Vuokra- tai omistusasunto

[Rodion]

Jotta tuon 350k kannattaisi sijoittaa johonkin muuhun kuin asuntoon tuossa tilanteessa, että vaihtoehdot on joko ostaa juuri tuo asunto tai vuokrata juuri tuo asunto (olettaen, että ovat keskenään täysin identtisiä muuten), sijoituksen pitäisi antaa huomattavasti suurempi tuotto. Tämän tuoton pitäisi kattaa asunnon hinnannousu, vuokran ja omistusasumisen kulujen erotus sekä sijoituksen riskitasosta riippuva riskipreemio. Arvioisin itse, että tuoton pitäisi olla kohtuullisen riskittömässäkin vaihtoehdossa lähemmäs 10% pa, jotta tuon sijoittaminen muualle kuin asuntoon kannattaisi.

Tässä otetaan kyllä kaikki positiiviset asiat huomioon, mutta ei negatiivisia.

Omistusasujahan ottaa osakkeen omaan hallintaansa, jolloin tulevat remonttikulut pitäisi diskontata joko hintaan tai vähentää vaihtoehtoisesta tuottovaatimuksesta. Omistusasuja ottaa myös riskin asuntohinnassa, ja jos tarkoitus on asua elämänsä loppuun, voisi tuon asunnon arvon muutoksen poistaa laskelmista kokonaan.

Rakennuslehden tai jonkun sivuilla oli mielestäni hyvä, mutta vähän liiankin kattava, remonttikustannusohjelma, jossa pystyi arvioimaan taloyhtiön ja asunnon korjaustarpeen mukaisesti neliöhintaa tuleville remonteille.

Täytyy etsiä sitä myöhemmin, jos paremmalla ajalla löytyy.

Toisin sanoen siis vuokrallaolijan ei tarvitse miettiä mitä kaikkea remontteja asuntoon ja kiinteistöön tulee vaikka 30 vuoden ajalla. Omistusasujan olisi syytä laskea (esimerkkitapauksessamme).

Menee jo kohtalaisen pikkumaisiin ajatuksiin, mutta jos pelkästään linjasaneeraus pk-seudulla maksaa 500 euroa neliöltä, tekee se 105 neliön kämpässä vaatimattomat 50 000 euroa remonttiin.

 

[Jamais Vu]

Pitkä etsintä ei ole tuottanut tuloksia...

Heitinkin tämän kysymyksen jo Sekalaisten Kysymysten ketjuun, mutta ehkä se löytää paremman kodin täältä..

Eli kysyisin: Kuinka monta asuntoa myydään Suomessa vuosittain? Entä kuinka monta asuntoa myydään vuosittain Helsingissä?

 

[fedorov]

Faktaa:

Asunto maksaa 140000eur, jonka rahoitat 100%sti lainarahalla. Lainan pituus on 30 vuotta, ja korko lainan alussa 12kk Euribor 3.9% + pankin marginaali 0.4%, eli yhteensä 4.3%.

kk-lyhennys (tasaerä-annuiteetti): 693eur (lyhennys 191eur, korko 502eur)
Kuukausittaisen lyhennyksen päälle tulee tietenkin 115eur/kk hoitovastike.

Yhteensä kuukausittaiset asumiskulut ovat siis 808eur/kk, josta 191eur lyhentää lainaa.

Missä tapauksessa kannattaa jättää asunto ostamatta?

 

[Schwalbe]

Missä tapauksessa kannattaa jättää asunto ostamatta?

Aika monessa. Esimerkiksi jos saat vuokrattua vastaavanlaisen asunnon hintaan 616 euroa kuussa. Tai jos taloyhtiössä alkaa 500e per neliömetri maksava putkiremontti ylihuomenna.

 

[fedorov]

Aika monessa. Esimerkiksi jos saat vuokrattua vastaavanlaisen asunnon hintaan 616 euroa kuussa. Tai jos taloyhtiössä alkaa 500e per neliömetri maksava putkiremontti ylihuomenna.

Sovitaan helpottamiseksi nyt niin, että rakennus on peruskorjattu, eli hintavia remontteja ei ole näköpiirissä.

 

[Schwalbe]

Sovitaan helpottamiseksi nyt niin, että rakennus on peruskorjattu, eli hintavia remontteja ei ole näköpiirissä.

Ok. Pari lisää:

Asunto sijaitsee Vantaan Hakunilassa. Työpaikallasi on juuri alkaneet YT-neuvottelut. Muijasi on alkanut ravaamaan vieraissa.

 

[fedorov]

Ok. Pari lisää:

Asunto sijaitsee Vantaan Hakunilassa. Työpaikallasi on juuri alkaneet YT-neuvottelut. Muijasi on alkanut ravaamaan vieraissa.

