Vuokra- tai omistusasunto

[bitnir]

Saatko Helsingistä kolmion vuokralle 850 euroa kuussa? .

Saan. Asun tällä hetkellä. Vakuutusyhtiöiden valikoimista löytyy.

 

[E]

Saan. Asun tällä hetkellä. Vakuutusyhtiöiden valikoimista löytyy.

Juu huomasin tuossa samaan aikaan postatussa viestissäsi maininnan asiasta. Voipi olla kohtuullisen haluttuja tuohon hintaan, toisaalta 60 neliön kolmioiden vuokrahinnat on käsittääkseni tuhannen euron pinnassa yleisesti Helsingissä, jos ollaan edes lähes "säädyllisellä" alueella. Kaupungin vuokratalot on oma lukunsa, joissa tuollaisen vuokra lienee jossain 500-600 euron pinnassa, mutta niihin ei kaikkia huolitakaan (siis ainakin Espoossa on kohtuullisen tiukat tulorajat).

Mutta edelleen tilanne on se, että toisilla on uskallusta ottaa isoja lainoja, toiset asuvat mielellään vuokralla ilman pelkoa hintojen laskusta, korkojen noususta tai oman maksukyvyn alenemisesta - varsinkin niissä tilanteissa riskejä on, kun koko asunnon hinta rahoitetaan lainalla. Asuntolainan maksamista pidän ainakin itse sijoituksena omaan tulevaisuuteeni, vaikka tällä hetkellä lainaa on vielä aika reilusti. Toisaalta asunto, jossa tällä hetkellä asun, olisi vuokrahinnoiltaan varmastikin huomattavasti (monta sataa) kalliimpi kuin tämänhetkinen lainanlyhennys + vastike, vielä oman omaisuuden kartuttaminen siinä rinnalla tekee itselleni nykyisen tilanteen ehdottomasti fiksummaksi.

 

[Ramchester]

Voipi olla kohtuullisen haluttuja tuohon hintaan, toisaalta 60 neliön kolmioiden vuokrahinnat on käsittääkseni tuhannen euron pinnassa yleisesti Helsingissä, jos ollaan edes lähes "säädyllisellä" alueella.

Millä helvetillä 60 neliöön saa sovitettua kolmion. Tuon kokoisista kopeista pitää varmaan tulla ulos peruuttamalla.

 

[E]

Millä helvetillä 60 neliöön saa sovitettua kolmion. Tuon kokoisista kopeista pitää varmaan tulla ulos peruuttamalla.

Ei se koko, vaan miten sitä käyttää.

Kyllähän Helsingissä on tarjolla 40 neliön kaksioitakin. Ja varmasti on myös Turussa, Jyväskylässä, Vaasassa jne kaupungeissa, joissa on 70-lukua vanhempaa kerrostaloasutusta. Eri asia on tietysti se, miten sen laittaa, mutta ei se ratkaisevin asia ole se neliöiden määrä vaan se niiden sijoittelu.

 

[Rodion]

Hesarikin tuossa viime viikolla kertoi omistusasumisen olleen Helsingissä edullisempaa kuin vuokralla asuminen. Olen joko tolkuttoman tyhmä tai tuo ei päde tällä hetkellä. Hintoja, lainoja ja vastikkeita puljattuani en millään ymmärrä miten Helsingissä asuu nyt ostettavassa kolmiossa (60+m2) alle kahdeksan ja puolen sadan euron kuukausihinnalla. Ei vaikka huijaisin jättämällä "oman maksamisen" pois lyhennyksestä. Vai pitäisikö minun laskea mukaan joku oletettu tuottoprosentti sijoitukselleni?

Siinä tutkimuksessahan verrattiin uusien asuntojen vuokria vanhojen luukkujen keskineliöhintaan ja lainan koroksi oli oletettu joku 2%.

Eli suhteellisen nollatason tutkimus. Kyllähän se tutkijakin myönsi, että korkotaso voi heittää asetelmat päinvastaisiksi, mutta eipä edes toimittaja älynnyt puuttua tuohon vertailuepäkohtaan (uusien vuokra vs. vanhojen keskineliöhinta).

Kannattaa muistaa maailman toiseksi rikkaimman miehen viisaat sanat koskien asumista:

Kuten Warren Buffetkin on sanonut, ja tutkimukset osoittavat ja maalaisjärki kertoo, asunto ei tuota mitään. Se on kulu. Jos sitä vastaan otetaan luottoja, silloin eletään yli omien varojen (kuten nyt tehdään). Ja pitkällä aikavälillä asuntojen hinnat eivät nouse reaaliarvossaan, koska ne eivät tuota mitään. Paitsi inflaation, eli palkkojen, eli vuokrien verran keskimäärin.

"What the wise man does in the beginning the fools do at the end".

