12 kuukauden euribor ei välttämättä ole fiksu ratkaisu tämmöisessä tilanteessa. Valitsisin itse 3 kuukauden euriborin ja vaihtaisin sitten, jos korot alkavat nousta. Isossa lainassa ero saattaa olla vuodessa satoja euroja.
12 kk euribor ja 1% marginaali kuitenkin hyvinkin vakiolaina taloyhtiöissä.
Kyllä lainoja saa helposti muihinkin kantoihin sidottuna myös taloyhtiöille, mutta tuo 12kk on tosiaan yleisin. Muttei 6kk ole mikään harvinaisuus sekään, ja näkyy noita jopa 1kk asti sidottuna. Tällä hetkellä pohjoisella Uudellamaalla marginaalit ovat jo yli 1%, pankista riippumatta. RS-kohteessa voi olla allekin prosentin jos laina on sovittu esim. alkuvuodesta.Yhtiölainat on usein sidottu juuri 12 kk euriboriin eikä monet pankit edes muunlaisella korolla taloyhtiöille anna lainaa. 1% marginaali ei tänä päivänä puolestaan useinkaan enää edes riitä. Tämä on kuitenkin kovin rakentajakohtaista sillä hyvä ja pitkään pankilla asiakkaana ollut rakennusliikeasiakas voi saada pankilta hyvinkin paljon paremman tarjouksen kuin se ensimmäistä As Oy kohdetta rakentava yritys. 12 kk euribor ja 1% marginaali kuitenkin hyvinkin vakiolaina taloyhtiöissä.
yksi koko taloyhtiötä koskeva asia tosin pidetään kymmenen vuotta mielessä ja mahdollisen takuun alaisena reklamaationa.
On toki reklamoitu ja lakimiehen ohjeistuksen mukaan muutaman vuoden välein muistutetaan.Kannattaisiko tiedossa oleva vika reklamoide heti, rakennusliike kun voi vedota siihen, että tiedossa oleva vika tulisi saattaa heti rakennuttajan tietoon. Ja 10-vuotistakuuta ei taida olla, puhutaan kai lähinnä tuottamuksellisesta virhevastuusta?
....
Marginaalit vaikuttavat ikävän korkeilta. Olisiko vielä joku pankki josta kannattaisi käydä kysymässä?
Marginaalit vaikuttavat ikävän korkeilta. Olisiko vielä joku pankki josta kannattaisi käydä kysymässä?
Dansken kohdalla kannattaa sitten myös katsoa joudutko ottamaan kokonaan uuden lainan vai voitko ottaa vain lisälainan olemassaolevan jatkoksi jolloin kokonaismarginaali siis onkin lainasummalla painotettu keskiarvo.
Tällä hetkellä pankkien linja on melkeinpä kategorisesti se, että asuntoa vaihtaessa vanhat lainat, joissa marginaalit huitelee 0,4% molemmin puolin, irtisanotaan ja sorvataan kokonaan uusi laina. Joissain tapauksissa saattaa onnistua se, että vanhan lainan marginaalia ainoastaan sorvataan ylöspäin ja säilytetään se silti alle normaalin markkinahinnan, mutta siihen vaaditaan jo suhteita tai asiakkuuden painoarvoa. Vielä viitisen vuotta sitten vanhan lainan säilyttäminen ja siihen lisälaina päälle oli lähinnä ilmoitusluontoinen asia, mutta nyt pankit ovat selvästi kiristäneet lainaehtojaan sekä marginaalien, omien säästöjen että vakuusvaatimusten suhteen. Sinänsä varsin terve ilmiö ja tulee jatkuessaan pakostakin hillitsemään asuntojen hintakehitystä, kun markkinaan ei pumpata jatkuvasti uutta rahaa.Kannattaisi varmaan koittaa pitää nykyinen laina ja ottaa toinen päälle mikäli siihen on tarvetta.
Tällä hetkellä pankkien linja on melkeinpä kategorisesti se, että asuntoa vaihtaessa vanhat lainat, joissa marginaalit huitelee 0,4% molemmin puolin, irtisanotaan ja sorvataan kokonaan uusi laina.....
Eli jos myyn ensin vanhan ja ostan uuden vasta sitten, niin silloinhan ollaan hetki tilanteessa, jossa ainoa käytössä oleva vakuus on tilillä oleva fyrkka. Ymmärsikö joku kysymystä, olenko totaalisen pihalla ja osaako joku kertoa, mikä on homman nimi?
