Vuokra- tai omistusasunto

[Dennis]

Tämähän on päivänselvää, mutta eri asia sitten on, että jääkö vanha pääoma omaksi lainakseen vanhoin ehdoin, vai otetaanko koko lainasumma uusin ehdoin.

Eli jos vanha laina jää entiselleen ja vain sen vakuus vaihtuu, niin mikä tulee uuden lainan vakuudeksi? Tässähän se ongelma useimmilla tulee, eli vanha laina haluttaisiin säilyttää, mutta uudelle lainalle ei sitten löydy erillistä vakuutta.

 

[Zamboni]

Tällä hetkellä tilanne taitaa olla niin tiukka, että vanhaa lainaa ei enää saa siirrettyä uuteen asuntoon vaihtotilanteessa. Pankeilla on halu nostaa marginaalit sinne 1,5-2 tasolle ja vakuuden vaihtaminen antaa pankille oikeuden irtisanoa laina ja tehdä uusi lainasopimus suuremmalla marginaalilla.

Oikeasti irtisanomisen ja uuden sopimuksen teon kautta tuo asunnon ja vakuuden vaihto on aina tapahtunut, mutta ehtojen pysyessä samana, se on kansan puhekielessä mennyt vakuuden/lainan siirtona uuteen asuntoon. Tätä on kaiketi harrastettu vasta syksystä asti ja se kohdistuu etenkin pienimarginaalisiin lainoihin. On näkynyt semmoisiakin juttuja, että pelkkä lyhennysvapaan pyytäminen on tuottanut pankin puolelta vastaehdotukseksi marginaaliin kajoamisen.

Pitää muistaa, että pankki ei ole mikään hyväntekeväisyyslaitos. Se yrittää parhaansa mukaan tehdä rahaa sinulla ja tuloillasi.

 

[Snakster]

Eli jos vanha laina jää entiselleen ja vain sen vakuus vaihtuu, niin mikä tulee uuden lainan vakuudeksi? Tässähän se ongelma useimmilla tulee, eli vanha laina haluttaisiin säilyttää, mutta uudelle lainalle ei sitten löydy erillistä vakuutta.

Eihän kahdella eri lainalla tarvitse olla kahta erillistä vakuutta, jos vakuusarvo vaan riittää kumpaankin, vai kuinka? Itse olen melko hiljattainkin ottanut lainaa pankista ihan muihin tarkoituksiin ja vakuudeksi on käynyt sama asunto, joka on myös asuntolainan vakuutena.

 

[Dennis]

Eihän kahdella eri lainalla tarvitse olla kahta erillistä vakuutta, jos vakuusarvo vaan riittää kumpaankin, vai kuinka?

Ei tarvitse välttämättä olla kahta erillistä vakuutta, mutta pankkihan ne vakuusarvot päättää lainaneuvotteluissa, eikö vain? Siitähän on nimenomaan ollut kyse, että onko pankilla oikeus neuvotella marginaali uusiksi. Nimenomaan tällaisessa tilanteessa, jossa uutta vakuutta pitää ruveta jakamaan kahden eri lainan kesken (vanha ja uusi), niin marginaali menee pomminvarmasti uusiksi myös vanhassa lainassa. Ja aivan kuten Zamboni totesi, muuttunut linja lainaneuvotteluissa on varsin tuore ilmiö, eli vasta viime kesän jälkeen marginaalit ovat nousseet selvästi ja vakuusvaatimukset kasvaneet.

 

[jussi_j]

Eihän kahdella eri lainalla tarvitse olla kahta erillistä vakuutta, jos vakuusarvo vaan riittää kumpaankin, vai kuinka? Itse olen melko hiljattainkin ottanut lainaa pankista ihan muihin tarkoituksiin ja vakuudeksi on käynyt sama asunto, joka on myös asuntolainan vakuutena.