 

[Daespoo]

Warren Buffetin kommentit sinänsä relevantteja mutta pitää muistaa hän puhuu vähän eri tasolla, hän ei ole ostamassa itselleen kolmiota asumista varten.

Nykyinen lainakorkotaso on aika stabiili, Euron takia emme näe samanlaisia korkopiikkejä kuin 90-luvun alun devalvaatio/kellunta myrskyn aikana.

Euroopan talous kasvaa edelleenkin hitaasti (tosin on voimistunut) joten mitään hirveitä inflaatiopaineita ei ole joten korkotasossa ei pitäisi hirveitä nostopaineita olla.

Jos nyt mietitään että maksatko 1000€ kuussa (200000€ laina, 25v maksuaika, todellinen korko 3.6%) korkoja + lyhennyksiä vai 1000€ puhdasta vuokraa niin ainakin itselleni valinta on hyvin helppo. 4.6% todellisella korolla kuukausisumma on ~1100€ (korko+lyhennykset). Vaikka todellinen korko olisi 6.7% niin silti kuukausisumma on ~1300€, edelleen helppo valinta.

 

[Rodion]

Warren Buffetin kommentit sinänsä relevantteja mutta pitää muistaa hän puhuu vähän eri tasolla, hän ei ole ostamassa itselleen kolmiota asumista varten.

Niin, hän asui vuokralla siihen asti, kunnes oli varaa ostaa asunto ilman velkarahaa (meni vajaa kolmannes säästöistä asuntoon). Hän elää edelleen samassa asunnossa, jonka ensimmäisenään osti ilman velkarahaa.

Nykyinen lainakorkotaso on aika stabiili, Euron takia emme näe samanlaisia korkopiikkejä kuin 90-luvun alun devalvaatio/kellunta myrskyn aikana.

Jolloin myös inflaatio oli käsittämättömällä tasolla. Reaalikorko on jo aika kova nykyään (12kk euribor miinus Suomen inflaatio).

Euroopan talous kasvaa edelleenkin hitaasti (tosin on voimistunut) joten mitään hirveitä inflaatiopaineita ei ole joten korkotasossa ei pitäisi hirveitä nostopaineita olla.

Inflaatio on edelleen EU-tasolla yli 2,00%, joka on EKP:n hintavakauden tavoite. Eli koronnostoja on edelleen luvassa. Lisäksi kallistuneet materiaali- ja raaka-ainekustannukset valuvat hiljalleen kuluttajahintoihin, tuottajahintaindeksit ovat kovemmat kuin inflaatio tällä hetkellä -> inflaatio tuskin taittuu ihan heti alle 2,00%:n.

Jos nyt mietitään että maksatko 1000€ kuussa (200000€ laina, 25v maksuaika, todellinen korko 3.6%) korkoja + lyhennyksiä vai 1000€ puhdasta vuokraa niin ainakin itselleni valinta on hyvin helppo. 4.6% todellisella korolla kuukausisumma on ~1100€ (korko+lyhennykset). Vaikka todellinen korko olisi 6.7% niin silti kuukausisumma on ~1300€, edelleen helppo valinta.

Ensimmäisessä tapauksessa maksat 1,5-kertaisen hinnan asunnosta, toisessa tapauksessa 1,67-kertaisen hinnan ja viimeisessä tapauksessa yli kaksinkertaisen hinnan, koska korkojen osuus on niin suuri laina-aikana.

Nykyään tosiaan tuntuu olevan vallalla käsitys: "ei se hinta mitään merkitse, ainoastaan kuukausierät".

Kuukausierien lisäksi tulee muita maksuja, kuten vastikkeet, jotka ovat vielä satoja euroja tuohon kuukausittaiseen summaan lisää, vuokralainen ei niitä maksa.

 

[Nännimäinen]

Ensimmäisessä tapauksessa maksat 1,5-kertaisen hinnan asunnosta, toisessa tapauksessa 1,67-kertaisen hinnan ja viimeisessä tapauksessa yli kaksinkertaisen hinnan, koska korkojen osuus on niin suuri laina-aikana.

Nykyään tosiaan tuntuu olevan vallalla käsitys: "ei se hinta mitään merkitse, ainoastaan kuukausierät".

Kuukausierien lisäksi tulee muita maksuja, kuten vastikkeet, jotka ovat vielä satoja euroja tuohon kuukausittaiseen summaan lisää, vuokralainen ei niitä maksa.

Kyllä se käytännössä maksaa.

Lisäksi "unohdat" myös sen, että laina-ajan joskus päättyessä asunto on muuttunut ihan omaksi. Vuokralla asuja ei tällaista päivää näe.

Tuo puhdas kuukausierä-ajattelu on minunkin mielestäni aikamoista hölmistelyä.

