Vuokra- tai omistusasunto

[Timbit]

Kysymys: Miten olisi turvallisinta ja samalla kätevintä toimia näinkin tavallisessa tilanteessa missä meikäläinen on? Eli olisin vaihtamassa omistuskämpästä vähän isompaan ja vähän kalliimpaan omistuskämppään. Vanhasta on velkaa vielä rutkasti.

Asiantuntija en ole joten suhtaudu sen mukaisesti, mutta nyt ei kannata joutua kahden asunnon loukkuun. Pankitkin kuuleman mukaan karsastavat tuota todella paljon. Todennäköisesti et saa lainaa uutta varten ennen kuin vanha on myyty, joten vanhan kaupassa vapautuminen kannattaa ajoittaa melko pitkän ajan päähän. Se taas aiheuttaa toisenlaisia riskejä, kuten vaikka ostajakandidaattien kiinnostuksen hiipumista.

Jos olisin itse tuossa tilanteessa ottaisin yhteyttä omaan pankkiini ja selittäisin, mikä asia on mielessä. Heitä varmasti kiinnostaa auttaa, koska olet tarvitsemassa lisää lainaa eli tuomassa lisää rahaa pankille. Heillä on myös varmasti näkemys siihen, kannattaako tuo vai ei ja miten kahden asunnon loukko tulisi välttää.

Itse siirrymme juuri vuokrakämpästä omistusasuntoon ja se oli selvästi havaittavissa, että vuokra-asujat ovat niitä halutuimpia asiakkaita ostajan ominaisuudessa. Sekä pankin että kiinteistönvälittäjien silmissä.

 

[AnaMasa]

Kyllä Jatkoajan ja muiden palstojen kootut mutut aina yhden pankintädin puolueellisen mukaviisauden voittaa. Tämä ei ollut edes vitsi ja siksi kysynkin täällä.

Hommahan kannattaa tehdä niin, että ensin nykyinen kämppä myyntiin ja ehdoksi vapautuminen vaikka parin kuukauden päähän kaupanteosta. Sitten kun kaupat syntyy, niin on hyvää aikaa hommata se parempi luukku ilman riskiä. Pahimmillaan joutuu vuokralle hetkeksi ellei uutta löydy heti. Olipas yksinkertaista. Joskus tulee ajateltua turhan vaikeasti.

 

[varjo]

Prkl, osui sitten korontarkistuspäivä (eilinen) juuri ennen jonkinsortin romahdusta, nyt joutuu kärsimään 3kk sairaalloisella 2,05 korolla (sis. marginaalin)...

Eli pointti lähinnä on se, että kohtalaisen absurdi olo on kun laina ihan oikeasti tuntuu lyhenevän, tämän vuoden aikana voi jopa päästä alle sataseen. Käytännössä nyt lyhentää lainaa enemmän parissa kuukaudessa kuin ensimmäisen lainavuoden aikana yhteensä.

Eikä sikäli kai vielä ole mitään merkkejä, että korot lähtisivät nousuun, joten ehkä sitä taas kesällä pääsee ihmettelemään vieläkin matalampaa korkoa. Joku 1,5% kokonaiskorko olisi kyllä aika käsittämätön.

 

[Johannes]

Minusta näin matalilla koroilla kannattaisi nopeuttaa lainansa lyhennysvauhtia tai sitten vaihtaa isompaan asuntoon. Ostatte uuden ja pakotatte rakennuttajan ottamaan vanhan asuntonne käypään hintaan vaihdossa. Ei mitään kahden asunnon loukkuja, tietenkään. Nyt on ehdottomasti ostajan markkinat ja iso varaus on tietysti oman työpaikan säilyvyys, periaatteessa kuitenkin nyt kannattaisi tehdä asuntokauppaa tai lyhentää lainaansa, ei vain maksella naurettavan pieniä kuukausittaisia korkoeriä, kun niistä saatavat korkovähennyksetkin vertuksesssa ovat naurettavan pienet.

Taantuman aikana ne parhaat ostokset tehdään, kuten katsellaan asiaa 10v päästä.

 

[jussi_j]

Minkähänlaista välityspalkkiota asunnonvälittäjät näinä aikoina hamuavat itselleen? Joskus aiemmin puhuttiin jostain 4,5% tasosta, mutta nyt ollaan vissiin kohtuullisemmalla tasolla? Onko palstalaisilla kokemuksia viime ajoilta?

