Vuokra- tai omistusasunto

[SpaidAce]

Sellaistakin vaihtoehtoa kannattaa pohtia, että vaikka ei haluaisi osakesijoituksiin lähteä niin on myös asuntosijoitusrahastoja joihin voi sijoittaa. Ne tekevät käytännössä samaa kuin minkä itsekin voi tehdä eli hankkivat asuntoja ja vuokraavat niitä.

Hyvät puolet ovat että kun asuntoja on satoja, niin riskit ovat maltillisemmat esim huonon vuokralaisen tai jonkun asunnosta löytyvän ikävän yllätyksen suhteen. Samoin voi itse joustavammin valita, että minkälaisella summan haluaa lähteä liikkeelle (eli voi sijoittaa pienemmälläkin summalla kuin asunnon hinnalla) tai milloin haluaa rahat ulos. Kuluja tuossa tulee, mutta vastineeksi saa ammattilaiset hommaa tekemään. Ymmätääkseni sellainen 6 prosentin tuotta olisi saavutettavissa. Huonona puolena on ilmeisesti ettei verotukseen saa samoja hyötyjä veloista kuin omaksi ostaessa. Korjatkaa jos olen väärässä.

Tämä on mielenkiintoinen aihe, tartutaan tähän. Usein tällaiset asuntorahastot ovat ns. rahastojen rahastoja, joten palkkiot saattavat nousta ikävän suuriksi. Nämä rahastot sijoittavat usein teollisuuskiinteistöihin, joka kannattaa huomioida sijoitusta tehdessä. Näihin rahastoihin saattaa myös olla todella suuret minimimerkintävaatimukset, eli piensjijoittajan saattaa olla vaikea päästä mukaan.

Tähän liittyen Ålandsbanken on tuonut markkinoille mielenkiintoisen tuotteen, jota on ainakin Aamulehdessä jonkin verran mainostettu. Tässä asuntorahastossa minimimerkintä on vain 500 €, joten piensijoittajankin on mahdollista päästä mukaan. Sijoituskohteet ovat uudet/rakennusvaiheessa olevat asuinkerrostalot ja kerrostaloasunnot (1h tai 2h) kasvukeskuksissa. Tuosta velkavivustakin joku jo pääsi kysymään, niin tämä rahasto on erikoissijoitusrahasto, joka antaa mahdollisuuden velkavivun käyttämiseen. Mielenkiintoinen tuote, pakko sanoa. Tiedä vaikka itsekkin lähtisin tuon kautta asuntosijoittajaksi.

 

[12961]

Itse olen myös miettinyt sijoitusasunnon ostoa, kun oma on velaton. Kannattaa miettiä yliopistokaupunkeja, mutta poislukien Helsinki ja Turku, joissa asuntojen hinnat ovat korkeat. Lisäksi olen miettinyt sitä, että asunnon kannattaa olla aika uusi tai sitten sellainen, jossa kriittiset remontit on tehty, muuten saattaa kesken lainanmaksun tulla ikäviä yllätyksiä. Putkiremontit eivät ole halpoja.

Jos vaan kukkaro ja pää kestää, niin kannattaa kokeilla kepillä jäätä ja heittää alakanttiin tarjouksia sisään juuri niistä asunnoista, jotka ovat karussa kunnossa ja remontit tekemättä. Neliöhinta jää helposti niin pieneksi, että remontit kannattaa ottaa omaan piikkiin. Näin ainakin Turussa. Uutta asuntoa en ostaisi sijoitusasunnoksi nykyisellä hintatasolla, vaikka vakaalta vaihtoehdolta tuntuisikin.

Selvä selityskin tälle on. Omaan käyttöön ostajat ja lapselleen "sijoitusasuntoa" opiskeluajaksi ostavat vanhemmat (on muuten perstuntumalla tosi yleistä) ovat pois pelistä ja kysyntä on remontoimattomille luukuille huomattavasti vähäisempää. Remontteja osataan kyllä varoa, mikäli ostajan tai läheisen on tarkoitus muuttaa luukkuun asumaan.