 

[Rodion]

Pieni esimerkki tästä lähistöltä:

- 84 neliön kt 4h+k, vuokra 1150 e/kk (sis.- vedet ja kaikki)

- vieressä myynnissä 88 neliön kt 4h+k, hinta 285 000 euroa (eli 100%:n lainalla, 25v, 1625e/kk + 300e vastikkeet) ~ 2000e /kk.

Vuokra-asunto on paremmassa kunnossa, myynnissä oleva vaatisi remontin ollakseen samantasoinen kuin tuo vuokrakämppä. Käynyt molemmissa paikan päällä toteamassa asiat.

Ja kun oletetaan, että henkilö X ottaisin vuokrakämpän ja laittaisi 800 euroa säästöön 25 vuoden aikana, ja että henkilö Y ostaisi lainalla tuon omistusasunnon, niin 25 vuoden jälkeen:

Henkilö Y:llä olisi asunto, jonka arvoa ei tiedä eikä tiedä paljonko on mennyt korjauksiin rahaa, säästöt nolla euroa.

Henkilö X:llä ei olisi asuntoa, mutta olisi seuraavien tuotto-oletuksien mukaisesti varallisuutta säästössä:

4%:n tuotto p.a. (lyhyet korot) 406 000 euroa

5%:n tuotto p.a. (pitkät korot) 468 000 euroa

9%:n tuotto p.a. (osakkeet) 848 000 euroa

Tuottolaskurina käytetty Seligsonin laskuria: http://www.seligson.fi/resource/laskurit/tuottolaskuri/tuottolaskuri.htm

 

[Johannes]

Pieni esimerkki tästä lähistöltä:

- 84 neliön kt 4h+k, vuokra 1150 e/kk (sis.- vedet ja kaikki)

- vieressä myynnissä 88 neliön kt 4h+k, hinta 285 000 euroa (eli 100%:n lainalla, 25v, 1625e/kk + 300e vastikkeet) ~ 2000e /kk.

Vuokra-asunto on paremmassa kunnossa, myynnissä oleva vaatisi remontin ollakseen samantasoinen kuin tuo vuokrakämppä. Käynyt molemmissa paikan päällä toteamassa asiat.

Ja kun oletetaan, että henkilö X ottaisin vuokrakämpän ja laittaisi 800 euroa säästöön 25 vuoden aikana, ja että henkilö Y ostaisi lainalla tuon omistusasunnon, niin 25 vuoden jälkeen:

Henkilö Y:llä olisi asunto, jonka arvoa ei tiedä eikä tiedä paljonko on mennyt korjauksiin rahaa, säästöt nolla euroa.

Henkilö X:llä ei olisi asuntoa, mutta olisi seuraavien tuotto-oletuksien mukaisesti varallisuutta säästössä:

4%:n tuotto p.a. (lyhyet korot) 406 000 euroa

5%:n tuotto p.a. (pitkät korot) 468 000 euroa

9%:n tuotto p.a. (osakkeet) 848 000 euroa

Entä jos vuokranantajasi nostaa vuokraa n. 2,5% vuodessa 25 vuoden ajan. Ei kai hän ole hullu ja anna sinun asua alkuperäisellä vuokralla koko aikaa. Sinun vuokrasi on vuosittaisten 2,5%:n korotusten jälkeen 5 vuoden päästä n. 1301 euroa ja 25 vuoden päästä se on 2080 euroa. 25 vuodessa maksat vuokria n. 471.000 euroa, jotka eivät ole vähennyskelpoisia missään ja eivät kasvata varallisuuttasi. Tämä siis sillä oletuksella, että vuokrasi nousee 2,5% vuosittain.

Oman asunnon ostaja muistaa tehdä korkovähennykset lainoistaan vero-ilmoitukseen ja hyötyy vähennyksistä vuosittain. Lisäksi oman asunnon arvo nousee ainakin keskimäärin 3% vuodessa. Tämä on hyvin varovainen arvio oman asunnon arvonnoususta, joka menee vuokralaiselta sivu suun. Vaatimattoman 3%:n vuotuisen arvonnousun jälkeen 25 vuoden päästä 285.000 euron arvoisen asunnon hinta on n. 596.000 euroa. Jos myy silloin asunnon, jossa on jossain vaiheessa asunut 2 vuotta yhtäjaksoisesti, on myyntivoitto 311.000 euroa veroton. Omistusasuja joutuu tietysti asumisaikanaan maksamaan itse remonttien kustannukset.

Ei omistus- ja vuokra-asumista ole ihan noin yksinkertaista vertailla keskenään kuin annat ymmärtää Rodion. Kukin tehkööt sen mitä parhaimmaksi näkee, enkä anna suosituksia.

