin kun sen myy pois. Jos ostaa loppuelämän asunnon, niin väliä on vain perikunnalle.

Itsellä on tapana kysyä ihmisiltä, jotka hekumoivat asuntonsa arvon nousseen niin ja näin monta prosenttia, että mitäs meinasit ostaa sillä arvonnousuprosentilla tai arvonnousulla. Yleensä ei tule vastausta.

 

[V-G-]

No joo, tässä on ehkä vähän ongelma myös mikä lasketaan elementtitaloksi, mutta kyllähän esim. joku Kaivoksela Vantaalla on täysimittainen elementtilähiö, eli siellähän ne "elementtitehtaat" perustettiin työmaille, eli tehtiin elementtivalut paikan päällä ja nostettiin talot pystyyn.

Juu, teknisesti nuo Kaivokselan 1960-luvun alkuvuosista alkaen rakennetut kerrostalot eivät ole elementtitaloja siten kuin se termi nykyään ymmärretään. Noissa valettiin perustukset paikalleen ja niiden päälle valmistettiin seinä- yms. rakenteet jotka pystytettiin kokonaisina. Sitten taas elementtituotanto 70-luvulta lähtien on lähtökohtaisesti toisenlaista; ensinnäkin sarjatuotettua ja toisekseen rakenteellisesti erilaista, kun tehtiin näitä BES-ratkaisuja, eli että ulkoseinät eivät ole kantavia ja että seinäelementeillä on erilaisia "tehtäviä" siten, että LVI-läpiviennit tehtiin elementteihin valmiiksi jne. Onhan betonista rakennettu vaikka kuinka pitkään ja lähtökohtaisesti kaikki betonirakentaminen on melkein aina jossain määrin "elementtiä", mutta siis keskeisesti eri kuin se mistä tästä yleensä puhutaan.

 

[Malmi]

Itsellä on tapana kysyä ihmisiltä, jotka hekumoivat asuntonsa arvon nousseen niin ja näin monta prosenttia, että mitäs meinasit ostaa sillä arvonnousuprosentilla tai arvonnousulla. Yleensä ei tule vastausta.

En oikein ymmärrä logiikkaa kysymyksesi takana. Mikä tahansa sijoitus on usein sellainen, että tarvitse jonkun instrumentin siihen, että kykenet luomaan voittoa. On se sitten asunto, osake tai rahasto. Ei näistä mistään kilise heti käyttötilille pennosia kun arvo nousee, vaan se täytyy ensin realisoida.

 

[heavy]

Asunnon arvollahan on väliä vain silloin kun sen myy pois. Jos ostaa loppuelämän asunnon, niin väliä on vain perikunnalle.

Itsellä on tapana kysyä ihmisiltä, jotka hekumoivat asuntonsa arvon nousseen niin ja näin monta prosenttia, että mitäs meinasit ostaa sillä arvonnousuprosentilla tai arvonnousulla. Yleensä ei tule vastausta.

Ei se noin yksioikoista ole. Kyllä 500000 euron arvoisen asunnon omistaja tarvitessaan vaikka lainaa, saa sitä enemmän kuin 250000 euron asunnon omistaja, kun antaa asuntonsa pankille vakuudeksi.

 

[444]

En oikein ymmärrä logiikkaa kysymyksesi takana. Mikä tahansa sijoitus on usein sellainen, että tarvitse jonkun instrumentin siihen, että kykenet luomaan voittoa. On se sitten asunto, osake tai rahasto. Ei näistä mistään kilise heti käyttötilille pennosia kun arvo nousee, vaan se täytyy ensin realisoida.

Lisäksi omistusasunnon arvonnousu vaikuttaa myös vakuuksiin, jos on tarvetta (lisä)lainalle. Eli ei tosiaan näy suoraan siellä pankkitilillä, mutta kymmenien tuhansien eurojen arvonnousu hyödyttää myös muilla tavoin kuin vain myyntihetkellä.

edit. Siinähän se tuli näemmä mainittua juuri yläpuolella.

