Vuokra- tai omistusasunto

[nummenkallio]

Vuokrataloissa on yleensä se hyvä puoli, että siellä saa touhuta mitä tykkää. Saa bilettää aamuun asti, koska se vain kuuluu siihen vuokratalomeininkiin. Tuon vapauden vastapainoksi tulee toki myös kielteisiä ilmiöitä, kuten pyykkien varastamista narulta jne. Myös monikulttuuri tarjoaa monia värikkäitä ilmiöitä.

Omassa asunnossa meininki onkin sitten ihan toinen. Exä tuli usein yhteisessä asunnossamme ripittämään minua siitä, kun soitin Led Zeppeliniä hänen mielestään "liian kovaa". Minulla oli tapana jäädä hieman kupittelemaan exän mentyä nukkumaan, ja jossain vaiheessa oli aina pakko laittaa soimaan Zeppelinin The Rover, mielellään vielä niin että sen kuulee. Hyvä biisihän se on, pitäähän nyt muidenkin se kuulla. Muuten osasin olla hiljaa, mutta jotenkin tuo biisi triggeröi aina sen möykkäämisen.

Nykyinen ratkaisu on kuulokkeet. Pitkäaikainen ratkaisu lienee omakotitalo. Siellä voi polttaa tupakkaakin miten haluaa.

 

[mountainsnake]

Oliko sulla asia tosiaan näin? Yleisesti ottaen nämä miinuskoron huomioivat sopimusehdot pysäyttivät koron+marginaaliin tasan nollaan, eli pankki ei lähtenyt maksamaan rahaa lainasta. Itsekin makselin useamman vuoden vain kuukausittaisen käsittelymaksun 2.5€ enkä korkoa ollenkaan. Vuoden 2012 aikana pankit sitten laittoivat ehtoihin, että lainasta peritään aina vähintään asiakkaan marginaali ja miinuskorko ei syö sitä pois.

Asiasta oli kymmenisen vuotta sitten runsaasti keskustelua Kauppalehden palstalla ja siellä viriteltiin jos jonkinmoisia ajatuksia joukkokanteesta pankkeja vastaan, mutta kukaan ei sitten oikeasti koskaan lähtenyt kokeilemaan sopimusehtojen pitävyyttä. Mikäli jollain lainanantajalla olisi tuollainen käytäntö ollut, niin eiköhän se olisi ilmi siellä tullut.

Itse otin 2009 ensiasuntoon lainan, ja siloin euribori taisi huidella jossain 2% paremmalla puolen, ja sitten korkojen romahtaessa tosiaan miinusmerkkinen euribori laskikokonaiskorkoa, mutta marginaali mulla oli 0,7 muistaakseni, joten miinusmerkkinen euribori laksi tuota jonnekin 0,4 hujakoille muistaakseni valtaosan laina ajasta, kai se ehtojen puolesta olisi voinnut pakkasrllekin mennä, näin ainakin virkailija sanoi, kun kilpailutin lainan uudestaan myöhemmin, ja en siis vaihtanut. Sittemmin laina alkaa olla maksettu, ja asunto on toiminut 7 vuotta sijoituskämppänä ilman yhtään tyhjää kuukautta tai ongelmia vuokralaisesta. (koputtaa pöytään)

Asustellaan perheen kanssa vanhassa hirsitalossa metsänreunassa kallionpällä, mutta lähellä kuitenkin palveluita. Olen erittäin tyytyväinen okt- asumiseen, ollut jo vuosia, vaikka onhan sitä kovasti kaikkea hommaa, seuraavaksi heti 10mottia klapia liiteriin...

 

[benicio]

No nyt täytyy tunnustaa että koskaan en sitä tarkastanut että maksoiko pankki oikeasti meidän lainaa, vaan ajattelin asian olevan näin kun korko näkyi lainatiedoissa negatiivisena ja pankin neuvottelija sanoi uutta lainaa ottaessa, että tämä ei sitten voi mennä miinukselle, kun naureskeltiin sitä että edellisessä korko oli miinuksella. Ensimmäinen laina otettiin elokuussa 2007 paritaloon mikä rakennutettiin.

Ei maksanut. Tai siis meilläkin on sen ikäinen laina ja marginaali, että se meni teoriassa miinukselle, mutta käytännössä se meni nollille. Uudemmissa sitten vähintään marginaalin verran plussalla, tätä teidän virkailija varmaankin tarkoitti.

 

[MPN]

Ei maksanut. Tai siis meilläkin on sen ikäinen laina ja marginaali, että se meni teoriassa miinukselle, mutta käytännössä se meni nollille. Uudemmissa sitten vähintään marginaalin verran plussalla, tätä teidän virkailija varmaankin tarkoitti.

Kaverin isällä taisi olla joku 0.2 marginaali ja tosiaan meni nollille, ei negatiiviseksi. Muistan vaan kun kiroili ankarasti kun ei saa korkovähennystä, kun korko on nollassa. Luonteena siis tälläinen perus-suomalainen että jonottaa kaksi tuntia jos saa ilmaisen ämpärin tai säästää tankillisessa bensaa 5€ summan.

 

[varjo]

Minulla on yhä yksi laina 0.45 marginaalilla ja vanhoilla ehdoilla. Melkoinen tovi tuossa meni täydellä lyhennyksellä ja kk-maksulla ilman mitään korko-osuutta. Arvattavasti kun kyselin lyhennysvälin muutosta, olisivat ehdotkin muuttuneet ;) (ja siksi tuota roikottanut mukana jo neljänteen asuntoon)

 

[Jeffrey]

Negatiivista korkoa en ole asuntolainassa nähnyt, mutta ainakin S-Pankin luottokortissa ihan viime vuosiin asti negatiivinen euribor marginaalia alentavana tekijänä. Tämän muuttivat ns. aika vasta, eli ehkä noin 5 vuoden sisään.