 

[Daespoo]

Pari asiaa unohtuu sun laskelmissasi Rodion:

1. Asuntojen hinta nousee, jos katsotaan viimeiset 25v niin hinnat ovat nousseet 80% reaalitasolla (lähde: tilastokeskus)

2. Korot nousevat yleensä samaa tahtia

Eli tuo sinun korkokulusi ei tule pysymään tuolla tasolla kun taas asunnon hinta nousee kymmeniä prosentteja.

285.000 x 1.4 (maltillinen arvio) = 400.000€

Kun vuokra nousee, pienenee sijoitettava osuus huomattavasti. Viimeisten 25v aikana neliövuokra on noussut n. 250% eli indeksinä 350 (v. 1980 = 100). Mikä on realistinen odotusarvo vuokralle? Jos käytetään samaa indeksiä kuin odotetulle asunnon arvon nousulle niin 1150 x 1.4 = 1500€/kk. Tämä tarkoittaa siis sijoitettavan summan pienenemistä 800 -> 650€/kk (keskimäärin ajanjaksolle).

Onko 9% vuosituotto realistinen pitkällä tähtäimellä? Ehkä, ehkä ei. Aikamoisen riskin se sisältää joka tapauksessa, verrattuna asuntojen hintakehitykseen ainakin.

 

[Rodion]

Sitten voidaan toki miettiä, että korkovähennyshän on täysin lekkeripeliä siihen verrattuna mitä meistä jokainen voi tehdä yrittäjänä. Tilanne muuttuu, kun asutaan vuokralla työsuhdeasunnossa ja erityisesti, jos yrittäjä on ottanut sen itselleen työsuhdeasunnoksi oman firmansa kautta (=suurin osa kalliimman luokan vuokra-asunniosta HKissa). Tällöin firman maksama vuokra on osa voitonjakoa ja veroetu on huomattava. Noin 40% asunnon vuokrasta jää verottamatta yrittäjän ansiotulona, vaikka firmalle tämä on 100% kulu ja siten firman verot säästyvät myös tältä osin. Esim. 1500 euron kk vuokralla, tämä tarkoittaa vuosittain 7200euron (1500x12x0,4) täysin verotonta voitonjakoa firmasta yrittäjälle (tämä on siis eri asia kuin veroton osinko, sillä tässä ei ole edes firma maksanut veroa).

Vastaavaa etua yrittäjä ei saa omistusasumiseen, vaan vain samat (kyseenalaiset) veroedut kuin normaalit palkkaorjat. Lisäksi yrittäjällä on vielä yleensä OPOn (ja vieraankin pääoman) tuotto usein suurempi kuin se 3-4%, jonka vuokra-asunnosta joutuu maksamaan suhteessa siinä kiinni olevaan pääomaan (yli 100m² asunnot HKI:ssa).

 

[Rodion]

Ja mitä tulee tähän "asuntojen hinnat nousevat jatkuvasti" euforiaan, niin tässä pitkähkö sepustus aiheesta rokka76:n kynästä:

"Tässä USA:n San Franciscon alueelta kertomus, joka pätee moneen muuhunkin kaupunkiin Yhdysvalloissa, mutta myös Euroopassa, Australiassa, Kanadassa.

Ihmisten euforia on huipussaan ja siksi väärät uskomukset vielä pitävät tilannetta pinnalla.

US Housing Crash Continues

Muutama ote artikkelista:

"House prices never fall."

FALSE. San Francisco house prices dropped 11 percent between 1990 and 1994. This means that people who bought in SF in 1990 probably did not break even in dollar amounts until about 1998. Even then, those buyers effectively loaned their money to the sellers for 8 years at no interest, losing all the while to inflation. With inflation, 1990 buyers truly broke even only about the year 2000, ten years after buying.

Worse: Los Angeles' average house plummeted 21 percent from 1991 to 1995. But the current crash looks to be even worse than that one because so many people are in over their heads.

Ja kuten Suomessakin erityisesti 1990-1993. 2001 myös minitaantumassa hintojen kehitys hetkeksi jo pysähtyi, osittain kääntyi hetkeksi alaspäin, kunnes nopeasti aleneva korkotaso käänsi suunnan.

"House prices don't fall to zero like stock prices, so it's safer to invest in real estate."

FALSE. It's true that house prices do not fall to zero, but your equity in a house can easily fall to zero, and then way past zero into the red. Even a fall of only 10% completely wipes out everyone who has only 10% equity in their house. This means that house price crashes are actually worse than stock crashes. Most people have most of their money in their house, and that money is highly leveraged.

Tätä kannattaa hetki miettiä lainaa hakiessaan.

"If and when the market goes south, you can walk away."