Ok, oli tarkoitus pysyä asialinjalla, mutta menköön.

Noilla korkomenoilla (6000eur/vuosi) saa madallettua veroprosenttiaan 2-3%, joka normihelsinkiläisen ansiotasolla tarkoittaa noin 50-100eur/kk.

Eli vuokrakämppä pitäisi irrota noin 550eur/kk jotta siinä kannattaisi asua. Ja tuolla vuokralla ei oikein Helsingin keskustassa asuta. Mutta 140000 eurolla saa jo ihan mukavan pikkukämpän. Pointtina siis se, että vaikka omistusasuminen voi alkuun näyttää hullulta yhtälöltä, niin aika fifti-sixti se on vuokra-asumisen kanssa, vaikkei arvonnousua asunnolle asumisaikana kertyisi inflaatiota enempää.

 

[E]

Faktaa:

Asunto maksaa 140000eur, jonka rahoitat 100%sti lainarahalla.

...

Missä tapauksessa kannattaa jättää asunto ostamatta?

Asunto kannattaa jättää ostamatta, jos rahoitat sen 100% lainarahalla. Vaikka olen omistusasumisen vankkumaton kannattaja, en suosittele kenellekään asunnon rahoittamista kokonaan lainalla.

 

[Jomppa]

Asunto kannattaa jättää ostamatta, jos rahoitat sen 100% lainarahalla. Vaikka olen omistusasumisen vankkumaton kannattaja, en suosittele kenellekään asunnon rahoittamista kokonaan lainalla.

Voisitko vielä tarkentaa, että miksi ei kannata rahoittaa 100 % lainarahalla, jos ei ole säästöjä?

 

[Ziege]

Voisitko vielä tarkentaa, että miksi ei kannata rahoittaa 100 % lainarahalla, jos ei ole säästöjä?

Jos ei ole säästöjä jäänyt halvemmasta asumismuodosta, niin miten luulet pärjääväsi lainojen kanssa?

 

[E]

Voisitko vielä tarkentaa, että miksi ei kannata rahoittaa 100 % lainarahalla, jos ei ole säästöjä?

Sijoittamisessa on aina riskinsä, joita ainakin itse pyrin välttämään sillä, että en sijoita tulevaisuuttani pelkän lainan päälle. Voisitko itse suositella kenellekään, että ottaisi 100k lainaa ja sijoittaisi sen pörssiin? Jos on varaa sijoittaa esimerkiksi 30% asunnon hinnasta itse, asunnon arvolla on varaa laskea 30% ja silti saat koko lainaosuuden maksettua, jos elämässäsi tapahtuu jotain, mikä vie sinulta mahdollisuuden maksaa lainaasi pois järkevässä aikataulussa. Aika vahvat vakuutukset onnettomuuksien varalle kyllä pitäisi olla, jos lähtisin kenellekään suosittelemaan asunnon ostamista pelkällä lainalla.

Samoin aika pitkälti vuokra-asumisen hinnat on sellaiset, että vastaavan vuokra-asunnon saa suhteessa edullisemmin kuin koko asunnon hinnan kattamisen lainalla. Jos asunnon vuokraaminen olisi kalliimpaa kuin vastaavan asunnon ostaminen 100% lainalla, vuokrien hinta olisi joko liian kova tai asuntojen hinnat liian alhaisia. Viimeaikainen asuntojen hinnan nousu on perustunut pitkälti ainakin pk-seudulla tähän eroon, joka on nyt tasoittunut.

 

[jussi_j]

Sijoittamisessa on aina riskinsä, joita ainakin itse pyrin välttämään sillä, että en sijoita tulevaisuuttani pelkän lainan päälle...... Jos on varaa sijoittaa esimerkiksi 30% asunnon hinnasta itse, asunnon arvolla on varaa laskea 30% ja silti saat koko lainaosuuden maksettua ...

Asuntolainan voi vakuuttaa asunnon hinnanlaskun varalta. Itse olen ottanut 100% lainaa ilman vakuuksia, mutta toi vakuutus piti ottaa oliko se 30 prossalle lainasummasta. Jos en väärin muista maksaa 9 egeä kuussa. Ainakaan pääkaupunkiseudullahan ei tosin niin tule tapahtumaan, että asuntojen hinnat laskisivat kuin korkeintaan lyhytaikaisesti.