 

[Vanha Len]

Minkähänlaista välityspalkkiota asunnonvälittäjät näinä aikoina hamuavat itselleen? Joskus aiemmin puhuttiin jostain 4,5% tasosta, mutta nyt ollaan vissiin kohtuullisemmalla tasolla? Onko palstalaisilla kokemuksia viime ajoilta?

Palkkiot ovat tippuneet tasaiseen tahtiin eli tällä hetkellä huippuvälittäjätkin tekevät töitä 3,5% palkkiolla ja perusvälittäjä jopa 2,8% tai minimillä 2440 €. Paljon tietenkin on erilaisia firmoja mutta OPKK, Huoneistokeskus ja Kiinteistömaailma ovat kuitenkin niitä suurimpia ja kauneimpiä eli näyttävin markkinointi jne.

 

[mikse]

Habitan välittäjä repäisi muutama viikko sitten kaveriltani Helsingissä tasan kolme prosenttia. Kohteena 2000-luvun kerrostalokaksio esikaupungissa.

 

[Fläppis]

Lainan jakaminen

On aika yhteenmuuton myötä myös lainan jakamisen. Tilanne on siis se, että avovaimon kanssa muutettiin yhteen asuntoon jonka minä (ja pankki) omistan. Sovittiin semmoinen puolen vuoden "tarkkailujakso" minkä aikana katsotaan että tuleeko yhdessä asumisesta mitään. No hyvä näyttää tulevan ja näin ollen olisi tarkoitus jakaa lainaa.

Lainaa otettu alunperin:

51850 (Prime)
51000 (Kiinteä)

Total: 102 850€

Nyt lainaa jäljellä:

45869,15 (Prime)
44837,18 (Kiinteä)

Total: 90 706,33€

Kysymykset:

-Ilmeisesti vanhat lainat puretaan kokonaan ja järjestellään esim. kahdeksi uudeksi (molemmille oma)?
-Ajatus oli että lainan takaisinmaksun jälkeen osuudet olisivat asunnosta 50/50, miten tämä vaikuttaa uusiin lainoihin eli tuleeko toiselle osapuolelle vaan isompi laina?
-Mikä olisi teidän mielestänne järkevin malli toimia jos tosiaan halutaan päätyä tuohon 50/50 omistukseen?
-Onko jotain muuta mitä pitää ottaa huomioon? Ilmeisesti ainakin kauppakirjat pitää tehdä uudelleen jne.?

 

[Gags]

-Mikä olisi teidän mielestänne järkevin malli toimia jos tosiaan halutaan päätyä tuohon 50/50 omistukseen?

Yksi yhteinen laina koko summalle ja yhteinen hoitotili. Tai sitten vanhat lainat yhteisvastuullisiksi jos niissä paremmat ehdot kun mitä pankki tarjoaa nyt.

 

[Jii]

Sovittiin semmoinen puolen vuoden "tarkkailujakso" minkä aikana katsotaan että tuleeko yhdessä asumisesta mitään.

Lainaa otettu alunperin:
Total: 102 850€

Nyt lainaa jäljellä:
Total: 90 706,33€

[ot]Aikamoisella tahdilla olette lainaa maksaneet, 6kk ja 12000 tuhatta.[/ot]

Yksi yhteinen laina koko summalle ja yhteinen hoitotili.

Näin meillä ainakin on ja homma toimii.

 

[Mr.Fox]

[ot]Aikamoisella tahdilla olette lainaa maksaneet, 6kk ja 12000 tuhatta.[/ot]

Siis eiköhän Fläppis ole aikoinaan yksin ottanut lainaa 102.850€ ja sitä on nykyisin jäljellä 90.706,33€. Tuo loppusumma on nyt sitten tarkoitus jakaa avovaimon kanssa puolen vuoden "harjoitteluasumisen" jälkeen.

Tai näin minä ainakin tämän ymmärsin.

- - - asuntoon jonka minä (ja pankki) omistan.
- - - ja näin ollen olisi tarkoitus jakaa lainaa.

Lainaa otettu alunperin:
Total: 102 850€

Nyt lainaa jäljellä:
Total: 90 706,33€

Willi veikkaus, että Fläppis on tuon lainansa ottanut alunperin yksin n.3-4vuotta sitten...

