Vuokra- tai omistusasunto

[varjo]

Äkkiseltään kuullostaa höpö-höpöltä.

Minulle on opetettu niin, että jos maksat korkoa vuodessa vaikka 12*500. eli 6000 e, niin 30% verovähennysoikeus tarkoittaa, että saat vähentää verotuksellisesti 1800 veronalaisesta tulostasi, eli normaalisti verotettavaa tuloa sinulle jäisi 28200€ / vuosi, josta veroprosenttisi määräytyy (mikäli muita vähennyksiä ei tule)

Siis mikä tässä voi olla niin vaikeaa, ettei pysty vero.fi:n laskureilla katsomaan miten asiat oikeasti menevät eikä tarvitse mutuilla.

Kun koko vuoden korkomäärän syöttää sarakkeeseen X niin lopputuloksena sitten voi tilata itselleen n prosenttia pienemmällä veroprosentilla varustetun verokortin ja siten saada siis enemmän rahaa käteen bruttotuloista. Koska maksimimäärä vähennykselle on tosiaan 1400 euroa, mikä syntyy todella helposti ihan normaaleillakin korkomenoilla, niin käytännössä siis kuuta kohden jää se 120e lisää rahaa käteen.

 

[jussi_j]

Niin, täällähän on puhuttu verovähennyksestä, mistä ei tarkkaan ottaen ole edes kyse. Kyse sen sijaan on alijäämähyvityksestä.

Verottajan sivulta lisätietoa

 

[solamnic76]

Niin lopputulos oli, että veronpalautusta tulisi 1080€, mikä on siis 30% vuodessa maksetuista koroista. Ja tuohan on sitten sitä puhdasta rahaa... :) Ja toisinpäin käännettynä, vuodessa voi maksaa 6700€ ensiasunnon korkoja, jotta saa max 1400€ verohyödyn.

Tämä on iloinen yllätys sinänsä, eli olin väärässä.

Maksamistaan koroista siis saa 30% alennuksen, eli korkotason ollessa 6% "todellinen" korkotaso onkin 4%. Riippuu tietenkin lainan koosta, kun tuo maksimi on toi 1400E

 

[Crapbag]

Niin, täällähän on puhuttu verovähennyksestä, mistä ei tarkkaan ottaen ole edes kyse. Kyse sen sijaan on alijäämähyvityksestä.

Verottajan sivulta lisätietoa

Tässäpä se, miksi itse lähdin alunperin ihmettelemään tuota "verovähennystä". Mutta onko jokainen ensiasunnon ostaja, (muistaakseni) alle 30-vuotias oikeutettu tuohon 30% alijäämähyvitykseen, riippumatta lainan suuruudesta? Eli onko tuo 30% alijäämähyvitys riippumaton lainan suuruudesta, maksimin ollessa kuitenkin se 1400€?

edit.

Nyt kun ehdin lukea verottajan tietoja aiheesta niin tuo kysymykseni on jo turha. Kynää ja paperia on tullut nyt käyteltyä aika reilusti (no nyt on vasta tullut tarve t o d e l l a perehtyä asioihin) ja ihan hyviä huomioita tullut tehtyä. Oma 90-100k:n kaavailtu läski siis onkin ihan jees vaihtoehto, koska jo 90k lainalla päästään 1350€ alijäämähyvitykseen joka on ~max. Eli "todellinen" korkojen osuus takaisinmaksussa ensimmäisenä vuonna jäisi 262,5€/kk. Tietysti asunnosta riippuen vastike tuohon päälle niin ollaan lähellä 400:aa euroa/kk, ilman että omaisuus karttuu vielä mihinkään. 200-300/kk ainakin pitäisi pystyä vielä lyhentämään sitä varsinaista lainaakin, jotta muutaman vuoden tähtäimellä sitä konkreettista hyötyä todella saataisiin irti. Eli ei kuitenkaan niin mustavalkoista miltä äkkiä tuntuu, riippuu tosiaan elämäntilanteesta niin paljon.

Yksi vaihtoehto olisi tietysti ostaa sijoitusasunto vaikka isukin kanssa, omistussuhteella 49-51, asua siinä jonkin aikaa. Tässähän ei menettäisi sitä ensiasunnon etuutta, mutta voisi maksaa "omaa" fiksuna väliaikaisratkaisuna?

