Sijoitusvinkkejä?

[Näkkäri]

Enivei, alkaa olla hyvä hetki kiinnittää kiinteistöalalla toimivia yrityksiä jos oma mieli kestää tämän mahdollisesti pidempään kestävän kuolleen markkinan. P/B luvut alkavat olla siellä 1 pinnassa, jopa alle ja toisaalta tulevaisuuden osinkotuotto pitäisi olla melko lähelle 10% näillä hinnoilla. Toki tulee rytisemään niissä yrityksissä joissa tase ei ole riittävän terveellä pohjalla.

Asuntomarkkina alkaa oletettavasti elpymään alkusyksyllä ja ensi vuonna sitten vielä enemmän. Rakennusliikkeisiin en itse tällä hetkellä sijoittaisi, mutta Kojamon houkutus on kohtalainen. Heillähän on ollut omat uudet aloitukset jo jonkun aikaa kokonaan jäissä, mutta uskoisin, että tämä aika on käytetty kuitenkin hyödyksi muuten ja suunniteltu/luvitettu omia kohteita taustalla koko ajan. Sitten kun omat investoinnit jälleen käynnistetään (olisiko joskus 6 kk sisällä?), niin se on mahdollista tehdä aika hyvällä volyymilla. Riskienhallinta toki muistaen.

Tietysti alaskirjauksia tulee kaiketi vielä lisääkin, mutta oletan niiden olevan jo aika hyvin hinnoiteltu sisään tämän päivän kurssiin. Pitkään salkkuun uskoisin olevan hyvä sijoitus.

 

[Jeffrey]

Niin se Nordea jatkaa yllättämistään. Historian paras Q1 tulos jossa on vielä sisällä valtavat luottotappiovaraukset. EPS konsensusennuste on 1,29 jossa on 36% kasvua. Tästä huolimatta kurssi alas ja piti sieltä itsekin raapasta kun alle kymppiin sai.

Ei tuolle kurssimuutokselle suoraa syytä löydy, mutta ehkä siellä on taustalla se että kuluttajapuolen liiketoiminnot ovat nyt haasteissa ja tulevat olemaan vielä pidempään kuluttajaluottamuksen ollessa ihan pohjamudissa. Silti jos nykyinen tahti jatkuu niin osingon kasvattaminen on todennäköistä ja uskoisin tuonne jopa jätettävän ilmaa eli veikkaisin noston ja siten osingon olevan pienempi kuin mihin tuloksen puolesta olisi varaa.

Paljon on muitakin ja isompiakin dippejä tällä hetkellä liikkeellä. Omalla kohdalla tämä johtanut siihen, että vipu on (taas) aika tapissa ja pitäisi vissiin joku banni hankkia Nordnettiin kunnes olen noita saanut sulateltua. Toisaalta sitten salkun aggressiivinen kasvattaminen oli tämän vuoden strategia.

 

[Jeffrey]

Viaplay Group AB:lla edessä varsin mielenkiintoiset ajat. Tähän aamuun tulosvaroitus ja toimarin potkut ovat puhaltaneet B-sarjan osakkeen -61,31% laskuun. Perjantain päätöskurssi oli 225,40 kruunussa ja tällä hetkellä kauppaa käydään 87,00 kruunun hintaan. Nyt olisi firmaan uskovalle melko hyvä hetki laittaa oma nokkansa tuheikkoon.

Tällein formuloita karsastavana henkilönä formulaoikeuksien hankkiminen oli helppo nähdä todella huonona liikkeenä ainakin Suomen markkinoille. Formuloiden yleinen suosio lienee melko pohjamudissa ja lisäksi tämä lisenssi toi kanavapaketin hintaan lähes tuplien nousupaineen. Lisäksi palvelu oli profiloitunut pallopelien seuraajien paketiksi ja nyt kun kesään mennään ja lyödään sarjat tauolle, niin mitä tapahtuu tilaajamäärille tuohon uuteen massiiviseen hintaan?

Formuloiden osalta vielä ensi kausi menee Viasatilla. En tiedä meneekö oma formuladissaaminen vähän ylikin, mutta ei liene sattumaa että myös Maikkari / Bonnier veti itsensä letkuihin tätä huristelua asiakkailleen tarjotessa. Viasat on kuitenkin ollut hieno firma johon itsellä riittänyt uskoa - jonka sitten nykyjohto omilla strategiavalinnoillaan romuttanut. Jännä nähdä mikä on tulevaisuuden suunta. Jos uskoo, että tämä nykykehitys ei koidu koko firman kohtaloksi - olisi nyt paikka pistää betsit sisään. Historialliseen keskiarvoon verrattuna sellainen 3-4 kertainen arvonnousupotentiaali lienee olemassa.