 

[Tadu]

Ei se noin yksioikoista ole. Kyllä 500000 euron arvoisen asunnon omistaja tarvitessaan vaikka lainaa, saa sitä enemmän kuin 250000 euron asunnon omistaja, kun antaa asuntonsa pankille vakuudeksi.

Tämä on totta. Hyvä pointsi!

Itse elättelen toiveita, että Lahden vetovoima lähtisi joskus tulevaisuudessa kasvuun kun täältä aika nopeasti Helsinkiin tarvittaessa pääsee. Itsekin kulkenut nyt viime vuodet 1-2 kertaa viikossa stadiin ja se on ihan ok. Jos pitäisi useammin kulkea, niin se olisi omaan makuun liian raskasta.

 

[Dennis]

En oikein ymmärrä logiikkaa kysymyksesi takana. Mikä tahansa sijoitus on usein sellainen, että tarvitse jonkun instrumentin siihen, että kykenet luomaan voittoa. On se sitten asunto, osake tai rahasto. Ei näistä mistään kilise heti käyttötilille pennosia kun arvo nousee, vaan se täytyy ensin realisoida.

Kyllähän mm. vuokra-asunnot, osakkeet ja monet muut sijoitukset tuottaa arvonnousun lisäksi jatkuvaa kassavirtaa, oma asunto sen sijaan ei. Siksi oma asunto harvoin on mikään sijoitus, jonka arvonmuutoksilla olisi olennaista merkitystä muulle kuin perikunnalle.

Lainaa toki saa aina otettua asuntoa vastaan, mutta yleensä nekin pitää maksaa takaisin ja jos sen suhteen tulee tenkkapoo, niin jossain välissä pankki hermostuu. Nykyisin ei kylläkään ihan heti.

 

[OLLI58]

V-G- tähän varmaan osaa kommentoida. Muistan nähneeni yleltä dokkarin joka koski tätä elementtirakentamisen yleistymistä Suomessa, siinä arkkitehti mainitsi että elementtirakentamisen huono maine johtuu pitkälti siitä että ainakin alkuaikoina rakennuksent suunniteltiin sen mukaan millaisia elementtejä tehtaat pystyvät valmistamaan, ei sen mukaan mikä olisi teknisesti järkevintä.

 

[Jeffrey]

Tässä olen kovasti ihmetellyt Helsingin lunastettavien vuokratonttien hintojen kehitystä.

Ostettiin oma kämppä uudelta alueelta vajaa pari vuotta sitten ja tontin lunastushinta oli 20k eur. Nyt tuohon toiselle puolelle katua rakennetaan uusia asuntoja ja jos niistä haluaa lunastaa samankokoisen vuokratontin itselleen mitä meillä, niin hinta on 37k eur. Eli siis 17k eur noussut hinta kahdessa vuodessa. Toisella puolella asuinaluetta samankokoisen tontin hinta oli 43k eur. Eli aika rajua on hintojen nousu ja näköjään menee hyvin kaupaksi. Asuinalue sijaitsee pohjois-helsingissä.

Voikohan tonttien hintojen kehitys jatkua kuinka pitkään näin rajuna?

Ihan näin suoraa päätelmää tonttien hinnasta ei lunastushinnan perusteella voi tehdä. Rakennuttajalle koituvaan tontinhintaan vaikuttaa suuresti se, missä vaiheessa kaavakehitystä yritys on tullut hankkeeseen mukaan. Mikäli rakennuttaja on hankkinut ns. raakatontin jolle on itse yhdessä kaupungin kanssa kehittänyt rakentamisen mahdollistavan asemakaavan, on rakennuttaja todennäköisesti saanut tontin hyvinkin halvalla. Mikäli taas rakennuttaja hankkinut (vuokrannut) rakentamisen mahdollistavan tontin, on hintakin luonnollisesti kovempi, tosin rakennuttajalle koituu vähemmän kustannuksia tontin kehittämisestä. Lunastettavan tontin hintaan vaikuttaa jonkin verran myös arkkitehtuurin tehokkuus. Tontin hinta rakennuttajalle määräytyy rakennusluvan kerrosneliömetrien (kem2) perusteella. Mikäli syystä tai toisesta suunnitelmat ovat tehottomia, eikä jokaista kerrosneliömetriä saada suoraan myytyä eteenpäin, joudutaan sen arvo jyvittämään myytävälle alalle.