 

[E]

Asuntolainan voi vakuuttaa asunnon hinnanlaskun varalta. Itse olen ottanut 100% lainaa ilman vakuuksia, mutta toi vakuutus piti ottaa oliko se 30 prossalle lainasummasta. Jos en väärin muista maksaa 9 egeä kuussa. Ainakaan pääkaupunkiseudullahan ei tosin niin tule tapahtumaan, että asuntojen hinnat laskisivat kuin korkeintaan lyhytaikaisesti.

Asuntojen hinnat voivat laskea missä vain ja ihan nollaan asti, jos jotain järjetöntä tapahtuu. Koskaan ei kannata sanoa ei koskaan. Samoin korkotason muutos voi vaikuttaa suureltakin osin asumiskuluihin, jos lainaa on merkittäviä määriä.

Totta kai voi varautua erilaisilla vakuutuksilla. Noiden pankkien tarjoamat vakuutukset tekevät kuitenkin kohtuullisen suuren erän tuohon koron päälle, jos prosentuaalisesti lähtee laskemaan. Jokainen saa totta kai päättää oman sijoituksensa riskitason, mutta en nyt kamalasti lähtisi silti 100% lainaa suosittelemaan, koska oletettavasti vuokralla asuminen olisi edullisempaa siinä tilanteessa. Jos näin ei ole, vuokrat ovat liian korkeat tai asuntojen hinnat liian alhaiset. Paljonko muuten lainasi korko-osuus nousee, jos korot nousevat vuodessa 1,5%?

On itsellänikin määrällisesti julmettu summa asuntolainaa, mutta ei meillä vaimon kanssa taida olla kuin tuo toisen (tai molempien) osapuolien kuoleman osalta oleva lainaturva, koska lähellekään koko summaa ei tarvinnut lainana ottaa.

 

[Timbit]

Jos ei ole säästöjä jäänyt halvemmasta asumismuodosta, niin miten luulet pärjääväsi lainojen kanssa?

Minä rahoitin asuntomme hankinnan 100% lainarahalla. Tämä tapahtui melkein neljä vuotta sitten. Olisi mielenkiintoista tietää, miten en ole pärjännyt ja miten se on minulta jäänyt huomaamatta.

 

[tombraider]

Minä rahoitin asuntomme hankinnan 100% lainarahalla. Tämä tapahtui melkein neljä vuotta sitten. Olisi mielenkiintoista tietää, miten en ole pärjännyt ja miten se on minulta jäänyt huomaamatta.

Kuin myös ja hitto mä oon hengissä. Kämpän arvo tosin on noussut 110000 erkistä 147000:n. Ei huono sijoitus 3 vuoden ja 8 kuukauden lainalle. Toki yhtäkkiä saattaa jokin lama tulla ja syödä voitot sekä asunnon arvon. No turha niitä on murehtia, koska huomenne voi jäädä vaikka auton alle tai voittaa viikingissä.

 

[Willimies]

Noilla korkomenoilla (6000eur/vuosi) saa madallettua veroprosenttiaan 2-3%, joka normihelsinkiläisen ansiotasolla tarkoittaa noin 50-100eur/kk.

Korkovähennyshän on suoraan 30 % koroista ensiasunnon ostajalla (muilla 29 %) joten kuukaudessa vähennys on 150 € tuloista riippumatta.

 

[E]

Kuin myös ja hitto mä oon hengissä. Kämpän arvo tosin on noussut 110000 erkistä 147000:n. Ei huono sijoitus 3 vuoden ja 8 kuukauden lainalle. Toki yhtäkkiä saattaa jokin lama tulla ja syödä voitot sekä asunnon arvon. No turha niitä on murehtia, koska huomenne voi jäädä vaikka auton alle tai voittaa viikingissä.

Sama myös Designerille.

Tilanne oli muutama vuosi sitten hieman erilainen, koska asuntomarkkinoilla oli vuokrien ja asuntojen hinnan suhteen selkeä epätasapaino. Korkotason ennätysalhainen taso teki omistusasumisen niin edulliseksi, että asuntojen hinnat lähtivät nousemaan huomattavasti vuokria jyrkemmin, tilanne on nyt tasoittumaan päin, mikä näkyy suoraan asuntojen myyntiaikojen nousuna. Tällä hetkellä on olemassa selkeä riski korkotason noususta, mikä taas tuo uuden riskin asuntolainan ottamiseen.

Teitte silloin muutama vuosi sitten jälkiviisaasti ajateltuna järjettömän hyvät sijoitukset, onneksi olkoon. Tämän hetken tilanne ei kuitenkaan ole enää verrattavissa siihen.

 

[Jomppa]

Jos ei ole säästöjä jäänyt halvemmasta asumismuodosta, niin miten luulet pärjääväsi lainojen kanssa?

