Sijoitusvinkkejä?

[uuttuva_alanen]

Harkinnassa on ensimmäisen sijoitusasunnon ostaminen. Kymmenisen vuotta vanha pienehkö rivarikämppä pienehköstä kaupungista etelä-Suomen alueella. Arvio on markkinaa tutkailemalla että vuokrauspotentiaali olisi hyvä ja jo nykyisellä korkotasolla pääsisi kassavirtaneutraaliksi, eli lähivuosina (toivottavasti) positiiviseksi. Olisiko kokeneemmilla konkareilla heittää vinkkejä mitä kannattaisi ottaa huomioon, asioita joita ei välttämättä ensikertalaisena asuntosijoittajana ole tullut huomioineeksi?

Mikäli on aikaa ja kiinnotusta kannattaa alkaa käymään näytöillä ja jutella samalla välittäjien kanssa muistakin asunnoista, kun mitä olet katsomassa ja kertoa millaista olet etsimässä. Ennen pitkää saatat päästä katsomaan sellaisia asuntoja, joita välittäjä ei välttämättä laita edes koskaan myyntiin, sellaisia asuntoja mistä ostaja haluaa päästä "nopeasti eroon". Nämä asunnot menee usein sijoittajille luotto-ostajille ennen kuin tulevat myyntiin. Näitä kohteita kyllä on.

Mitä useampi välittäjä tietää mitä etsit, saatat löytää asunnon alle markkinahinnan.

Eli näkemällä pientä vaivaa / verkostoitumalla voit päästä käsiksi markkinahintaa halvempaan asuntoon, toki tämä vaatii vaivaa, mutta siitä voi kyllä päästä "tuntipalkoille" oikein mukavasti.

Mikäli päätät näin alkaa tekemään, pidä vaan huoli,että sinulla on lainalupaus valmiina ja voit sitten tehdä tarjouksen sopivan kohteen tullessa kohdalle.

 

[Jeffrey]

Harkinnassa on ensimmäisen sijoitusasunnon ostaminen. Kymmenisen vuotta vanha pienehkö rivarikämppä pienehköstä kaupungista etelä-Suomen alueella. Arvio on markkinaa tutkailemalla että vuokrauspotentiaali olisi hyvä ja jo nykyisellä korkotasolla pääsisi kassavirtaneutraaliksi, eli lähivuosina (toivottavasti) positiiviseksi. Olisiko kokeneemmilla konkareilla heittää vinkkejä mitä kannattaisi ottaa huomioon, asioita joita ei välttämättä ensikertalaisena asuntosijoittajana ole tullut huomioineeksi?

Varmasti paljon oletkin jo perehtynyt, joten pyritään antamaan sellaisia vinkkejä joihin en itse törmännyt.

Ensimmäinen asia on arvio saamastasi vuokrasta. Itse tein sen erehdyksen, että uskoin saavani minun remontoidusta pikkukaksiosta enemmän vuokraa kuin alueen rupuyksiöistä. Lopulta toki muutaman kympin sainkin, mutta tässä kohtaa oma logiikka oli ihan väärä. Asuntooni muutti yksi ihminen jolla on yhden ihmisen budjetti. Minut yllätti se etten ainakaan itse löytänyt henkilöä joka olisi ollut valmis investoimaan muutaman satasen enemmän, vaan ihmiset ovat ennemmin valmiita karsimaan mukavuuksista. Toki jonkinlaista neliövuokraa voi laskea, mutta arvioi vuokra ennemmin sen mukaan mitä alueella vastaavan kokoinen kotitalous maksaa vuokraa.

Toinen oli se, ettei ihmiset ole valmiita maksamaan ekstraa mistään minkä itse kuvittelisi olevan hyvä diili. Esimerkiksi omaan asuntoon jäi pesutorni jonka kuvittelin olevan hyvä juttu. Toki hyvä olikin, mutta ei vuokralainen ole valmis siitä maksamaan vaan se on ennemmin kiva plussa. Jos taas tällaisen laitteen ymppää vuokrasopimukseen niin silloin joudut sinne uuden ostamaan jos vanha rikki menee.

