Taloyhtiöt, isännöinti ja kiinteistöhuolto

[molari]

En ole vielä tähän päivään mennessä tavannut asiansa osaavaa isännöitsijää asuntoyhtiöpuolella.

Mistäköhän moinen johtuu, kun on yleinen ongelma. Yhtäsoittoa hallituksessa (hallituksissa) kohta 20 vuotta ja vain muutamalle isännöitsijälle voi antaa hyvän arvosanan ja heitäkin pitää hallituksen valvoa, muuten alkaa tuhlaaminen. Samaten ns. hallinnollisen isännöitsijän toimenkuva on varsin suppea, pienikin tekninen ongelma, niin käännytään teknisen isännöitsijän puoleen, joka maksaa ja ennen kaikkea viivyttää asioiden käsittelyä.

Ala ei kuutenkaan vedä uutta väkeä, kun työvoimapula on ongelma.

 

[Torsti]

En ole vielä tähän päivään mennessä tavannut asiansa osaavaa isännöitsijää asuntoyhtiöpuolella.

Kuulostaisit hyvältä isännöitsijältä, hommiin vain näyttämään närhen munat

 

[Jape]

Itse asun taloyhtiössä, jossa toteutettiin kylpyhuoneiden pintaremontti samalla, kun vaihdettiin 80-lukulainen elementtikylppärien kuivakaivo-kokoojakaivo-ratkaisu nykyaikaisempaan, eli tavallinen vesilukollinen lattiakaivo asennettiin asuntoihin ja runkolinjan kokoojakaivo poistettiin kokonaan.

Mielenkiintoiseksi asian tekee se, että remontin suunnitelmista poiketen asuntojen käyttövesijohtoja ei uusittu. Itselleni toimitettiin isännöitsijän puolelta nähtäväksi suunnitelmat, jossa laitetaan asuntojen sisäpuolella uusiksi kaikki ja ainoastaan hormissa olevat runkolinjat jäävät alkuperäisiksi

Meidän 80-luvun yhtiössä on juuri lähdössä käyntiin kylppäriremppoja, joissa uusitaan juurikin nuo mainitsemasi käyttövesiputket. Sinne tulee uusi tukki välikattoon ja sieltä jaetaan tarvittaviin kolmeen paikkaan pintavetona alas.

Runkolinjat hormissa säilytetään, koska keittiöön on oma hormi.

 

[Jape]

Mistäköhän moinen johtuu, kun on yleinen ongelma. Yhtäsoittoa hallituksessa (hallituksissa) kohta 20 vuotta ja vain muutamalle isännöitsijälle voi antaa hyvän arvosanan

Samantyyppistä kokemusta täälläkin. Kahdeksan vuoden hallitustyön aikana olen nähnyt läheltä kolme isännöitsijää, joista yksi on ollut oikeasti pätevä, aktiivinen ja muutenkin hyvä. Ymmärrettävästi vaihtoikin pian parempiin hommiin. Muut lähinnä konsulttitoimistossa maleksivia nahjuksia, joilla ei ole koulutusta parempiinkaan hommiin ja isännöitsijänä pääsee sopivasti taas vältteleen. Tärkein asia minkä ovat oppineet on lisälaskutus. Noh, sehän käytiin läpi jo työhaastattelussa!

 

[Niilo]

Meidän 80-luvun yhtiössä on juuri lähdössä käyntiin kylppäriremppoja, joissa uusitaan juurikin nuo mainitsemasi käyttövesiputket. Sinne tulee uusi tukki välikattoon ja sieltä jaetaan tarvittaviin kolmeen paikkaan pintavetona alas.

Runkolinjat hormissa säilytetään, koska keittiöön on oma hormi.