 

[Erkka]

-Ajatus oli että lainan takaisinmaksun jälkeen osuudet olisivat asunnosta 50/50, miten tämä vaikuttaa uusiin lainoihin eli tuleeko toiselle osapuolelle vaan isompi laina?
-Mikä olisi teidän mielestänne järkevin malli toimia jos tosiaan halutaan päätyä tuohon 50/50 omistukseen?

Tämä ei välttämättä koske teidän tilannetta millään tapaa, mutta joissain tilanteissa voi olla fiksua myös varainsiirtoveron takia tietoisesti tehdä omistussuhde toisin kuin 50/50-jaottelulla, esim. mallilla 51/49. Tämä toki riippuu pitkälti tulevaisuudensuunnitelmista ja asianosaisten iästä. Sattui eteen tällainen jonkun oikkariopiskelijan blogi, jossa on avattu kikkailun perusideaa:

http://www.heikniemi.net/lakiblogi/archives/000134.html

 

[Fläppis]

Oho, nopealla tahdilla tulee vastauksia. Kiitoksia näistä.

Laina on tosiaan ollut minun nimissä reilut kolme vuotta (vai onko siitä jo melkein neljä) kuten Mr. Fox oikein korjasi.

Onko tuolla ehdotetulla yhdellä yhteisellä lainalla jotain hyötyjä verrattuna jaettuun lainaan? Esim. selkeitä säästöjä velan hoidossa tms.

Mitä jäi tuossa ensimmäisessä viestissä mainitsematta on se että asunnon ostohinta oli 121 000€ ja kun nyt haluttaisiin päästä lopuksi tuohon 50/50 (tai 51/49 kuten Erkka heitti ilmoille) omistussuhteeseen niin eikö tämä olisi helpompi järjestää erillisillä, erikokoisilla lainoilla. Vai miten "tasaisitte" tuon pelin? Eli tällä hetkellä minä olen maksanut asunnosta 121 000€ - 90 706€ = 30294€ ja avovaimo 0€. Entä pitäisikö asunnon nykyarvo ottaa jollain tapaa huomioon vai mennä tuolla 121 000:lla?

Vai unohtaa nämä kysymykset ja mennä tunteella?

P.S. Juuri tuommoinen Erkan linkin takaa löytyvä kikkailumalli onnistuisi tässä tilanteessa. Onko kenelläkään käytännön kokemusta?

 

[tumba17]

P.S. Juuri tuommoinen Erkan linkin takaa löytyvä kikkailumalli onnistuisi tässä tilanteessa. Onko kenelläkään käytännön kokemusta?

Itse tuli tuota kikkailua käytettyä kauan aikaa sitten, eka asunto ja laina oli mun nimissä sattuneista syistä ja emme tuolloin olleet naimissa. Säästimme kohtuullisen määrän fyrkkaa kun seuraavassa asunnossa (joka oli ekaa selvästi tyyriimpi) vaimon osalta ei mennyt veroa. Tämän lisäksi tuolloin oli myös tarjolla ensiasunnon ostoon liittyvän lainan verovähennyslisä, josta hyödyimme sitten ekstraa. En tiedä onko tuollaista lisää enää edes olemassa?

Summa summarum, ko. kikka toimii ja hyväksi havaittu.

 

[ilman sukkia]

Itse tuli tuota kikkailua käytettyä kauan aikaa sitten, eka asunto ja laina oli mun nimissä sattuneista syistä ja emme tuolloin olleet naimissa. Säästimme kohtuullisen määrän fyrkkaa kun seuraavassa asunnossa (joka oli ekaa selvästi tyyriimpi) vaimon osalta ei mennyt veroa.

Summa summarum, ko. kikka toimii ja hyväksi havaittu.

Tätä pitänee kokeilla itsekkin kun ei siitä taida mitään haittaakaan olla jos ei kumppani vaihdu ennen toisen asunnon ostoa.

Pankki tarjosi jotain sikahintaisia korkokatto ja tapaturma vakuuksia lainan jatkeeksi. Jostain lueskelin että lyhyt euribor olisi laskettu viimeisen 10 vuoden ajalta halvimmaksi vaihtoehdoksi.

 

[tumba17]

Pankki tarjosi jotain sikahintaisia korkokatto ja tapaturma vakuuksia lainan jatkeeksi. Jostain lueskelin että lyhyt euribor olisi laskettu viimeisen 10 vuoden ajalta halvimmaksi vaihtoehdoksi.