Yhteenvetona nämä tarkoittaa sitä, että investointilaskelmassa aliarvioi mahdollinen vuokra tai käydä negatiivista varausta laskelmassa jotta sinun ei tarvitse päästä sinne huippuvuokriin jotta laskelma toimii. Tee lisäksi kassavirtalaskelma johon lisäät varauksen näkemyksesi mukaan mahdollisille korjauksille vaikkapa jos jääkaappi menee rikki tai jos joinakin kuukausina sinulla ei olekaan vuokralaista.

Jos investoinnin saat maaliin niin tosiaan se vuokralaisen valinta. Pyydä aina vuokralainen kasvotusten käymään ja jos vähääkään epäilyttää niin älä hänelle vuokraa. Varaudu myös tekemään vuokraustyö itse. Ainakin Helsingissä vuokra-asunnot liikkuvat pitkälti Facebookissa ja Oikoteiltä saa yhteydenottoja odotella. Valitse myös vuokralaisen valinnassa taistelusi. Moni vinkkaa esimerkiksi välttämään kotieläimellisiä henkilöitä, mutta tässä rajoittaa markkinaa turhaan ja aika monella tänä päivänä se koira on.

Jos myös se miellyttävä vuokralainen löytyy niin opasta hänet ihan kädestä pitäen asuntoon. Jos tämä jää tekemättä niin saat juosta asunnolla milloin ihmettelemässä ettei pesukone toimi kun hana on kiinni, tai miksi valot ei toimi kun lamppu on palanut.

Lopulta sitten sen vuokralaisen kanssa on syytä tulla paremmin toimeen kuin oman puolison kanssa. Sovi asuntoon ns. tarkastuskäyntejä. Jos hävettää tällainen suoraan sopia niin sovi vaikka käyväsi asunnolla puolivuosittain tuloilmaventtiilin suodatin vaihtamassa. Ja tietysti kaikissa ihmissuhteissa arvostus on molempipuoleista, eli pidä se mitä lupaat yms. perus ihmissuhde asioita.

Mieti myös sopiiko se oma luonne asuntosijoittajaksi. Jos esimerkiksi ei kykene omaa autoaan lainaamaan kaverilleen, niin tuskin kykenee omaa asuntoaan vuokraamaan tuntemattomalle. Asuntosijoitus on lopulta hyvin hyvin pitkän sijoitushorisontin hommaa jossa se tuloksen muodostuminen on hyvin hyvin hidasta. Eli hommaan pitää sitoutua todella pitkäksi ajaksi hyvin pienellä palkalla.

 

[-pasi-]

Ensimmäinen asia on arvio saamastasi vuokrasta. Itse tein sen erehdyksen, että uskoin saavani minun remontoidusta pikkukaksiosta enemmän vuokraa kuin alueen rupuyksiöistä. Lopulta toki muutaman kympin sainkin, mutta tässä kohtaa oma logiikka oli ihan väärä. Asuntooni muutti yksi ihminen jolla on yhden ihmisen budjetti. Minut yllätti se etten ainakaan itse löytänyt henkilöä joka olisi ollut valmis investoimaan muutaman satasen enemmän, vaan ihmiset ovat ennemmin valmiita karsimaan mukavuuksista. Toki jonkinlaista neliövuokraa voi laskea, mutta arvioi vuokra ennemmin sen mukaan mitä alueella vastaavan kokoinen kotitalous maksaa vuokraa.

Näissä tosiaan myös kannattaa tarkastella esimerkiksi kelan asuntojen tukirajat , helposti käy jos oma asunto juuri menee noiden yli että se rupuyksiö menee monella edelle. Kelan asiakkaatkin voi taas olla kuitenkin ihan työssäkäyviä tai olla osalla "varma maksaja" joten välttämättä kannata jättää laskuista pois.

 

[MadMike]

Näissä tosiaan myös kannattaa tarkastella esimerkiksi kelan asuntojen tukirajat , helposti käy jos oma asunto juuri menee noiden yli että se rupuyksiö menee monella edelle. Kelan asiakkaatkin voi taas olla kuitenkin ihan työssäkäyviä tai olla osalla "varma maksaja" joten välttämättä kannata jättää laskuista pois.

Mun naapuri on tehnyt pienellä kaveriporukalla tästä melkoista taidetta. Hankkivat näitä rupuyksiöitä rupualueilta, laittavat säädylliseen ja helposti huollettavaan kuntoon ja sitten käytännössä hankkivat sossun kustantaman vuokralaisen. Vuokra tulee ja jos kämppä on pommin jäljiltä, pinnat uusiksi ja uudelleen vuokralle. Kämppien arvo kun on todella matala niin vuokratuotto onkin vastaavasti hyvä.

