Vuokra- tai omistusasunto

[Milles Mortenson]

Tultiin vaimon kanssa siihen lopputulokseen, että asumisoikeusasunto on meille tällä hetkellä paras ratkaisu. Tällä hetkellä asumme pk-seudulla vuokralla kaksiossa, jossa vuokra on turhan korkea. Olemme muuttamassa ensi vuonna valmistumaan kolmioon, johon saamme ilmaiseksi vaikuttaa tiettyihin asioihin ja lisärahalla tiettyihin.

Asumisoikeusmaksu olisi ollut ehkä mahdollista koota myös olemassa olevista varoista, mutta päädyttiin kuitenkin noin kolmannes rahoittamaan pankkilainalla, koska korot ovat sen verran alhaalla. Otettiin vielä pitkä takaisinmaksuaika, joten ei oikeastaan mitenkään nosta asumiskustannuksia kuukausitasolla. Lisäksi tuon lainan voi maksaa pois myös nopeammin, jos siltä tuntuu.

Katsoimme myös omistusasuntoja, mutta ei oikein kiinnosta nuo pk-seudun hinnat tällähetkellä, vaikka mitään hinkua tai tarvetta ei ole kantakaupunkiin tai edes kehä 1:n sisäpuolelle. Tuon asumisoikeusasunnon kanssa voi rauhassa seurata markkinoiden, ja ylipäätään talouden, kehittymistä ja tehdä päätöksiä omistusasunnon suhteen myöhemmin. Tuosta asumisoikeusasunnosta pääsee kuitenkin eroon kolmessa kuukaudessa ja tässä on nyt hyvin aikaa säästää lisää omaa rahaa.

 

[Zamboni]

Vihdoin 7kk myynnin jälkeen saimme myytyä rivarimme. Takkiinhan tuossa tuli rapsakasti. Tärkeintä oli kuitenkin päästä asunnosta eroon ennen talvea.

Kehtaatko kertoa, paljonko tuli miinusta, jos ei euroina niin sitten prosentteina? Ostohetkesi on marginaalista päätellen jotain 06-07 paikkeilla ennen taantuman alkua, joten outoa on, jos jopa sen aikaisen ostohinnan alle on pitänyt myydä.

Nyt ei ole pariin vuoteen liikkuneet oikein kaksiota suuremmat kämpät. Omakotitalot jymähtivät jo tätäkin aikaisemmin. Ilmeisesti pankkien rahanjakokriteerit ovat tiukentuneet. Pari vuotta sitten puhuttiin kovasti pienen omarahoitusosuuden vaatimisesta ja 100% lainoja ei enää pitänyt myöntää kuin näille mailman-nin mainitsemille "hyville" asiakkaille. Mikä lienee tilanne tällä hetkellä? Kyllä mun mielestä näitä höveleitä kansalaisia yhä riittää, jotka ostaisivat mieleisensä asunnon hinnasta välittämättä, jos vaan pankki olisi samaa mieltä taloudenhoitomahdollisuuksista.

 

[seisnauraa]

Kaikesta päätellen otan siis yhteyttä pankkeihin suoraan ja vierailen niissä. Taidan jättää "helpon" vaihtoehdon väliin, eli en käytä tuota palvelua, jolla voisi kilpailutuksen hoitaa.

Kehtaatko kertoa, paljonko tuli miinusta, jos ei euroina niin sitten prosentteina? Ostohetkesi on marginaalista päätellen jotain 06-07 paikkeilla ennen taantuman alkua, joten outoa on, jos jopa sen aikaisen ostohinnan alle on pitänyt myydä.

Kehtaanhan minä. 2008 ostimme asunnon 150t€ ja nyt siitä sai 126t€. Onneksi meni lopulta edes ilman välittäjää. Eniten hintaa tiputti luultavasti välittäjien liian korkeat myyntihinta-arviot. Toinen virhe oli käyttää tarjouskauppaa. Sitten asunto olikin jo ollut myynnissä liian kauan. Jos hinta olisi ollut alkuun maltillisempi ja myyntitapana perinteinen asuntokauppa, niin kaupat olisivat tapahtuneet varmasti nopeammin ja paremmalla hinnalla.

