Sijoitusvinkkejä?

[Baldrick]

Onko opintolainan sijoittamisesta kokemuksia? Syksyllä alkaa yliopistotaival ja periaatteessa tarvetta lainan nostamiselle ei sen suuremmin ole. Olisiko noita rahoja järkevää nostaa ja sijoittaa paikkaan X, nyt kun opintolainasta saa hyvityksen, jos vain valmistuu määräajassa.

Mikään tuskin on fiksumpaa kuin ottaa opintolaina ja sijoittaa se. Korko on helvetin alhainen ja saa pois verotuksessa juurikin tuon hyvityksen, joka on muistaakseni opintolainan 80% osuudesta hyvitetään neljännes. Voi sitten halutessasi maksaa vaikka samantien koko lainan pois, jos et salkkuun ole koskenut ja mitään dramaattista notkahdusta alamäkeen ei ole tapahtunut. Käteesi jää hyvitysosuus + korot koroille. Nyt vain tutustut, että mihin rahasi sidot ja seurailet myhäillen, kun tienaat ilmaista rahaa. Todettakoon, että Vesa Puttonen otti opintolainan vain sijoittamista varten ja suositteli sitä minullekin, mutta vain liian myöhään. Itse käytin opintolainani ahkerasti elämiseen, mikä näin jälkiviisaana vähän harmittaa, sillä olisi tuosta muutaman pennin kyennyt helposti jättää vaikka rahastoihin lojumaan.

 

[JYP#44]

Täällä yksi joka otti opintolainan ihan vain sijoitusmielessä. Tosin hirveän suurta tiliä en sillä pääse tekemään koska en ensimmäisenä vuonna uskaltanut sitä nostaa. Oma opintolainani tulee olemaan varmaan jotain 5-6k kieppeilä yhteensä, sillä opinnot loppuvat luultavasti jo vuoden päästä + koska liian hyvät tulot joten pääsen nostamaan ehkä 7-8 tukikuukaudelta opintotukea ja sitä kautta opintolainaa.

Opintolaina kannattaa ehdottomasti nostaa, tarvitsi sitä tai ei. Nykyäänhän pääsee "voitolle" jo pelkästään sillä että nosta laina, laita patjan alle ja valmistu ajallasi. Olikohan niin että 2500e ylittävältä osalta joka kolmatta euroa ei tarvitse maksaa takaisin. Tämä siis jos olet aloittanut opiskelut syksyllä 2014 tai sen jälkeen. Me jotka olemme aloittaneet ennen sitä voimme kuitenkin verotuksessa kikkailla osan takaisin. Ihmettelen suuresti miksi kuitenkin niin harvat nuoret opintolainaa ottavat. Omasta kaveripiiristäni opintolainan ovat ottaneet vain ne jotka sitä ihan oikeasti tarvitsevat, eli se menee elämiseen puhtaasti.

Itse sijoitin opintolainani viime talvena Nordeaan. Kurssi huiteli tuolloin vähän reilussa 9 euron kieppeillä. Osinkoja tuli 0,62e/osake ja ensi keväänä vielä enemmän. Johonkin hyvään osingonmaksajaan minä lykkään luultavasti myös seuraavat tilille kilahtavat opintolainat. Ehkä Fortumiin? Itse suosittelisin ehkä Nordnetin superrahastoja, niissä kun ei ole mitään kuluja (paitsi Ruotsi, Norjan ja Tanskan rahastoissa menee oliko 0,25% valuutanvaihtokuluja), suorassa osakekaupassa maksat 3-9e sekä ostaessa että myydessä, joka taas voi syödä aika ison osan kauppasummasta.

 

[Hockey 24/7]

Ihan amatööri sijoittana kysymys ulkomaiden osakkeista. Jos siis haluaa vaikka USAn osakkeita ostaa niin miten tuo tapahtuu? Pitääkö ulkomaalaiseen pankkiin perustaa tili ja sitä kautta kikkailla? Ja mahdollisissa myynti tilanteissa, kuinka verot ja muut maksut hoidetaan? Kohdemaan verot+Suomen, vai pääseekö ilman toista?