Linkki: https://twitter.com/hkeskiva/status/1665672538129682438?s=20

 

[Leipuri]

Niin se Nordea jatkaa yllättämistään. Historian paras Q1 tulos jossa on vielä sisällä valtavat luottotappiovaraukset. EPS konsensusennuste on 1,29 jossa on 36% kasvua. Tästä huolimatta kurssi alas ja piti sieltä itsekin raapasta kun alle kymppiin sai.

Ei tuolle kurssimuutokselle suoraa syytä löydy, mutta ehkä siellä on taustalla se että kuluttajapuolen liiketoiminnot ovat nyt haasteissa ja tulevat olemaan vielä pidempään kuluttajaluottamuksen ollessa ihan pohjamudissa. Silti jos nykyinen tahti jatkuu niin osingon kasvattaminen on todennäköistä ja uskoisin tuonne jopa jätettävän ilmaa eli veikkaisin noston ja siten osingon olevan pienempi kuin mihin tuloksen puolesta olisi varaa.

Tuli myös tankattua Nordeaa, kun sain vajaa 5k perintöä. Osinkoa tulee ainakin taas reilusti.

 

[Yläpesä]

Sampoon jaksan edelleen luottaa vaikka Nalle jo luovutti otteensa laivasta. Kelpo osingot joka vuosi, kurssikin pysyy tyrskyissä kohtalaisen vakaana (Ukrainan sodan ensi melskeitä lukuunottamatta) ja syksyllä on tiedossa Mandatumin eriyttäminen ja sen osakkeiden ilmaisanti sampolaisille 1:1 nykyisen omistuksen mukaisesti.

 

[Numero13]

Sampoon jaksan edelleen luottaa vaikka Nalle jo luovutti otteensa laivasta. Kelpo osingot joka vuosi, kurssikin pysyy tyrskyissä kohtalaisen vakaana (Ukrainan sodan ensi melskeitä lukuunottamatta) ja syksyllä on tiedossa Mandatumin eriyttäminen ja sen osakkeiden ilmaisanti sampolaisille 1:1 nykyisen omistuksen mukaisesti.

Sampon mittapuulla mielenkiintoisia aikoja edessä. Olen odotellut, milloin vakuutuspuolella korkojen nousun kautta tapahtuva sijoitustuottojen nousu alkaa näkymään kiristyvänä kilpailuna. Toistaiseksi ei merkkejä tästä ole, mutta kaiken logiikan mukaan noin pitäisi kyllä tapahtua mikäli korot jää pidemmäksi aikaa korkealle.

Mandatum on myös mielenkiintoinen keissi ja itse varmaan jään omistajaksi irtautumisenkin myötä. Sampo on perustellut Mandatumin irroittamista sen paremmilla mahdollisuuksilla kehittyä omana itsenäisenä yhtiönään, niin jännä nähdä lähteekö Mandatum konsolidoimaan omalla alallaan vai jääkö pelkäksi osinkokoneeksi. Jakautumisesitteessä oli maininta tavoitteesta jakaa 500mil euroa osinkoja kolmena ensimmäisenä vuotenaan, mikä on siis ihan merkittävä määrä.

 

[YamahaGPR]

Kovaa ajoi Oda Suomessa seinään. Kavereille juttelin talvella, että tota liiketoimintaa ei saa Suomen volyymeillä oikein millään kannattavaksi, eivät uskoneet vaan totesivat että tosta tulee huikea juttu kun ei ole kivijalan kuluja jne.

Välillä tuli Kehä-III oikaistua Tuupakan kautta ja alkuillasta siinä oli Odan parkissa 30-40 pakettiautoa seisomassa parkissa, ei näyttänyt hyvältä.

Nyt ymmärsin Kauppalehdestä, että eivät ruoan parissa Suomessa jatka vaan tarjoavat tuota logistiikan systeemiä esim Lidlille ja muille mahdollisille kilpailijoille. Eikös tämän pitäisi olla huikean Woltin osaamisaluetta vai onko tässä yksi hämmentäjä soppaan lisää?

 

[Fat Cat]

Nyt ymmärsin Kauppalehdestä, että eivät ruoan parissa Suomessa jatka vaan tarjoavat tuota logistiikan systeemiä esim Lidlille ja muille mahdollisille kilpailijoille. Eikös tämän pitäisi olla huikean Woltin osaamisaluetta vai onko tässä yksi hämmentäjä soppaan lisää?