 

[JYP#44]

Näihin "mitäs ette korkosuojanneet lainojanne" -jälkiviisasteluihin on hyvä muistuttaa myös siitä, että tuolla kentällä on lukuisia suomalaisia, jotka korkosuojasivat oman lainansa peruutuspeilistä katsottuna katastrofaaliseen aikaan. Omasta lähipiiristä löytyy yksi tapaus, joka osti ensiasunnon vuonna 2016. Pankki "neuvoi" (tämä kaveri syö vaikka pieniä kiviä jos pankki vain niin neuvoo tekemään) ottamaan viiden vuoden mittaisen korkoputken, jonka aikana hän maksoi asuntolainastaan jotain 2-2,5% vuosikorkoa. Asunto meni tosin myyntiin jo neljän vuoden asumisen jälkeen, kun tämä vaihtoi vuokralle, mutta aika heikko diili tuo tosiaan oli kaverille.

 

[DAF]

Minulla on yhä yksi laina 0.45 marginaalilla ja vanhoilla ehdoilla. Melkoinen tovi tuossa meni täydellä lyhennyksellä ja kk-maksulla ilman mitään korko-osuutta. Arvattavasti kun kyselin lyhennysvälin muutosta, olisivat ehdotkin muuttuneet ;) (ja siksi tuota roikottanut mukana jo neljänteen asuntoon)

On mullakin jämä tuota 2011 lainaa edelleen ja nollakorko oli pitkään. Marginaalin se negatiivinen euribor poisti, mutta alle nollan ei kokonaiskorko voinut laskea.

 

[MPN]

Näihin "mitäs ette korkosuojanneet lainojanne" -jälkiviisasteluihin on hyvä muistuttaa myös siitä, että tuolla kentällä on lukuisia suomalaisia, jotka korkosuojasivat oman lainansa peruutuspeilistä katsottuna katastrofaaliseen aikaan. Omasta lähipiiristä löytyy yksi tapaus, joka osti ensiasunnon vuonna 2016. Pankki "neuvoi" (tämä kaveri syö vaikka pieniä kiviä jos pankki vain niin neuvoo tekemään) ottamaan viiden vuoden mittaisen korkoputken, jonka aikana hän maksoi asuntolainastaan jotain 2-2,5% vuosikorkoa. Asunto meni tosin myyntiin jo neljän vuoden asumisen jälkeen, kun tämä vaihtoi vuokralle, mutta aika heikko diili tuo tosiaan oli kaverille.

Ja kun verrattu vakuutukseen, niin käytännössä vakuutuksen tarjoaja pyrkii aina hyötymään tuosta vakuutuksesta. Eli toisinsanoen, jos korkosuojauksesta pääsee nauttimaan, päihitti pankkien ammattilaiset.

Ja toki, nyt on ollut siitä harvinainen tilanne että jotkut ovat hyötyneet massiivisesti, mutta mielestäni hyvinkin kummallista jos tuota onnekasta sattumaan perustellaan "hajulla", "hoksauksella" tai "tilannetajulla". Yksi kaveri otti (kuulemma) 2021 jouluna 15v kiinteän koron, 1.6% sis marginaali asuntolainaan, kuulemma osasi aavistella mitä oli tulossa. Toki jos olisi osannut aavistella, niin ihan pörssiä shorttaamalla olisi tehnyt sellaiset rahat ettei tarvitse asuntolainaa miettiä

Edit. Lisätään vielä että jos joku pääsi korkoputkesta/katosta hyötymään, niin itse olen vilpittömän onnellinen heidän puolestaan

 

[BOL]

Mä näen suurimpana ongelmana sen, että ihmiset eivät sisäistä sitä, että jos korot nousee, samaan aikaan tapahtuu yleensä kaikenlaista muutakin yllättävää, yleensä ikävää. Moni sanoo, että "ainahan sen asunnon voi myydä", mutta fakta on se, että aika moni muukin on silloin samassa tilanteessa. Ja samaan aikaan ostajia on markkinoilla vähemmän, koska laina on kallista. Tämä taas tarkoittaa sitä, että myyntiajat ovat joko pitkiä tai sitten myyntihintaa pitää tiputtaa niin paljon, että saattaa jopa joutua myymään tappiolla. Toisinaan saattaa vielä taloyhtiön remontit tulla juuri sellaiseen aikaan, etteivät ne varsinaisesti nosta asunnon houkuttelevuutta markkinoilla.

Musta vaikuttaa oikeasti siltä, etteivät ihmiset ymmärrä laskea talouttaan oikeasti huomattavasti kovemmilla luvuilla ennen ostopäätösten tekemistä. Moni on luottanut siihen, että korot eivät nouse ja oma talouskehitys tulee kasvamaan enemmän kuin todellisuudessa tapahtuu. Jos pankki tekee stressitestin 6%:lle, itse kannattaisi laskea se 12%:lle, koska se luo oikeasti realistisemman kuvan siitä, selviääkö oikeasti tiukasta paikasta vai ei. Jos luvut eivät selviämistä tue, kannattaa miettiä muita vaihtoehtoja.

Toinen asia, mikä mua huolestuttaa on oman asunnon vuokraamisen näkeminen riskittömänä vaihtoehtona ja ratkaisuna sille. Ideaalitilanteessa kaikki menee niin kuin Strömsössä. Mutta vuokraustoiminnassa pitää olla puskureita, aika huomattaviakin. Pitäisi laskea niin, että jos vuokralainen ei maksa vuokraa puoleen vuoteen ja aiheuttaa 15000€:n laskun tuhoamalla asunnon, silti pärjättäisiin. Parin kuukauden vakuus ei ratkaise mitään ennen kuin se on nostettavissa ja jos vuokralaiselle on haettava häätöä 6kk ei edes ole mikään harvinainen aika prosessin kestolle, alkaa ennemminkin olla jo sääntö. Pinkan pitäisi siis oikeasti olla kunnossa, jos vuokranantajan uralle lähtee. Vaikka vuokrausprosessiin panostaisi ja tekisi kaiken paperilla ihan oikeinkin, yhdestäkään ihmisestä ei koskaan ole takuita. Tilanne voi muuttua hyvinkin nopeasti erinomaisesta umpisurkeaksi. Mieluummin vetää tässäkin kaikkein pahimman skenaarion kautta kuin luottaen siihen, että kaikki sujuu. Suurimmalla osalla sujuukin, mutta mitä tiukemmat taloudelliset ajat yleisesti on, sen nopeammin se näkyy myös vuokraustoiminnassa.