 

[paki77]

Ihan amatööri sijoittana kysymys ulkomaiden osakkeista. Jos siis haluaa vaikka USAn osakkeita ostaa niin miten tuo tapahtuu? Pitääkö ulkomaalaiseen pankkiin perustaa tili ja sitä kautta kikkailla? Ja mahdollisissa myynti tilanteissa, kuinka verot ja muut maksut hoidetaan? Kohdemaan verot+Suomen, vai pääseekö ilman toista?

Ihan suomalaisen pankin kauttakin onnistuu, myös nordnet ym. kautta. Välityskulut noissa jonkun verran isommat, tyyliin 1000e sijoituksesta menee 30e välityskuluihin ainakin pankkien kautta ostettaessa. Verot maksetaan Suomeen maissa joiden kanssa verosopimuksia on solmittu eli lähes kaikissa.

 

[JYP#44]

Ihan amatööri sijoittana kysymys ulkomaiden osakkeista. Jos siis haluaa vaikka USAn osakkeita ostaa niin miten tuo tapahtuu? Pitääkö ulkomaalaiseen pankkiin perustaa tili ja sitä kautta kikkailla? Ja mahdollisissa myynti tilanteissa, kuinka verot ja muut maksut hoidetaan? Kohdemaan verot+Suomen, vai pääseekö ilman toista?

Itsellä on parit osakkeet Jenkeistä ja Nordnetin kautta hoituu. Kaupankäyntikulut ovat minimi 15e + valuutanvaihtoa sun muuta, eli aivan pienillä summilla ei kannata lähteä. Viimeksi kun tein kauppoja niin olikohan 22e kulut, eli peräti prosentti kauppasummasta. Jonkun muun välittäjän kautta saat selvästi halvemmallakin, mutta Nordnet kuitenkin hoitaa verot suoraan kauppojen yhteydessä ja ilmoittaa omistukseni verottajalle. Ennemmin maksan vähän enemmän siitä hyvästä ettei tarvitse itse alkaa kikkailemaan niin paljoa.

 

[MPN]

Jos haluat yleisesti jenkkiosakkeita (eli et mitään tiettyjä), niin järkevimmät vaihtoehdot ovat indeksirahastot tai pörssinoteraatut indeksirahastot (Nordnetillä tälläisiä siinä kuukausisäästössä, eli ilman ostokuluja, myyntikulut tulevat normaalisti, mutta DBX:n ETF:t ovat Saksan pörssin kautta). Jos tiettyjä osakkeita haluat niin Suomessa on Lynx ja Nordnet jotka tarjoavat tuota suhteellisen edullisesti (Nordnet kalliimpi, mutta hoitaa veroasiat, Lynxin kautta joudut itse täyttämään lappuja, joka ei sekään ole kauhean monimutkaista ja verottaja auttaa kysymyksissä). Ulkomailta sitten IB on yksi parhaista.

 

[dana77]

minä omalta osaltani muistuttaisin Warrent Buffetin kuuluisasta ohjeesta, että pitäisi sijoittaa vain kohteisiin jotka tuntee. Ulkomaisiin osakkeisiin (suorissa osakesijoituksissa) sijoittamisessa kulut ovat pikkusummilla niin merkittävät, että harkitsisin vielä miettimään että että onko se paras paikka aloittaa.

tein joku aika sitten laskelman että pienin summa joka kannattaa näillä kuluilla kerralla sijoittaa on luokkaa 800€

 

[MPN]

Toinen fiksu ohje oli miettiä sijoittamista leimakortin kanssa. Eli leimakortti jossa on vaikkapa 10 lippua, kun ne loppuvat et saa sijoittaa enää uusiin yhtiöihin, vaan sinulla saa olla vain nuo 10 eri yhtiötä. Yksi hyvä puoli tuossa olisi että tulisi tarkastelua jokainen yhtiö hyvin tarkkaan, odotettua riittävästi, eikä ostettua ekasta dipistä. Huonojakin puolia tuosta löytyy, mutta aloittevalle varmaan hyvä neuvo kunnes ymmärrys kasvaa (jos haluaa lähteä suoriin osakkeisiin, eikä rahastoihin/ETF:n)

 

[Baldrick]

Niin, kotimaan markkinoissa on se etu, että tosiaan on helpompi arvioida sijoituskohdetta, kun uutiset ja yritykseen vaikuttavat tekijät, kuten markkina-asema, kansantalous ja muut esimerkiksi poliittiset päätökset ovat paljon helpommin ymmärrettävissä, sekä löydettävissä. Osakemarkkinoilla voi tehdä rahaa kuitenkin Suomenkin markkinoilla ja pääsee vielä helpommin paikan päälle kokoustamaankin. Ikävästi syö tuottoja jos haluaa mennä New Yorkiin kokouskahveille ja kuuntelemaan vähän, että mitäs omistuksilleni kuuluu ja tulee kuulumaan. Noh, leikki sikseen.