 

[Erkka]

Tähän liittyen Ålandsbanken on tuonut markkinoille mielenkiintoisen tuotteen, jota on ainakin Aamulehdessä jonkin verran mainostettu. Tässä asuntorahastossa minimimerkintä on vain 500 €, joten piensijoittajankin on mahdollista päästä mukaan. Sijoituskohteet ovat uudet/rakennusvaiheessa olevat asuinkerrostalot ja kerrostaloasunnot (1h tai 2h) kasvukeskuksissa. Tuosta velkavivustakin joku jo pääsi kysymään, niin tämä rahasto on erikoissijoitusrahasto, joka antaa mahdollisuuden velkavivun käyttämiseen. Mielenkiintoinen tuote, pakko sanoa. Tiedä vaikka itsekkin lähtisin tuon kautta asuntosijoittajaksi.

Tuote on mielenkiintoinen, mutta vain siihen asti kun näkee kulurakenteen. Vaatimattomasti 4% merkintäpalkkio ja juoksevat kulut arviolta lähes 3% vuodessa. Siihen päälle lunastuspalkkio sekä vielä lisäksi tuottosidonnainen palkkio päälle, mikäli tuottoa tulee >5% vuodessa. Jos välttämättä haluaa (pien)sijoittaa kiinteistöihin, niin ennemmin ottaisin Cityconia, Technopolista tai vaikkapa Vanguardin kiinteistö-ETF:ää salkkuun. Viihdearvomielessä vielä linkki Kauppalehden palstalle, jossa suhtautuminen Ålandsbankenin rahastoon oli suorastaan liikuttavan yksimielistä:

Ålandsbanken rahasto asuntosijoittajille | Kauppalehti.fi

 

[Iggy]

Itsellä on kysyttävää väljästi ketjun otsikkoon liittyen. Omistan yksiön Hämeenlinnasta, jossa minulla on vuokralainen. Joulukuussa 2011 putkiremontin yhteydessä asuntoihin asennettiin vesimittarit, jolla pystytään seuramaan vedenkulutusta. Tuolloin myös isännöitsijän kanssa sovittiin, että pidetään vesimaksut ennallaan (20€/kk) ja maksetaan sitten vuokralaiselle takaisin jos niikseen tulee.

Oma vuokrailaiseni on kuitenkin lotrannut vettä 86 kuutiota 13 kuukaudessa, joka on noin 40€/kk. Sain laskun erotuksesta ja kysymykseni kuuluu, kuka tuon maksaa? Itse ajattelin, että kun sopimuksessa kerta on 20€/kk niin se erotus lankeaa minulle. Lähipiirissäni, joilla on myös vuokralaisia, taas pitivät minua hölmönä kun maksaisin toisen kuluttamaa vettä. Sanoivat, että ovat aina antaneet laskun vuokralaisen maksettavaksi.

Miten tässä tilanteessa tulisi toimia? Sen muutoksen ainakin tein, että jatkossa vuokralaisen vuokra on 20€ pienempi, mutta saa itse maksaa vesimaksun.

 

[varjo]

Aika triviaali keissi tuo on, jos vuokrasopparissa mainitaan ainoastaan vesimaksu 20€/kk niin kaikki ylimenevä on sinun piikkiisi menevää (ja kääntäen, niin olisi ylijäämä jos vuokralainen ei käyttäisikään vettä ja vesimaksusta tehtäisiin palautuksia omistajalle).

Ajattele asiaa vuokralaisen kannalta, hän on sopinut maksavansa vedestä 20€/kk, millä perusteella hänen pitäisi maksaa yhtään enempää koska eihän hän tiedä miten paljon vesi maksaa tai entä jos vessanpönttö onkin omistajan saituutta vuotavaa mallia joka päästää jatkuvasti vettä läpi ja vedenkulutus on sen takia korkeampi.

Eli vaikka olet isännöitsijän kanssa sopinut mitä vesimaksujen käsittelystä, niin vuokralaisen kannalta näillä sopimuksilla ei ole väliä, ainoastaan sillä mitä vuokrasopimuksessa lukee. Se mitä voit toki tehdä on ehdottaa vuokralaiselle liiallisen kulutuksen maksamista mutta mikään ei tietenkään velvoita häntä tekemään sitä, mutta on se toki ihan ok ilmoittaa hänelle että kulutus on ollut n. 40€/kk joten asia ei sitten tule yllätyksenä kun ensimmäinen vesilasku tulee ja ihminen on tottunut maksamaan vedestä sen 20€/kk.

 

[Zamboni]

Vettä kuluu siis hulppeat 220 litraa päivässä. Vilkaisin oman taloyhtiöni kulutustietoja ja vettä kuluu 120-130 L/vrk ja luonnollisesti osassa asuntoja asuu 2-3 henkilöä.

