Harkinnassa on ensimmäisen sijoitusasunnon ostaminen. Kymmenisen vuotta vanha pienehkö rivarikämppä pienehköstä kaupungista etelä-Suomen alueella. Arvio on markkinaa tutkailemalla että vuokrauspotentiaali olisi hyvä ja jo nykyisellä korkotasolla pääsisi kassavirtaneutraaliksi, eli lähivuosina (toivottavasti) positiiviseksi. Olisiko kokeneemmilla konkareilla heittää vinkkejä mitä kannattaisi ottaa huomioon, asioita joita ei välttämättä ensikertalaisena asuntosijoittajana ole tullut huomioineeksi?
Varmasti paljon oletkin jo perehtynyt, joten pyritään antamaan sellaisia vinkkejä joihin en itse törmännyt.
Ensimmäinen asia on arvio saamastasi vuokrasta. Itse tein sen erehdyksen, että uskoin saavani minun remontoidusta pikkukaksiosta enemmän vuokraa kuin alueen rupuyksiöistä. Lopulta toki muutaman kympin sainkin, mutta tässä kohtaa oma logiikka oli ihan väärä. Asuntooni muutti yksi ihminen jolla on yhden ihmisen budjetti. Minut yllätti se etten ainakaan itse löytänyt henkilöä joka olisi ollut valmis investoimaan muutaman satasen enemmän, vaan ihmiset ovat ennemmin valmiita karsimaan mukavuuksista. Toki jonkinlaista neliövuokraa voi laskea, mutta arvioi vuokra ennemmin sen mukaan mitä alueella vastaavan kokoinen kotitalous maksaa vuokraa.
Toinen oli se, ettei ihmiset ole valmiita maksamaan ekstraa mistään minkä itse kuvittelisi olevan hyvä diili. Esimerkiksi omaan asuntoon jäi pesutorni jonka kuvittelin olevan hyvä juttu. Toki hyvä olikin, mutta ei vuokralainen ole valmis siitä maksamaan vaan se on ennemmin kiva plussa. Jos taas tällaisen laitteen ymppää vuokrasopimukseen niin silloin joudut sinne uuden ostamaan jos vanha rikki menee.
Yhteenvetona nämä tarkoittaa sitä, että investointilaskelmassa aliarvioi mahdollinen vuokra tai käydä negatiivista varausta laskelmassa jotta sinun ei tarvitse päästä sinne huippuvuokriin jotta laskelma toimii. Tee lisäksi kassavirtalaskelma johon lisäät varauksen näkemyksesi mukaan mahdollisille korjauksille vaikkapa jos jääkaappi menee rikki tai jos joinakin kuukausina sinulla ei olekaan vuokralaista.
Jos investoinnin saat maaliin niin tosiaan se vuokralaisen valinta. Pyydä aina vuokralainen kasvotusten käymään ja jos vähääkään epäilyttää niin älä hänelle vuokraa. Varaudu myös tekemään vuokraustyö itse. Ainakin Helsingissä vuokra-asunnot liikkuvat pitkälti Facebookissa ja Oikoteiltä saa yhteydenottoja odotella. Valitse myös vuokralaisen valinnassa taistelusi. Moni vinkkaa esimerkiksi välttämään kotieläimellisiä henkilöitä, mutta tässä rajoittaa markkinaa turhaan ja aika monella tänä päivänä se koira on.
Jos myös se miellyttävä vuokralainen löytyy niin opasta hänet ihan kädestä pitäen asuntoon. Jos tämä jää tekemättä niin saat juosta asunnolla milloin ihmettelemässä ettei pesukone toimi kun hana on kiinni, tai miksi valot ei toimi kun lamppu on palanut.
Lopulta sitten sen vuokralaisen kanssa on syytä tulla paremmin toimeen kuin oman puolison kanssa. Sovi asuntoon ns. tarkastuskäyntejä. Jos hävettää tällainen suoraan sopia niin sovi vaikka käyväsi asunnolla puolivuosittain tuloilmaventtiilin suodatin vaihtamassa. Ja tietysti kaikissa ihmissuhteissa arvostus on molempipuoleista, eli pidä se mitä lupaat yms. perus ihmissuhde asioita.
Mieti myös sopiiko se oma luonne asuntosijoittajaksi. Jos esimerkiksi ei kykene omaa autoaan lainaamaan kaverilleen, niin tuskin kykenee omaa asuntoaan vuokraamaan tuntemattomalle. Asuntosijoitus on lopulta hyvin hyvin pitkän sijoitushorisontin hommaa jossa se tuloksen muodostuminen on hyvin hyvin hidasta. Eli hommaan pitää sitoutua todella pitkäksi ajaksi hyvin pienellä palkalla.