Jos ei tosiaan erittäin aktiivisesti ole seuraamassa jenkkien markkinoita ja löydä uusinta tietoa sieltä suunnalta, suosittelisin itse mielummin laittamaan jenkkiläisiin dollareihin sidottuihin rahastoihin pääomaa kiinni, jolloin itse ei tarvitse ymmärtää muuta kuin vähän rahaston historiasta ja toiminnasta ennen kuin lähtee ostamaan. Saa dollarin suhteen euroon hyödynnettyä ja samalla joku markkinoihin ammatikseen perehtynyt hoitaa, ettei tule huteja. Ihan hyvä keino alkutaipaleelle, eikä vaadi niin paljoa panostusta.

Ihan siis, kun amatöörisijoittaja mainitsit arvon @Hockey 24/7 olevasi, joten annoin itseni epäillä, ettet käytä kauheasti resurssejasi jenkkiläisten markkinoiden seuraamiseen.

 

[Saskatoon]

Osaako kukaan muuten kertoa mitä tuolla Kiinassa on meneillään kun pörssikurssit tuntuvat menevän aika jyrkkää alamäkeä ja osakkeiden arvot ovat sulaneet viimeisen kuukauden aikana runsaasti.

 

[regularflex]

Osaako kukaan muuten kertoa mitä tuolla Kiinassa on meneillään kun pörssikurssit tuntuvat menevän aika jyrkkää alamäkeä ja osakkeiden arvot ovat sulaneet viimeisen kuukauden aikana runsaasti.

Ylioptimistisuus ja liiallinen velkarahalla ostaminen ylikkumensivat markkinat rajusti alkuvuonna ja ns. kupla pääsi syntymään. Nyt tuo kupla on puhkeamassa. Todennäköisesti alaspäin tullaan vielä jonkin verran, sillä vieläkin ollaan lähtötasoa korkeammalla reilusti, kun Shanghaissakin indeksi pyörii nyt 3700 pisteen tienoilla ja viime lokakuussa liikuttiin lähes 1500 pistettä alempana.

 

[dana77]

Niin, kotimaan markkinoissa on se etu, että tosiaan on helpompi arvioida sijoituskohdetta, kun uutiset ja yritykseen vaikuttavat tekijät, kuten markkina-asema, kansantalous ja muut esimerkiksi poliittiset päätökset ovat paljon helpommin ymmärrettävissä, sekä löydettävissä. Osakemarkkinoilla voi tehdä rahaa kuitenkin Suomenkin markkinoilla ja pääsee vielä helpommin paikan päälle kokoustamaankin.

Tämä on totta ja jos nyt tosiaan pitää itse päästä suoria osakesijoituksia tekemään, niin nämä ovat helpoin paikka lähteä liikkeelle. Mitä tosin en suosittele vaan enemmän suorien sijoitusten sijasta passiivisia indeksirahastoja (ETF:iä). Kuitenkin joku aika sitten kuulin mielenkiintoisen pointin joltain sijoittajalta, että hän nimenomaisesti vältti kotimaahan sijoittamista riskin hajauttamisen takia, sillä hänen oma ansiotyönsä on Suomessa. Jos kotimaan markkinat flippaavat, niin myös työpaikka on uhatumpi. Ihan mielenkiintoinen pointti, mutta ehkä vähän fancy play -syndroomaa minun makuuni.

 

[Baldrick]

Kuitenkin joku aika sitten kuulin mielenkiintoisen pointin joltain sijoittajalta, että hän nimenomaisesti vältti kotimaahan sijoittamista riskin hajauttamisen takia, sillä hänen oma ansiotyönsä on Suomessa. Jos kotimaan markkinat flippaavat, niin myös työpaikka on uhatumpi. Ihan mielenkiintoinen pointti, mutta ehkä vähän fancy play -syndroomaa minun makuuni.

