Taloyhtiöt, isännöinti ja kiinteistöhuolto

[Tuamas]

Sitä aloin pohtimaan, että olisiko kyseessä ollut oikeasti inhimillinen erehdys vai tahallinen kusetusyritys, esim. viimeinen lasku yhtiövastikkeesta, jonka vanha isännöintifirma lähetti tammikuuta koskien, sisälsi oikean summan. Onko tuo yhtiölainan oman osuuden pois maksaminen niin harvinaista, että Realia ei vaivautunut tarkistamaan, olisiko joku tehnyt sen tässä taloyhtiössä?

Kerrohan mitä hyötyä Realialle olisi ollut tahallisesta kusetuksesta?

Yhtiövastike menee asunto-osakeyhtiön tilille ja tuollainen ainoastaan sekoittaa reskontran sekä vastikekirjanpidot, mitään muuta "iloa" siitä ei ole.

Yhtiölainan pois maksaminen tapahtumana ei sinänsä ole erityisen harvinaista, joskaan ei tavallistakaan, mutta jos on vähän laiska isännöitsijä tai tieto ei organisaatiossa kulje, voi käydä noin.

 

[Torsti]

Tänään tuli reilun 5000 euron lasku lumien pois ajamisesta yhden taloyhtiön pihalta. Mielenkiinnolla odottelen taas, että mikä selitys tuohonkin laskuun tulee :) Summa kun ei voi olla edes 5:ttä prosentia tuosta.

Huh huh, iso on piha

 

[benicio]

Huh huh, iso on piha

5000€ lienee jotain ~50 kuorma-autollista lunta ,eli tosiaan aika ralli olisi ollut päällä...

 

[Torsti]

5000€ lienee jotain ~50 kuorma-autollista lunta ,eli tosiaan aika ralli olisi ollut päällä...

Riippunee auton koosta, mutta aika mälli silti

 

[Jakke76]

Riippunee auton koosta, mutta aika mälli silti

Peräkärryllä varmaan vieneet :)

 

[Birchman]

Kerrohan mitä hyötyä Realialle olisi ollut tahallisesta kusetuksesta?

Yhtiövastike menee asunto-osakeyhtiön tilille ja tuollainen ainoastaan sekoittaa reskontran sekä vastikekirjanpidot, mitään muuta "iloa" siitä ei ole.

Yhtiölainan pois maksaminen tapahtumana ei sinänsä ole erityisen harvinaista, joskaan ei tavallistakaan, mutta jos on vähän laiska isännöitsijä tai tieto ei organisaatiossa kulje, voi käydä noin.

Tähän vahva sama.

Kyllä ne suhmuroinnit tehdään lisälaskutusten tai tekaistujen laskujen muodossa. Kavalletaan yhtiöstä rahaa siirtämällä omalle tilille tai muuta vastaavaa. Ja jokainen vastuullinen osakashan muistaa tutustua vuosittain laadittavaan tilinpäätökseen ja tarvittaessa kysyä yhtiökokouksessa isännöitsijältä ja hallitukselta lisätietoja asioihin liittyen. Lisäksi olisi hyvä, että hallitus ehdottaa tilintarkastajaa yhtiökokoukselle, eikä mennä sieltä yli missä aita on matalin ja valita sitä isännöitsijän tuttua tarkastajaa, joka ei välttämättä edes katso papereita läpi..

 

[ndal88a]

Putkiremontit, pinnoitus tai perinteinen, nyt olisi olemassa myos kolmas vaihtoehto eli putket laitetaan koteloon talon ulkoseinalle:
"Kaappien päälle rakennetuissa koteloissa kulkevat niin yläkerran naapurin viemäriputket kuin asunnon vesiputketkin. Lisäksi kotelossa on ilmanvaihtokanavat, jotka vievät ilmaa eteisen alaslasketun katon kautta asunnon kaikkiin huoneisiin.