Meillä tehtiin pari vuotta sitten käyttövesiputkien uusinta. Uudet linjat tehtiin kelariin vanhojen viereen ja rappukäytässä nostettiin linja "ylös" ja putket jaettiin asuntokohtaisesti. Vesimittarit ja putket koteloitiin rappukäytävään.
Kylppärissä putket pintaan.
Sit ku uudet linjat toimi, kellarista purettiin vanhat putket pois.
Kenenkään ei tarvinnut muuttaa pois remontin ajaksi koska vanhalinja oli käytössä koko ajan.
Kylppäreille ei tehty mitään jos ei asukas halunnut remontoida sitä

 

[vilpertti]

En ole vielä tähän päivään mennessä tavannut asiansa osaavaa isännöitsijää asuntoyhtiöpuolella.

"En ole koskaan törmännyt hyvään isännöitsijään, vaikka kilpailutettaessa otetaan aina halvin tarjous".

 

[benicio]

Koska te ihmiset olette niin pöljää porukkaa niin harva hyvä isännöitsijä viitsii niitä hommia kauaa tehdä vaan siirtyvät julkiselle tai yrityspuolelle saman alan hommiin.

 

[Blöö]

Kuulostaisit hyvältä isännöitsijältä, hommiin vain näyttämään närhen munat

Yksi isoimmista ongelmista taloyhtiöissä on se, ettei hallitus ja osakkaat tunne lainkaan alan lainsäädäntöa tai edes päätöksentekoprosessia. On ihan tavallista, että hallituksen jäsenet antavat isännöitsijälle "määräyksiä", jotka eivät ole hallituksen päätöksiä ja ne pitäisi periaatteessa sivuuttaa. Mutta sen jos teet, niin alkaa itkupotkuraivari.
Osakkaiden tasapuolisuudesta huolehtiminen jää yleensä isännöitsijälle. Olen törmännyt tapaukseen, missä hallituksen jäsenet tilasivat kosteuskartoituksen, väärensivät sen tulokset ja sitten tilasivat kylppäriremontit kaikkien hallituksen jäsenten kylppäreihin. Lähes pokkeuksetta lapsiperheet kokevat, että he saavat tehdä mitä huvittaa, koska heillä on lapsia ja ruuhkavuodet. Vanhukset eivät suostu remontteihin, koska kuolevat kohta eivätkä käsitä, että se tekemätön remontti laskee kämpän arvoa ihan saman verran tai enemmän kuin se otettu velkaosuus remontista (ja jos on tarpeeksi korjausvelkaa, niin kämppä ei mene lainkaan kaupaksi).
Nykyään isännöinti on hinnoiteltu niin alas, ettei siihen käytännössä kuulu paljon muuta kuin reskontra ja tilinpäätökset. Tietysti kaikesta muusta laskutetaan, se lukee sopimuksessa. Aika moni täälläkin kommentoi olleensa hallituksessa ja todenneensa isännöitsijät "nahjuksiksi". Mun kokemus taas on, että yleensä jengi sekoittaa taloyhtiön ja General Motorsin hallituksen roolit pahasti. Taloyhtiön hallitus kun on luonteeltaan talkooporukka, mutta nykyään voi kuuden huoneiston yhtiön hallituksessa olla neljä jäsentä. Kukaan ei tee mitään, mutta ovat kyllä hyvin kriittisiä, etenkin isännöistsijää kohtaan. Usein vaativat tekemään ylimääräistä työtä ilma laskutusta ja raivostuvat jos ei siihen heti suostuta. Esimerkki: Uusi osakas haluaa postilaatikkoon nimikyltin ja soittaa isännöitsijälle. Yhtiössä ei ole kiinteistöhuoltoa. Osakkaalle ehdotetaan, että ottaa irti vanhan kyltin ja menee sen kanssa esim. lukkoliikkeeseen ja pyytää tekemään saman mallisen omalla nimellä. Hinta 20€. Ei kuulkaa missään tapauksessa käy. Osakas vaatii palvelua. No tilataan koko toimitus lukkoliikkeestä, hinta 185€ paikalle asennettuna. Seuraa järkytys ja syyllisen etsintä. Arvaatteko syyllisen?