Ehkä ampuu jo vähän yli. Tiedä sitten kumpi noin yleisestikin on riskialttiimpaa, mahdollisuus Suomen talouden äkkijyrkälle laskulle vai sijoittaminen johonkin mitä ei hirveän hyvin ymmärrä. Toki itse pidän mm. Intian rahastoista. Intia kehittyy hirveää vauhtia ja vie ilmeisesti jonkin verran töitä Kiinalta, kun Kiina on jo "rebuildissa" kerinnyt vähän pidemmälle ja alkaa tuottaminen Kiinan työvoimalla kallistua. Intia on muutenkin nopeaan kasvava talous ja luotan siihen, että jokusen vuoden jatkaa samaa vauhtia.

Onko jollakulla muuten ehdottaa jotakin hyväksi kokemaansa kansainvälistä uutislähdettä sijoittajalle? Välillä yrittänyt löytää jotakin hyvää, josta voisi vähän maailmaltakin talouden heilahteluista ja niiden syistä lukea, sekä vähän artikkeleita, joissa arvioidaan maiden tai maanosien ja siellä toimivien toimialojen tai yksittäisten yritysten tulevaisuuksia. Jotain siis vähän analyyttisempää ja tietoa tarjoavaa, mutta ei mitään liian vaikeaselkoista.

 

[MPN]

Bloomberg?

Kuitenkin joku aika sitten kuulin mielenkiintoisen pointin joltain sijoittajalta, että hän nimenomaisesti vältti kotimaahan sijoittamista riskin hajauttamisen takia, sillä hänen oma ansiotyönsä on Suomessa. Jos kotimaan markkinat flippaavat, niin myös työpaikka on uhatumpi. Ihan mielenkiintoinen pointti, mutta ehkä vähän fancy play -syndroomaa minun makuuni.

Huono puoli tuossa on vain se että osa kotimaan yhtiöistä saavat tulonsa kiinasta, toiset venäjältä ja kolmas jenkeistä. Tietysti jos olet cittarissa töissä, niin all-in Keskoon saattaa olla aika riskipitoista toimintaa.

Tuon ekan lauseen tiedät itsekkin, enkä koita sinulle viisastella vaan tuoda yhden puutteen tuossa ajatusmallissa esille.

 

[Trenchtown]

En keksinyt sopivampaakaan ketjua enkä viitsi avata uutta, joten laitan tämän tänne:

Koko New Yorkin pörssi kiinni: Tunnettu hakkeriryhmä iski?

Jonkun New Yorkin pörssin sulkeminen ei käsittääkseni ole mikään pieni juttu ja sillä saattaa maailmanlaajuisestikin olla yllättävän isoja vaikutuksia. Viranomaisten mukaan ainakaan toistaiseksi ei ole näyttöä siitä, että kyseessä olisi hakkeri-isku, mutta samassa jutussa mainitaan myös, että Anonymous-hakkeriryhmän jäsen olisi vihjaillut pörssi-iskusta etukäteen.

 

[Daespoo]

Onko opintolainan sijoittamisesta kokemuksia? Syksyllä alkaa yliopistotaival ja periaatteessa tarvetta lainan nostamiselle ei sen suuremmin ole. Olisiko noita rahoja järkevää nostaa ja sijoittaa paikkaan X, nyt kun opintolainasta saa hyvityksen, jos vain valmistuu määräajassa.

Pakko kertoa tämäkin (opettavainen) tarina. Opiskeluvuosina eräs opiskelututtava nosti maksimiopintolainat ja sijoitti ne osakkeisiin. Naureskelin sille makeasti tyyliin "vmi" (saa arvata) mutta nyt kun jälkikäteen miettii niin olipas harvinaisen fiksu kaveri (veti ihan hyvät massit)

Tärkeintä tässäkin on valita oikeat sijoituskohteet. Valintana on Sampon kaltaiset "pomminvarmat" osinkolaput (istu Nallen kyydissä ja nauti matkasta), lottolaput pörssistä tai jotkut hajautetut rahastot (Seligson olisi oma valinta).