 

[paki77]

Mun naapuri on tehnyt pienellä kaveriporukalla tästä melkoista taidetta. Hankkivat näitä rupuyksiöitä rupualueilta, laittavat säädylliseen ja helposti huollettavaan kuntoon ja sitten käytännössä hankkivat sossun kustantaman vuokralaisen. Vuokra tulee ja jos kämppä on pommin jäljiltä, pinnat uusiksi ja uudelleen vuokralle. Kämppien arvo kun on todella matala niin vuokratuotto onkin vastaavasti hyvä.

Ja kun tulee putkiremppa taloyhtiöön, niin tuleekin yhtäkkiä 20k taloyhtiövelka rasitteeksi (0€ tai negatiivisen arvon asuntoon) tai koko taloyhtiö menee konkurssiin. Nuo rupukämpät eivät ole ihan niin riskittömiä mitä monet hehkuttavat että helppo 15-20% vuokratuotto.

 

[MadMike]

Ja kun tulee putkiremppa taloyhtiöön, niin tuleekin yhtäkkiä 20k taloyhtiövelka rasitteeksi (0€ tai negatiivisen arvon asuntoon) tai koko taloyhtiö menee konkurssiin. Nuo rupukämpät eivät ole ihan niin riskittömiä mitä monet hehkuttavat että helppo 15-20% vuokratuotto.

No juu pitäähän tämmönen tietysti huomioida ja ehkä liioittelin tuota ”rupua”. Kantakaupungista nyt kuitenkin sieltä halvemmasta päästä, kyllähän ne sossun kustantamatkin jossain aina asuu. Sivukylältä ei varmasti kannata hankkia juuri ko syistä.

 

[Luge H]

Aloittelevalle asuntomogulille onkin tullut hyviä vinkkejä. Jotain tuli mieleen mitä en tainnut huomata mainittavan.

Tietysti katsot asunnon yhtiöpöytäkirjat tulevien ja menneiden varalta. Mutta tarkasta samalla Oy:n taloustilanne. Jos osakkailla on asunnot pantteina lainaa vastaan niin voi mennä tovi että tuottoa saat sijoitukselle.

Vuokratuotosta verotetaan kovalla kädellä. Muista huomioida tämä, möin oman asuntoni vajaa 1,5v sitten mutta silti muuttui tämän vuoden palautukset mätkyiksi kun huomioitiin maksettujen kuukausien vuokra.

Tontin omistus. Jos lainan otat asuntoa varten ja lukitset sen korkokattoon niin tämä ei koske tonttia mikäli se on vuokrattu. Nuo prosentuaaliset tonttivuokrien kasvut ovat ällistyttäviä.

Näin etätyöskentelyn aikana Internet-yhteydet. Asun itse tällä hetkellä vanhassa osakkeessa vuokralla ja vuokra on kohtuullinen. Etsinnässä kuitenkin oma/uusi vuokra-asunto sillä nettiyhteyden nopeus ja luotettavuus (tässä pommissa vanha ADSL) näkyy välillä työpanoksessani.

Lue tarkkaan vastuunjakotaulukko jos sillä on ohitettu yleiset vastuunjaot. Omistin asunnon jossa osakkaan vastuulla oli kaikki pinnat kattorakenteisiin sekä pohjasementtiin saakka.
Taloyhtiössä olikin vesivahinkotapaus jota aikanaan sitten selviteltiin vuosia.

 

[hk65]

Nuo prosentuaaliset tonttivuokrien kasvut ovat ällistyttäviä.

Tähän vielä lisäisin varsinkin Helsingin puolella, että jos on taloyhtiö kaupungin vuokratontilla, niin kannattaa selvittää mihin asti se vuokrasopimus on voimassa. Usein ne on jotain 50-vuotisia ja saattaa alkuun ollakin suht halpoja, mutta kun sellainen halpa soppari päättyykin sitten vuoden tai kahden sisällä, niin hinta saattaakin vähän pompsahtaa.

Ja sen lisäksi, mikäli on koskaan haaveissa lunastaa sitä vuokratonttia taloyhtiölle, niin kannattaa noita kaupungin vuokraamia tontteja välttää. Helsinki on ainakin erittäin nihkeä lunastusten suhteen, eikä lähtökohtaisesti kyllä tule onnistumaan.