 

[AnaMasa]

Mutta onko jokainen ensiasunnon ostaja, (muistaakseni) alle 30-vuotias oikeutettu tuohon 30% alijäämähyvitykseen, riippumatta lainan suuruudesta? Eli onko tuo 30% alijäämähyvitys riippumaton lainan suuruudesta, maksimin ollessa kuitenkin se 1400€?

Ainoa rajoitus taitaa olla, että kämpässä on itse asuttava.

Ensiasunnon ostaja on 18-39 vuotias heppu, joka ei ole aiemmin omistanut yli puolta mistään asuinkiinteistöstä tai osakkeesta. Muut saavat takaisin "vain" 28% asuntolainan koroista. Minusta aika pieni ero. Merkittävämpi asia on ensiasunnon ostajan vapautus varainsiirtoverosta. Jostain 400000e omakotitalosta varainsiirtovero (4%) on jo 16000e. Se alkaa jo tuntumaan. Siksi on teoriassa kannattavaa kikkailla 51/49 omistussuhteilla ja säästää toisen ensiasuntoneitsyys siihen "oikeaan" taloon.

Tuolla joku selittää hyvin saman asian.

 

[Yläpesä]

Tässäpä se, miksi itse lähdin alunperin ihmettelemään tuota "verovähennystä". Mutta onko jokainen ensiasunnon ostaja, (muistaakseni) alle 30-vuotias oikeutettu tuohon 30% alijäämähyvitykseen, riippumatta lainan suuruudesta? Eli onko tuo 30% alijäämähyvitys riippumaton lainan suuruudesta, maksimin ollessa kuitenkin se 1400€?

"Asuntovelka on otettu ensiasunnon hankintaa varten jos:

1) velka on otettu sellaisen asunnon hankkimiseen, josta verovelvollinen on 1.1.1993 tai sen jälkeen hankkinut omistukseensa vähintään puolet ja

2) jos verovelvollinen ei ole aiemmin omistanut vähintään puolta vakituisena asuntona käyttämästään asunnosta.

Alijäämähyvityksen korotus ensiasunnon hankintaan otetun velan koron perusteella myönnetään enintään ensiasunnon käyttöönottovuodelta ja yhdeksältä sitä seuraavalta verovuodelta. Velka muuttuu tavalliseksi asuntovelaksi kun ensiasunto myydään ja tilalle ostetaan toinen asunto."

On, ei tässä iällä ole merkitystä. Hyvityksellä on katto, joten sitä "tukea" saa vain maksimissaan 4666e korkoihin (josta 30% on tuo 1400e). Sen yli menevät korot joutuu maksamaan sataprosenttisesti itse. Ensiasuntostatus kestää kuitenkin vain 10 vuotta, jonka jälkeen tuki putoaa 2 prosentilla "tavallisten" asuntojen tasolle.

 

[Yläpesä]

Ainoa rajoitus taitaa olla, että kämpässä on itse asuttava.

Ensiasunnon ostaja on 18-39 vuotias heppu,

Väitän edelleen ettei iällä ole merkitystä ensiasuntostatukseen alijäämähyvityksen osalta. Kyllä sen saa vaikka viisikymppisenä. Sen sijaan varainsiirtoverosta tuo mainittu ikäluokka on vapautettu ensiasunnon oston hetkellä. Korjatkaa jos olen väärässä.
AnaMasan mainitsema varainsiirtoverokikkailu on kyllä oikeasti rahan arvoinen tapa. Useinhan se seuraava ostettava asunto on kuitenkin ensimmäistä kalliimpi ja silloin tuo vero on jo tuntuva.

edit: Varainsiirtoverohan on omakotitaloissa turkasen korkea 4% kauppahinnasta, mutta rivareissa ja kerrostaloissa (osakehuoneistot) "vain" 1,6%

 

[AnaMasa]

Väitän edelleen ettei iällä ole merkitystä ensiasuntostatukseen alijäämähyvityksen osalta.

Näin se tosiaan menee. Mun paha. Max hyvitys kuitenkin se 1400e, joka paukkuu jo sadantonnin lainalla. Siinä ei kerrostalo-osakkeen ensiostaja paljoa juhli muita enempää.