 

[Mediakuutio]

Näihin "mitäs ette korkosuojanneet lainojanne" -jälkiviisasteluihin on hyvä muistuttaa myös siitä, että tuolla kentällä on lukuisia suomalaisia, jotka korkosuojasivat oman lainansa peruutuspeilistä katsottuna katastrofaaliseen aikaan. Omasta lähipiiristä löytyy yksi tapaus, joka osti ensiasunnon vuonna 2016. Pankki "neuvoi" (tämä kaveri syö vaikka pieniä kiviä jos pankki vain niin neuvoo tekemään) ottamaan viiden vuoden mittaisen korkoputken, jonka aikana hän maksoi asuntolainastaan jotain 2-2,5% vuosikorkoa. Asunto meni tosin myyntiin jo neljän vuoden asumisen jälkeen, kun tämä vaihtoi vuokralle, mutta aika heikko diili tuo tosiaan oli kaverille.

Kyseessähän on nimenomaan vakuutus jolloin pitää katsoa sen vakuutuksen hintaa sekä mahdollista hyötyä ja sen todennäköisyyttä. Totta kai esimerkiksi tuo 2016 otettu 2.0-2.5% korko viideksi vuodeksi on huono ja sen hetken korkotasoon nähden se on tosi kallis (ollakseen noin lyhyt aika vielä sillä esimerkiksi OP tarjosi tuolloin 25v kiinteää korkoa noin 2,4%). Jos taas sen vakuutuksen hinta on esimerkiksi 0,4% extraa 10v sopimuksella on tilanne aika eri. Vakuutuksen järkevyys toki riippuu myös lisäksi siitä kuinka isoa lainaa omiin tuloihin nähden ottaa, minkälaiset työllisyysnäkymät on (haastavassakin tilanteessa) ja minkälaista puskuria on käytössä.

Ja kun verrattu vakuutukseen, niin käytännössä vakuutuksen tarjoaja pyrkii aina hyötymään tuosta vakuutuksesta. Eli toisinsanoen, jos korkosuojauksesta pääsee nauttimaan, päihitti pankkien ammattilaiset.

Ja toki, nyt on ollut siitä harvinainen tilanne että jotkut ovat hyötyneet massiivisesti, mutta mielestäni hyvinkin kummallista jos tuota onnekasta sattumaan perustellaan "hajulla", "hoksauksella" tai "tilannetajulla". Yksi kaveri otti (kuulemma) 2021 jouluna 15v kiinteän koron, 1.6% sis marginaali asuntolainaan, kuulemma osasi aavistella mitä oli tulossa. Toki jos olisi osannut aavistella, niin ihan pörssiä shorttaamalla olisi tehnyt sellaiset rahat ettei tarvitse asuntolainaa miettiä

Edit. Lisätään vielä että jos joku pääsi korkoputkesta/katosta hyötymään, niin itse olen vilpittömän onnellinen heidän puolestaan

2021 joulukuussa inflaatio taisi olla jo aika kovaa joten on kyllä hyvinkin mahdollista, että tuota on osannut ennakoida (tuskin kuitenkaan nykyistä tasoa, mutta sitä ettei tuossa ainakaan hirveästi tappiolle jää). Ei se kuitenkaan tarkoita sitä, että ihminen lähtisi jotakin pörssi shorttausta tekemään (tai, että hänellä olisi siihen edes mahdollisuutta).

 

[Näkkäri]

Ja toki, nyt on ollut siitä harvinainen tilanne että jotkut ovat hyötyneet massiivisesti, mutta mielestäni hyvinkin kummallista jos tuota onnekasta sattumaan perustellaan "hajulla", "hoksauksella" tai "tilannetajulla". Yksi kaveri otti (kuulemma) 2021 jouluna 15v kiinteän koron, 1.6% sis marginaali asuntolainaan, kuulemma osasi aavistella mitä oli tulossa. Toki jos olisi osannut aavistella, niin ihan pörssiä shorttaamalla olisi tehnyt sellaiset rahat ettei tarvitse asuntolainaa miettiä

No ei noita asioita oikein voi kuitenkaan verrata. Kuinka paljon olisi pitänyt olla varallisuutta, jotta tuo shorttaaminen olisi onnistunut siinä määrin, ettei tarvitsisi enää asuntolainaa miettiä? Vaati se muutenkin kuitenkin ehkä hieman asiantuntemusta enemmän, kuin korkosuojauksen ottaminen pankista.

Meidän taloutemme otti 10v korkosuojauksen asuntolainalle tammikuussa 2022. Jalka osui aika hyvin lankulle, mutta tietysti siinä oli myös tuuria mukana.

 

[Jeffrey]

Toinen asia, mikä mua huolestuttaa on oman asunnon vuokraamisen näkeminen riskittömänä vaihtoehtona ja ratkaisuna sille. Ideaalitilanteessa kaikki menee niin kuin Strömsössä. Mutta vuokraustoiminnassa pitää olla puskureita, aika huomattaviakin. Pitäisi laskea niin, että jos vuokralainen ei maksa vuokraa puoleen vuoteen ja aiheuttaa 15000€:n laskun tuhoamalla asunnon, silti pärjättäisiin. Parin kuukauden vakuus ei ratkaise mitään ennen kuin se on nostettavissa ja jos vuokralaiselle on haettava häätöä 6kk ei edes ole mikään harvinainen aika prosessin kestolle, alkaa ennemminkin olla jo sääntö. Pinkan pitäisi siis oikeasti olla kunnossa, jos vuokranantajan uralle lähtee. Vaikka vuokrausprosessiin panostaisi ja tekisi kaiken paperilla ihan oikeinkin, yhdestäkään ihmisestä ei koskaan ole takuita. Tilanne voi muuttua hyvinkin nopeasti erinomaisesta umpisurkeaksi. Mieluummin vetää tässäkin kaikkein pahimman skenaarion kautta kuin luottaen siihen, että kaikki sujuu. Suurimmalla osalla sujuukin, mutta mitä tiukemmat taloudelliset ajat yleisesti on, sen nopeammin se näkyy myös vuokraustoiminnassa.