Olenko edes yrittänyt säästää? Kenties olen maksanut muita lainoja pois ja nämä "säästyvät" rahat voidaan nyt ohjata asuntolainan lyhennyksiin. Eli menot eivät todellisuudessa muutu mihinkään suuntaan.

Olisiko kenties nyt viisasta aloittaa se säästäminen ja jatkaa muutama vuosi asustelua kunnan vuokratalossa vaikka molemmat osapuolet ovat yli 30-vuotiaita sekä vakituisissa työsuhteissa?

 

[SamSpade]

Asuntojen hinnat voivat laskea missä vain ja ihan nollaan asti, jos jotain järjetöntä tapahtuu. Koskaan ei kannata sanoa ei koskaan. Samoin korkotason muutos voi vaikuttaa suureltakin osin asumiskuluihin, jos lainaa on merkittäviä määriä.

Totta kai voi varautua erilaisilla vakuutuksilla. Noiden pankkien tarjoamat vakuutukset tekevät kuitenkin kohtuullisen suuren erän tuohon koron päälle, jos prosentuaalisesti lähtee laskemaan. Jokainen saa totta kai päättää oman sijoituksensa riskitason, mutta en nyt kamalasti lähtisi silti 100% lainaa suosittelemaan, koska oletettavasti vuokralla asuminen olisi edullisempaa siinä tilanteessa. Jos näin ei ole, vuokrat ovat liian korkeat tai asuntojen hinnat liian alhaiset. Paljonko muuten lainasi korko-osuus nousee, jos korot nousevat vuodessa 1,5%?

Jos jotain järjetöntä tapahtuu niin millään ei ole niin suurta väliä enää..
Varsinkaan yhdellä pankkilainalla.. silloin parhaat sijoitukseni ovat Mossen pumppuhaulikko ja 9m Glock ;-) ja hankitty taito käyttää niitä.
No asiaan.. lama tai nousukausi, pitkän aikavälin tilastot näyttävät että omistusasunto on yksi parhaimmista ja vakaimmista sijoituskohteista. Piste.
Korkotason muutos voi tosiaan vaikuttaa paljon, jo 1% nousu korossa tekee aika suuren summan kk tasolla.
Lainavakuutukset ovat pirun kalliita, kannattaisikin miettiä esim seuraavaa ratkaisua. Lainan määrä vaikka 150t€ niin ottaa lainaturvan esim puolelle lainan kokonaismäärästä. Siis sillä ajattelumallilla että puolet lainasta pystyy hoitamaan, puolet on "turvattu" lainavakuutuksella. Hyvä myös mahdollisia takaajia varten, koska jos puolet on turvattu niin sen jälkeen myös ns takaajien osuus on turvattu..

 

[Timbit]

Teitte silloin muutama vuosi sitten jälkiviisaasti ajateltuna järjettömän hyvät sijoitukset, onneksi olkoon. Tämän hetken tilanne ei kuitenkaan ole enää verrattavissa siihen.

Kyllä silloinkin jo yleisesti puhuttiin, että korkotaso tulee nousemaan ja kupla puhkeaa pian. Itse laskin kylmästi, että tuon arvoisen asunnon voin nyt hankkia, voin maksaa tuon verran kuussa lainaa pankille, ja sitten vaan etsimään sopivaa. Löytyi. Asunto on minulle ensisijaisesti koti, pidän sijoitusarvoa vähäisenä. Tiedän, että tämä ajattelutapani on harvinainen ja joidenkin mielestä melko typerä. Se ei haittaa, sillä itse asun mukavassa asunnossa johon minulla on oikein hyvin varaa, ja se kai lienee tärkeintä.

Muok. Sitä seuraavaa asuntoa ei todellakaan sitten ole tarve hankkia 100% lainarahoituksella.

 

[E]

No asiaan.. lama tai nousukausi, pitkän aikavälin tilastot näyttävät että omistusasunto on yksi parhaimmista ja vakaimmista sijoituskohteista. Piste.

En kai tästä ole missään eri mieltä ollutkaan? Kuitenkin sitä kritisoin, että otetaan lainaa koko sijoitusta varten (100% hinnasta) tässä nykyisessä hintatilanteessa. Jos on varaa sijoittaa vaikka se 30% asunnon hinnasta omasta pussista ilman lainaa ja kattaa 70% lainalla, asunto alkaa olla jo erittäin houkutteleva sijoituskohde nykytilanteessakin, kun ottaa jonkinlaisen edes osittaisen lainaturvan siihen kylkiäiseksi.