 

[Yläpesä]

Pikainen laskutoimitus kertoo, että tuo ensiasunnon muihin ostajiin saama lisäetu (2% koroista) tarkoittaa esim. 4000 euron vuosikorkojen kohdalla (esim. lainaa 80 000 ja korko% 5) 80 euron säästöä ja maksimissaan kymmenen vuoden aikana 800 euron säästöä. Kun lisäksi tuo 1400e maksimi täyttyy ja ylittyykin tänä päivänä helposti sadantonnin lainoilla, niin etukin häviää ja jäänee kymmenen vuoden perioidilla muutamiin satasiin. Kyllä ensiasunnon ostajalle merkittävämpi tuki on tuo varainsiirtoverosta vapauttaminen - ja sitähän ei enää keski-ikäisenä pääse hyödyntämään.

 

[Hazardipakki]

Yle Teksti-TV Sivu 163/1

TALOUS YLE TORSTAI

Vuokra-asuntojen kysyntä vilkasta


Vuokra-asuntojen kysyntä on kasvanut
huomattavasti.

Kysyntää vuokra-asunnoista on nyt
enemmän kuin on tarjontaa. Vuokra-
asunnoista käydäänkin jo huutokauppaa
alkuperäisiä vuokrapyyntöjä
korottamalla.

Vuokra-asuntomarkkinat käyvät kuumana
etenkin yliopistokaupungeissa, kun
opiskelupaikan saaneet etsivät asuntoa.

Vuokra-asuntomarkkinoita ovat
kuumentaneet asuntojen myyntihintojen
nousu ja vuokra-asuntotuotannon
riittämättömyys.


Hullua hommaa. "Ja nyt tämä upea yksiö aivan yliopiston vierestä, tarjottu 550€/kk, tarjoaako joku 600€?"

 

[puhis]

Väitän edelleen ettei iällä ole merkitystä ensiasuntostatukseen alijäämähyvityksen osalta. Kyllä sen saa vaikka viisikymppisenä. Sen sijaan varainsiirtoverosta tuo mainittu ikäluokka on vapautettu ensiasunnon oston hetkellä. Korjatkaa jos olen väärässä.

Mun veljen appivanhemmat ostivat ensiasunnon kun olivat lähes 60v. Alijäämähyvityksestä en tiedä, MUTTA varainsiirtoveron joutuivat maksamaan...... Ikärasismia vois joku sanoa

 

[Yläpesä]

Ikärasismia vois joku sanoa

Kuten eläkeläisalennukset ja lastenliputkin.

 

[Fosse]

Pikainen laskutoimitus kertoo, että tuo ensiasunnon muihin ostajiin saama lisäetu (2% koroista) tarkoittaa esim. 4000 euron vuosikorkojen kohdalla (esim. lainaa 80 000 ja korko% 5) 80 euron säästöä ja maksimissaan kymmenen vuoden aikana 800 euron säästöä. Kun lisäksi tuo 1400e maksimi täyttyy ja ylittyykin tänä päivänä helposti sadantonnin lainoilla, niin etukin häviää ja jäänee kymmenen vuoden perioidilla muutamiin satasiin. Kyllä ensiasunnon ostajalle merkittävämpi tuki on tuo varainsiirtoverosta vapauttaminen - ja sitähän ei enää keski-ikäisenä pääse hyödyntämään.

No tämä tummennettu pätkä ei sitten taas pidä paikkaansa alkuunkaan... 100 000 €:n lainalla maksimi 1400€ verohyöty tulee kun kokonaiskorkoprosentti on luokkaa 7.0-7.5% ja ei se vielä ole lähelläkään tuota. Pilkunnussintaa, mutta ollaan tarkkana noiden mutujen kanssa... ;)

 

[Yläpesä]

100 000 €:n lainalla maksimi 1400€ verohyöty tulee kun kokonaiskorkoprosentti on luokkaa 7.0-7.5% ja ei se vielä ole lähelläkään tuota.

Nussitaan siis vähän.
Jos laina on 100 000 ja korko 7%, maksat korkoja 7000e. Tästä verohyöty 28% olisi 1960. Helpotusten katto on kuitenkin 1400, joten tuo 560 jääkin itse maksettavaksi. Eli valtio tulee vastaan 1400 ja sulle jää 5600 (reaalihyöty siis vain 20%).
Jääkö minulta jotain huomaamatta? (En ole itse maksimihyötyä toistaiseksi ollut nostamassa, joten erehtyminen sallittaneen).

