Nämä kaksi ensimmäistä asiaa ovat nimenomaan se ongelma, mikä ratkottava, jotta voi rakentaa.
Rahoittajia on hankala saada sitoutumaan tässä markkinatilanteessa, kun rakentamiseen ja sen kustannuksiin liittyy niin iso riski. Rakennusliikkeen löytyminen samoin, koska vähissä ne, jotka ovat näin kunnianhimoisia hankkeita tehneet ja voivat kantaa osan rakentamisen/kustannusten riskeistä.
Suurin osa käyttäjistä on jo hankittuna aikoja sitten, kuten operaattori, hotelli, lääkäri, kauppa, raintolat ja useat muut liiketilat. Asunnoistakin iso osa varattu. Toimistotilojen kysyntä muuttunut, mutta niitäkin on ollut mahdollista konvertoida muuttuneen tarpeen mukaan asunnoiksi annetun jouston puitteissa.
Näin asiaa valisti asioista hyvin perillä oleva taho hyvin hiljattain.
EDIT: nuo 2 asiaa oli jo ratkottu ennen koronaa ja ukrainaa, mutta silloin esteenä oli Paavo ym. valittajat. Lähellä siis oli jo, että meillä olisi ollut Garden jo pystyssä.
Tästä aiheesta olisi mielenkiintoista käydä enemmänkin keskustelua, kun satun olemaan alalla, mutta valitettavasti aika ei tahdo riittää. Otetaan tässä nyt kuitenkin kantaa tuohon asuntojen myyntiin vähän tarkemmin, ja muuhun kokonaisuuteen lyhyemmin.
Myytävien asuntojen rakentaminen rahoitetaan Suomessa RS-turvajärjestelmällä. Toki muutakin rahoitusta voi käyttää, mutta RS on varsin toimiva sekä ostajan että myyjän kannalta, joten järkevää muunlaisen rahoituksen hankkiminen ei ole.
RS-järjestelmässä asunnot suunnitellaan ensin sellaiseen valmiuteen, että voidaan aloittaa ennakkomarkkinointi. Kun ennakkomarkkinointi alkaa, asunnot tulevat Oikotielle ja Etuoveen myyntiin ihan tavallisten myytävien asuntojen joukkoon. Ilmoituksesta löytyy hinta, pohjapiirustus, visualisointikuvia, arvio vastikkeesta sekä varsin tarkat tiedot asuntojen materiaaleista, laitteista ja varusteista. Asuntoja ei kuitenkaan voi vielä ostaa, vaan ainoastaan varata. Varaus ei ole sitova, mutta jos sen peruu, menettää varausmaksun. Ennen ennakkomarkkinoinnin aloittamista asuntoa ei voi varata, mutta usein on mahdollista ilmoittautua jollekin VIP-listalle, jonka osalliset saattavat päästä varaamaan asuntoja hieman muita aiemmin. Eikä varaamisessa tässä vaiheessa olisi mitään järkeäkään, jos ei tiedä hintaa eikä pohjaratkaisua, noin esimerkiksi.
Ennen sotaa rahoituksen sai yleensä siinä vaiheessa, kun 40-50 % asunnoista oli varattu. Tällöin, kun rahoitus oli kunnossa, rakentaminen oli mahdollista aloittaa, toki edellyttäen, että rakennuslupa oli saatu. Sodan alettua on joissain kohteissa käynyt niin, että kaikki varaajat ovat peruneet varauksensa, ja grynderi sekä rahoittaja ovat joutuneet pulaan. Siksi voi olla, että nykyään edellytetään korkeampaa varausastetta.
En ole nähnyt Gardenin asuntoja ennakkomarkkinoinnissa yhtään missään, joten epäilisin, että ennakkomarkkinointia ei ole aloitettu. Täten myöskään yhtään asuntoa ei ole varattu. VIP-listalla varmasti on nimiä, mutta se ei riitä rahoituksen saamiseen, koska ei sido mihinkään.
RS-hankkeessa rakennushankkeeseen ryhtyvä tarvitsee muuta rahoitusta lähinnä ennakkomarkkinointiaineiston tuottamiseen. Siitä eteenpäin rahoitus tulee järjestelmän kautta, lähestulkoon kuin Manulle illallinen. Tavanomaisessa asuinkerrostalohankkeessa, jonka arvo on tuollaiset 20 M€, ennakkomarkkinointiaineiston laadinta maksaa karkeasti 100 t€ (nyt mennään muistin varassa, ja siitä on jo vuosia, kun viimeksi sellaista olin gryndaamassa, joten tämä pienellä varauksella). Isossa hankkeessa ennakkomarkkinointiaineiston laatiminen on toki kalliimpaa kuin pienessä, mutta kustannus ei kasva samassa suhteessa koon kanssa, kun sama materiaali toimii pitkälti yhtä hyvin 20 asunnon tai 200 asunnon kohteessa.
Gardeniin on suunniteltu asuntoja 400 ihmiselle. Jos asunnossa asuisi keskimäärin kaksi ihmistä, tulisi tuosta 200 asuntoa. Keskikoolla 50 m2/asunto myytäviä neliöitä tulisi 10.000, ja 15.000 euron keskimääräisellä neliöhinnalla hankkeen arvo olisi 150 M€. Ennakkomarkkinointiaineiston laatiminen voisi maksaa vaikka 500 t€ tai 1 M€. On jotenkin vaikea uskoa, että tähän hankkeeseen olisi lähdetty niin kevyin eväin, että tuohon ei olisi rahoitusta. IFK:n tapauksessa tietysti kaikki on mahdollista.
Urakoitsijoista YIT on ilmoittanut julkisesti olevansa kiinnostunut rakentamaan Gardenin. YIT vetäytyi hankkeesta, koska ei ollut halukas toimimaan grynderinä, eli ottamaan myyntiriskiä. Urakoitsijana YIT:lle jäisi "vain" kustannusriski. YIT:n lisäksi ainakin Skanskalla on paukkuja tämän toteuttamiseen, mahdollisesti myös SRV:llä, mikäli on jo toipunut Redistä.
Hanke on niin kompleksinen, että sen pilkkominen pienempiin osiin on vaikeata. Jos siinä kuitenkin onnistutaan vaikka jaolla jäähalli - liiketilat ja toimistot - Nordis - hotelli - asunnot - parkkihalli, löytyy jo 10-20 urakoitsijaa, jotka yhden osan pystyvät toteuttamaan. Ja kaikilla on huutava pula töistä.
Hankkeen toteuttaminen olisi ollut hyvin kunnianhimoista ja haastavaa 10 vuotta sitten, mutta paljon helpompaa kuin nyt. Sen jälkeen alaa ovat ravistelleet ensin USA:n rakentamisen alv-ale, joka nosti materiaalien kysynnän ja hinnat pilviin. Sen jälkeen tuli korona, joka sai ihmiset vetäytymään etätöihin, tällä tietoa jokseenkin pysyvästi, ja tyhjensi toimistot. Sitten tuli vielä päälle Venäjän sota, jota toi yleisen epävarmuuden ja nosti korot pilviin.
Tässä markkinatilanteessa hankkeen toteutuminen olisi nähdäkseni maailman kahdeksas ihme. Markkinat toki toipuvat ja tilanteet muuttuvat, mutta jonkinlainen ihme tähän tarvitaan toipumisen jälkeenkin - ehkäpä yhtä suuri ihme, kuin IFK:n mestaruuteen Göran Stubbin jälkeisessä ajassa.