Kassavirta ja tulos ennusteissa elintärkeä nyrkkisääntö on nimenomaisesti äärimmäinen pessimistisyys. Eli laskee sen mitä itse "varmasti" saa itselleen, ja jos se on sellainen summa jonka kanssa on valmis sijoittamaan niin tässä on erinomainen alku. Tähän liittyy myös se worst-case skenaarion hahmottaminen. Mitä pahimmillaan menettää ja miten voi elämäänsä jatkaa jos nämä menettää. Esimerkiksi itse en ole laittanut omaa kotiani sijoitusten vakuudeksi vaan siellä on osakkeet. Jos menetän osakkeeni niin noin käytännössä menetän ne osakesäästöni ja sen työajan jonka olen sijoitustoimintaan laittanut. Ei tämä nyt ihan olankohautushomma olisi, mutta tämä ei kuitenkaan siihen arkielämääni juuri vaikuttaisi.

Oman asunnon vuokraus on vähän niin ja näin. Tuotot ovat heikot, joskin pääoman kustannukset ovat kuitenkin suhteellisen matalat vielä tälläkin korkotasolla. Vuokralaisen suhteen se riskikontrolli kannattaa tehdä äärimmäisen hyvin. Toki myös niiden oppirahojen maksut kuuluvat jokaiseen harrasteluun ja sijoitustoimintaan. Silti ne kultaset säännöt ovat: tarkasta luottotiedot, vaadi kattava kotivakuutus, ja jos tulee pienikin epäilys vuokralaisesta niin skippaa ja ole mieluummin ilman. Tässä kattavan kotivakuutuksen vaatiminen on tärkeää etenkin siltä kannalta, että vakuutusyhtiö katsoo taas omalla tavallaan onko vuokralainen sellainen jolle voi sen vakuutuksen myöntää.

Toki loppuviimein kaikilta riskiltä ei voi suojautua ja aina tulee yllätyksiä. Asuntosijoittamisessa on lopulta melkoisesti hommaa ja epävarmuutta ja tietyllä tapaa en itsekään ymmärrä sen ympärillä olevaa glooriaa, vaikka onhan se helposti ymmärrettävissä oleva konkreettinen omaisuuserä. Itse pitkään haaveilin asuntosijoittamisesta, ja nyt kun se puolivahingossa on toteutumassa niin toivoisinkin jostain tulevan laupiaan joosepin joka maksaisi tästä murusta sen mitä silloin joskus parhaimmillaan olisi voinut saada.

Vielä lopulta se, että vaikka kaikki sijoittaminen vaatii jonkinlaista perehtyneisyyttä, niin tuottopuolella asuntosijoittaminen on lopulta niin heikkoa liiketoimintaa, etten ihan ymmärrä kuka sitä jaksaa isommassa mittakaavassa toteuttaa. Kassavirta on toki hyvä ja joka kuukautinen, mutta onnistunee se osakkeillakin. REIT eli yhdentyyppisissä kiinteistösijoitusfirmoissa tyypillinen vuotuinen osinkotuotto on 5%, osinkoa maksetaan joka kuukausi ja riskit ovat aika maltilliset. Ei tuo niin konkreettista ole, mutta ehkä ennemmin kannattavaa jos haluaa alkaa kiinteistöihin sijoittamaan. Samalla säästyy aika monelta huolelta ja vaivalta ja tekee myös varsinaisella sijoituspuolella parempaa tulosta kuin valtaosassa vähäriskisissä asunnoissa.

 

[MPN]

No ei noita asioita oikein voi kuitenkaan verrata. Kuinka paljon olisi pitänyt olla varallisuutta, jotta tuo shorttaaminen olisi onnistunut siinä määrin, ettei tarvitsisi enää asuntolainaa miettiä? Vaati se muutenkin kuitenkin ehkä hieman asiantuntemusta enemmän, kuin korkosuojauksen ottaminen pankista.

Meidän taloutemme otti 10v korkosuojauksen asuntolainalle tammikuussa 2022. Jalka osui aika hyvin lankulle, mutta tietysti siinä oli myös tuuria mukana.

En nyt jaksa tarkistella, mutta ilman shorttia vivutetuilla bear ETF:llä olisi päässyt kyllä kymppitonnilla jo tuollaiseen tilanteeseen (toki riippuen lainasta). Ja sitä tuota koitin monen mutkan kautta sanoa että jos kokee että päihitti pankkien asiantuntijat (eiväthän he kauppaisi tuotetta joka olisi todennäköisesti pankille tappiollinen) taidolla, niin kyllä sitä asiantuntemusta silloin pitäisi löytyä.

Kun alkuvuonna 22 oli jo korkosuojausten hinnat sitä luokkaa että nykyisillä koroilla ei ole varma vielä että ovatko nuo kannattavia. Tuo tammikuu saattaa olla sellainen että, kuten sanoit, oli tuuria myös mukana, mutta on yksi parhaista ajanhetkistä. Tai sitten muutama kuukausi taaksepäin.

Ja nuo korkoennusteet ovat monessa kohtaa heittäneet häränpyllyä, 21 joulukuussa 3kk euriborin ennuste oli 22: -0.5%, 23: -0.2% ja 24: 0.0% ja uutisia oli että keskuspankki pitää ohjauskorot suurinpiirtein samoina 2025 asti (tai että korkoja alettaisiin nostamaan 2025)

2021 joulukuussa inflaatio taisi olla jo aika kovaa joten on kyllä hyvinkin mahdollista, että tuota on osannut ennakoida (tuskin kuitenkaan nykyistä tasoa, mutta sitä ettei tuossa ainakaan hirveästi tappiolle jää). Ei se kuitenkaan tarkoita sitä, että ihminen lähtisi jotakin pörssi shorttausta tekemään (tai, että hänellä olisi siihen edes mahdollisuutta).

Energian hinta tuolloin hieman pomppasi, mutta pohjainflaatio ei kauhean kovaa muistaakseni ollut. En nyt jaksa tarkistaa.

 

[Mediakuutio]

En nyt jaksa tarkistella, mutta ilman shorttia vivutetuilla bear ETF:llä olisi päässyt kyllä kymppitonnilla jo tuollaiseen tilanteeseen (toki riippuen lainasta). Ja sitä tuota koitin monen mutkan kautta sanoa että jos kokee että päihitti pankkien asiantuntijat (eiväthän he kauppaisi tuotetta joka olisi todennäköisesti pankille tappiollinen) taidolla, niin kyllä sitä asiantuntemusta silloin pitäisi löytyä.