 

[adolf]

Rapsakoita on liikkeet tällä hetkellä.

Muutamissa päivissä hävisi tuossa vapaapudotuksessa ehkä karkeasti joku 75% voitoista, mitä rahastoni olivat ehtineet jauhamaan.

Tätä menoa jos jatkuu, niin ensi viikolla ollaan jo tilanteessa, että nuo kaikki ovat tulleet takaisin.

 

[Jeffrey]

Tätä menoa jos jatkuu, niin ensi viikolla ollaan jo tilanteessa, että nuo kaikki ovat tulleet takaisin.

Tämänkertainen musta maanantai, tai ehkä jopa synkkä torstai iltapäivän ja maanantai aamupäivän välinen aika osoitti aika hyvin aika monta klassista viisautta. Näistä meille varmasti se keskeisin on se, että älä myy paniikissa silloin kun kaikki muut paniikissa myyvät.

Omalla kohdalla tämä romahdus oli varsin opettavainen. Toukokuun lopulta asti oli tarkoitus osakepainoa keventää, mutta ei tullut tämän loppuun asti pohtimiseen otettua kunnolla aikaa kesän kiireissä ja lopulta x3 vipu aktiivisena all-in kuoppaan. Olisikohan silloin maanantai aamusta pahimmillaan tuo muutaman päivän saldo ollut oman pääoman kohdalla noin -40%. Nyt ollaan enää muutama prosentti alle sen torstai aamupäivän ennen kun Jenkkien työllisyystilastot räjäyttivät taantumapelot maailmanlaajuisesti.

Kuoppa oli lopulta syvyydeltään melkoisen syvä, mutta kestoltaan melkoisen lyhyt. Isoin harmi omalla kohdalla oli se, että tätä varsin hyvää ansaintamahdollisuutta en kyennyt hyödyntämään kun vipu oli käytössä ja käteisreservit meni salkun vakuusarvon tasapainottamiseen.

Pienoinen venkslaus tuli kuitenkin tehtyä. Sieltä omien sijoitusten heikoimmasta päästä tuli myytyä pois AMCn laput ja muista lapuista hyvin suoriutuneet Valmet ja Kojamo. Valmet lähinnä sen takia, että shorttipositiot kasvaneet ja toisaalta firma ei ole ihan kovin helposti ymmärrettävä itselleni. Kivasti plussalla olleet Kojamot tuli myös myytyä pois omien analyysien pohjalta ja tällä viikolla tuo osoittautuikin hyväksi liikkeelle. Näistä vapautuneilla pääomilla tuli ostettua kuopannutta Nvidiaa ja tuplattua positio teknojätissä. Oman pääoman suhteen tämä osoittautunut melkoisen hyväksi liikkeeksi.

Markkinoilla mieliala on nyt ollut aika hyvin nousussa. Kuopan jälkeen on tullut positiivisia uutisia inflaatiosta ja myös jenkkien taantuma huolet ovat painuneet taka-alalle uusien tilastojen myötä. Nyt sitten on mahdollisesti alkanut uusi vaihe vuoristoradassa ja esimerkiksi markkinoiden koronlasku odotukset ovat nousseet aika koviksi ja mahdollisesti jopa liian koviksi. Lisäksi positiivinen tuloskausi nostaa positiivisia näkemyksiä markkinoista.

FEDn seuraava korkopäätös taitaa tulla syyskuun puolivälissä. Uskoisin positiivisen mielialan jatkuvan isossa kuvassa ainakin tuohon asti. FED todennäköisesti ottaa siltä suurimman lennon pois ja esittää maltillisia näkemyksiä korkoja kuitenkin laskien. Tämän jälkeen markkinoiden liikkeet ovat aika herrojen hallussa. Seuraava FEDin korkopäätös taitaa mennä marraskuulle ja näiden välissä markkinoilla on taas hyvää aikaa ottaa paniikki päälle. Veikkaisin syksylle, mahdollisesti syys-lokakuun vaihteeseen seuraavaa rappiomielialaa ja jonkinlaista kuoppaa joka on yhdistelmä normaalia korjausliikettä + markkinapaniikkia joka juontaa johonkin tilastoon x.

Mielenkiintoinen syksy kuitenkin edessä, ja myös markkinakorkojen viimeaikainen lasku saa iloa omaan mieleen.