Vaihda vuokrasopimukseen vesilasku vuokralaisen maksettavaksi, jos sopimusehdot sen sallivat. Tai voihan hän jäädä tulopuolellekin ensimmäisestä 200€ yllätyskulusta opittuaan. Juuri tullutta laskua et kai voine ujuttaa eteenpäin.

 

[MPN]

Jos on ollut määräaikainen sopimus, mutta aika on mennyt umpeen (jatkuu toistaiseksi) niin ilmoitat hänelle (mieluiten kirjallisesti ja suullisesti) tilantesta. Ellei kelpaa niin hän voi muuttaa pois.

 

[DAF]

Ja mikäli sopimusehdot eivät salli vesimaksun perusteen muuttamista vuokralaiselle eikä toinen osapuoli suostu muutokseen pitää sopimus irtisanoa, että perustetta voi muuttaa. Eli normaali irtisanomisaika vuokranantajan puolelta jne.

 

[SherwoodinHartsa]

Ei se vuokrasopimuksen purku ole ihan noin yksinkertaista. Kannattaa tarkistaa
mitä laissa sanotaan asiasta: 8 luku Vuokrasopimuksen purkaminen ja lakkaaminen | Vuokraturva

DAF:in menettelyllä saa vain riidan aikaiseksi.

 

[heavy]

DAF:in menettelyllä saa vain riidan aikaiseksi.

sinulla meni nyt sopimuksen irtisanominen ja purkaminen sekaisin..

 

[DAF]

sinulla meni nyt sopimuksen irtisanominen ja purkaminen sekaisin..

Juuri näin. Irtisanomisesta puhuin, en missään kohtaa purkamisesta - purkuperusteita tuosta ei missään tapauksessa muodostu.

Irtisanomisen perusteesta, mikäli se olisi 20 euron perusteltu korotus vesimaksuun (ja sen hyväksymättä jättäminen, muutoinhan ehtoa muutetaan yksissä tuumin) ei kannata lähteä tuomioistuimeen riitelemään, sillä se menee läpi kyllä tuollaisella perusteella. Ei liioin liene vuokranantajalle järkevää lähteä 6 § mukaista korotusta hakemaan tuomioistuimen kautta, sillä niin merkittävästä asiasta ei ole kyse.

Oletuksena tässä toki, että on toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus (tai sellaisena pidettävä, eli silloin olisi pitkä määräaikaisuus); määräaikaisen sopimuksen irtisanomisperusteet on säädetty eri tavoin.

 

[Cemetery Gates]

Vittu.

Taloyhtiöön tulossa putkiremppa ens vuoden alussa. Siispä vuokranantajani päätti hankkiutua kämpästään eroon ennen sitä. Meikäläisellä on puoli vuotta aikaa muuttaa muualle. Vihaan muuttamista. Enkä varsinkaan haluaisi poistua tästä kaupunginosasta.

Vuokranantaja on kovasti pahoillaan ja lupasi pyhästi jeesata uuden kämpän etsinnässä sekä tarvittaessa suositella meikäläistä uudelle vuokranantajalle. Silti vitutus on valtaisaa luokkaa.

 

[SherwoodinHartsa]

Juuri näin. Irtisanomisesta puhuin, en missään kohtaa purkamisesta - purkuperusteita tuosta ei missään tapauksessa muodostu.

Irtisanomisen perusteesta, mikäli se olisi 20 euron perusteltu korotus vesimaksuun (ja sen hyväksymättä jättäminen, muutoinhan ehtoa muutetaan yksissä tuumin) ei kannata lähteä tuomioistuimeen riitelemään, sillä se menee läpi kyllä tuollaisella perusteella. Ei liioin liene vuokranantajalle järkevää lähteä 6 § mukaista korotusta hakemaan tuomioistuimen kautta, sillä niin merkittävästä asiasta ei ole kyse.

Oletuksena tässä toki, että on toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus (tai sellaisena pidettävä, eli silloin olisi pitkä määräaikaisuus); määräaikaisen sopimuksen irtisanomisperusteet on säädetty eri tavoin.

Sorry, puoliunessa luin liian hätäisesti. Todellakin irtisanominen on mahdollista.

 

[jussi_j]

Tässähän itse joku aika sitten epäilin pankin oikeutta muuttaa marginaalia asuntokaupan yhteydessä. Nyt samaa mieltä on myös finanssivalvonta, kuten tästä hesarin jutusta ilmenee.