Ihan suomalaisen pankin kauttakin onnistuu, myös nordnet ym. kautta. Välityskulut noissa jonkun verran isommat, tyyliin 1000e sijoituksesta menee 30e välityskuluihin ainakin pankkien kautta ostettaessa. Verot maksetaan Suomeen maissa joiden kanssa verosopimuksia on solmittu eli lähes kaikissa.

Välityskulujen merkitys on täysin nolla jos olet pitkällä tähtäimellä liikenteessä etkä heiluttele sijoituksia usein. Nordnet on Suomessa toimivista ylivoimaisesti paras piensijoittajalle, ei hallintokuluja ja kaupan päälle tulee Inderesin aamurappari yms.

tein joku aika sitten laskelman että pienin summa joka kannattaa näillä kuluilla kerralla sijoittaa on luokkaa 800€

En sinänsä ole samaa tai eri mieltä mutta miten päädyit tuohon lukuun?

 

[dana77]

En sinänsä ole samaa tai eri mieltä mutta miten päädyit tuohon lukuun?

yksinkertaisella laskuharjoituksella, että jos kaupan Kustannus on 9€ per laaki (mikä on Nordnetin maksimi) ja vuosituotto-odotus muistaakseni 8%, niin tuossa meni raja (jos nyt muistan sen summan oikein). Siis vaihtoehtoina oli esim tallettaa satanen kuussa, tai 200€ joka toinen kuu jne. Vai olisiko se summa perkele kuitenkin ollut 500-600€ välissä

 

[dana77]

Päädyin ihan sattumalta eilen tekemään laskelmia sijoitusasunnoista vuokrakäytössä ja mielelläni haastaisin ajattelumallini eli miten kommentoitte seuraavaa:
Lähtökohtani oli että asunnon hinta saisi olla 10 * (vuosivuokra-vastikkeet). Tämä siis olisi tavallaan P/E 10.

Parhailla kämpillä pääsin johonkin lukuun 13 josta päättelin, että asunnot ovat ylihintaisia tällä hetkellä. Miten kommentoitte kaavaa ja lukuja?

 

[regularflex]

Päädyin ihan sattumalta eilen tekemään laskelmia sijoitusasunnoista vuokrakäytössä ja mielelläni haastaisin ajattelumallini eli miten kommentoitte seuraavaa:
Lähtökohtani oli että asunnon hinta saisi olla 10 * (vuosivuokra-vastikkeet). Tämä siis olisi tavallaan P/E 10.

Parhailla kämpillä pääsin johonkin lukuun 13 josta päättelin, että asunnot ovat ylihintaisia tällä hetkellä. Miten kommentoitte kaavaa ja lukuja?

Otitko huomioon oletetun asunnon arvonnousun vuosittain?

 

[dana77]

Otitko huomioon oletetun asunnon arvonnousun vuosittain?

En, enkä korkokustannuksia eli kaava oli kaikessa yksinkertaisuudessaan tuossa.

ei nuo mitenkään unohtuneet mutta halusin nopean kaavan johon vain syöttää hinta ja vuokra.

 

[regularflex]

En, enkä korkokustannuksia eli kaava oli kaikessa yksinkertaisuudessaan tuossa.

ei nuo mitenkään unohtuneet mutta halusin nopean kaavan johon vain syöttää hinta ja vuokra.

Samoja laskelmia tehneenä voin siinä tapauksessa todeta, että et pääse oikein millään muotoa tuohon P/e = 10 arvoon. Toisaalta asunnot voidaan mieltää turvallisemmiksi sijoituskohteiksi, jonka voisi ajatella pienentävän riskilisää ja täten myös tuottovaadetta. Sitten taas asuntojen ylihintaisuuden miettiminen pelkästään tuon yhden tunnusluvun perusteella, niin no, on hyvin vaikeaa. Oma mielipiteeni on, että asuntojen hinnoissa ei ole tällä hetkellä ainakaan isompaa kuplaa vaikka korot ovatkin olleet ennätysalhaiset jo pidemmän aikaa. Tämä johtuu siitä, että suomalaisten pankkien lainanmyöntöpolitiikka on ollut vastuullista eikä rahaa ole syydetty liikkeelle niin paljoa kuin mahdollisuuksia olisi ollut. Tällöin asuntojen kysyntä on pysynyt jossain määrin kurissa.