Tuohon sen verran, että itse en noihin korkokattoihin tms. sitoutuisi, kalliita ja mielestäni hyödyttömiä. Tällä hetkellä ainakin lyhyt euribor (1-3kk) on toimivin, halpa, ja siitä pääsee helposti vaihtamaan tarvittessa. Enkä itse jaksa uskoa tähän maailman aikaan mitenkään nopeasti nousevaan korkotasoonkaan.

 

[ilman sukkia]

Tuohon sen verran, että itse en noihin korkokattoihin tms. sitoutuisi, kalliita ja mielestäni hyödyttömiä. Tällä hetkellä ainakin lyhyt euribor (1-3kk) on toimivin, halpa, ja siitä pääsee helposti vaihtamaan tarvittessa. Enkä itse jaksa uskoa tähän maailman aikaan mitenkään nopeasti nousevaan korkotasoonkaan.

Samoilla linjoilla itsekkin. Puhutaan kuitenkin nykymittapuun mukaan suht pienestä lainasta ja alle 10 vuoden maksuajasta joten turhalta tuntuu korkokatot. Ja varmaan pankin kannalta parasta vaihtoehtoa tarjoavat ensimmäisenä, ..

Näillä koroilla laina todellakin lyhenee. 0.7 marginaalia tarjosivat ja ilmeisesti johonkin sen suuntaiseen on tyytyminen.

Suunta kohti vieraampia pankin ovia nyt kun lähtötaso nykyisestä pankista on tiedossa.

 

[Ruutuässä]

Toki tuollainen 51/49-kikkailu on mahdollinen, mutta toisaalta siinä säästetty raha on usein melko pieni. Kun huomioidaan rahan aika-arvo, niin käytännössä uusi asunto pitäisi ostaa melko pian ja sen tulisi olla huomattavasti kalliimpi. Tai sitten omistussuhteen esm. 40/60. Toisaalta kannattavinta olisi ostaa asunto vain toisen nimiin.

 

[tumba17]

Sen verran tarkennusta asiaan ja kommenttia tuohon mitä Ruutuässä totesi, meillä tilanne oli tosiaan se, että eka kämppä oli vain minun nimissäni, joten saimme silloin tuon leimaveron säästön. Sitten seuraava, joka oli selvästi kalliimpi, siinä säästimme sitten vaimon osan tuosta leimaverosta. Näiden lisäksi tuli sitten molemmistä kämpistä tuo mainitsemani ensiasunnon lainan ylimääräinen korkovähennys.

Se, kannattaako tuo pelaaminen vai ei, riippuu täysin omasta tilanteesta ja myös miten nopeasti uutta asuntoa ostetaan, hintatasoista, ym. Meidän kohdallamme säästö oli ihan merkittävä.

 

[beerhunter]

49/51

En suosittele omistusosuuksien kanssa kikkailua. Vaikka tällä tavalla voidaan säästää toisen ensiasunnon verovapaus kalliimpaan asuntoon(kiinteistön 4%). Mutta verottaja voi tulkita asian ns.keinotteluna ja voi näpäyttää maksulla. Suosittelen mielummin 40-60 %, esim tulojen/maksukyvyn mukaan.

 

[jamppa1919]

-Ilmeisesti vanhat lainat puretaan kokonaan ja järjestellään esim. kahdeksi uudeksi (molemmille oma)?

Molemmille oma laina tosiaan. Sinä myyt 50% osuuden muijallesi, mutta oma lainasi ei muuten muutu, muuta kuin saat muijalta rahaa, millä maksat aika suuren osan lainasta pois. Eli ei pureta. Asunnon nykyhinta tarvitsee myös arvioida, ettei muijasi saa omaa osuuttaan liian halvalla. Verottaja puuttuu myös tähän ja mätkäisee lahjaveron jos yrität oman osuutesi myydä 60.500€ (puolet asunnon hankintahinnasta). Pankit yleensä hoitaa nämä "sisäpiiri" kaupat. Muijallesi toki tulee huomattavasti suurempi laina, mutta näin on tehtävä jos aiotte saada asunnon omistuksen 50/50%.