Taitaa olla kyseessä aikamoinen race to the bottom -ala, jossa ei voittajia juuri ole. Paitsi jos säilyy hengissä siihen asti, että pääsee isomman firman ostamaksi. Wolthan tässä jo onnistui ja voi nyt jatkaa tappiollista toimintaa niin pitkään, kun luottoa riittää.

 

[Jeffrey]

Sampon mittapuulla mielenkiintoisia aikoja edessä.

On kyllä. Erittäin harmaa ja mielenkiinnoton liiketoiminta ainakin omaan makuun, mutta toki arvo-osakkeena kiinnostaa ja varsinkin jakautuminen nostatti mielenkiinnon lyödä oma betsi osinkodipistä sisään. Harvemmin sitä tämän kokoluokan jakautumisissa saa olla mukana.

 

[Karvanoppa]

Tuli myytyä asunto ja uutta asuntoa ei ole vielä löytynyt tilalle, joten myynnistä vapautui mukava summa seuraavan asunnon käsirahaksi.

Onko kokemuksia korkotileistä, josta olisi tarpeen tullen helppo irroittaa sijoitettu rahasumma, jos uusi asunto sattuu osumaan kohdalle?

 

[Spitfire]

Tuli myytyä asunto ja uutta asuntoa ei ole vielä löytynyt tilalle, joten myynnistä vapautui mukava summa seuraavan asunnon käsirahaksi.

Onko kokemuksia korkotileistä, josta olisi tarpeen tullen helppo irroittaa sijoitettu rahasumma, jos uusi asunto sattuu osumaan kohdalle?

Norwegianin säästötilistä saisi 2.75% korkoa. Rahoja voi tallettaa ja nostaa miten usein haluaa. Rahat liikkuu parissa pankkipäivässä vastatilille.

 

[olkikuukkeli]

Sijoittaako täällä joku asuntoihin? Olen seurannut Oulun uudisrakentamista hämmentyneenä tässä jo jonkin aikaa. Nykyinen rahoitusmalli, jossa myyntihinnan ja velattoman myyntihinnan suhde on tasoa yhden suhde kolmeen pahimmillaan on alkanut ihmetyttää tilanteen järkevyys kenenkään muun kuin lyhytaikaisen (1-3 vuotta) asuntosijoittajan näkökulmasta. Eli osta osake alhaisella hinnalla, vuokraa kalliilla, luovu siitä ennen kuin taloyhtiön lainalyhennys alkaa.

Varmaan jossain Helsingin kaltaisessa kasvukeskuksessa tämä ei vielä ole johtanut uudiskohteiden ja vanhemman rakennuskannan irtaantumiseen toisistaan täysin, mutta Oulussa samalta sijainnilta 55 neliön kaksioiden hinnassa voi olla kaksinkertainen ero.

Otetaan case-esimerkki: Kerrostalo, Oulu, Keskusta, 279 800 €, 73 m²

Myyntihinta 111 934,58 € + Velkaosuus 167 865,42 €
Hoitovastike on uudessa talossakin 182,5€ (ei kova neliöhinta)
...mutta kun tontti on jonkun pääomayhtiön omistuksessa, päälle tulee 220€ vuokramenoja/kk! Eli kk-menot ostajalla ennen lainanlyhennyksiä 400€/kk. Tontin lunastus maksaisi vaatimattomat 60k€, joka nostaisi hankintahinnan 340 000€ euroon.

Paljon hurjempiakin taloyhtiön lainoja on tietenkin monissa kohteissa, kuten tässä: Kerrostalo, Oulu, Keskusta, 339 000 €, 77 m²

Samaan aikaan saman kokoluokan asunnosta alle 200 euron hoitovastikkeella samalta alueelta pyydetään alle 150 000€, vaikka talo on hyvin hoidettu paikalle valettu betonitalo/kivitalo, esim. Kerrostalo, Oulu, Keskusta, 149 000 €, 71 m²

Miten näille taloyhtiöille tulevaisuudessa käy kun sijoittajat jättävät laivan ja odotettavissa oleva arvokehitys on reilusti negatiivinen? Oululaiset silti ostavat näitä asuntoja ilmeisesti asuinkäyttöönkin melko paljon. Ilmeisesti uutuudella ajatellaan olevan jotain preemioarvoa, vaikka talot eivät sinänsä ole mitään erityisen premiumiksi tehtyjä.

Itse ostin remontoidun kaksion alle 2500€ neliöhinnalla tällaisen reilun uudisrakentamisen kohteena olevan spotin vierestä keskustasta. Uteliaisuudella odotan, miten hintakehitys tulee seuraavan kymmenen vuoden ajan menemään.