”Korkeimmillaan kotelo on 30–35 senttiä. Koteloon pitää mahtua eristetty 125-millinen tuloilmakanava ja 110-millinen viemäriputki kallistuksineen. Kallistukseen riittää sentti per metri”, kertoo Pilasterin toimitusjohtaja ja pääomistaja Janne Kantola."

Putkiremppa turkulaisittain - Putket koteloon ja kerrostalon ulkoseinään - T&T

Menetelma on patentoitu 35:ssa maassa ja tuli mieleen toimisiko tama esim. Floridan seuduilla:
"Moduulit kiinnitetään rakennuksen välipohjiin. Näin pidetään huoli siitä, ettei torni pääse kaatumaan kovassakaan myräkässä."

JOL

 

[Tinke-80]

Asumme viiden paritalon taloyhtiössä ja nyt on ongelmana vaurioitunut tiiliseinä. Tiiliseinä on vaurioitunut kun valokate on asennettu väärin jonkun edellisen asukkaan toimesta ja vesi pääsee juoksemaan tiiliseinää pitkin ja näin irroittanut tiilistä palasia. Yli kuukausi sitten huoltomiehet kävivät kuvaamassa meidän tiiliseinän vauriot ja sanoivat että isännöitsijä ottaa yhteyttä mahdollisimman nopeasti. No ei ole vieläkään kuulunut äijästä. Eilen laitoin sähköpostia isännöitsijälle, saa nähdä vastaako missä ajassa.

Mitäköhän tuollaiselle vaurioituneelle tiiliseinälle voi edes tehdä?

 

[Vuokralainen]

Mun äiti asuu 70-luvulla rakennetussa kerrostalossa. Taloyhtiössä tehtii viimevuonna putkiremonttia ja paljon muutakin.

Melko monella vanhemmalla asukkaalla on kylpyhuone vielä lähes alkuperäisessä kunnossa. Nyt taloyhtiön hallitus on lähestynyt näitä asukkaita kirjeellä, jossa kehotetaan remontoimaan kyseiset kylpyhuoneet seuraavan vuoden kuluessa.
Toihan nyt on tietysti vain kehoitus, mutta voiko taloyhtiö tuollaisia remontteja vaatia tekemään?

Varmastikin kylpyhuoneremontti olisi jo tarpeellinen, mutta nyt en kysy vinkkejä siihen tai mielipiteitä sen tarpeellisuudesta, vaan kysyn onko tuollaiset kehotukset taloyhtiön hallitukselta ihan ok?

 

[Tuamas]

Varmastikin kylpyhuoneremontti olisi jo tarpeellinen, mutta nyt en kysy vinkkejä siihen tai mielipiteitä sen tarpeellisuudesta, vaan kysyn onko tuollaiset kehotukset taloyhtiön hallitukselta ihan ok?

Ei käytännössä, jos kylpyhuoneet eivät ole pinnoiltaan ja/tai vesikalusteiltaan rikki.

Itseä ihmetyttää vähän sama kuin yllä, eli yleensähän nuo pistetään putkirempan yhteydessä uusiksi.

 

[Vuokralainen]

Lähinnä nyt ihmetyttää, miksei noita kylppäriremppoja tehty/velvoitettu tekemään samalla kun putket uusittiin. Vai millä tavalla tuo tehtiin?

Ei käytännössä, jos kylpyhuoneet eivät ole pinnoiltaan ja/tai vesikalusteiltaan rikki.

Itseä ihmetyttää vähän sama kuin yllä, eli yleensähän nuo pistetään putkirempan yhteydessä uusiksi.

Tää taloyhtiön hallitus on aika syvältä ja siinä puheenjohtaja vaihtui kesken remontin, kuten isännöitsijäkin.

Putket vedettiin koteloita pitkin eri kautta kuin aiemmin eli tulevat nyt jostain vaatehuoneen kautta kattoa pitkin koteloissa ja kylppärissä ne on piilotettu kattoon paneelin alle, mistä sitten tulevat vesipisteille.