FALSE. If you have a single loan with just the house as collateral, it may be a "non-recourse" loan, meaning you could indeed walk and not lose anything other than your house and any equity in it (along with your credit record). But if you refinance or take a "home equity loan", the new loan is probably a recourse loan, and the bank can get very aggressive, not to mention what the IRS can do. A reader who lived through the 1989 housing crash in LA pointed out the following nasty situation that can happen:
Let's say you buy a house for $600,000, with a $500,000 mortgage.
Then the house drops in value to $400,000, you lose your job, or otherwise must move.
If you can't make your payments, the bank forecloses on you and nets $350,000 on the sale of your house.
The bank's $150,000 loss on the mortgage is "forgiveness of debt" in the eyes of the IRS, and effectively becomes $150,000 of reportable income you must pay tax on.

It is true that buyers who put zero down and have nothing invested in the house are much more likely to walk away. The large number of new uninvested buyers increases the risk of a horrifying crash in prices rather than a "soft landing".

Velkarahaa siis pumppautuu systeemiin yhä enemmän ja enemmän, joka ruokkii hintojen nousua ja myös kulutusta (asuntojoustot ja vastaavat lainat, tyypillisiä ulkomailla) tiettyyn pisteeseen asti.

"The house down the street sold for 25% over asking, and that proves the market is still hot."

FALSE. Realtors® try to create the false impression of a hot market by deliberately "underpricing" a house. Say a seller's agent knows that house will probably go for $500,000. He places ads asking $400,000 instead. (Bait-and-switch is illegal when selling toasters, but apparently not when selling houses.) The goal is to first of all prevent buyers from knowing what a realistic price is, and secondly to get buyers to blindly bid against each other. There are four players in this game and three of them are against the buyer: the seller, the seller's agent, and the buyer's agent. Yes, the buyer's own agent works against the buyer, because there is no commission if there is no sale. There's a saying in Las Vegas: "There's a patsy in every game, and if you don't know who the patsy is, you're it."

Patsy, sopuli...

"There's always someone predicting a Bay Area real estate crash."

TRUE, yet irrelevant. There are very real crashes every decade or so. Even a broken clock is right twice a day.

"Look, housing continued to rise after the dot-com crash, so it will always rise."

FALSE, consider the turkey in the farmer's barnyard. He thinks the farmer will always come feed him and not ask for anything. Then Thanksgiving comes. Whack. Past performance is no indication of future results.

"It's not a house, it's a home."

FALSE. It's a house. Wherever one lives is home, be it apartment, condo, or house. Calling a house a "home" is a manipulation of your emotions for profit.

"House ownership is at a record high, proving things are affordable."

FALSE. The percentage of their house that most Americans actually own is at a record low, not a high. We do have a record number of people who have title to a house because they have dangerous levels of mortgage debt, but that is no cause to celebrate.

"California houses are worth whatever people will pay for them!"

FALSE. Houses are worth something like 20x what you can rent them out for per year, so maybe $350,000, not $700,000.

Looking at it another way, houses are worth about 4X the median household salary of an area, so again, maybe $280,000, but definitely not $700,000.

"Houses always increase in value in the long run."

FALSE. House values are actually constant. Adjusted for inflation, prices in Holland, for example, rose less than one quarter of one percent annually in the 350 years since their tulip bubble. Warren Buffett and Charles Schwab have both pointed out that houses don't produce anything. They do not increase in intrinsic value. Unless there's a bubble, house prices simply reflect current salaries and interest rates. Consider a 100 year old house. Its value in sheltering you is exactly the same as it was 100 years ago. It did not increase in value at all. It did not spontaneously get bigger, or renovate itself. Quite the opposite - it drained cash from its owners for 100 years of maintenance and taxes. Its price went up about as much as salaries went up.

"The limited land in the Bay Area means prices will always go up."

FALSE. Japan has a very severe land shortage, but that hasn't stopped prices from falling for 14 years straight. Prices there are now at the same level they were 23 years ago. If we really had a housing shortage, rents would be going up, but they're going down instead.

Niinpä. Sama argumentti aina kaikkialla. Maa on rajoitettua, maata ei tule lisää. Jep, kertokaa se japanilaisille.

"Maybe we should just accept that we missed out on a great opportunity to get into the real estate in the past N years."

FALSE. Did we all miss out on a great opportunity to get into the stock of pets.com or other Internet companies with no business model? The real question is what is likely to happen in the next few years according to fundamental economics. The answer is a huge crash. The last guy to buy into the bubble will get hurt the most.

Ja tämä viimeinen on juuri sitä, mitä tämäkin palsta on pullollaan. "Mitä pidempään viivyttelet, sitä kauemmaksi asuntojen hinnat karkaavat ja kohta sinulla ei ole siihen enää varaa." Niin. Käännetään se toisinpäin:

"If you don't buy now, you'll never get another chance."

FALSE. This argument was also popular in 1989 in Los Angeles, just before a huge crash. It is silly. If no one like you ever gets another chance to buy a house, then you will not be able to sell your house in a few years either, because, hey, there will be no more buyers like you, ever.