Kun alkuvuonna 22 oli jo korkosuojausten hinnat sitä luokkaa että nykyisillä koroilla ei ole varma vielä että ovatko nuo kannattavia. Tuo tammikuu saattaa olla sellainen että, kuten sanoit, oli tuuria myös mukana, mutta on yksi parhaista ajanhetkistä. Tai sitten muutama kuukausi taaksepäin.

Ja nuo korkoennusteet ovat monessa kohtaa heittäneet häränpyllyä, 21 joulukuussa 3kk euriborin ennuste oli 22: -0.5%, 23: -0.2% ja 24: 0.0% ja uutisia oli että keskuspankki pitää ohjauskorot suurinpiirtein samoina 2025 asti (tai että korkoja alettaisiin nostamaan 2025)


Energian hinta tuolloin hieman pomppasi, mutta pohjainflaatio ei kauhean kovaa muistaakseni ollut. En nyt jaksa tarkistaa.

Helmikuun loppupuolella 2022 taisi vielä saada 10v kiinteää korkoa 1,4%. Ja eikös pankit suojaa itsekin noita lainojaan jos sitovat sen kiinteään korkoon? Ainakin pankin tuloksista päätellen ei asuntolainojen korkosuojat niitä ainakaan alaspäin paina.

Pohjainflaatio oli tuolloin jotain 2,5%-3% luokkaa ja jyrkkänä käyränä menossa ylöspäin. Toki näin jälkikäteen katsottuna EKP ja muut instanssit tekivät hämmentävän huonoja ennustuksia sekä inflaation, että korkojen nousun suhteen. Siis vaikka tuota sodan vaikutusta siivotaan pois.

 

[Cloaca Maxima]

19-vuotias tuhosi vuokrakämpän totaalisesti – piti itse tekoa lievänä

11 kuukaudessa asunnon Ylöjärvellä tuhonneen nuorukaisen tuomio pysyi ennallaan Turun hovioikeudessa.

www.is.fi

Sopinee tähän ketjuun?

 

[Siivu]

Ketjun otsikko ei ihan vastaa tarkoitustani, mutta en parempaakaan löytänyt, joten menköön tähän.

Tilanne vaikuttaa väistämättä siltä, että rivarikolmio alkaa käydä pieneksi neljän hengen perheelle ja mahdollisesti tulevalle karvalapselle. Olen alkanut varovasti kartoittaa vaihtoehtoja ja aika kuivana markkinat täällä pienehkössä kaupungissa ovat.

Nykyisen myyntiä ajatellen, rivareille näyttää olevan kohtuullisen hyvin kysyntää, jos ja kun taloyhtiön ylläpitoa ei ole laiminlyöty. Siltä osin saa olla tyytyväinen, että meidän taloyhtiöömme on tehty mittavia parannustöitä katon uusimisesta käyttövesiputkiremonttiin, siirtymällä maalämpöön ja paljon muuta pienempää. Oman asunnon osalta lisäksi WC- ja kylppäriremontit. Näistä huolimatta perstuntuma on, että kauppahinnassa saattaisi tulla takkiin jopa 15-20% verrattuna kymmenen vuoden takaiseen ostohintaan.

Toisessa vaakakupissa onkin sitten se, että >100m2 omakotitalojen myynti näyttää hankaavan pahasti, joka taas vaikuttaisi heijastuvan hintoihin varsin voimakkaasti. Julkisessa myynnissä olevissa kohteissa kauppa-aika näkyy olevan varsin pitkä ja etenkin järkevien kohteiden hinnat ovat tippuneet varsin rajusti alkuperäisistä - luokkaa 10-15%. Vastaavasti jos katselee hintakehitysgraafeja asuntotyypeittäin, niin rivitaloasuntojen neliöhinnat näyttävät osoittavan lievästi koilliseen siinä missä OK-talojen vielä lievemmin kaakkoon.

Miksi tästä tänne nyt kirjoittelen, niin toivoisin alalla toimivien ja muiden asuntomarkkinaniilopalstaveljien neuvonantoa tilanteeseen. Kysymys pähkinänkuoressa on oikeastaan se, että olisiko nyt hyvä aika iskeä kiinni upgradeen, jos oma taloustilanne sen sallii? Käytännössä näen niin, että tämä tarkoittaisi uuden n. 50-80k€ asuntolainan ottoa, joka sekin tuottaa näinä päivinä tilanteeseen oman kierteensä.

 

[Tadu]

Miksi tästä tänne nyt kirjoittelen, niin toivoisin alalla toimivien ja muiden asuntomarkkinaniilopalstaveljien neuvonantoa tilanteeseen. Kysymys pähkinänkuoressa on oikeastaan se, että olisiko nyt hyvä aika iskeä kiinni upgradeen, jos oma taloustilanne sen sallii? Käytännössä näen niin, että tämä tarkoittaisi uuden n. 50-80k€ asuntolainan ottoa, joka sekin tuottaa näinä päivinä tilanteeseen oman kierteensä.

Kukaan ei osaa antaa eksaktia vastausta siihen milloin on paras aika ostaa tai miten korot käyttäytyvät jatkossa. Voi olla ettei nollakorkojen aikaan ole enää paluuta meidän elinaikana, tai sitten muutaman vuoden päästä korot ovat jälleen alle 1 %.

Sen tiedän, että nyt on kyllä omakotitalojen osalta ostajan markkinat. Omalla asuinalueella Lahdessa ei ole koskaan ollut näin montaa taloa myynnissä. Ainoa omakotitalo mikä on mennyt kaupaksi oli omasta mielestäni myynnissä aivan pilkkahintaan, ja se menikin muutamassa päivässä. Lopuista pyydetään samaa hintaa kuin mikä niiden arvo oli 2-3 vuotta sitten eikä yhtään ole myyty.

Eli eli. Itse heittäisin tarjouksia todella alakanttiin ja katsoisin jos joku myyjä on realistinen ja ymmärtää, että omakotitalojen arvot ovat tippuneet selvästi viimeisen vuoden aikana. Iso osa myyjistä tosin varmaan edelleen kuvittelee saavansa saman verran kuin mitä olisi kaksi vuotta sitten saanut, eivätkä näin ollen saa taloaan myydyksi. Tällaista ei kannata ostaa ellei sitten ole pätäkkää ja haluaa juuri nimenomaisen talon.

Vuokra-asuminenkin on tällä hetkellä ihan järkevä vaihtoehto monella paikkakunnalla.