Sehän tuossa lisäksi vähän hiertää, kun olimme jo sopineet, että äitini kylppäriin remontti tehdään ennen putkiremonttia, mutta taloyhtiön hallitus, jostain sisäisistä valtataisteluista johtuen, ei ollut saanut tehtyä päätöstä jostain lattiakaivon eristyksestä, niin sitä ei oltaisi ehditty tekemään ennen putkiremonttia. En tiedä yksityiskohdista tarkemmin, joten sitä pitäisi kysyä urakoitsijalta.

Nyt tuo remontti olisi aiemmin suunniteltua työläämpi ja kalliimpi siltä osin, että juuri asennetut putket ja kalusteet pitäisi ottaa hetkeksi remontin tieltä pois.
Mulle tuo remontti olisi ok, mutta äitini on kuitenkin jo 87-vuotias ja ei enää haluaisi asunnostaan lähteä evakkoon toisten sössimisten vuoksi. Hän ajatteli jättää remontin sitten minun tai minun perillisten kontolle ja ymmärrän häntä oikein hyvin.

Edelleenkin siis se pääkysymys on, että voiko taloyhtiön hallitus vaatia tekemään ton remontin? (Unohtakaa nyt nää muut jutut tästä ympäriltä)

 

[expertti]

Edelleenkin siis se pääkysymys on, että voiko taloyhtiön hallitus vaatia tekemään ton remontin? (Unohtakaa nyt nää muut jutut tästä ympäriltä)

Ei voi vaatia. Jos pinnoissa huomataan puutteita, jotka voivat myöhemmin aiheuttaa kosteusvahinkoja, mutta vielä niitä ei ole, kannattaa olla tarkkana. Pinnat kun kuuluvat osakkaan vastuulle. Esim. jos kuntotutkimuksessa voidaan osoittaa että esim muovimaton saumat ovat siinä kunnossa että niistä voi kosteutta päästä rakenteisiin (mutta ei vielä ole) ja asialle ei tahallisesti tehdä mitään, niin mahdollisen myöhemmin tulevan kosteusvaurion korvaaja ei aina yksiselitteisesti olekaan taloyhtiö. (piittaamattomuus, tahallisuus).

 

[expertti]

Itse jonkin verran taloyhtiöissä asuneena ja hallitustyöskentelyyn tutustuneena olen huomannut pari hauskaa käyttäytymismallia yhtiökokouksissa.

1. yleensä isännöitsijä ehdottaa isojen remppojen kohdalla tekemään mahdollisimman suuren remontin kerralla. parempi yksi rahoitusvastike, kun viiden vuoden välein uusi rahoitusvastike. Sitten yleensä hallitus karsii ehdotuksesta paljon pois ja lopulta yhtiökokous äänestää ettei tehdäkään kun ihan pakolliset. Sitten ihmetellään muutaman vuoden päästä kun taas rempataan.

2. Urakoitsijan valinnassa ei käy kateeksi isännöitsijää. Jos hän ehdottaa jotain kokemuksensa perusteella (työn jälki, takuu asiat jne) mutta tämä ei ole tarjouksista halvin, niin se on yhtiökokouksessa heti "joku isännöitsijän kaveri". Sitten kun valitaan tarjouksista halvin ja tulee ongelmia niin sekin on toki isännöitsijän ja hallituksen vika vaikka yhtiökokous on valinnan tehnyt.

Sitten tämä yleinen tekstaripalstan valitus hallituksesta ja isännöitsijästä. Yhtiökokous valitsee itse hallituksen joka valitsee isännöitsijän. Näin ainakin meidän taloyhtiössä. Halukkaita ei ole hallitukseen, mitään parempia ehdotuksia ei ole, mutta aina tehdään väärin. Valittajat eivät edes käy yhtiökokouksissa.