Mitä tulee tuohon verokikkailuun, niin 100% laillista mistä löytyy verottajan ennakkopäätös, eli ei tule myöhempiä mätkyjä. Järkevää? Kyllä noin halvassa asunnossa, jos asunnon on tarkoitus olla lyhytaikainen ja jo valmiiksi tiedetään, että seuraavaksi ostetaan esim. 4h,k,s OKT. Tällöin hyöty voi olla useita tuhansia.

 

[hemppo]

Asunnon nykyhinta tarvitsee myös arvioida, ettei muijasi saa omaa osuuttaan liian halvalla. Verottaja puuttuu myös tähän ja mätkäisee lahjaveron jos yrität oman osuutesi myydä 60.500€ (puolet asunnon hankintahinnasta).

Tuskinpa verottaja vielä puuttuu tuon suuruisessa kaupassa, jossa myy ehkä noin 70.000 euron osuuden 60.000 eurolla.

En halua maalailla piruja seinille, mutta sen verran on tullut elämää opittua, että tulevaan kannattaa varautua eli eroa/jakoa silmällä pitäen, eroaako tuollainen omilla lainoilla rahoitetun asunnon jakaminen yhteisellä lainalla rahoitetusta?

 

[jamppa1919]

Tuskinpa verottaja vielä puuttuu tuon suuruisessa kaupassa, jossa myy ehkä noin 70.000 euron osuuden 60.000 eurolla.

Joo tässä on kyseessää aika pienistä summista, mutta riski asialle kuitenkin on. Verottaja on hyvintarkka asuntokaupoissa lahjaveron suhteen. Tästä löytyy esim finlexin sivuilta useita ennakkotapauksia. Heidän on myös helppo asia tarkastaa, koska jokaisesta asunto-osake kaupasta heille menee asiakirjat.

En halua maalailla piruja seinille, mutta sen verran on tullut elämää opittua, että tulevaan kannattaa varautua eli eroa/jakoa silmällä pitäen, eroaako tuollainen omilla lainoilla rahoitetun asunnon jakaminen yhteisellä lainalla rahoitetusta?

Niinpä, itse ainakin pitäisin omistussuhteen ennallaan koska tuollaiset jakamiset ovat vain turhia sotkuja. Laskut puolitetaan ja muija hoitaa vastikkeen. Niin minä tekisin.

 

[Ruutuässä]

Omien lainojen otossa on huomioitava myös takauskuviot. Asuntohan voi toimia lainantakauksena tietyn prosenttiosuuden verran asunnon arvosta. Luku saattaa olla pankkikohtainen, mutta meille puhuttiin 70 %:sta. Toisin sanoen ostettaessa 200 000 euron kämppä, voi lainaa saada 140 000 € ilman muuta takausta kuin asunto. Mutta asunto ei kuitenkaan voi toimia kuin yhden lainan takauksena. Sitä ei siis voi jakaa esim. niin, että molemmat ottaa oman 70 000 euron lainan. Syy tähän on ymmärtääkseni se, että käytettäessä asunto-osakkeita lainan takaukseen, omistaa pankki kaikki osakkeet siihen asti, kunnes laina on kokonaan maksettu (tai takauksena on käytetty jotain muuta).

Kikkailuilla voi tietyissä tapauksissa säästää muutamia tuhansia, mutta ongelmia voi tulla erotapauksissa. Toisaalta silloin on selkeämpää, jos vain toinen omistaa asunnon. Sen verran pienistä summista kuitenkin puhutaan, että ostaessamme vuosi sitten ensiasunnon, omistussuhteeksi tuli puhtaasti 50/50 ja molemmat ottivat oman lainan. Tarkoitus on asua tässä niin kauan kuin mahtuu, eli varmaan 5-10 vuotta. Nyt kun asunto tuli hankittua huonoimpaan mahdolliseen aikaan, pitää odotella, että saa edes jotain tätä myydessä.

 

[hemppo]

Niinpä, itse ainakin pitäisin omistussuhteen ennallaan koska tuollaiset jakamiset ovat vain turhia sotkuja. Laskut puolitetaan ja muija hoitaa vastikkeen. Niin minä tekisin.

Minäkään en lähtisi jakamaan toisen omistamaa kämppää. Yhdessä maksaisin kulut kuten korot ja vastikkeen, ja kämpän omistaja maksaisi lyhennyksen. Sitten, jos ja kun asuntoa vaihdetaan, voisi olla yhdessä omistetun asunnon aika.