Pieni lainaus jutusta: "Moni pankki on halunnut uusia lainaehdot asuntokaupan yhteydessä. Fivan mukaan näin ei pidä toimia. Jos uusi vakuus on entistä vastaava, pankilla ei ole perusteita muuttaa ehtoja."

 

[Dennis]

Tässähän itse joku aika sitten epäilin pankin oikeutta muuttaa marginaalia asuntokaupan yhteydessä. Nyt samaa mieltä on myös finanssivalvonta, kuten tästä hesarin jutusta ilmenee.

Pieni lainaus jutusta: "Moni pankki on halunnut uusia lainaehdot asuntokaupan yhteydessä. Fivan mukaan näin ei pidä toimia. Jos uusi vakuus on entistä vastaava, pankilla ei ole perusteita muuttaa ehtoja."

FIVAn sanomiset on pankeille melkolailla yksi lysti, koska FIVA voi ainoastaan antaa suosituksia, mutta mitään lainsäädännöllistä valtaa sillä ei pankkeja kohtaan ole. Kaikki valttikortit marginaalien murjomisesta uudelle tasolle on siis edelleen pankeilla ja varsinkin siinä tapauksessa, jos asiakas tarvitsee uutta lainaa, on pankin helppo asettaa ehdoksi koko lainapaketin ehtojen uusiminen tai muussa tapauksessa lisälainaa ei tipu. Simple as that.

Lyhennysvapaata, viitekoron muutosta tms. tavanomaista toimenpidettä pyytäessä kannattaa sitten sanoa tiukasti vastaan, jos pankki yrittää muuttaa marginaalia, koska niissä tapauksissa perustetta muutoksille ei todellisuudessa ole, ellei muuta erikseen ole sovittu. Ja se "muuta sovittu" osio, johon pankki vetoaa, saattaa olla siinä pienellä printatussa prujussa, johon ei välttämättä ole tullut kovin tarkasti perehdyttyä.

 

[Snakster]

Asunnon vaihto alkaa olla ajankohtainen ja nyt kun pitää lainaakin ottaa lisää, niin kertokaapas, minkälaisilla marginaaleilla viime aikoina tässä on pelailtu? Taloussanomien helmikuisen artikkelin mukaan silloin on saanut halvimmillaan 1,2 % marginaaleja, mutta onkohan tässä reilussa puolessa vuodessa tullut jonkinlaisia muutoksia suuntaan tai toiseen? En ole vielä isommin kilpailuttanut uutta lainaa ja olisi kiva saada jotain kokemuksia siitä, mistä suuruusluokasta noita pitäisi lähteä haarukoimaan.

 

[varjo]

Tuttavapariskunnalta kuultuna Nordean ja OP:n marginaalitarjoukset ilman "ansoja" olivat n. 1,5% erittäin hyvätuloiselle parille korkealla omavaraisuusasteella. Eli jos siihen sitten kääntää muuttujaksi mahdollisesti matalamman omavaraisuusasteen ja pienemmät tulot niin kakkosen lähistöllä olevat luvut eivät liene mahdottomia.

Mutta sitten taas ilmeisesti OP:lta olisi kai saanut 1,2% jos olisi sitoutunut sijoittamaan kuukausittain rahaa OP:n rahastoihin jne. En tosin tarkemmin tiedä tuon kuplan luonnetta, lisäksi tuossa vaiheessa ei vielä oltu varsinaisesti kiristetty pankkeja joten kaitpa realistinen taso on 1,2-1,4%.

 

[Tuamas]

Asunnon vaihto alkaa olla ajankohtainen ja nyt kun pitää lainaakin ottaa lisää, niin kertokaapas, minkälaisilla marginaaleilla viime aikoina tässä on pelailtu?

Marginaaleissa tuntuu olevan todella merkittäviä paikkakunta-, pankki- ja asiakaskohtaisia eroja.

Meillä taisi tarjous olla 1,5 tienoilla uuteen lainaan ja vanhan lainan sai ainakin alustavasti pitää siinä kyljessä vanhoin ehdoin (vajaa 1 marginaalina).
Lisäksi laina oli sidottava 12 kk euriboriin.

Kaveri taas oli käynyt omassa pankissaan ja siellä oli sanottu, että ilman merkittävää poikkeusta, marginaalin taso alkaa siellä kaikilla kakkosella.