Itsellä on siis kaksi lainaa. Toinen on tuo minun oma henkilökohtainen edelliseen kämppääni otettu ja toinen kokonaan uusi vaimon kanssa yhdessä otettu.

Näistä tämä ensimmäinen muutettiin siis niin, että vaimoni lisättiin velalliseksi, uusi kämppä vakuudeksi ja lainasummaan ei kajottu. Loppusummalle sitten toinen laina ja siinä on hitusen korkeampi marginaali, mutta enpä nyt muista paljon.

 

[bisnesman]

Onnistuneen betsauksen vuoksi tilillä on nyt sen verran rahaa, että asuntolainan voisi maksaa kokonaan pois. Marginaali on vain 0,4 joten sen suhteen ei ole kiirettä. Kannattaako tuota lainaa roikuttaa mukana (ja sijoittaa rahat muualle) vai maksaa veks?

Sen verran taustatietoa että muita velkoja ei ole ja muutaman kuukauden palkka löytyy puskurina lainanmaksun jälkeenkin.

 

[mailman-]

Onnistuneen betsauksen vuoksi tilillä on nyt sen verran rahaa, että asuntolainan voisi maksaa kokonaan pois. Marginaali on vain 0,4 joten sen suhteen ei ole kiirettä. Kannattaako tuota lainaa roikuttaa mukana (ja sijoittaa rahat muualle) vai maksaa veks?

Mun mielestä ei kannata, asuntolainahan menee ainoana(??) lainana verotukseen suoraan...
Ja kuten sanoit, korot on sulla alhaalla niin anna olla vaan jos sitä ei edes kauheasti ole jäljellä.

 

[Nikke]

Toisaalta samaa mieltä kuin mailman mutta kuinka paljon sitä asuntolainaa on jäljellä? Jos sitä ei nyt hirveästi muutenkaan ole jäljellä niin rahat muualle.

 

[maniakos]

Onnistuneen betsauksen vuoksi tilillä on nyt sen verran rahaa, että asuntolainan voisi maksaa kokonaan pois. Marginaali on vain 0,4 joten sen suhteen ei ole kiirettä. Kannattaako tuota lainaa roikuttaa mukana (ja sijoittaa rahat muualle) vai maksaa veks?

Sen verran taustatietoa että muita velkoja ei ole ja muutaman kuukauden palkka löytyy puskurina lainanmaksun jälkeenkin.

Ei kannata maksaa, jos saat muualle sijoittaessasi lainakorkoa paremman tuoton. Loppu riippuu halukkuudestasi sietää ja ottaa riskiä sekä lainasumman vaikutuksesta henkiseen puoleesi.

 

[bisnesman]

Lainaa jäljellä n. 40 000€ eli nelisen vuotta menee tällä tahdilla maksella pois.
Tilillä noita ei kannata makuuttaa, ideoita lainanmaksua fiksummasta vaihtoehdosta? Osakemarkkinoille en laita.

 

[Kampitus]

Lainaa jäljellä n. 40 000€ eli nelisen vuotta menee tällä tahdilla maksella pois.
Tilillä noita ei kannata makuuttaa, ideoita lainanmaksua fiksummasta vaihtoehdosta? Osakemarkkinoille en laita.

Mitä sie tääl tuollasii kyselet, sinähän olet bisnesmään. Itselle ei tule kyllä osakkeiden lisäksi mieleen järkevää vaihtoehtoa, itse pidän osakkeita parempana kuin valmiita salkkuja, indeksilainoja tai rahastoja. Osakkeista pitää toki tietää yrityskohtaisesti, en näe järkeä heitellä sinne tänne, vaikka yleisesti monen odotetaankin lähtevän nousuun.

 

[Creed Bratton]

Jos itse saisin nyt jostain 40000 euroa niin laittaisin rahat sijoitusasuntoon. Tottakai lainaa pitäis ottaa lisäksi mutta vuokralainen hoitaisi vastikkeen ja lainan lyhennykset.