Ei nyt ole mitään laina- tai panttausasiakirjoja käden ulottuvilla, mistä voisi tarkistaa pienen präntin, mutta eiköhän homma mene niin, että jos myyt lainan vakuutena olevan asunnon, niin sillä sekunnilla pankilla on oikeus irtisanoa laina, koska vakuutta ei enää ole olemassa. Mitään velvollisuutta pankilla tuskin on hyväksyä muuta vakuutta kuin se, mikä alkuperäisessä sopimuksessa lukee, vaikka käteinen raha sinänsä täysi vakuus olisikin. Hyvää hyvyyttään voivat toki niin tehdä, mutta ehtona sitten vähän tarkistetaan marginaalia. :)Kertokaas itseäni fiksummat tuosta vakuuden muuttamisesta vanhaan lainaan sellainen käytännön juttu, että pitääkö vanhan asunnon myynnin ja uuden asunnon osto mennä jotenkin tietyssä järjestyksessä, jotta tuo on ylipäätään mahdollista? Eli jos myyn ensin vanhan ja ostan uuden vasta sitten, niin silloinhan ollaan hetki tilanteessa, jossa ainoa käytössä oleva vakuus on tilillä oleva fyrkka. Ymmärsikö joku kysymystä, olenko totaalisen pihalla ja osaako joku kertoa, mikä on homman nimi?
Ei nyt ole mitään laina- tai panttausasiakirjoja käden ulottuvilla, mistä voisi tarkistaa pienen präntin, mutta eiköhän homma mene niin, että jos myyt lainan vakuutena olevan asunnon, niin sillä sekunnilla pankilla on oikeus irtisanoa laina, koska vakuutta ei enää ole olemassa.....
Siis eiköhän normimeininki ole se, että vanhan asunnon myynti ja uuden osto tehdään samaan aikaa ts. vakuus vaihtuu eikä katoa mihinkään.
Kyse onkin siitä, että mikään ei velvoita pankkia vaihtamaan vanhan lainasopimuksen vakuutta uuteen vakuuteen ilman, että sopimus uusitaan. Kyllähän aiemminkin sopimukset on useimmiten uusittu vakuuden vaihtuessa, eli on vedetty nimet alle uusiin lappuihin, mutta sopimusehdot ovat marginaalin yms. osin pysyneet ennallaan. Nyt, kun pankkien intresseissä on nostaa marginaaleja, niin vakuuden vaihtuessa pankit myös käyttävät mahdollisuuttaan tehdä korotukset uusiin sopimuksiin.Siis eiköhän normimeininki ole se, että vanhan asunnon myynti ja uuden osto tehdään samaan aikaa ts. vakuus vaihtuu eikä katoa mihinkään.
Rautalangasta siis. Jos asiakkaalla on pankista 100.000€ laina, jonka vakuudeksi on kirjattu As Oy Keksityn Nimen osakkeet nro se-ja-se, niin jos nuo osakkeet myydään, voi pankki omalta osaltaan irtisanoa sopimuksen, koska määriteltyä vakuutta ei enää ole olemassa. Uuteen sopimukseen tulee sitten vakuudeksi As Oy Uuden Kämpän osakkeet, ja näiden vakuusarvo onkin sitten jotain ihan muuta ja marginaali korkeampi.
Toki näin, mikäli lainasumma ei muutu ja se on tosiaan olennainen seikka tässä. Eli jos on lainaa 100k€ ja vaihdat 150k€ arvoisesta asunnosta toiseen, niin silloin pankilla ei pitäisi olla tarvetta tai oikeutta koskea lainaehtoihin, vaikka sitä varmasti yrittävätkin. Tosin, pienellä präntätyissä kohdissa saattaa olla sellaisia pykäliä, jotka oikeuttavat pankin tekemään halutessaan yhtä jos toista. Pankkihan sen lainavakuuden arvon lopulta määrittelee.Kaikkihan riippuu siitä, mitä sopimuksessa lukee. Yleisesti ottaen pankilla kuitenkaan ei ole oikeutta irtisanoa lainaa, jos henkilöllä on asettaa riittävät vakuudet lainalle. Riippumatta siitä, mitä lainasopimuksessa lukee vakuudesta.
Jos sen sijaan lainapääomaa haluaa kasvattaa, niin silloin ei pomminvarmasti homma toimi niin, että tarvittava lainasumma vaan lisätään vanhan lainan päälle ja ehdot pysyy ennallaan. Vielä muutama vuosi sitten noin toimittiin, mutta nyt on pankeilla eri ääni kellossa ja alle 1,5% marginaalit ovat tällä hetkellä todella harvassa.