1400e/0.28/0.05 = 100 000e

 

[Fosse]

Nussitaan siis vähän.
Jos laina on 100 000 ja korko 7%, maksat korkoja 7000e. Tästä verohyöty 28% olisi 1960. Helpotusten katto on kuitenkin 1400, joten tuo 560 jääkin itse maksettavaksi. Eli valtio tulee vastaan 1400 ja sulle jää 5600 (reaalihyöty siis vain 20%).
Jääkö minulta jotain huomaamatta? (En ole itse maksimihyötyä toistaiseksi ollut nostamassa, joten erehtyminen sallittaneen).

1400e/0.28/0.05 = 100 000e

Edit: Jakolasku meni sitten kuitenkin vituiksi, eli tosiaan 4667€ koron maksulla tulee tuo 1400€ max verohyöty.

 

[AnaMasa]

Ensiostaja

100000 euron laina 20v laina laina-ajalla 5% korolla jauhaa ekana vuonna 4932e korkoa, josta 30% hyvitys 1400e, koska yli paukkuu.
2. vuotena 4779e korkoa, josta hyvitys 1400e, koska yli paukkuu.
3. 4618e, 1384e
4. 4450e, 1335e
5. 4272e, 1281e
6. 4085e, 1225e
7. 3889e, 1166e
8. 3683e, 1104e
9. 3467e, 1040e
10. 3238e, 971e
Yhteensä hyvitystä 12306e


Epäensiostaja ;)

100000 euron laina 5% korolla jauhaa ekana vuonna 4932e korkoa, josta 28% on 1381e, eli 19e "tappiota" vs ensiasunto.
2. vuotena 4779e korkoa, josta 28% hyvitys 1338e.
3. 4618e, 1293e
4. 4450e, 1246e
5. 4272e, 1196e
6. 4085e, 1144e
7. 3889e, 1088e
8. 3683e, 1031e
9. 3467e, 970e
10. 3238e, 906e
Yhteensä hyvitystä 11593e

Kymmenessä vuodessa ensiasunnon ostaja hyötyy yhteensä 713e. Jos korot nousevat, niin ero kapenee entisestään. Vau.

 

[Yläpesä]

No et sä tuota 7000€ korkoja maksa vuodessa, vaan se riippuu sun lyhennyksistä...

Nyt nussit kyllä vain itseäsi. Eihän sellainen 100 000 laina josta jo on maksettu lyhennyksiä, ole mikään 100 000:n laina. Tuo on vain piste, yhden kuukauden tilanne, leikkauskohta, jonka jälkeen lainapääoman laskiessa myös vähennyksestä saatu hyöty laskee. Panimaijte?

 

[ShitBreak]

Yle Teksti-TV Sivu 163/1

TALOUS YLE TORSTAI

Vuokra-asuntojen kysyntä vilkasta
-------

Hullua hommaa. "Ja nyt tämä upea yksiö aivan yliopiston vierestä, tarjottu 550€/kk, tarjoaako joku 600€?"

Hahaa, hitto onneks hommasin just solukämpän, koulullekin matkaa alle kilometri. Eipähän enää kämpän etsinkäkään oo edessä, jaa saa pikkuhiljaa alkaa keskittyä jo koulun alkuun, yllättävän hyvillä mielin kaikenlisäksi.

 

[Shayne]

Hahaa, hitto onneks hommasin just solukämpän

Onneksi olkoon. Jotenkin tulee vertauskuvallisesti mieleen onnellinen etulyöntiasema uppoavan laivan jonottomalla baaritiskillä, kun muut ovat paenneet kannelle.

 

[Footless]

Meillä onkin tyttöystävän kanssa visainen pulma edessä. Loppuvuodesta tai ensi vuoden alusta olisi tarkoitus myydä molempien asunnot ja ostaa kaksio tilalle. Molemmilla on nyt siis omat yksiöt, ja ja mä saan joulukuussa sen kaksi vuotta täyteen siinä. Mutta nyt kun on noita vuokrahintoja tarkkaillut, niin houkuttaisi myös ajatus pistää molemmat vuokralle ja muuttaa sitten vaikka itse vuokralle myös, tai tutkia mahdollisuuksia ostaa silti se yksiö.