 

[SpaidAce]

Kaikkihan riippuu siitä, mitä sopimuksessa lukee. Yleisesti ottaen pankilla kuitenkaan ei ole oikeutta irtisanoa lainaa, jos henkilöllä on asettaa riittävät vakuudet lainalle. Riippumatta siitä, mitä lainasopimuksessa lukee vakuudesta.

Itseasiassa on. Velkakirjojen liitetiedoissa todetaan seuraavasti: "Pankki voi eräännyttää luoton heti maksettavaksi, jos:.... 3) luoton vakuutena oleva pantti realisoidaan."

Terv. ammattilainen

 

[Tuamas]

Lainaa jäljellä n. 40 000€ eli nelisen vuotta menee tällä tahdilla maksella pois.
Tilillä noita ei kannata makuuttaa, ideoita lainanmaksua fiksummasta vaihtoehdosta? Osakemarkkinoille en laita.

Sijoitusasunto, pienehkö kerrostaloluukku esimerkiksi Porista tai muusta pienemmästä kasvukeskuksesta.

Porissa esimerkiksi vuokrataso on käsitykseni mukaan maan keskitasoa, mutta asuntojen hintataso todella edullinen.

 

[Apassi]

Sijoitusasunto, pienehkö kerrostaloluukku esimerkiksi Porista tai muusta pienemmästä kasvukeskuksesta.

Porissa esimerkiksi vuokrataso on käsitykseni mukaan maan keskitasoa, mutta asuntojen hintataso todella edullinen.

Itse olen myös miettinyt sijoitusasunnon ostoa, kun oma on velaton. Kannattaa miettiä yliopistokaupunkeja, mutta poislukien Helsinki ja Turku, joissa asuntojen hinnat ovat korkeat. Lisäksi olen miettinyt sitä, että asunnon kannattaa olla aika uusi tai sitten sellainen, jossa kriittiset remontit on tehty, muuten saattaa kesken lainanmaksun tulla ikäviä yllätyksiä. Putkiremontit eivät ole halpoja.

 

[RexHex]

Itseasiassa on. Velkakirjojen liitetiedoissa todetaan seuraavasti: "Pankki voi eräännyttää luoton heti maksettavaksi, jos:.... 3) luoton vakuutena oleva pantti realisoidaan."

Seison korjattuna. Itse ajattelin tämän kyseisen asian niin, että asiakkaalla on oikeus antaa lisävakuuksia, mikäli pankki katsoo, etteivät vakuudet riitä (esim. siitä syystä, että vanha vakuus on realisoitu). Mutta, jos tämä on noinkin selkeästi eroteltu lainaehdoissa asia lienee näin.

 

[Myyrä]

Itse olen myös miettinyt sijoitusasunnon ostoa, kun oma on velaton. Kannattaa miettiä yliopistokaupunkeja, mutta poislukien Helsinki ja Turku, joissa asuntojen hinnat ovat korkeat. Lisäksi olen miettinyt sitä, että asunnon kannattaa olla aika uusi tai sitten sellainen, jossa kriittiset remontit on tehty, muuten saattaa kesken lainanmaksun tulla ikäviä yllätyksiä. Putkiremontit eivät ole halpoja.

Turussa asunnot eivät ole kalliita. Varsinkin jos menee pois ydinkeskustasta. Tähän riittää noin 3-4 km torilta mihin tahansa suuntaan. Yliopistojen ja tyksin takaa saa aika lailla edullisesti kerrostaloluukun ja vuokralaisen saaminen on varmaa. Ellei nyt alkuvuodesta laita vuokralle. Silloin voi joutua pari tyhjää kuukautta katsomaan.

Keskusta-asunnosta joutuu sitten maksamaan reilusti, mutta siihen saa varmasti vuokralaisen myös hiljaisempaan aikaan ja sen saa aina myytyä.