 

[Jerry100]

Vihdoin 7kk myynnin jälkeen saimme myytyä rivarimme. Takkiinhan tuossa tuli rapsakasti. Tärkeintä oli kuitenkin päästä asunnosta eroon ennen talvea.

Nordeassa kävimme paikanpäällä eilen ja marginaaliksi olisi muodostunut 1,86. Onhan se kova, kun aiemmassa lainassa oli 0,27. Toki aika oli silloin kovin erilainen.

Olet saanut käsittämättömän surkean tarjouksen.
Itse olen ostamassa sijoitusasuntoa ja samalla kilpailutan nykyisen asuntoni lainan.

Ensiksi sain 1,25% marginaalilla. En hyväksynyt ja nyt sain tarjouksen Perjantaina 0,8% marginaali ja 12kk euriborin kanssa 0,89%,

Enää väännetään siitä saammeko maksaa lainan kuluitta pois lyhyemmässä ajassa mitä lainaohjelma on.

 

[salama#8]

Enää väännetään siitä saammeko maksaa lainan kuluitta pois lyhyemmässä ajassa mitä lainaohjelma on.

En tiedä muiden pankkien käytännöistä, mutta Osuuspankissa (ainakin omassa OP:ssa) saa lainaa lyhentää kuluitta tai maksaa kokonaan pois ihan miten itse haluaa.

Lisäys: Koskee siis henkilöasiakkaita

 

[DAF]

Mikäli ei ole korkosuojauksia, käytännössä melkein kaikki antavat maksaa nopeammin. Handelsbankenilla oli joskus rajoituksia.

 

[Tuamas]

Handelsbankenilla oli joskus rajoituksia.

Nykyään ei käsittääkseni ole.

 

[DAF]

Jep, toikin tieto on noin viiden vuoden takaa ja perustui tuollaisen korkomarkkinaan. Ei ole oikein kilpailuvaltti rajoittaa nopeampaa maksua. Erilaiset korkosuojaukset ovat tosiaan toinen juttu, koska niissä pankki faktisesti yleensä häviää nopeammassa maksussa.

 

[Brent Sapergia]

Minkälaiseen asuntolainaan jengi pistäisi nyt rahansa kiinni?
- Kiinteään tasaerään ja laina-aika on varmasti todellista pidempi kun korot ovat ennätysmatalat. Kiinteään tasaerään saa max 20v laina-aikaa lainan kirjoitushetkellä. Kuukausi-erä korkeampi
- Annuiteettiin jossa nyt kk-erä pienempi mutta korontarkistushetkellä (12kk EURIBOR) tulee tulevaisuudessa kk-erä varmasti nousemaan? Tähän saisi 25v laina-aikaa.

Mikä on porukan arvio missä euriborit ovat 1 vuoden päästä, 5 vuoden päästä ja vielä arvio 10 vuoden päästä? Eihän näihin mitään tietoa ole mutta arvauksia?

Itse arvioin useasta eri lähteestä että vuosikymmenen loppuun saakka (2016-2020) korot pysyvät ennätysalhaalla, 0-2 % välillä mutta sitten pikkuhiljaa nousevat. 2020-2030 en osaa arvioida yhtään. Entä luuletteko että euriborit nousevat tuonne n. 5:een prosenttiin ja milloin?

Pankit tarjoavat korkokattoa 10:ksi vuodeksi. Niiden hinta on niin suolainen että taidan jättää ottamatta. Menee ensinnäkin monta vuotta että siitä jotain hyötyä olisi ja sitten hyötyä voi olla esim. muutamaksi vuodeksi=ei kannata nyt maksaa useita tonneja.