Suomi on kuitenkin suuri valtio ja aluekohtaisuus voisi olla myös syytä ottaa huomioon. Esim. henkilökohtaisesti en osaa arvioida pk-seudun ja erityisesti Helsingin hurjia asuntojen hintoja ja tuo yllä kirjoittamani pätee enemmänkin muualle Suomeen.

 

[dana77]

Samoja laskelmia tehneenä voin siinä tapauksessa todeta, että et pääse oikein millään muotoa tuohon P/e = 10 arvoon. Toisaalta asunnot voidaan mieltää turvallisemmiksi sijoituskohteiksi, jonka voisi ajatella pienentävän riskilisää ja täten myös tuottovaadetta. Sitten taas asuntojen ylihintaisuuden miettiminen pelkästään tuon yhden tunnusluvun perusteella, niin no, on hyvin vaikeaa. Oma mielipiteeni on, että asuntojen hinnoissa ei ole tällä hetkellä ainakaan isompaa kuplaa vaikka korot ovatkin olleet ennätysalhaiset jo pidemmän aikaa. Tämä johtuu siitä, että suomalaisten pankkien lainanmyöntöpolitiikka on ollut vastuullista eikä rahaa ole syydetty liikkeelle niin paljoa kuin mahdollisuuksia olisi ollut. Tällöin asuntojen kysyntä on pysynyt jossain määrin kurissa.

Suomi on kuitenkin suuri valtio ja aluekohtaisuus voisi olla myös syytä ottaa huomioon. Esim. henkilökohtaisesti en osaa arvioida pk-seudun ja erityisesti Helsingin hurjia asuntojen hintoja ja tuo yllä kirjoittamani pätee enemmänkin muualle Suomeen.

Nyt ollaan mielenkiintoisten asioiden parissa. Ensinnäkin aluekohtaisuus on iso ja pk-seutuun en lähde minäkään puuttumaan.

Minä en tuota kymppiä ihan mahdottomana pidä, vaikkakin vaikeana. Tämä vaatisi käytännössä pikkukaupungin keskusta yksiön jonka vuokra olisi 650€, vastike 150€ ja hinta 60K€. Nyt tuollaisia tarjotaan 75K€:llä ja asuntojen hinnat ovat ylhäällä. Ei kai se mahdotonta olisi että taantuman tullessa tuollaisen saisi kuudellakympillä?

Ja mitä hintoihin tulee niin katsoin että upouusia yksiöitä alle 5km keskustasta sai samaan hintaan kuin noita keskustan 60- ja 70-lukujen hirvityksiä. Ymmärrän että joku vuokraa mieluummin keskustasta tuollaisen, mutta kuka hullu ostaisi sellaisen tuolla hinnalla omaksi?

Muutenkin tämä hintojen kehitys on minusta ymmärretty ihan väärin monissa tapauksissa. Jos ihminen ostaa auton hän ymmärtää että sillä on tietty käyttöikä ja hinta laskee koko ajan. Vanhassa autossa on kaikenlaista korjaustarvetta. Se unohtuu monilta että sama on kämpissä eikä pelkkä putkiremontti ole se juttu. Tässä maassa tullaan vielä purkamaan 60-lukujen taloja. Ne tulevat vain käyttöikänsä päähän. Omistajille jää käteen vain purkulasku ja tontti (joka saattaa vuokra-sellainen ). Siinä vaiheessa voi harmittaa jos on maksanut 80% uuden asunnon hinnasta siitä.

 

[MPN]

Päädyin ihan sattumalta eilen tekemään laskelmia sijoitusasunnoista vuokrakäytössä ja mielelläni haastaisin ajattelumallini eli miten kommentoitte seuraavaa:
Lähtökohtani oli että asunnon hinta saisi olla 10 * (vuosivuokra-vastikkeet). Tämä siis olisi tavallaan P/E 10.

Parhailla kämpillä pääsin johonkin lukuun 13 josta päättelin, että asunnot ovat ylihintaisia tällä hetkellä. Miten kommentoitte kaavaa ja lukuja?