 

[Gianfranco]

Itse sijoituselämää tiiviisti seuraavana en kyllä ymmärrä miksi oman asunnon hankkimista pitäis ajatella "sijoituksena" samalla tavalla kuin esim. pörssiosakkeita. Pääsääntöhän menee niin, että osakkeisiin ei pitäisi lainarahalla koskea. Riskienhallinnan kannalta näin onkin parempi. Mutta jos puhutaan omasta asunnosta, sitä ei kyllä edes hankita samoilla kriteereillä kuin osake- tai muuta arvopaperisijoitusta; luultavasti etsit asuntoa tietyltä alueelta, tietyn kokoista ja vieläpä tietynhintaista. Tällöinhän rajaat itseltäsi jo järjettömän määrän tuottomahdollisuuksia pois. Asia on toinen silloin, kun asunto ostetaan puhtaasti sijoitusasunnoksi; tällöin alue valitaan tuottonäkymien mukaan, asunnon koko mielellään sellaiseksi ettei se koskaan käsiin jne jne..

Ja kokonaan toinen kysymys on, kuinka ilman perintöjä jäävät ihmiset ikinä pystyisivät omaa asuntoa hankkimaankaan? Kyllä oma koti on sellainen hyödyke, joka kannattaa ostaa omaksi veikka kokonaan lainarahoitteisena. Nykyajan pankkimaailmasta löytyy kyllä jos jonkinmoisia palveluja, joilla tulevaisuuden epävarmuuteen voi varautua. Näillä on toki hintansa, joten niiden hyödyllisyydestä ja kustannustehokkuudesta kuluttajan kannalta voidaan olla sitten mitä tahansa mieltä. Mutta näinhän vakuutuksissa aina on.

Joka tapauksessa tuntuu hieman, että tässä on nyt jollain kohtaa hieman mopo karannut käsistä näistä riskeistä puhuttaessa; asuntojen hintaindeksi vuodesta 1970 lähtien näyttää tältä: http://www.pankkiyhdistys.fi/sisalto/upload/pp/Asuntorahoitusselvitys.ppt#273,16,Asuntojen hintaindeksi

Ja tuon perusteella oman asunnon hankkiminen ei kyllä ole ollut huono päätös aivan Suomen taloushistorian pimeimpiä vuosia lukuunottamatta 90-luvun 80-90-lukujen vaihteessa. 80-90-luvun vaihteen kuplan taustoista perillä olevat tietävät varmasti, että devalvaatiota ei ihan heti ole tämän valuutta- ja talousjärjestelmän puitteissa odotettavissa ja muutenkin sekä julkinen- että yksityistalous on Suomessa hieman eri kantimissa kuin pankkikriisin aikoihin...

Eli jos minulta kysytään, niin kyllä oman asunnon toki voi puhtaasti lainarahoitteisenakin hankkia. Sijoitusasunnon osalta tilanne on toinen.

Just my few cents,

G

 

[Jumo]

Korkovähennyshän on suoraan 30 % koroista ensiasunnon ostajalla (muilla 29 %) joten kuukaudessa vähennys on 150 € tuloista riippumatta.

Kun ei oo, alijäämähyvityksen maksimimäärä on 1400 € /hlö/vuosi

 

[Rodion]

Minä rahoitin asuntomme hankinnan 100% lainarahalla. Tämä tapahtui melkein neljä vuotta sitten. Olisi mielenkiintoista tietää, miten en ole pärjännyt ja miten se on minulta jäänyt huomaamatta.

Minä otin 168 000 euron lainan vuonna 2000, en ostanut asuntoa vaan koko rahalla Nokian Renkaiden osakkeita.

Myin ne viime vuonna ja ilman osinkoja potin arvo oli noussut 1,4 miljoonaan euroon.

Mitä riskiä 100%:n velkavivussa? Ei mielestäni mitään...

Myös "asunto on riskittömin ja varmin sijoituskohde" on mielestäni kohtuu virheellinen lause, koska pitkässä juoksussa asuntojen hinnat nousevat inflaation tahtia.

Toisaalta kuten on myös mainittu, omaa asuntoa ei välttämättä kannata pitää sijoituskohteena, kuten esimerkiksi asuntoa, jota pitää vain saadakseen vuokratuloja.

 

[zore]

Taloyhtiö vaikeutti päätöstä oman asunnon ostamisesta laskemalla vuokraa 35 euroa/kk. Tällä hetkellä maksamme 365 eur/kk keskussairaalan (vaimon työpaikka) lähellä olevasta 80 neliön katutason kerrostaloasunnosta. Kaupunkiin n. 1 km. Lasten hoitopaikka on kiven heiton päässä (kirjaimellisesti) ja itse teen töitä kotona. Vaikea tästä on "yhtäkkiä" mihinkään lähteä..