 

[MPN]

Minkälaiseen asuntolainaan jengi pistäisi nyt rahansa kiinni?
- Kiinteään tasaerään ja laina-aika on varmasti todellista pidempi kun korot ovat ennätysmatalat. Kiinteään tasaerään saa max 20v laina-aikaa lainan kirjoitushetkellä. Kuukausi-erä korkeampi
- Annuiteettiin jossa nyt kk-erä pienempi mutta korontarkistushetkellä (12kk EURIBOR) tulee tulevaisuudessa kk-erä varmasti nousemaan? Tähän saisi 25v laina-aikaa.

Mikä on porukan arvio missä euriborit ovat 1 vuoden päästä, 5 vuoden päästä ja vielä arvio 10 vuoden päästä? Eihän näihin mitään tietoa ole mutta arvauksia?

20v kiinteä on siitä vittumainen että sitä ei saa maksaa nopeammin pois. 10v päästä vaihdatte asuntoa (anteeksi jos monikko ei päde, oletin vain), maksatte pankille 10v korot pois ja otatte uuden lainan (en ole varma kuinka helposti pankki antaa noita anteeksi, käsittääkseni huonosti tai sitten vastakorvauksena tulee helkutin iso marginaali). Sijoituskämppään voisin ottaa 20v kiinteän (taikka pidemmän). Hain lainatarjoukset pankista ja en muita harkinnutkaan kuin euriboreihin sidottuja, 12kk oli ainut mitä oli enää saatavilla (tosin, tässä tilanteessa se melkein järkevin onkin, kun viitekorko ei uusissa sopimuksissa voi mennä pakkaselle). Alle 1% oli kokonaiskorko parhaimmassa tarjouksessa, pari-kolme vuotta sitten marginaalit olivat 1.4-2.1% välissä, tosin silloin sain 1.4% + 3kk euriborin. Eli railakkaasti marginaalit ovat tippuneet.

Mutta 1v päästä näkisin viitekoron olevan nollassa (eli miinuksella, mutta sopimuspykälän takia nollassa), 2018 puolella uskoisin 12kk euriborin kurkkaavan plussalla, 2020 uskoisin euriborin olevan 0.5-1%. Toki se euribor+ tai euribor2 tai mikä-lie voi sotkea tilanteita, mutta konsensus tuntuu olevan että seuraavaan 5v aikana ei ole hirveitä nostopaineita.

Ilmoitin pankeille suoraan että marginaalin täytyy olla alle 1%, muuten en lainaa ota. Pääasiassa tämä meni hyvin perille pankeille.

On muuten parilla eri välitysfirmalla huono "presentaatio" netissä, mainostetaan että asunnosta löytyy 5mh+oh+sauna+varasto + erillinen autotalli, sitten kuvia on keittiöstä, kahdesta makuuhuoneesta ja saunasta. Pohjapiirrosta tai vastaavaa ei ole, eikä löydy minkäänlaisia kuvia kaikista huoneista. Lisäksi nuo 5mh+oh+keittiö+wc+khh+sauna saattaa näköjään tarkoittaa 3mh+eteinen+keittiö+wc+khh+sauna. Eli talosta löytyy oikeasti kolme makuuhuonetta, näihin on lisäksi laskettu mukaan eteinen ja kodinhoitohuone (joka on vielä erikseen nimetty). Ikävä kyllä etuovi.comista en löytänyt noissa kohteissa raportoi-nappia. Olisi ollut hyvä laittaa palautetta suoraan ylläpidolle, kun makuuhuoneen määritelmä on muistaakseni aika tiukka. En siis ihan pilkunparitteluun lähtisi, mutta jos kodinhoitohuone + eteinen on laitettu 2mh, niin palaute olisi mielestäni ihan oikeutettua.

 

[Outsider]

Onko tosiaan yleistä, että kiinteällä kuukausierällä olevaa lainaa ei muka voisi maksaa kerralla pois ilman ylimääräisiä korkoja?

 

[iibor]

Kertokaas mielipiteitä, mitä te tekisitte?

Ollaan ostamassa uutta asuntoa, mutta ei millään osata nyt päättää, kumpi olisi järkevämpää tällä hetkellä, vanhan myyminen vai vuokralle jättäminen?