 

[Turder]

Mun mielestä ylipäänsä tällainen laskusuhdanne ja hankala tilanne on hyvä paikka investoida jos on vain varaa ja rahoitusta järkevästi. Tosiaan hankala sanoa tai arvioida sen tarkemmin, mutta yleisesti jos oman saa myytyä järkevästi niin tarjouksiahan voi aina laitella. Moni on varmasti pahassakin menoloukussa korkojen ja muiden kulujen kanssa, joten kyllä sieltä joku aina heltyy lopulta. Oman talon rakentamiseenkin voisi olla hyvä sauma jos sopivan tontin saa jostain (moni voi näitäkin myydä tyyliin rakennusliikkeiden ongelmia panikoitaessa), rakentaminen yleensäkin voi olla kohta edullista (tai edullisempaa) koska joku tekee lopulta halvemmalla jotain kuin ei mitään korvauksetta. Tietty riskejä on nyt ilmassa mutta kuitenkin.

 

[Jeffrey]

Miksi tästä tänne nyt kirjoittelen, niin toivoisin alalla toimivien ja muiden asuntomarkkinaniilopalstaveljien neuvonantoa tilanteeseen. Kysymys pähkinänkuoressa on oikeastaan se, että olisiko nyt hyvä aika iskeä kiinni upgradeen, jos oma taloustilanne sen sallii? Käytännössä näen niin, että tämä tarkoittaisi uuden n. 50-80k€ asuntolainan ottoa, joka sekin tuottaa näinä päivinä tilanteeseen oman kierteensä.

Lähtökohtaisesti markkinan tullessa alas ei kannattaisi myydä, mutta saman lähtökohdan mukaan upgraden tekevä taas hyötyy markkinoiden sulamisesta. Eli mikäli muuttaa isompaan/hienompaan niin sen isomman hinta on todennäköisesti tullut enemmän alas kuin mitä oman pienemmän hinta.

Nyt ei ole paras hetki myydä, mutta jos odotat nykyisen asuntosi hinnan nousevan talouskriisin jälkimainingeissa, niin sen uuden asunnon hinta nousee todennäköisesti myös prosentuaalisesti suunnilleen saman verran, eli euromääräisesti vielä enemmän.

Yksinkertaisena laskuharjoituksena voidaan ajatella, että jos kriisi olisi nyt laskenut asuntojen hintoja keskimäärin 5%, niin 200 000 euroa ennen kriisiä maksanut asunto maksaisi nyt 190 000 ja 300 000 olisi tippunut 285 000 euroon. Eli 100 000 hintaero on muuttunut 95 000 eroksi yleisen hintatason laskun myötä. Vastaavasti jos sitten talouskriisin jälkimainingit lyövät sellaisen 10% hintakehityksen asuntoihin, niin nämä kaksi asuntoa maksavatkin 209 000 euroa ja 313 500 euroa. Eli jos se hintaero olisi nyt 95 000 euroa niin oman asuntosi hinnan noustua ja myös sen seuraavan asunnon hinnan noustua hintaero onkin 104 500 euroa. Toisin sanoen markkinoiden palauduttua parempaan formiin saattaisit hyvin saada esimerkin kaltaisesti 19 000 euroa enemmän nykyisestä asunnosta, mutta maksaisit kuitenkin 28 500 euroa enemmän siitä uudesta - tähän toki vielä varainvero päälle. Lisäksi nyt voi saada välittäjältä hyvän diilin ja säästää siinä tonnin pari. Lisäksi sitten toki kun markkinat lähtee ylös niin omaisuutesi kasvaa sen esimerkin 10% siitä kalliimmasta arvosta eikä siitä halvemmasta arvosta.

Toki tässä sinun esimerkissäsi oman asuntosi arvo on pitänyt paremmin kuin vastaavien isompien kiinteistöjen arvo. Kiinteistöjen kohdalla epävarmuutta tuovat mahdolliset energiakulut ja esimerkiksi mahdolliset kiinteistöverojen nostot. Tämä tekee tästä laskelmasta aavistuksen hankalamman. Pyrkisin ehkä laskemaan ne itse auki, mutta samalla se perus ohjenuora siitä, että lähtökohtaisesti upgrade tällaisessa markkinassa kannattaa - kalliimpien asumusten hinnat tulevat enemmän alas kuin halvempien ja vastaavasti nousevat nousussa enemmän kuin niiden halvempien.

 

[Siivu]

Eli eli. Itse heittäisin tarjouksia todella alakanttiin ja katsoisin jos joku myyjä on realistinen ja ymmärtää, että omakotitalojen arvot ovat tippuneet selvästi viimeisen vuoden aikana. Iso osa myyjistä tosin varmaan edelleen kuvittelee saavansa saman verran kuin mitä olisi kaksi vuotta sitten saanut, eivätkä näin ollen saa taloaan myydyksi. Tällaista ei kannata ostaa ellei sitten ole pätäkkää ja haluaa juuri nimenomaisen talon.

Jotain tällaista ajattelin itsekin. Tuossa olisi lasten koulun vieressä kunnoltaan ja ratkaisuiltaan hemmetin houkutteleva OK-talo, joka on ollut myynnissä jo ainakin parin kuukauden ajan. Pyyntiä on sen aikana pudotettu jo 11k€ ja nyt ollaan jo alle 200k€ rajan. Talo on vapaana heti ja jos oletukseni on oikea, asukkaat ovat juuri hiljakkoin muuttaneet juuri rakennettuun taloon.

Josko tuohon heittäisi sellaisen 170k€ Rapalan, vai tohtisiko mennä jopa vielä alemmas?

 

[Tadu]

Jotain tällaista ajattelin itsekin. Tuossa olisi lasten koulun vieressä kunnoltaan ja ratkaisuiltaan hemmetin houkutteleva OK-talo, joka on ollut myynnissä jo ainakin parin kuukauden ajan. Pyyntiä on sen aikana pudotettu jo 11k€ ja nyt ollaan jo alle 200k€ rajan. Talo on vapaana heti ja jos oletukseni on oikea, asukkaat ovat juuri hiljakkoin muuttaneet juuri rakennettuun taloon.

Josko tuohon heittäisi sellaisen 170k€ Rapalan, vai tohtisiko mennä jopa vielä alemmas?