On kuitenkin ihan totta, että tonttien hinnat PK-seudulla ja etenkin niiden kehitys on suurimpia syyllisiä asuntojen hinnankehitykseen. Arvioisin itse, että nyt mainitussa 2v aikavälissä tonttien hinnat ovat n. 1,5 kertaistuneet, alueellisesti sitten joko vähän plussaa tai miinusta.

Esimerkiksi tästä uutisesta voidaan aika suoraan laskea, että kuumalta paikalta Tapiolassa kerrostalotontista, eli asuinrakentamiseen valmiiksi kaavoitetusta tontista maksettiin noin 1 600 euroa / neliö. Lähtökohtaisesti tuo tullee olemaan myös tonttiosuuden lunastushinta, ellei sitten suunnittelu mene perseelleen ja ulos myytävien neliöiden arvoa joudutaan kasvattamaan.

Espoo myi Tapiolasta tontteja Hausialle 19 miljoonalla eurolla | Rakennuslehti

Tonteilla on rakennusoikeutta noin 12 000 neliömetriä, ja niille rakennetaan vapaarahoitteisia asuntoja.

www.rakennuslehti.fi

Edit: Tarkennetaan vielä se, että varainsiirtoverot yritys saa siirtää kiinteistön arvoon ja siirtää sen eteenpäin verovapaasti. Eli tässä kyseisessä tapauksessa tontin luovutushinta on noin 1 670 euroa / m2 ja jos tehokkuus olisi ihan ok korkea 95% niin luovutushinta lähempänä 1 760 EUR.

 

[Malmi]

Kyllähän mm. vuokra-asunnot, osakkeet ja monet muut sijoitukset tuottaa arvonnousun lisäksi jatkuvaa kassavirtaa, oma asunto sen sijaan ei. Siksi oma asunto harvoin on mikään sijoitus, jonka arvonmuutoksilla olisi olennaista merkitystä muulle kuin perikunnalle.

Lainaa toki saa aina otettua asuntoa vastaan, mutta yleensä nekin pitää maksaa takaisin ja jos sen suhteen tulee tenkkapoo, niin jossain välissä pankki hermostuu. Nykyisin ei kylläkään ihan heti.

Oma asunto ei niin kauan kuin itse asut siinä tuota mitään. Se nyt on ihan päivänselvä asia. Sulla kuitenkin on siellä se potentiaali, minkä voit lunastaa jos vain haluat. En näe sitä ihan niin yhdentekevänä asiana. Mutta tämä tästä, eteenpäin!

 

[V-G-]

V-G- tähän varmaan osaa kommentoida. Muistan nähneeni yleltä dokkarin joka koski tätä elementtirakentamisen yleistymistä Suomessa, siinä arkkitehti mainitsi että elementtirakentamisen huono maine johtuu pitkälti siitä että ainakin alkuaikoina rakennuksent suunniteltiin sen mukaan millaisia elementtejä tehtaat pystyvät valmistamaan, ei sen mukaan mikä olisi teknisesti järkevintä.

Ihan varmasti näin olikin, mutta toisaalta nyt, kun elementtiaikakautta on eletty se n. 50 vuotta, voidaan todeta, että syitä huonolle maineelle ei ole ihan yksi tai kaksi. Alkuvaiheessa varmasti tehtiin se mitä osattiin, ja lopputulos oli sen mukaista. Nyttemmin on huomattu rutkasti muitakin ongelmia. 1970-luvun elementtituotantoa on purettu todella paljon, ja puretaan koko ajan lisään. Samoin on ollut jo jonkin aikaa 80-luvun suhteen, ja nyt on siirrytty jo 90-luvulle. Siis alle 30-vuotiaita taloja puretaan, koska remontointi olisi liian kallista tai muuten mahdotonta tai koska rakennusten käyttömahdollisuudet ovat minimissä. Esim. Meri-Rastilan 1990-luvulla rakennetut korttelit puretaan viimeisimmin mainitusta syystä.