Mulla on 36 neliötä Harjussa ja tyttöystävällä 32 neliötä Kampissa, molemmista voisi saada sen 600-700 euroa kuussa, joka kattaisi jo lainanlyhennyksen ja yhtiövastikkeen. Tai sitten voisi myydä molemmat ja saada noin 60k myyntivoittoa... Vaikeaa on kyllä.

 

[Sistis]

Itsekin olen valmistuneena ja vakinaistuneena (työsuhteeseen siis) alkanut miettiä tätä asunnon ostamista. Toistaiseksi asustelen vuokralla, ja ajattelin muutenkin hieman nyt tarkkailla korkojen ja asuntojen hintojen kehittymistä. Toiset sanovat, että hinnat kääntyvät hiljalleen laskuun, jos korot nousevat. Toiset taas, että ainakaan Tampereella asuntojen hintoihin ei olisi laskua luvassa. Paha sanoa, miten käy.

Jonkin verran olen säästellyt nyt rahastoihin ja tänään kävin avaamassa määräaikaisen säästötilin, jonne laittelen itse kuukausittain aina sopivaksi katsomani summan talteen. Tarkoituksena on puhtaasti saada säästöön jonkinlainen pesämuna ennen asuntolainan ottoa.

Lisäksi sitä vielä miettii hieman sitäkin, josko siviilisäätyyn tulisi jossain vaiheessa muutosta. Tällä hetkellä kuitenkin on tilanne se, että yksin tuo asuntolaina olisi otettava.

Mitenköhän muuten toimisi baarissa repliikki: "Et haluaisi tulla ottamaan mun kanssa yhteistä asuntolainaa"? Kellään kokemusta?

 

[Sininen Lanka]

"Nyt on aivan väärä aika ostaa asunto, odota kun hinnat laskevat ja osta vasta sitten". Tämän repliikin kuuli kaverini monelta tuttavaltaan, kun oli ostamassa asuntoa vuonna 98.

 

[jussi_j]

"Nyt on aivan väärä aika ostaa asunto, odota kun hinnat laskevat ja osta vasta sitten". Tämän repliikin kuuli kaverini monelta tuttavaltaan, kun oli ostamassa asuntoa vuonna 98.

Erittäin hyvä kommentti. Asuntohan ei varsinaisesti ole mikään nopeatempoinen sijoitus. Tämän huomioon ottaen voi sanoa, että isoissa kaupungeissa eivät asuntojen hinnat tule ikinä laskemaan jos puhutaan muutaman vuoden aikajänteestä.

Joku aktiivisempi voisi käydä ettimässä jotain käppyrää siitä, kauan kesti asuntojen hintojen toipua 90 luvun lamasta. Tuskin montaa vuotta.

 

[Sistis]

Erittäin hyvä kommentti. Asuntohan ei varsinaisesti ole mikään nopeatempoinen sijoitus. Tämän huomioon ottaen voi sanoa, että isoissa kaupungeissa eivät asuntojen hinnat tule ikinä laskemaan jos puhutaan muutaman vuoden aikajänteestä.

Eivät todennäköisesti tulekaan laskemaan, mutta toinen asia, mitä kannattaa nyt hieman seurata, ovat nuo korot. Nyt on sellainen trendi vähän päällä, että korot ovat nousussa, ja sen vuoksi pitää vähän tsekkailla, miten niiden käy.

 

[banaaninviljelijä]

Tämän huomioon ottaen voi sanoa, että isoissa kaupungeissa eivät asuntojen hinnat tule ikinä laskemaan jos puhutaan muutaman vuoden aikajänteestä.

Ei vättämättä, mutta: Kaksi asuntoa omistaneena ja nyt onnellisesti vuokralla asuvana voin todeta, että sillä hinnalla jonka maksat omistusasunnosta pk-seudulla, elelet mainioisti vuokralla + sulle jää rahaa muuhunkin kuin asunnon maksamiseen. Asunnon omistaminen täällä on rikkaiden hommaa. Jos nyt tuntuu, että rahaa jää asunnon maksamisen jälkeen, mutta jos oston jälkeen pukkaakin perheenlisäystä, niin oltavat on kovinkin tukalat.

Nim. Kaksi lasta, kaksi myytyä asuntoa.