Minähän en ole mikään asiantuntija, mutta kuulostaa mielestäni hyvältä!

 

[disco-stu]

Olisi kyllä ostajan markkinat, voi perkele jos olisi vähän tilillä enemmän pitoa ja tulevaisuus suunniteltuna, niin about satasen per nuppi lisälainalla pääsisi muutama vuosi sitten noin puoli miljoonaa maksaneeseen omakotitaloon Pohjois-Helsingissä. Noista joistain on melkein 20 % tippunut hinnoista.

Mutta juu, ehkä sitä nyt ei uskalla lähteä keulimaan, kun ihan riittävän hyvä asunto on alla.

 

[Wiljami]

Millä tavalla Benin kommentti on todellisuudesta irtautunut?

Itse omaa asuntoani vuokraavana olen ihmetellyt sitä, että suomalaiset eivät juuri hinnasta tinkaa. Olen itse talouspuolen ammattilainen ja teen hinnoittelua eri hyödykkeen parissa, joten hinnoitteluun jonkinlainen kosketuspinta on olemassa. Tästä huolimatta vuokra-asuntojen hinnanmuodostus on melko monimutkainen tapahtuma, johon vaikuttavia asioita on todella paljon. Oman pienehkön kaupunkiasuntoni kohdalla hintavertailun puolesta asuntooni kohdistuu jopa noin 200€/kk liikkumavara. Eli vertailuhintoihin verrattuna minun voisi olla ihan perusteltua pyytää asunnostani jotain tuolla haitarilla.

Kokemukseni mukaan suomalainen asunnonvuokraaja kuitenkaan ei neuvottele hinnasta. Eli jos asetan vaikkapa 50€ hänen omaa kipurajaa kovemman hinnan, hän ei lähesty minua millään tavalla vaikka hinta on ns. markkinahintahaitarissa. Kukaanhan ei sitä oikeaa markkinahintaa varmaksi tiedä, vaan se määritellään vuokranantajan ja vuokralaisen välisessä sopimuksessa. Lisäksi hyvä vuokralainen on kullanarvoinen. Itse sain aikanaan ulkomailla asuessani monen kymmenen prosentin alennuksen, koska olin "hyvä jätkä", ja vuokranantajan oli helpompi luottaa omaisuutensa minun käsiin kuin jonkun toisen.

Toki vuokramarkkina on tällä hetkellä aika hankalassa asemassa, joten vuokranantajan voi olla hankala antaa edes pientä alennusta. Esimerkiksi omalla kohdalla asunnostani saatava vuokra kattaa korot ja vastikkeen, oman lainani lyhennän sitten itse. Eihän tämä ole sijoitusmielessä millään tavalla järkevää, mutta luotan asuntojenhintojen nousevan reilusti kunhan taloustilanne helpottaa.

Tästäkin huolimatta, ihmettelen sitä ettei mahdolliset vuokralaiset ole esittäneet omaa mielipidettään markkinahinnasta vaan suhtautuminen on minun tulkintaani joko kyllä tai ei. Ei se minun tulkintani välttämättä ole oikea, vaan olen oman markkinahintani asettanut aikalailla keskelle sitä 200€ haitaria. Mahdollisella vuokralaisella saattaisi hyvin olla minua parempi käsitys siitä miltä markkina vuokralaisen silmissä näyttää, ja oikein mielelläni kuulisin heidän näkemyksensä hinnasta - ei tarvitsisi itse murehtia siitä pyytääkö liikaa vai liian vähän ja koska sitä saa asuntonsa vuokralle jne.

Orpon hallituksen ketjusta lainasin kun on ehkä fiksummin tänne kuuluvaa pohdintaa seuraamassa (joskin tuolla hallitusketjussa oli jo keskustelua tämän pohjilta).

Mietin tuosta tinkaamisesta, että suomalaiset ovat tosiaan erittäin huonoja tinkimään ja mitä kriittisempi hankinta, sitä vähemmän halutaan myyjää/tarjoajaa "suututtaa" sillä että kyseenalaistetaan ilmoitettu hinta. Tämä on johtanut asuntomarkkinoilla melko sairaaseen tilanteeseen kun myyjä voi ilmoitusluontoisesti korottaa vuosittain vuokraa tietyn prosentin ja asukas sitten puree hammasta ja kiroilee keskenään, muttei lähde kuitenkaan kyseenalaistamaan vuokrankorotusta suoraan vuokranantajalle, kun odotettu vastaus on "muuta pois jos ei ole varaa asua kämpässä", eli mitään hyötyä ei saisi sinänsä monelle henkilölle (itseni mukaanluettuna) ketkä inhoavat kaikenlaisia konfliktitilanteita.

Tavallaan erikoista, joskin ymmärrettävää, tuo pelko nimenomaan vuokrasta tinkaamisessa (vs. asuntojen myyntihinnasta tinkimisestä, mikä tapahtuu automaationa) kuitenkin on. Luonnollisesti tinkimiskammo on suurempi ihmisellä joka on kertaalleen asunnon itselleen hyväksynyt ja tinkimisen tulehduttamat (oletetusti, joskin tuskin vuokranantaja ottaisi tuota henkilökohtaisena loukkauksena) henkilösuhteet voivat aiheuttaa riskin asunnon lähtemisestä, mikä johtaa toki erittäin stressaavaan muuttotilanteeseen ja uuden asunnon hankintahankaluuteen. Siinä herkästi voi ajatella että "no pari kymppiä kuussa maksaa mielenrauhasta" vaikka todellisuudessa mielenrauha kärsii heikentyneestä taloustilanteesta.