 

[Tuamas]

Ollaan ostamassa uutta asuntoa, mutta ei millään osata nyt päättää, kumpi olisi järkevämpää tällä hetkellä, vanhan myyminen vai vuokralle jättäminen?

Jotta kukaan osaa sanoa mitään järkevää, niin muutama tieto tarvitaan:
- potentiaalinen myyntihinta
- potentiaalinen vuokra
- asunnosta aiheutuvat kulut/kk
- lainan ehdot (korko sekä kk-erä)
- tarvitsetteko vanhaan asuntoon sitoutunutta rahaa uuden hankkimiseen
- kuinka helppo asuntoon on saada vuokralainen?
- meinaatteko käyttää välittäjää?

 

[snaphappy]

Onko kokemusta millainen omarahoitusosuus vaaditaan sijoitusasuntoon? Olettaen, että varsinainen oma asunto on velaton.

 

[Tuamas]

Onko kokemusta millainen omarahoitusosuus vaaditaan sijoitusasuntoon? Olettaen, että varsinainen oma asunto on velaton.

Jos et ole valmis panttaamaan varsinaista asuntoasi, niin vähän pankista ja asiakkaan luotettavuudesta riippuen 20-35%.

 

[iibor]

- potentiaalinen myyntihinta

Välittäjän arvion mukaan realistinen myyntihinta 190 000 - 210 000

- potentiaalinen vuokra

Asunto sijaitsee Kalliossa, missä puolet asunnoista on vuokrakämppiä noin karkeasti. Siksi vuokrilla on aika vaikea kilpailla. Mutta ollaan mietitty tuollaista 800-900e. Kyseessä täysin remontoitu parvellinen 33 neliöinen yksiö.

- asunnosta aiheutuvat kulut/kk

Kulut on tällä hetkellä noin 700e/kk

- lainan ehdot (korko sekä kk-erä

6kk Euribor, tällä hetkellä korko joku 0.66, kk-erä noin 450e.

- tarvitsetteko vanhaan asuntoon sitoutunutta rahaa uuden hankkimiseen

Asunto, jota olemme ostamassa, on uudiskohde. Jos vanha jää vuokralle ostamme myyntihinnalla, jos myymme, ostamme velattomalla. Tämä siksi, että minähän en tällä hetkellä saa vielä lainaa ollenkaan pankista, joten tämä laina tulisi pelkästään avovaimoni nimiin. Emme usko, että hän saisi tuota velattoman hinnan määrän verran lainaa pankista.

kuinka helppo asuntoon on saada vuokralainen?

Tämä on oikeastaan se suurin kysymys. Kuitenkin olemme laskeneet, että jotta kaikki vanhan asunnon kulut saisi katettua vuokralla(ja pitää tietysti ottaa huomioon pääomavero), niin vuokran on oltava tuolla lähempänä 900 euroa.

meinaatteko käyttää välittäjää?

Todennäköisesti meinaamme. Olemme myös miettineet Vuokraturvan välittäjää, mikäli asunto päätetään jättää vuokralle.

Toivottavasti oli edes jotenkin järkeviä vastauksia. Olen aika huono näissä asuntoasioissa :D

 

[Tuamas]

Kulut kuulostavat melko kovilta, oletko laskenut siihen myös lainanlyhennyksen?

 

[iibor]

Kulut kuulostavat melko kovilta, oletko laskenut siihen myös lainanlyhennyksen?

Joo kyllä, siihen on laskettu siis lainanlyhennys+putkiremppalainanlyhennys+yhtiövastike.

 

[heavy]

Joo kyllä, siihen on laskettu siis lainanlyhennys+putkiremppalainanlyhennys+yhtiövastike.

Toki noita lainanlyhennyksiä ei kannata laskea kuluiksi koska ne kerryttävät pääomaa.

Tähän arviointiin vaikuttaa myös se paljonko velkaa vanhasta asunnosta on jäljellä. Riittääkö jo maksettu osuus asunto-osakkeesta vakuudeksi uudelle lainalle vai onko siellä mahdollisesti muita vakuuksia käytössä?