 

[molari]

Yksi isoimmista ongelmista taloyhtiöissä on se, ettei hallitus ja osakkaat tunne lainkaan alan lainsäädäntöa tai edes päätöksentekoprosessia. On ihan tavallista, että hallituksen jäsenet antavat isännöitsijälle "määräyksiä", jotka eivät ole hallituksen päätöksiä ja ne pitäisi periaatteessa sivuuttaa. Mutta sen jos teet, niin alkaa itkupotkuraivari.
Osakkaiden tasapuolisuudesta huolehtiminen jää yleensä isännöitsijälle. Olen törmännyt tapaukseen, missä hallituksen jäsenet tilasivat kosteuskartoituksen, väärensivät sen tulokset ja sitten tilasivat kylppäriremontit kaikkien hallituksen jäsenten kylppäreihin. Lähes pokkeuksetta lapsiperheet kokevat, että he saavat tehdä mitä huvittaa, koska heillä on lapsia ja ruuhkavuodet. Vanhukset eivät suostu remontteihin, koska kuolevat kohta eivätkä käsitä, että se tekemätön remontti laskee kämpän arvoa ihan saman verran tai enemmän kuin se otettu velkaosuus remontista (ja jos on tarpeeksi korjausvelkaa, niin kämppä ei mene lainkaan kaupaksi).
Nykyään isännöinti on hinnoiteltu niin alas, ettei siihen käytännössä kuulu paljon muuta kuin reskontra ja tilinpäätökset. Tietysti kaikesta muusta laskutetaan, se lukee sopimuksessa. Aika moni täälläkin kommentoi olleensa hallituksessa ja todenneensa isännöitsijät "nahjuksiksi". Mun kokemus taas on, että yleensä jengi sekoittaa taloyhtiön ja General Motorsin hallituksen roolit pahasti. Taloyhtiön hallitus kun on luonteeltaan talkooporukka, mutta nykyään voi kuuden huoneiston yhtiön hallituksessa olla neljä jäsentä. Kukaan ei tee mitään, mutta ovat kyllä hyvin kriittisiä, etenkin isännöistsijää kohtaan. Usein vaativat tekemään ylimääräistä työtä ilma laskutusta ja raivostuvat jos ei siihen heti suostuta. Esimerkki: Uusi osakas haluaa postilaatikkoon nimikyltin ja soittaa isännöitsijälle. Yhtiössä ei ole kiinteistöhuoltoa. Osakkaalle ehdotetaan, että ottaa irti vanhan kyltin ja menee sen kanssa esim. lukkoliikkeeseen ja pyytää tekemään saman mallisen omalla nimellä. Hinta 20€. Ei kuulkaa missään tapauksessa käy. Osakas vaatii palvelua. No tilataan koko toimitus lukkoliikkeestä, hinta 185€ paikalle asennettuna. Seuraa järkytys ja syyllisen etsintä. Arvaatteko syyllisen?

Isännöinnin ongelma on nykyään, että isännöitsijät sekä -toimistot ovat palkkasotureita, kun ei ole penniäkään kiinni siinä, mitä hallinnoi ja palkka nousee/työmäärä vähenee, mitä vähemmän tekee, väkisin siinä tulee ongelmia. Isännöitsijän palkasta tai palkan perusteista en tarkemmin tiedä, mutta isot toimistot taitavat haalia mahdollisimman paljon taloja, jopa laadun kustannuksella ja siellä vanhimmat ja kokeneimmat isännöitsijät valkkaavat parhaat (isoimmat ja uusimmat) yhtiöt päältä.

Eihän se perussopimus paljoa sisällään pidä, se on totta, mutta ei se paljoa annakaan. Laskeskelin, että asumassani yhtiössä kohtuullisella tuntilaskutuksella nykyisellä kuukausiveloituksella aikaa asioiden hoitoon jää n. 30 tuntia kuussa, kyllä siinä löysiä on.

 

[Blöö]

@molari Näköjään koko ala on sinulle tuntematon. Olen toiminut isännöisijänä ja minulle jäi 30 minuuttia/yhtiö/kuukausi. Oikeasti.

Edit. Toki riippu kuinka sen laskee, mutta rutiinit (puhelut, s-postit & juoksevat asiat + kokoukset & työmaakokoukset) vievät helposti lähes koko päivän. Tietysti myös silloin hoidetaan yhtiöiden asioita, mutta sitä tahtia kun ne tulevat päin näköä. Puhun sellaisesta ajasta, että voin hetken miettiä mitä "As Oy Valittajankoloon" kuuluu.