Yhdessäkin kokouksessa ehdotettiin että tehdään yksi alkuperäinen kylppäri vuodessa, jotta ei lävähdä kosteuspommi käsiin. Yhtiökokous hylkäsi esityksen ja kas vuoden sisään kosteusvaurio ja tämän yhden märän kylppärin korjaaminen kuivatuksineen maksoi taloyhtiölle kolmen kuivan kylppärin uusimisen verran.

 

[expertti]

Lainaamasi teksti ei ole minun.

Sori, korjasin.

 

[Tuamas]

Edelleenkin siis se pääkysymys on, että voiko taloyhtiön hallitus vaatia tekemään ton remontin? (Unohtakaa nyt nää muut jutut tästä ympäriltä)

Mainitsemillani reunaehdoilla, ei voi vaatia.

Mutta jos kieltäydytte ja asunnossa aiheutuu tämän johdosta kosteusvaurio, voivat vesivahingon kustannukset mennä kokonaisuudessaan teidän omaan piikkiin.

 

[Vuokralainen]

No ei voi vaatia, ellei @Tuamas mainitsemia puutteita ole, eli riskiä kosteusvaurioihin. Mutta palataan sen verran tuohon putkiremppaan, eli viemäröinnit jätettiin vanhaa ja vain käyttövesiputket uusittiin?

Kyllä nuo näin tekivät.

 

[vilpertti]

Sitten tämä yleinen tekstaripalstan valitus hallituksesta ja isännöitsijästä. Yhtiökokous valitsee itse hallituksen joka valitsee isännöitsijän. Näin ainakin meidän taloyhtiössä. Halukkaita ei ole hallitukseen, mitään parempia ehdotuksia ei ole, mutta aina tehdään väärin. Valittajat eivät edes käy yhtiökokouksissa.

Olin kerran yhdessä yhtiökokouksessa, jossa haukuttiin hallitus ja isännöitsijä pystyyn, väännettiin sanamuodoista ja kaikki oli päin persettä. Hallitukselle ja isännöitsijälle ei, luonnollisesti, voitu edes myöntää vastuuvapautta.

Kun oli aika valita uusi hallitus, "no jos se vanha jatkaisi...".

Niin...

Itse en olisi edes suostunut hallitukseen tuossa vaiheessa.

 

[Aces High]

Kyllä nuo näin tekivät.

Tossa ei ole ollut mitään järkeä, todennäköisesti kallein mahdollinen linjasaneerausmalli. Toivottavasti viemäripuoli onnistuu sukittamalla, mikäli ei tuo erillinen käyttövesiremontti on jo rikollista tyhmyyttä...

 

[Torsti]

Ei voi vaatia. Jos pinnoissa huomataan puutteita, jotka voivat myöhemmin aiheuttaa kosteusvahinkoja, mutta vielä niitä ei ole, kannattaa olla tarkkana. Pinnat kun kuuluvat osakkaan vastuulle. Esim. jos kuntotutkimuksessa voidaan osoittaa että esim muovimaton saumat ovat siinä kunnossa että niistä voi kosteutta päästä rakenteisiin (mutta ei vielä ole) ja asialle ei tahallisesti tehdä mitään, niin mahdollisen myöhemmin tulevan kosteusvaurion korvaaja ei aina yksiselitteisesti olekaan taloyhtiö. (piittaamattomuus, tahallisuus).

Onko muovimatto pintamateriaali vai vesieriste? Käsitykseni mukaan vesieriste ja vauriot matossa ovat vaurioita vesieristeessä --> yhtiön kunnossapitovastuulla. Toki osakkaan tulee muistaa ilmoitusvelvollisuutensa ja vuotaneen matonkin voi avata, kosteuden kuivattaa ja hitsata uuden maton paikkakorjauksena.

Vanhemman asukaspolven yhtiössä jää nuo kylppärit remppaamatta juuri ajattelumallin "kyllä tämä minun elinaikani kestää"- vuoksi. Sijoittajankin on ihan helvetin tyhmää lähteä kylppäriä uusimaan, kun asukasosakkaat kuitenkin tekevät mukavuusremonttinsa, joista sijoittajan ei tarvitse maksaa. Sitten kaikki maksavat sen sijoittajan kylppärin, kun yhtiö joutuu sen laittamaan uusiksi tuntien tultua täyteen.