Kolmisen vuotta sitten ihmettelin sijoittajille viritettyjä asuntomarkkinoita ja niiden kestävyyttä sekä mahdollisia kuplia. Nyt alkaa olla yleisemminkin huolta pinnassa.

Yrittäjät: Andrei Koivumäki synkkänä asuntomarkkinasta – "Pakkomyynnit alkavat syksyn jälkeen"

Asuntovälittäjä Andrei Koivumäki kertoo Yrittäjät.fi-verkkomedialle, että moni joutuu pakkomyymään asuntonsa viimeistään syksyn jälkeen.

www.iltalehti.fi

Asuminen | Tea osti uuden unelmakodin, ja vastike nousi yli 2 000 euroon – Nyt hän tekee kolmea työtä, ettei asunnosta tarvitsisi luopua

Rahoitusvastikkeiden nousu huolettaa nyt monia suomalaisia. Kaksi HS:n lukijaa jakaa kokemuksensa kiperästä tilanteesta, jossa koti täytyy ehkä myydä pois.

www.hs.fi

Asunnot | Asuntojen hinnat sukelsivat Helsingissä lähes 10 prosenttia – Katso oman alueesi hintakehitys

Asuntokauppoja tehtiin toukokuussa 29 prosenttia vähemmän kuin vuotta aikaisemmin.

www.hs.fi

Taloyhtiölainojen sääntely kiristyy (mielestäni vuosia myöhässä) aivan näillä näppylöillä, mutta monellako sormet ovat jo palaneet korkoriskien realisoituessa ja voiko tästä tulla asuntomarkkinoille isompaakin mylläkkää?

Asuminen | Taloyhtiöiden lainansaanti vaikeutuu – tarkoitus hillitä ”liiallista luotonantoa”

Uusi laki rajaa asuntolainojen pituuden 30 vuoteen ja kiristää taloyhtiöiden lainanottoa. Asiantuntijat halusivat rajoittaa kotitalouksien velanottoa tätä kovemmillakin keinoilla.

www.hs.fi

 

[Willimies]

Norwegianin säästötilistä saisi 2.75% korkoa. Rahoja voi tallettaa ja nostaa miten usein haluaa. Rahat liikkuu parissa pankkipäivässä vastatilille.

Svea Bankista 3,25%. Muuten samanlaiset ehdot.

 

[paki77]

Kolmisen vuotta sitten ihmettelin sijoittajille viritettyjä asuntomarkkinoita ja niiden kestävyyttä sekä mahdollisia kuplia. Nyt alkaa olla yleisemminkin huolta pinnassa.

Yrittäjät: Andrei Koivumäki synkkänä asuntomarkkinasta – "Pakkomyynnit alkavat syksyn jälkeen"

Asuntovälittäjä Andrei Koivumäki kertoo Yrittäjät.fi-verkkomedialle, että moni joutuu pakkomyymään asuntonsa viimeistään syksyn jälkeen.

www.iltalehti.fi

Asuminen | Tea osti uuden unelmakodin, ja vastike nousi yli 2 000 euroon – Nyt hän tekee kolmea työtä, ettei asunnosta tarvitsisi luopua

Rahoitusvastikkeiden nousu huolettaa nyt monia suomalaisia. Kaksi HS:n lukijaa jakaa kokemuksensa kiperästä tilanteesta, jossa koti täytyy ehkä myydä pois.

www.hs.fi

Asunnot | Asuntojen hinnat sukelsivat Helsingissä lähes 10 prosenttia – Katso oman alueesi hintakehitys

Asuntokauppoja tehtiin toukokuussa 29 prosenttia vähemmän kuin vuotta aikaisemmin.

www.hs.fi

Taloyhtiölainojen sääntely kiristyy (mielestäni vuosia myöhässä) aivan näillä näppylöillä, mutta monellako sormet ovat jo palaneet korkoriskien realisoituessa ja voiko tästä tulla asuntomarkkinoille isompaakin mylläkkää?

Asuminen | Taloyhtiöiden lainansaanti vaikeutuu – tarkoitus hillitä ”liiallista luotonantoa”

Uusi laki rajaa asuntolainojen pituuden 30 vuoteen ja kiristää taloyhtiöiden lainanottoa. Asiantuntijat halusivat rajoittaa kotitalouksien velanottoa tätä kovemmillakin keinoilla.

www.hs.fi

Eipä noissa Oulun esimerkkiasunnoissa ole ollut sijoitusmielessä järkeä silloin, eikä ole nyt.