Kuulostavatko nämä argumentit hintakuplan puolesta tutuilta? Ne ovat täsmälleen samoja kuin täälläkin palstalla. Ottamatta kantaa itse hintakehitykseen, niin merkit, tunnelma (euforian voi aistia), sekä uskomukset pysyvät vielä kovina. Se on kuin saippuakupla - ensin puhalletaan, kupla irtoaa puhaltimesta, se leijailee kauniisti kylpyhuoneen kattoa kohti, poksahtaa silmänräpäyksessä ja putoaa pisaroina lattialle.

Nyt kun muistaa miten paljon rakentaminen, remontit, kiinteistövälittäminen, myydyt raaka-aineet, talopaketit, pankkien toiminta tuovat BKT:n kasvuun suoraan lisää globaalisti (USA:ssa n. 40% BKT:stä) ja mitä kuplan puhkeaminen tarkoittaa.. minkä se tekee 100%:sen varmasti. Asuntoja ei voi käyttää automaatteina, kuten nyt on tehty. Se on kupla, jolla ruokitaan samaa kuplaa. Tämä on tilanne USA:ssa ja vastaavia merkkejä on muuallakin. Puhkeamisen seuraukset eivät missään tapauksessa ole "Soft Landing", tai pehmeä mahalasku, vaan katastrofaaliset. Uskoo ken tahtoo, tai olkoon uskomatta.

Edellisen kerran USA:ssa, kun asuntokupla puhkesi osakekuplan ja velkakuplan kanssa yhtäaikaa, 1929 lokakuussa, seuraavien 4v aikana BKT:sta leikkaantui n.30% pois, teollisuustuotannosta yli 40%. Japani käy myös esimerkistä hyvin."

 

[Johannes]

Kuulostavatko nämä argumentit hintakuplan puolesta tutuilta? Ne ovat täsmälleen samoja kuin täälläkin palstalla. Ottamatta kantaa itse hintakehitykseen, niin merkit, tunnelma (euforian voi aistia), sekä uskomukset pysyvät vielä kovina. Se on kuin saippuakupla - ensin puhalletaan, kupla irtoaa puhaltimesta, se leijailee kauniisti kylpyhuoneen kattoa kohti, poksahtaa silmänräpäyksessä ja putoaa pisaroina lattialle.

Nyt kun muistaa miten paljon rakentaminen, remontit, kiinteistövälittäminen, myydyt raaka-aineet, talopaketit, pankkien toiminta tuovat BKT:n kasvuun suoraan lisää globaalisti (USA:ssa n. 40% BKT:stä) ja mitä kuplan puhkeaminen tarkoittaa.. minkä se tekee 100%:sen varmasti. Asuntoja ei voi käyttää automaatteina, kuten nyt on tehty. Se on kupla, jolla ruokitaan samaa kuplaa. Tämä on tilanne USA:ssa ja vastaavia merkkejä on muuallakin. Puhkeamisen seuraukset eivät missään tapauksessa ole "Soft Landing", tai pehmeä mahalasku, vaan katastrofaaliset. Uskoo ken tahtoo, tai olkoon uskomatta.

Edellisen kerran USA:ssa, kun asuntokupla puhkesi osakekuplan ja velkakuplan kanssa yhtäaikaa, 1929 lokakuussa, seuraavien 4v aikana BKT:sta leikkaantui n.30% pois, teollisuustuotannosta yli 40%. Japani käy myös esimerkistä hyvin."

Ei mikään ennusmerkki viittaa, että Suomessa olisi tulossa eteen samanlainen talouden romahdus kuin reilut 15 vuotta sitten tapahtui. En ymmärrä myös sitä kuinka osakkeet olisivat joku suojasatama, jos tulisi v. 1929 tapainen lama. Ennen Wall Streetin crashia v. 1929 kävi DJI ylimmillään pisteluvussa 380,33 pudoten alimmillaan lukuun 42,84 v. 1932. Vasta vuonna 1955 eli n. 25 vuoden päästä ohitti Dow Jones-indeksi pisteluvun 380,33. Jos oli silloin rahastosijoittaja, niin sai pitää hatustaan kiinni. Samoin vuodesta 1960-1985 eivät osakekurssit nousseet kovinkaan paljon DJ-indeksillä mitattuna.

http://www.stockcharts.com/charts/historical/djia1900.html

 

[Rodion]

On myös olemassa muitakin sijoitusinstrumentteja kuin nakuilu osakkeilla.

Vaikka ihan korkorahastoista saa jo ihan hyvää tuottoa. Saati hedge-rahastoista, tai jos uskallusta riittää, niin put-warranteilla. Jos/kun myös osakkeet rommaa.