Uudet asunnot ovat kalliita ja sijoitukseen on typerä mielestäni ostaa priimakuntoista asuntoa. Vuokratuotossa se ei kuitenkaan näy. Putkiremontti on sijoittajalle todellinen vaara ja kannattaa suosia asuntoja, joissa putkiremontti on juuri tehty. Kustannus on kuitenkin aina vähintään 400e/neliö ja se ei ikinä näy kokonaisuudessaan asunnon hinnassa. Vastaavasti ei ikinä kannata ostaa asuntoa, johon on putkiremontti juuri tulossa. Ikinä ei vastaavaa alennusta ole hinnassa.

Tämä noin yleisesti. Tietysti on myös poikkeuksia.

 

[dana77]

Sellaistakin vaihtoehtoa kannattaa pohtia, että vaikka ei haluaisi osakesijoituksiin lähteä niin on myös asuntosijoitusrahastoja joihin voi sijoittaa. Ne tekevät käytännössä samaa kuin minkä itsekin voi tehdä eli hankkivat asuntoja ja vuokraavat niitä.

Hyvät puolet ovat että kun asuntoja on satoja, niin riskit ovat maltillisemmat esim huonon vuokralaisen tai jonkun asunnosta löytyvän ikävän yllätyksen suhteen. Samoin voi itse joustavammin valita, että minkälaisella summan haluaa lähteä liikkeelle (eli voi sijoittaa pienemmälläkin summalla kuin asunnon hinnalla) tai milloin haluaa rahat ulos. Kuluja tuossa tulee, mutta vastineeksi saa ammattilaiset hommaa tekemään. Ymmätääkseni sellainen 6 prosentin tuotta olisi saavutettavissa. Huonona puolena on ilmeisesti ettei verotukseen saa samoja hyötyjä veloista kuin omaksi ostaessa. Korjatkaa jos olen väärässä.

 

[bisnesman]

Eikä noihin asuntosijoitusrahastoihin taida pystyä hyödyntämään velkavipua (pitkä laina-aika, vuokralaiset maksavat ison osan kokonaispotista) samalla lailla?

 

[MPN]

Vanguardin reit jakaa 4 kertaa vuodessa rahaa (osingot ja pääoman palautus). Vuotuinen ulospäin jaettava summa on n. 4.6% etf:n arvosta. Kulut ovat 0.1% vuodessa. Eli yli neljässä prosentissa liikutaan. Toki nykyään verokarhu iskee väliin ja vie tuostakin summasta omansa. Mutta ilmeisesti kaiken jälkeen käteen jää n. 3% vuotuinen tuotto (tuossa ei tietenkään ole laskettu mukaan asuntojen hintojen kehitystä joka kuitenkin taitaa näkyä rahaston arvossa?).

Jos tätä menoa jatkuu maailman tappiin ja pankki ottaa sen 2% koron (ainakin). Niin ilman kaupankäyntikustannuksia reaalituotto taitaa olla vain 1% tasoa.

Eli 40k summalla 400€ vuotuinen tuotto, jos lainalla lähtenyt sijoittamaan.

Äkkiseltään siis jos korkoa olisi tasan 2%, tuotto tuosta 3% (40k summa). Niin 55v laina-ajalla kuukaudessa maksettava summa olisi 100€ eli 1200€ vuodessa, eli juurikin tuon tuotto osinkojen yms jälkeen.

Tuollaisessa pienessä yksiössä, vastike taitaa olla ~150€. Eli jos siitä saisi sen 350€ kuukaudessa, josta menisi siis 150€ vastikkeeseen ja 200€ jäisi sinulle. Niin lainan saisi tällä 2% korolla maksettua 20v aikana. Tietysti muita remppoja saattaa tulla ja korot nousevat yms. Jos kämpän arvo pysyisi samana, niin myydessäsi kämpän 20v päästä, tuotto olisi 5%. Tietysti rempat, koron nousu ja verot yms, laskevat tätä.