 

[expertti]

Onko muovimatto pintamateriaali vai vesieriste? Käsitykseni mukaan vesieriste ja vauriot matossa ovat vaurioita vesieristeessä --> yhtiön kunnossapitovastuulla. Toki osakkaan tulee muistaa ilmoitusvelvollisuutensa ja vuotaneen matonkin voi avata, kosteuden kuivattaa ja hitsata uuden maton paikkakorjauksena.

Se on pintamateriaali, joka toimii kyllä vedeneristeenä sen ajan kylppäreissä, jos on kunnossa. Se ei poista sen kunnossapitovastuuta osakkaalta.

 

[expertti]

Tossa ei ole ollut mitään järkeä, todennäköisesti kallein mahdollinen linjasaneerausmalli. Toivottavasti viemäripuoli onnistuu sukittamalla, mikäli ei tuo erillinen käyttövesiremontti on jo rikollista tyhmyyttä...

Tuntematta tapausta, aivan turha vetää tuollaisia johtopäätöksiä. Jos viemärit tutkitaan kunnolla, niillä saattaa olla kymmeniä vuosia käyttöikää kun kv-putket ovat jo käyttöikänsä päässä.

Tällaisenkin tapauksen tiedän, että kymmenen vuotta sitten putkirempan tehneessä talossa uusitaan putket nyt uudestaan vaikka vanhaa remppalainaa on vielä reilusti jäljellä. Syy: yhtiökokous päätti hallituksen ja isännöitsijän suositteluista huolimatta silloin valita halvimman mallin jollain puolalaisella kupariputkella tehtynä vaikka tuolloin oli jo osoittaa että näihin putkiin on tullut pistesyöpymiä hyvinkin nopeasti. Takuuaika meni hienosti ja sitten alkoi tapahtua. Nyt niitä sitten on niin usein eripaikoissa ettei ole enää vaihtoehtoa. Silloin siis säästettiin viiskyttonnia kun ei otettu komposiittia ja nyt tehään uudestaan komposiitilla.

 

[Bob Rambo]

Itse asun taloyhtiössä, jossa toteutettiin kylpyhuoneiden pintaremontti samalla, kun vaihdettiin 80-lukulainen elementtikylppärien kuivakaivo-kokoojakaivo-ratkaisu nykyaikaisempaan, eli tavallinen vesilukollinen lattiakaivo asennettiin asuntoihin ja runkolinjan kokoojakaivo poistettiin kokonaan.

Mielenkiintoiseksi asian tekee se, että remontin suunnitelmista poiketen asuntojen käyttövesijohtoja ei uusittu. Itselleni toimitettiin isännöitsijän puolelta nähtäväksi suunnitelmat, jossa laitetaan asuntojen sisäpuolella uusiksi kaikki ja ainoastaan hormissa olevat runkolinjat jäävät alkuperäisiksi (mikä olisi sekin ollut aivan idoottimaista tällaisen rempan yhteydessä). Yllätys oli melkoinen, kun selvisi, ettei noita elementtikylppärien rakenteissa luikertelevia Fincu-putkia uusitakaan, vaan uudet kalusteet liitetään vanhoihin syöttöihin ja ne 30 vuotta huonosti säädetyissä virtaamissa syöpyneet putket jäävät edelleen käyttöön.