 

[Gags]

Ja mitä tulee tähän "asuntojen hinnat nousevat jatkuvasti" euforiaan, niin tässä pitkähkö sepustus aiheesta rokka76:n kynästä:

Eikös se ollut tämä samainen rokka76 joka edellisessä lainauksessasi käytti lähteenä The Economistin artikkelia josta tuossa edellisellä sivulla lainasin kohdan? Pyydäppä tätä rokkaa laskemaan Nokian osakkeen kurssi antamani premissein, otaksuen että hän uskoo lähteensä väittämään.

edit: laskin itse

DIV x [(1/(r-g) - ((1+g)^t / ((r-g) x (1+r)^t)]

jossa osinko =0.4
t = 25 vuotta
Oletus g = 4%
Oletus r = 7%

Näin ollen mikäli nykyisella osinkotasolla 25 vuoden osingot vastaisi yhtiön markkina-arvoa PV olisi 6,78 euroa/osake.

Sitten joku voi väittää vastaan ja sanoa, että Nokiahan ostaa osakkeita yhtä paljolla rahalla kuin käyttää osinkojen maksuun ja silloin tavallaan PV olisi siis tuplat tuohon verrattuna...silti kurssi on n. 20% enemmän tänä päivänä ja käänteisesti siis The Economistin väittämän pitäessä paikkaansa, asuntojen hinnat pääkaupunkiseudulla on n. 20% alihintaiset.

 

[Rodion]

Nokialla:

Historic EPS Growth: 10.07%

Historic Dividend Growth: 14.92%

Helpottaako?

Ja sinällään Nokia nyt on mahtava esimerkki muutenkin. Katsopa mikä liikearvon osuus on tällä hetkellä markkina-arvosta...

Tee laskusi uudestaan vaikka Norvestian tai Incapin tiedoilla.

 

[Gags]

Nokialla:

Historic EPS Growth: 10.07%

Historic Dividend Growth: 14.92%

Helpottaako?

Eli nyt haluat huomioida jo keskivertoa suuremman kasvun, mutta omassa laskelmassasi et halunnut huomioida edes indeksikorotusta vuokraan...no, tässä on jo monasti todettu että jokainen haluaa todistaa omista lähtökohdistaan jomman kumman asumismuodon olevan edullisempi. Mutta koska kuitenkaan et millään lailla kiistänyt laskelmiani ja johtopäätöstäni, niin lienemme samaa mieltä ettei The Economistin väittämä Suomessa (pääkaupunkiseudulla) ainakaan pidä paikkaansa, eiks vaan?

 

[Rodion]

Eli nyt haluat huomioida jo keskivertoa suuremman kasvun, mutta omassa laskelmassasi et halunnut huomioida edes indeksikorotusta vuokraan...no, tässä on jo monasti todettu että jokainen haluaa todistaa omista lähtökohdistaan jomman kumman asumismuodon olevan edullisempi. Mutta koska kuitenkaan et millään lailla kiistänyt laskelmiani ja johtopäätöstäni, niin lienemme samaa mieltä ettei The Economistin väittämä Suomessa (pääkaupunkiseudulla) ainakaan pidä paikkaansa, eiks vaan?

Itse otit Nokian esimerkiksi. Otetaan sitten historialliset keskiarvot esimerkiksi...

Asuntojen hinnat ovat nousseet sadassa vuodessa 0%, jos inflaatio putsataan pois. Osakkeiden _tuotto_indeksi äärettömästi enemmän (luonnollisesti, koska se ei ole negatiivinan ja se on nollaa suurempi).

Mitä tulee pk-seutuun ja etenkin Helsinkiin (mitä ytimessä sen enemmän case in point) 25 vuodessa ei todellakaan tule maksettua asuntoja, jos vuokrasummalla yritetään kattaa sekä korot, pääoman lyhennykset että vastikkeet.

Tampereella tilanne on jo hivenen toinen, mutta ei sielläkään niin ruusuinen, että automaattisesti vuokrasummalla maksettaisiin kämpän pääoma, korot ja vastikkeet 25 vuodessa.

Vuokratkin kai nousee, itse en ole sellaista kohtaloa vielä kohdannut.

 

[Gags]

On myös olemassa muitakin sijoitusinstrumentteja kuin nakuilu osakkeilla.

Vaikka ihan korkorahastoista saa jo ihan hyvää tuottoa. Saati hedge-rahastoista, tai jos uskallusta riittää, niin put-warranteilla. Jos/kun myös osakkeet rommaa.