 

[dana77]

Eikä noihin asuntosijoitusrahastoihin taida pystyä hyödyntämään velkavipua (pitkä laina-aika, vuokralaiset maksavat ison osan kokonaispotista) samalla lailla?

Uskoisin tai pidän suorastaan varmana että asuntorahastot hoitavat tuon velkavivutuksen itse eli hankkivat noita asuntojaan oman pääoman lisäksi myös velkarahoilla. Erityisesti nykyisten korkojen ja marginaalien aikana.

 

[bisnesman]

Uskoisin tai pidän suorastaan varmana että asuntorahastot hoitavat tuon velkavivutuksen itse eli hankkivat noita asuntojaan oman pääoman lisäksi myös velkarahoilla. Erityisesti nykyisten korkojen ja marginaalien aikana.

Niin, mutta suoraan itse ostavana voi lainan maksaa tuotoilla.Rahastoa varten ei taida lainaa irrota niin, että osingoilla lyhentää pois?

 

[dana77]

Periaatteessa pankista lainaa saa, mutta käytännössä ei asuntolainojen koroilla tai marginaaleilla.

 

[MPN]

Tietysti osakkeiden ollessa näin alhaalla, niin bullet-laina ei taida olla huono vaihtoehto. Ostaa näitä fortumelisateliasoneroita joilla osinkotuotto on + 5% tuntumassa, saa maksettua korot pois kerran vuodessa. Ja veikkaan että jos 10v päähän sopii maksun niin kyllä ainakin omansa saa takaisin.

 

[SpaidAce]

Sellaistakin vaihtoehtoa kannattaa pohtia, että vaikka ei haluaisi osakesijoituksiin lähteä niin on myös asuntosijoitusrahastoja joihin voi sijoittaa. Ne tekevät käytännössä samaa kuin minkä itsekin voi tehdä eli hankkivat asuntoja ja vuokraavat niitä.

Hyvät puolet ovat että kun asuntoja on satoja, niin riskit ovat maltillisemmat esim huonon vuokralaisen tai jonkun asunnosta löytyvän ikävän yllätyksen suhteen. Samoin voi itse joustavammin valita, että minkälaisella summan haluaa lähteä liikkeelle (eli voi sijoittaa pienemmälläkin summalla kuin asunnon hinnalla) tai milloin haluaa rahat ulos. Kuluja tuossa tulee, mutta vastineeksi saa ammattilaiset hommaa tekemään. Ymmätääkseni sellainen 6 prosentin tuotta olisi saavutettavissa. Huonona puolena on ilmeisesti ettei verotukseen saa samoja hyötyjä veloista kuin omaksi ostaessa. Korjatkaa jos olen väärässä.

Tämä on mielenkiintoinen aihe, tartutaan tähän. Usein tällaiset asuntorahastot ovat ns. rahastojen rahastoja, joten palkkiot saattavat nousta ikävän suuriksi. Nämä rahastot sijoittavat usein teollisuuskiinteistöihin, joka kannattaa huomioida sijoitusta tehdessä. Näihin rahastoihin saattaa myös olla todella suuret minimimerkintävaatimukset, eli piensjijoittajan saattaa olla vaikea päästä mukaan.

Tähän liittyen Ålandsbanken on tuonut markkinoille mielenkiintoisen tuotteen, jota on ainakin Aamulehdessä jonkin verran mainostettu. Tässä asuntorahastossa minimimerkintä on vain 500 €, joten piensijoittajankin on mahdollista päästä mukaan. Sijoituskohteet ovat uudet/rakennusvaiheessa olevat asuinkerrostalot ja kerrostaloasunnot (1h tai 2h) kasvukeskuksissa. Tuosta velkavivustakin joku jo pääsi kysymään, niin tämä rahasto on erikoissijoitusrahasto, joka antaa mahdollisuuden velkavivun käyttämiseen. Mielenkiintoinen tuote, pakko sanoa. Tiedä vaikka itsekkin lähtisin tuon kautta asuntosijoittajaksi.