Lisää muuttujia ehdottomasti. Vaikket siitä tykkäisikään, mutta asunnon iän syöttäminen voisi olla toinen muuttuja. 0-9v x1.0 "P", 10-19 x1.15 "P", 20-29 x1.3 "P" jne. Sitten putkiremontoidun kämpän (myös muita remontteja voi käyttää pienentämään kertoimia, julkisivuremppa on yksi tälläinen, koska ei sinällään nosta asunnon arvoa, mutta on kallis.) kohdalla voisi tuota kerrointa alentaa, vaikkapa 0.3 pois kertoimesta ja kerroin ei voi tippua alle yhden.

Mutta tuo P/E olisi itsellä varmaan 20 paikkeilla.
Eli 25v vanhan kämpän hinta saisi olla ( 20 / 1.3 ) * (vuokra-vastikkeet koko vuodelta). Varmuuskertoimena voisi käyttää vielä tuohon 0.917 ~ 0.92 (eli keskimääräisesti jokaisena vuotena kämppä olisi kuukauden tyhjillään, vastikkeita ei ole huomioitu, kun tuo on mielestäni jo riittävä varmuuskerroin). Tuo P/E voisi olla myös 25, mutta tuo 20 tuo lisää varmuuskerrointa. Tsekkasin äkkiseltään tuolla kaavalla Tampereelta pari kämppää (tosin kaksioita), pyynnit olivat 10-30% isompia kuin minkä tuloksen sain tuosta kaavasta. Kertoimia voi tietysti muutella paljonkin, siten miten itse parhaaksi näkee.

Tämä on siis kehä kolmosen ulkopuoleiseen maailmaan. Enkä itse tykkää käyttää arvonnousua näissä mukana, mitäpä jos hinnat vähän romahtavatkin erinäisistä syistä (viereen tulee moottoritie, työpaikat katoavat tuolta alueelta, yms) ja kaikki kusee tämän takia. Mieluummin laskee vuokratuotolla koska tuo olisi maksettua ja kaikki tämän päälle on plussaa. Sullakin on varmaan pääomatuloja muutenkin sen verran, ettei korkoja tarvitse laskea mihinkään mukaan?

edit. Tuohon purkamiseen, Suomessa on paljon näitä vanhoja taloja (varsinkin omakotitaloja), joissa oikeastaan ainoa arvokas asia on oma tontti ja liittymät, silti niistä pyydetään juuri noita 70-80% uusien kämppien hinnasta. Veikkaan että jos tuollaisen talon on ostanut tässä 5v sisällä ja sitä rempannutkin "uuden veroiseksi", niin omiaan ei tule pois saamaan, ainakaan jos laskee remontillekkin hinnan.

 

[dana77]

Kiitos @muti juuri tämän tyyppistä kaavaa ajattelin ja hieman odotinkin. Muutenkin ajatusmalli oli kuin omalta kännykän kosketusnäytöltäni. Ainoastaan tuo korkoasia pitää mielestäni huomioida vaikka kuinka olisi pääomatuloja. Vaikka rahoituksen hoitaisikin tuottoperusteisesti, niin sitten pitää huomioida menetetty vaihtoehtoinen tuotto.

 

[dana77]

Lisää muuttujia ehdottomasti. Vaikket siitä tykkäisikään, mutta asunnon iän syöttäminen voisi olla toinen muuttuja. 0-9v x1.0 "P", 10-19 x1.15 "P", 20-29 x1.3 "P" jne. Sitten putkiremontoidun kämpän (myös muita remontteja voi käyttää pienentämään kertoimia, julkisivuremppa on yksi tälläinen, koska ei sinällään nosta asunnon arvoa, mutta on kallis.) kohdalla voisi tuota kerrointa alentaa, vaikkapa 0.3 pois kertoimesta ja kerroin ei voi tippua alle yhden.

Ajattelin tätä kaavaa testata ja löysin kohtuullisen lupaavan tuntuisen kämpän. Kokoa 33,5 neliötä lähellä keskustaa ja yliopistoa. Hinta on 69K€, vastike 129€, arvion että vuokraa saisi 629€. Rakennusvuosi on 1973, mutta remontteja on 2000-luvulla peräti 8 kappaletta (osa isompia ja osa pienempiä), mikä antaa melko positiivisen signaalin, että aktiivisesti on talon kunnosta huolehdittu.

Elikkäs 69K/6K on 11,5 ja vaikka tuossa iän tuomaa kerrointa laskisi esim 1,3 niin luvuksi jäisi vajaa 15 (ilman varmuuskertoimia).