 

[Cocktus]

Mulla on kaveri pankinjohtajana ja hän sanoi, että alin mahdollinen marginaali uudelle lainalle heillä on 1,4% ja se vaatii todella hyvän maksukyvyn sekä neuvottelut johtajatasolla, jotta menee läpi. Kakkosella alkavat eivät ole heillä harvinaisuuksia. Tieto parin kuukauden takaa.

Itsellä muuttui omistusosuus kuukausi sitten 50% sataan prosenttiin. Vanha marginaali oli 0,58% parin vuoden takaa ja nyt se korjattiin muistaakseni 0,92 prosenttiyksikköön. Pidän sitäkin vielä suht edullisena.

Omassa pankissa ei ollut kuukauden euribor mahdollista, mutta 3kk he vielä suostuivat.

Edit: Selkeytin tekstiä.

 

[varjo]

Marginaaleissa tuntuu olevan todella merkittäviä paikkakunta-, pankki- ja asiakaskohtaisia eroja.

Meillä taisi tarjous olla 1,5 tienoilla uuteen lainaan ja vanhan lainan sai ainakin alustavasti pitää siinä kyljessä vanhoin ehdoin (vajaa 1 marginaalina).
Lisäksi laina oli sidottava 12 kk euriboriin.

Toi on kyllä veikeä toi pakotus pitkään korkoon, kun kuitenkin integraali lyhyellä korolla on pienempi kuin pitkällä niin on vähän siinä ja siinä miten monen kympin tiputus marginaaliin kompensoi esim. 3-12kk eroa.
Mainitsemassani tilanteessa 3kk euribor toki onnistui.

Ei voi siis muuta kuin vihellellä omalle 0,45% marginaalille yhdessä lainassa ja vielä vuosi sitten marginaaliksi tuli muistaakseni 0,9 uuteen lainaan ja tuo vanhahan siis tietenkin jäi vielä harteille. Tällä hetkellä lyhennyksen painopistekin on tuossa uudemmassa lainassa, ei ehkä nyt vielä 0,45% eron takia niin merkitsevää mutta siitä huolimatta.

 

[Snakster]

Ei voi siis muuta kuin vihellellä omalle 0,45% marginaalille yhdessä lainassa ja vielä vuosi sitten marginaaliksi tuli muistaakseni 0,9 uuteen lainaan ja tuo vanhahan siis tietenkin jäi vielä harteille. Tällä hetkellä lyhennyksen painopistekin on tuossa uudemmassa lainassa, ei ehkä nyt vielä 0,45% eron takia niin merkitsevää mutta siitä huolimatta.

Itsellänihän on tosiaan tällä hetkellä 0,38% marginaali ja voi olla kyllä haastavaa pitää tuota lainaa varsinkin, kun vanha asunto ja pantti sen mukana kuitenkin lähtee todennäköisesti alta nopeammin kuin uutta ehtii saada.

 

[KokkosEsa]

Jumaliste mitä ryöstöä nykyään. Itellä marginaali 0,4% ja pariin kertaan mua on yritetty höynäyttää jollain ilveellä jotta se saatais sinne yhteen prosenttiin!!

 

[MPN]

Omassa pankissa ei ollut kuukauden euribor mahdollista, mutta 3kk he vielä suostuivat.

Edit: Selkeytin tekstiä.

Itsekkin sain 1.4% marginaaliksi ja 3kk euriborin, lyhyempää ei kuulemma anneta. Joka on sinällään ihme kun joka pankissa oli pelottelu että korot tulevat nousemaan. Tai no kyllähän ne korkokatot pitäisi saada myytyä.

Eli itsellä on siis ihan emännän kanssa peruslaina jossa ei ole korkokattoa, vakuutuksia työkyvyttömyyden/kuoleman varalta, jne.

Muissa pankeissa ei annettu edes 3kk euriboria, Nalle-Pankissa taidettiin 6kk luvata. Toisiksi alin marginaali jonka sain neuvoteltua oli 1.6%, loput siellä 1.8% tietämissä. Nuo olisivat siis 12kk euriborilla, paitsi se yksi.

 

[redzel777]

Itse sain viime elokuussa 0,75% marginaalin Nordeasta. Aktiasta tarjosi 1,25% silloin..

 

[SamSpade]

2 vuotta sitten lainaan Nordeasta 0,55 marginaali ja 12 kk euribor. Ensimmäiset 5 vuotta tarjottiin maksuttomalla korkokatolla.