 

[iibor]

Toki noita lainanlyhennyksiä ei kannata laskea kuluiksi koska ne kerryttävät pääomaa.

Tähän arviointiin vaikuttaa myös se paljonko velkaa vanhasta asunnosta on jäljellä. Riittääkö jo maksettu osuus asunto-osakkeesta vakuudeksi uudelle lainalle vai onko siellä mahdollisesti muita vakuuksia käytössä?

Niinpä tietysti. Kulujahan on siis siinä tapauksessa noin 200e/kk.

Velkaa taas on jäljellä noin 100k eli luulisi toisaalta riittävän vakuudeksi?

 

[heavy]

Velkaa taas on jäljellä noin 100k eli luulisi toisaalta riittävän vakuudeksi?

Voi olla vähän tiukilla, riippuu miten suurta vakuutta pankki vaatii ja kuinka kallis on uusi asunto. Kannattaa varmaan keskustella suoraan pankin kanssa, ne kun pystyvät laskemaan nuo täsmällisillä luvuilla.

 

[Kampeaja]

Niinpä tietysti. Kulujahan on siis siinä tapauksessa noin 200e/kk.

Velkaa taas on jäljellä noin 100k eli luulisi toisaalta riittävän vakuudeksi?

Meikäläinen ei ole mikään asuntosijoittaja, mutta eikö kuluiksi yleensä tässä tapauksessa lasketa vastike + lainan korot +muut (pikkurempat, jääkaappi, tyhjät kuukaudet..). Hankalaa uskoa, että ihan vain 200 eurolla selvittäisiin.

 

[BOL]

800-900€/kk 33 m2:n rempatusta yksiöstä Kalliossa on tässä markkinassa ylihintainen. Syksyllä voi saada 800€, jos oikein hyvä tuuri käy ja jollain on epätoivon hetket saada asunto opiskelujen alkaessa, mutta syksyyn on vielä pitkä aika.

Myös myyntihinta-arvio on aika tapissa. Mutta eihän se toki vaadi kuin yhden, jolle hinta ei ole liian kova. Myyntiaika voi toki sitten venyä pitkäksikin. Pyytäisin ehdottomasti muutamalta kiinteistövälittäjältä arviota.

 

[iibor]

800-900€/kk 33 m2:n rempatusta yksiöstä Kalliossa on tässä markkinassa ylihintainen. Syksyllä voi saada 800€, jos oikein hyvä tuuri käy ja jollain on epätoivon hetket saada asunto opiskelujen alkaessa, mutta syksyyn on vielä pitkä aika.

Myös myyntihinta-arvio on aika tapissa. Mutta eihän se toki vaadi kuin yhden, jolle hinta ei ole liian kova. Myyntiaika voi toki sitten venyä pitkäksikin. Pyytäisin ehdottomasti muutamalta kiinteistövälittäjältä arviota.

Kuulosti omaan korvaan kovalta kyllä, vaikka asunto on oikeasti aivan helvetin loistavassa kunnossa. Kiinteistömaailman välittäjä sanoi siis kyllä, että tarjouskaupalla voi olla realistista odottaa sellaisia 210 000e myyntihintoja, mutta noin muuten hinnaksi arvioi sen 190 000e. Putkiremonttikin juuri tehty ja keittiö laitettiin samalla täysin uusiksi sekä rakennettiin parvi. Kovalta kuulosti silti hinta.

 

[Chambza]

Ei kai Kalliosta paskaisinta luukkuakaan saa vuokralle paljoa alle 800 euron? (Piti oikein käydä oikotien ilmoitukset katsomassa, oli niitä 3 kpl yli 30-neliöistä yksiötä alle 800e.) Kyse kuitenkin isohkosta yksiöstä, ja jos kerran hyvässä kunnossakin, niin heittämällä 800e laittaisin minä, varmaan enemmänkin.

Oma 35-neliöinen, vain tyydyttävässä kunnossa oleva yksiö on 700e:lla vuokralla 10 km Kalliosta pohjoiseen.