 

[Tuamas]

Eihän se perussopimus paljoa sisällään pidä, se on totta, mutta ei se paljoa annakaan. Laskeskelin, että asumassani yhtiössä kohtuullisella tuntilaskutuksella nykyisellä kuukausiveloituksella aikaa asioiden hoitoon jää n. 30 tuntia kuussa, kyllä siinä löysiä on.

Isännöitsijä on keskitason asiantuntija, eli kohtuullinen tuntikorvaus on 50-60€/h+alv.

Otetaan tästä rontti keskiarvo ja saadaan 55€/h+alv, eli 68,2€/h.

Käytännössä siis isännöintinne kuukausiveloitus on reilu 2000€/kk?

Kuulostaa melko kalliilta, ainakin Porissa tuollaisiin hintoihin vaaditaan jo melkoinen palvelupaketti ja/tai iso taloyhtiö.

 

[Bob Rambo]

Kuulostaisit hyvältä isännöitsijältä, hommiin vain näyttämään närhen munat

Kyllä mä mieluummin pysyn teollisuuden tilaajaorganisaatioissa rakennuttamassa näitä 10 miljoonan projekteja. Muuten joutuvat palkkaamaan jotain isännöitsijöitä näihinkin duuneihin ja siinä sitä sitten ollaan.

 

[molari]

@molari Näköjään koko ala on sinulle tuntematon. Olen toiminut isännöisijänä ja minulle jäi 30 minuuttia/yhtiö/kuukausi. Oikeasti.

Edit. Toki riippu kuinka sen laskee, mutta rutiinit (puhelut, s-postit & juoksevat asiat + kokoukset & työmaakokoukset) vievät helposti lähes koko päivän. Tietysti myös silloin hoidetaan yhtiöiden asioita, mutta sitä tahtia kun ne tulevat päin näköä. Puhun sellaisesta ajasta, että voin hetken miettiä mitä "As Oy Valittajankoloon" kuuluu.

Niin, "toimarina" tehtäviisi kuuluu ne juoksevat asiat, ei se hallituksen jäsenelle, ja vielä vähemmän osakkeelle kuulu, miten isännöitsijän ajankäyttö jakautuu. Varmasti siinä on paljon jonninjoutavaa turpakäräjöintiä ja jatkuvasti tulee osin turhia byrokratiaa lisääviä lakeja. Maksamme nyt n. 2 000 €/kk isännöintipaketista, joka sisältää ns. normaalin isännöinnin, uudehko KT-yhtiö Espoossa, 52 huoneistoa. Kaikista todistuksista, vast. maksamme lisähinnan, samoin teknisestä puolesta. Että kyllä tuossa täytyy aikaa jäädä, muuten on vikaa jossain. En nyt odota, että isännöitsijät kävisivät johtamissaan yhtiöissä edes kuukausittain, mutta aika noloa oli, kun 1 isännöitsijä ei tiennyt edes, missä yhtiö sijaitsee :D

Kokemusta on hallitustyöskentelystä ja mm. on 1 1/2-tilkautta hpj:na ilman isännöitsijää, kun yhtiö on antoi epäpätevälle potkut. Toki pieni yhtiö (20 huoneistoa) ja hyvä hallitus sekä tilitoimisto apuna, mutta siltikin, pala kakkua. Varmasti on vanhoja taloyhtiöitä, joissa vanhaa väkeä ja vikaa riittää, että niissä töitä riittää.

 

[Sonny Burnett]

Tätä ketjua lukiessa paria juttua olen ihmetellyt. Miksi jengi ostaa näitä kämppiä asunto-osakeyhtiöistä? Luulisi olevan tiedossa että mukana tulee yhtiökokoukset, isännöitsijä ja hallitusvastuuta ennen pitkää jne. Valitettavan moni ei käsitä että ei se vastike ole mikään täysihoitolamaksu. Muuttakaa omakotitaloon tai vuokralle jos paska isännöinti, yhtiökokoukset ei nappaa tai naapuriasunnon rempan maksaminen vituttaa.