En löydä yhdestäkään viime vuosien yhtiökokouspöytäkirjoista mainintaa, että tällainen karsinta toteutussuunnitelmista on päätetty tehdä. Isännöinti ja hallitus eivät hekään osaa sanoa, missä yhteydessä päätös on tehty, mutta kuulemma päätös käyttövesiputkien jättämisestä urakan ulkopuolelle on nimenomaan yhtiökokouksen tekemä. Remontin yhteydessä ei ole myöskään säädetty mm. käyttövesipatterien virtaamia nykymääräysten mukaiselle tasolle, eli tuo LVI-puoli on suoraan sanoen hoidettu päin vittua. Mikähän mahtaa olla isännöinnin ja hallituksen vastuu tällaisessa tapauksessa, jos toteutustapa on eri kuin yhtiökokous on hyväksynyt? Tässä keississä saattaapi olla uusi remontti edessä muutaman vuoden sisällä ja ainakin itseäni korpeaa aivan vitusti oman asunnon jälleenmyyntiarvon kärsiminen tästä pelleilystä.

 

[benicio]

Yllätys oli melkoinen, kun selvisi, ettei noita elementtikylppärien rakenteissa luikertelevia Fincu-putkia uusitakaan, vaan uudet kalusteet liitetään vanhoihin syöttöihin ja ne 30 vuotta huonosti säädetyissä virtaamissa syöpyneet putket jäävät edelleen käyttöön.

Mut hei, kyllä voi sanoa (myynti-ilmoituksessa) että putkiremontti on tehty! Tuo on kyllä suht typerintä ikinä, ja vaikea uskoa että tuollaiseen kokonaisuuteen olisi suunnittelijoiden tai edes jonkun sortin ammattilaisten päätöksellä tai suosituksella päädytty. Jos ei sitten ole valmiina jotain suunnitelmaa jossa uudet käyttövesiputket reitteineen on jo mietitty ja suunniteltu valmiiksi, mutta nyt vaan halutaan huilata hetki remonttien välissä (ja korjata samalla ~vesivahinko per vuosi).

 

[Bob Rambo]

Mut hei, kyllä voi sanoa (myynti-ilmoituksessa) että putkiremontti on tehty! Tuo on kyllä suht typerintä ikinä, ja vaikea uskoa että tuollaiseen kokonaisuuteen olisi suunnittelijoiden tai edes jonkun sortin ammattilaisten päätöksellä tai suosituksella päädytty. Jos ei sitten ole valmiina jotain suunnitelmaa jossa uudet käyttövesiputket reitteineen on jo mietitty ja suunniteltu valmiiksi, mutta nyt vaan halutaan huilata hetki remonttien välissä.

Olisikin näin, niin tyytyisin vain kiukuttelemaan omissa oloissani. Nyt ilmeisestikään ei ole edes ajateltu, että nuo 30 vuotta syöpymässä olleet kasimilliset putket voisivat olla saneerauksen tarpeessa. Kylppäriremontin yhteydessä putket olisi tehty yhdessä työpäivässä uusiksi per asunto, seuraavan remontin yhteydessä sitten rikotaan joko nyt tehdyt kylpyhuoneet tai sitten hormin toiselta puolelta keittiö, jotta päästään runkolinjoihin käsiksi. Juuri sitä idioottia toimintaa, jota en enää ikinä kuvitellut näkeväni, kun muutamia vuosia sitten jätin asuintalojen saneeraukset muille.

"Huvittavaa" on myös se, ettei koko urakan valvonnassa ole käytetty LVI-alan ammattilaista. Rakennustöiden valvoja on käytännössä katsonut vain vesieristysten olevan asianmukaiset ja tuo putkipuoli on jäänyt täysin vaille huomiota. Nähdäkseni tässä jo saatetaan rikkoa asunto-osakeyhtiölakia ja hallituksen/isännöinnin velvoitteita hoitaa perusjärjestelmiä asianmukaisesti.

Edit: Lisättäköön vielä, että sattumalta taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja myy omaa asuntoaan.

 

[benicio]

Tuohon keskusteluun kylppärin rakenteiden kunnossapitovastuusta: edelläkeskusteltu varmaan perustuu siihen, että kunnossapitovastuu on asoy-lain olettamasäännösten mukainen, yhtiöjärjestyksessähän on voitu kirjata mitä vaan hassua, esim että vesieristeen kunnossapitovastuu on osakkaalla.