Mulla on sulle lyömätön ratkaisu, jos sä nämä haldaat:

Jos haluat itsellesi tänä päivänä 200.000 maksavan asunnon, nosta 400.000 bullet-laina ja osta se kämppä. Toisella mokomalla pelaat osake-, korko- tai optiomarkkinoilla (lähtökohtaisestihan warrantit ovat optioita). Kämppäsi on taatusti maksettu alle 10 vuodessa ja jää hilloa vielä taskuunkin. Tämä ei ole mitään kuittailua, minä itse harkitsin tätä vakaasti 3 vuotta sitten kun Sampo Pankki ensimmäisenä pankkina Suomessa tätä mahdollisuutta tarjosi. Tosin olisi pitänyt käyttää heidän rahastojaan sijoituskohteena. Ei ollut meikäläisessä peluria tarpeeksi, nyt kämppä olisikin melkein jo maksettu jos olisin uskaltanut.

 

[ipaz]

Vuokratkin kai nousee, itse en ole sellaista kohtaloa vielä kohdannut.

Yksi syy miksi itse en ole vielä suuna päänä lähtenyt omaa asuntoa hankkimaan on juuri se että vuokrani on pysynyt jo kolme vuotta samana, ja vielä kämpän kuntoon ja ominaisuuksiin (sauna ja iso parveke) nähden melko alhaisena. En sitten tiedä onko vuokraisäntäni hullu tai sitten sillä on vaan liikaa rahaa, mutta laitatti tuossa keväällä yks kaks parvekelasit ilman että olisi mitään vaikutusta vuokraan. Nyt on mukava istuskella partsillakin.

Mutta ei kai tässä lintukodossa koko ikää voi olla, varsinkin kun ikääkin on jo yli 30. Kyllä se oma asunto saisi jo pikkuhiljaa myyntiin tulla.

 

[Johannes]

http://statfin.stat.fi/StatWeb/start.asp?PA=Sfvut1&D1=a&D2=a&LA=fi&DM=SLFI&TT=2

Se on hienoa, että olette löytäneet vuokranantajan, joka ei nosta jostain syystä vuokria. Minusta se on yhtä järkevää kuin olisi kieltäytyä ottamasta vastaan pörssiyhtiön maksamia osinkoja. Näin voi käydä yksilötasolla, mutta ei se todista koko vuokra-asunto markkinoista yhtään mitään. Laitoin linkin sivulle, josta näkee keskimääräiset muutokset vuokrissa Suomessa vuodesta 1962 saakka. Vuodesta 1962 lähtien ovat vuokrat Suomessa nousseet n. 12-kertaisiksi, kun elinkustannusindeksi on noussut 10x.

 

[Rodion]

Bullet laina olisi voinut tulla kyseeseen joskus ennen vuosituhannen vaihdetta. Nyt ei ole tarkoitus lainarahalla (enää) omaa asuntoa ostaa. Olen vuokralla, kunnes on varaa ostaa asunto ilman lainaa, näinhän W. Buffet teki myös, hehheh.

Enkä tiennytkään, että Suomesta saa tuollaisiin säätöihin bulletteja, en tiennyt, että yksityiset voi saada bulletteja yleensäkään.

Mitä tulee vuokrien nousuun, niin joskushan ne vuokrat ovat sidottuja vaikka juuri elinkustannusindeksiin vuosittaisilla korotuksilla. Itse olen kuitenkin saanut vuokrat kiinteiksi. Kyllähän ne vuokraisännät vuokria korottavat hintatason muikaiseksi, sitten kun vuokralainen vaihtuu.

Itse olen kyllä katsellut, että olisi näköpiirissä hivenen laskua vuokrahinnoissakin, koska pääsisin nyt muuttamaan isompaan ja halvempaan asuntoon muutaman talon päähän. Ei vaan parinkympin vuoksi jaksa :)

 

[Rodion]

Ja kuten jo kuukausia aiemmin totesin, taantuma on tulossa.

Ekonomistit: Suhdannehuippu on ohi

Kansainväliset ekonomistit arvioivat, että maailmantalous on saavuttanut suhdannehuippunsa. Aiempaa useampi ennustaa myös korkojen nousun jatkuvan.

Kansainvälisen kauppakamarin ja saksalaisen Ifo-tutkimuslaitoksen World Economic Survey (WES)-kyselyn mukaan suhdanneodotukset ovat heikentyneet maailmantaloudessa ja nousukauden odotetaan tasaantuvan jo lähikuukausina. (TalSa).

Miettikääpä pari kertaa niiden lainojenne kanssa, etenkin sellaiset, jotka vasta aikovat ottaa lainaa.

 

[Daespoo]

Paitsi että Euroopan talous tulee kasvamaan arvioiden mukaan voimakkaammin ensi vuonna, kiitos Saksan jossa talous on päässyt mukavaan vireeseen, työttömyys tippuu ja muutenkin homma skulaa. Tämä tietysti voi johtaa korkojen nousuun mutta maailmantalouden kasvun hiipuminen johtuu pääasiassa USAn ja Japanin hiipumisesta.

Suomen vientikumppaneista Venäjä, Intia ja Kiina kasvavat koko ajan nopeampaa ja nopeampaa mikä lupaa hyvää