Pahaa tekee katsoa kun Prisman eteisessä t-paitaan pukeutuneet tradenomit myyvät vuosikymmenien mittaisia asuntolainoja uuvateille jotka eivät edes käsitä mitä asunto-osakeyhtiö tarkoittaa.

 

[Torsti]

Kyllä mä mieluummin pysyn teollisuuden tilaajaorganisaatioissa rakennuttamassa näitä 10 miljoonan projekteja. Muuten joutuvat palkkaamaan jotain isännöitsijöitä näihinkin duuneihin ja siinä sitä sitten ollaan.

Niin, kuka hullu isännöitsijäksi ryhtyisi. Ainakaan vapaaehtoisesti. Jos löytyy vain paskoja, niin mikä pakko sitä kakkupalaa on rahastaville toimistoille jakaa, otona vaan ite.

Minä asoyn hallituksen puheenjohtajana totesin silloiselle isännöitsijällemme, että kun ei me sinulle oikein mitään maksetakaan, niin en häneltä paljon vaadi/oletakaan.

Uudiskohteet vasta paskasti onkin rakennutettu.

 

[Bob Rambo]

Uudiskohteet vasta paskasti onkin rakennutettu.

Tästä on helppo olla samaa mieltä. Meidänkin organisaatiossa piti jättää rakennuttajakonsulttien käyttö kokonaan ns. toissijaisiin hankkeisiin ja hoitaa tuotannon kannalta kriittiset itse, kun homma ei vain toimi konsulttien voimin yhtä hyvin kuin itse hoidettuna. Yleinen ongelma rakennusalalla, kun ylikuumat markkinat mahdollistaa epäpätevämmänkin sakin jämähtämisen alalle.

 

[puuntakaa]

Tästä on helppo olla samaa mieltä. Meidänkin organisaatiossa piti jättää rakennuttajakonsulttien käyttö kokonaan ns. toissijaisiin hankkeisiin ja hoitaa tuotannon kannalta kriittiset itse, kun homma ei vain toimi konsulttien voimin yhtä hyvin kuin itse hoidettuna. Yleinen ongelma rakennusalalla, kun ylikuumat markkinat mahdollistaa epäpätevämmänkin sakin jämähtämisen alalle.

Juu ja vanhat kans! Jokainen rakennus perustuksista antenniin saakka paskasti ja täysin väärin tehty. Ampua pitäis, ja varmuuden vuoksi hirttää kaikki raksamiehistä toimitusjohtajaan. Lisäksi sama käsittely myös kaikille isännöitsijöille, ja rautakauppojen henkilöstölle, kun kuitenkin myyvät paskaa tavaraa. Maisemoitsijat ja pihatyöntekijät voisi ehkä jättää henkiin, mutta listitään nekin varmuuden vuoksi, kun porukkaa täällä on liikaa muutenkin. Kävin kerran asooyyn yhtiökokouksessa, ja ampua pitäis, ja varmuuden vuoksi hirttää sieltäkin hpj, muut hallituksen jäsenet, ja loput osakkaat.

 

[Knox]

Osaisiko täältä joku fiksumpi antaa neuvoja. Eli taloyhtiössä on jokaiselle asunnolle autopaikka, ja tämän lisäksi taloyhtiöllä on 5 ylimääräistä autopaikkaa jota voi halutessaan vuokrata.

Yksi naapureista vuokrasi vuodenvaihteessa yhden ylimääräisen paikan, ja on nyt seisottanut yhtä rotiskoa keväästä asti tuossa. Kaikkiaan heillä on kolme autoa, eli yksi normaalilla paikalla, rotisko tuossa toisella vuokrapaikalla ja kolmas auto vieraspaikalla. Hallituksen PJ oli tarkistanut, ja tuo rotisko on otettu pois liikenteestä jo maaliskuussa.