Vuokratasothan ovat Suomessa tolkuttomat. Kerrot viestissäsi että nostamasi vuokra kattaa (oletettavasti vuokratun asunnon) yhtiö- ja korjausvastikkeen, mikä kuulostaa tolkuttoman matalalta. Tässä kun olen esimerkiksi Jyväskylän alueelta ostokämppiä sivusilmällä katsellut ja muutamasta tarkemmin kysellytkin, niin järjestään vuokratuissa n. 50 neliön kaksioissa kuukausittaisen vastikkeen ja vuokran välissä on semmoista 300-400€ marginaalia vuokranantajan hyväksi. Vastikkeet siis 200-300€ ja vuokrataso noissa 600€ paikkeilla. Nykyinen asuntojen hintojen romahdus ei myöskään todennäköisesti tule vuokra-asuntojen kysyntään vaikuttamaan ainakaan suoraan, sillä vuokra-asujien mahdollisuudet asunnonhankintaan eivät ole kaksisemmin kasvaneet huolimatta myyntihintojen tippumisesta ja myyntipaineista niillä joiden asuntosijoitusriskit ovat realisoituneet. Toki näissä katsomissani asunnoissa kyseessä on yleensä vanhat taloyhtiöt joissa asunnot on maksettu jo vuosikymmeniä sitten eikä kämpät edes ole myynnissä kuin satunnaisesti. Jonkunlaista alennuspainetta aiheuttaa sitten luonnollisesti uudisrakentaminen (pandemia-aikana keskustan läheisyyteen nousi useita isoja asutuskeskittymiä, itselleni näkyvimpänä kokonaan uusi Soihdin Korttelikylä) ja toisaalta asukkaiden maksuvaikeudet, mikä saattaa johtaa niihin tyhjillään oleviin asuntoihin, joiden asuttamiseksi ilmoitettua vuokraa saattaa joutua madaltamaan.

Itselläni on sinänsä onnellinen tilanne, ettei katseltujen asuntojen hankkiminen vaadi lainan ottamista ja näin ollen sijoitus olisi käytännössä täysin riskitön (olettaen että taloyhtiö pysyy pystyssä, minkä voisi kuvitella olevan automaatio suhteellisen elinvoimaisen kaupungin keskusta-alueella, joskin kun taseisiin on tutustunut niin ei välttämättä sittenkään ihan niin automaatio jokaisessa yhtiössä).

 

[Jeffrey]

Vuokratasothan ovat Suomessa tolkuttomat. Kerrot viestissäsi että nostamasi vuokra kattaa (oletettavasti vuokratun asunnon) yhtiö- ja korjausvastikkeen, mikä kuulostaa tolkuttoman matalalta. Tässä kun olen esimerkiksi Jyväskylän alueelta ostokämppiä sivusilmällä katsellut ja muutamasta tarkemmin kysellytkin, niin järjestään vuokratuissa n. 50 neliön kaksioissa kuukausittaisen vastikkeen ja vuokran välissä on semmoista 300-400€ marginaalia vuokranantajan hyväksi. Vastikkeet siis 200-300€ ja vuokrataso noissa 600€ paikkeilla. Nykyinen asuntojen hintojen romahdus ei myöskään todennäköisesti tule vuokra-asuntojen kysyntään vaikuttamaan ainakaan suoraan, sillä vuokra-asujien mahdollisuudet asunnonhankintaan eivät ole kaksisemmin kasvaneet huolimatta myyntihintojen tippumisesta ja myyntipaineista niillä joiden asuntosijoitusriskit ovat realisoituneet.

Mainitsin toki, että tällä hetkellä mahdollinen vuokra menee korkoihin ja vastikkeeseen, eli siis yhtiövastikkeeseen ja omasta asunnosta jäljellä olevaan asuntolainaan. Esimerkiksi tuossa sinun esittämässä laskelmassa vuokranantajan marginaaliin pitäisi laskea mukaan rahoituskustannus eli ne korkokulut. Tuollaisella 200-300 euron "myyntituotolla" kuittaa jotakuinkin 55-85 tuhannen euron lainan korot tällä hetkellä. Eli aika vähän saa olla lainaa jäljellä, jotta vuokrasta jotain tuottoa tällä hetkellä saisi.

Tämä se on lopulta myös rakennusalan kriisin taustalla. Uudistuotannosta aikalailla 70% myydään sijoittajille ja varsinkin tuotannon aloituksissa sijoittajat ovat ensiarvoisen tärkeitä. Eli tällä hetkellä ei yksinkertaisesti kannata lähteä asuntosijoittamaan, joka sitten loppuviimein tarkoittaa erittäin ikäviä asioita esimerkiksi rakennusalalle ja siellä uhkakuvana nyt onkin suurtyöttömyys kun asuntoja ei saada myydyksi ja rakennushankkeita sitä myöten käyntiin.

Sijoittajia ja varsinkin asuntosijoittajia onkin ollut trendikästä mollata nyt kun riskit realisoituu, mutta täytyy muistaa heidän rahoittaneen valtavan toimialan pyörimistä ja valtavan määrän suomalaisten työpaikkoja. Nyt kun asuntosijoittajat ovat kaikonneet työpaikkoja rahoittamasta, huudetaan alalle kaikkien suomalaisten rahoitusta verovarojen muodossa. Omasta mielestä parempi jos sijoittajat rahoittaisivat kuin valtio.

Taisin aikaisemminkin tässä ketjussa mainita, että omalla kohdalla asuntosijoittaminen tulee tietyllä tapaa syliin muuttuneen elämäntilanteen myötä ja oma mielenkiinto alalle on tällä hetkellä vaatimaton. Tällä hetkellä myyminen kuitenkaan ei olisi järkevää ja kykenen tuon asunnon pitämään vaikka sitä en vuokralle saisikaan - saisin laskut maksettua ja ruuan pöytään täts it. Sijoitusasunto tuo toki elämään riskejä, mutta samalla se osaltaan myös pienentää riskejä esimerkiksi verotuksen suhteen ja toki jos nyt korot tulisi vaikkapa 2%, alkaisi sijoituksen kassavirta jo melkein pyörimään omillaan.

Tavallaan ymmärrän tuon tuskan tinkaamisen taustalla. Itsellekin tulee välillä myötähäpeää kun sen jälkeen kun itse olen neuvotellut hinnan mahdollisimman alas, tulee taustalta tyttöystävä pyytämään vielä alhaisempaa hintaa. Tästäkin huolimatta rohkaisisin tällaiseen toimintaan varsinkin nyt kun markkina ei ole otollisimmillaan. Muutoinkin sanoisin, että tällaisissa asioissa omat olot helpottaa aina sen ensimmäisen kerran jälkeen kun huomaa ettei tässä ollutkaan mitään sen kummempaa. Toki tietysti kohtuus aina kaikessa ja törkeillä tarjouksilla saatat turhaan suututtaa vastapuolen. Tässä ei kuitenkaan tarvitse olla törkeä.