Tässä on nyt yleinen ilmapiiri se, että tuo liikenteestä poistettu auto pitäisi niin sanotusti saada helvettiin tuosta paikalta. Mulle se asia on muuten aivan sama, mutta meillä on vieraspaikat muutenkin kortilla, niin olisi hyvä kun vieraspaikat olisi oikeasti vieraita varten. Plus että yksi asukas on ostanut toisen auton, ja haluaisi vuokrata tämän lisäpaikan itselleen.

Mutta onko tässä taloyhtiöllä/isännöitsijällä mitään keinoja saada tuota liikennekelvotonta autoa pois tuolta paikalta? Minä en tähän kuvioon aio sekaantua ollenkaan, mutta meillä on pari kunnon tonttua hallituksessa, ja näillä tontuilla ei ole tapana ottaa asioista selvää ennenkuin tekevät ratkaisuja. Eli pahin keissi on se, että tilaavat hinauksen, hinauttavat auton jonnekkin helvettiin ja lopulta taloyhtiö saa tästä mojovan laskun.

Eli jos tässä on niin sanotusti kädet sidottuna, niin yritän pitää hallituksen aisoissa. Auton omistajien kanssa on turha neuvotella, semisti alkoholisoitunut pariskunta joiden kanssa on vääntöä vähän joka asiasta muutenkin.

 

[Schwein]

@Knox

En osaa suoraan tuohon vastata. Kehottaisin hallitusta kysäisemään asiasta Kiinteistöliitosta. Linkki sinne: Neuvontapalvelut

 

[Knox]

@Knox

En osaa suoraan tuohon vastata. Kehottaisin hallitusta kysäisemään asiasta Kiinteistöliitosta. Linkki sinne: Neuvontapalvelut

Kiitän! Voin tänne infota miten tämä keissi etenee. Periaatteessahan tämä on ihan viihdyttävää, toki hauskuus loppuu jos minun lompakolle tullaan asian johdosta.

 

[molari]

Niin kauan, kun auto ei aiheuta vaaraa, esim. joku nestevuoto, on ulkoisesti edes jotenkin siedettävän näköinen ja vuokra paikasta maksetaan, on aika hankala juttu.

 

[MacRef]

Minulla myös on kutina, että sen vuokratulla paikalla olevan auton suhteen on hankala tehdä mitään. Ehkä yhtiökokouksessa voi sitten jotain sääntöjä sopia, että vain käytössä oleville autoille jne. En sitten niin hyvin tunne asioita, että voiko ihan jossain yhtiön järjestyssäännöissä tms. moisesta määrätä, vai vaatiiko yhtiöjärjestystä muuttamaan.

Helpompi tie voi olla sen vieraspaikan käytön sääntelyssä.

 

[Schwein]

Luulen, että hallitus voi päättää, että parkkipaikkat on tarkoitettu vain käytössä oleville autoille. Tämä riippumatta siitä maksetaanko paikasta vai ei. Tiedän taloyhtiön, jossa liian pitkään tyhjänä ollut ruutu voi olla peruste parkkipaikan irtisanomiselle.

Mutta asiaa selviää kun kyselee vaikka tuolta Kiinteistöliitosta.

 

[DAF]

Luulen, että hallitus voi päättää, että parkkipaikkat on tarkoitettu vain käytössä oleville autoille. Tämä riippumatta siitä maksetaanko paikasta vai ei. Tiedän taloyhtiön, jossa liian pitkään tyhjänä ollut ruutu voi olla peruste parkkipaikan irtisanomiselle.

Mutta asiaa selviää kun kyselee vaikka tuolta Kiinteistöliitosta.

Lähtökohtaisesti järjestysmääräykset kuuluvat yhtiökokouksen vahvistettaviksi, joten hallitus ei ilman niissä mainittua tarkoitusta yleensä voi päättää asiasta.

 

[Schwein]

Lähtökohtaisesti järjestysmääräykset kuuluvat yhtiökokouksen vahvistettaviksi, joten hallitus ei ilman niissä mainittua tarkoitusta yleensä voi päättää asiasta.

No juu, tuollainen pikkuasia unohtui, hups. Ilman muuta näin.