Sen sijaan monissa uudiskohteissa on ollut hyvinkin paljon järkeä. Uudiskohteiden rahoitusvastikkeet saa vähentää kokonaisuudessaan (tuloutetaan taloyhtiön kirjanpitoon) joka antaa niihin omaan pankkilainaan verrattuna useiden kymmenien tuhansien veroedun laina-aikana. Vuokratuottoprosentti on toki ollut vaatimaton, ehkä keskimäärin jotain 3,5%, mutta tähän päälle kasvukeskuksien odotusarvo normaalista vuokrankasvusta ja arvonnoususta vuosien varrella niin matematiikka toimi oikeinkin hyvin esim omassa 2017 ostetussa 37m2 162k asunnossa Turun keskustasta. (Tämähän oli ennen korkojen nousua törkeän paljon voitolla, edelleen hintapyynnit yli 200k vastaavista, nyt toki vaikea sanoa mihin hintaan nuo liikkuvat)


4,2% + marginaali (sijoitusasuntoihin siis käytännössä yli 5%) koroilla toki ei toimi kuin syrjäkylien elinkaarensa loppuvaiheilla olevat kämpät, jos niihin sattuu vuokralaisen löytämään. Tätä korkotasoa en usko silti kauaa kestävän, esimerkiksi Suomessa loppuu tällä tasolla rakentaminen täysin vuosiksi. Joko vuokrien tulee nousta inflaation perässä niin paljon, että uudiskohteita on taas järkevä ostaa tai sitten joku puolivälin malli missä vuokrat nousee ja korkotaso hieman laskee.

 

[cheap_shot]

Onko palstaveljillä näkemyksiä ensi vuodesta, kun isoilta rakennusyhtiöiltä loppuu tilauskanta, ja näitä pilviin hinnoiteltuja yhtiöitä jää käsiin? Ainakin Espoossa tilanne näyttää minusta aika kauhealta, voi olla että rytisee ja kovaa. YIT, Lehto? Onko muita kenet mahdollisesti tyrmätään.

 

[molari]

Onko palstaveljillä näkemyksiä ensi vuodesta, kun isoilta rakennusyhtiöiltä loppuu tilauskanta, ja näitä pilviin hinnoiteltuja yhtiöitä jää käsiin? Ainakin Espoossa tilanne näyttää minusta aika kauhealta, voi olla että rytisee ja kovaa. YIT, Lehto? Onko muita kenet mahdollisesti tyrmätään.

Näkemystä ei välttämättä, kokemusta kylläkin, ostin Espoosta rivarinpätkän (4h) juuri finanssikriisin kynnyksellä, yli puolet huoneistoista jäi rakentajalle käsiin useammaksi vuodeksi, mutta hyvin hoitui sekä hoito- että rahoitusvastikkeet ja takuukorjaukset. Lopulta kaikki huoneistot myytiin ja ihan kohtuullisella voitolla myin asunnon 2012.

Lehto isommista rakentajista on ollut "konkkakypsä" kai jo pitkään, muilla tilanne ei niin paha ole, pienemmillä tilanne sitten toinen, jos pelkästään gryndaavat. Kyllähän rakennusalan ongelmat pitkälti muualla ovat (huono laatu ja jatkuvat takuukorjaukset).

 

[huhheijaa]

Svea Bankista 3,25%. Muuten samanlaiset ehdot.

Ja Norwegianista nykyään 3,15 %. Nopeasti reagoivat.

Onko palstaveljillä näkemyksiä ensi vuodesta, kun isoilta rakennusyhtiöiltä loppuu tilauskanta, ja näitä pilviin hinnoiteltuja yhtiöitä jää käsiin? Ainakin Espoossa tilanne näyttää minusta aika kauhealta, voi olla että rytisee ja kovaa. YIT, Lehto? Onko muita kenet mahdollisesti tyrmätään.

Mahdoton sanoa. Taloudella menee niin lujaa vieläkin, että jenkeissä katsellaan taas koronnostoja. Euroopassa tuskin vielä hetkeen nähdään laskevia korkoja. Kenellä on enää oikein varaa mihinkään, kun elinkustannukset nousseet ja viime vuosina moni joutunut varmaan käyttämään säästöjä sähkölaskuunkin. Jos mennään tässä nyt lamaan, niin varmasti menee raksafirmoja nurin. Tai siis isompiakin. Pieniä menee aina ja jatkuvasti. Kiinteistönvälittäjillä on varmaan jo nyt vähän tukalaa. Lisäksi FiVa taas suuressa neroudessaan haluaa kiristää rahoitusmarkkinoita, koska talouden ymmärtämättömyys on perusvaade tuossa puljussa työskentelyyn. Onneksi nykyään ollaan kansainvälisillä rahoitusmarkkinoilla. Asuntomarkkinoiden syväkyykyn syvyyttäkään ei ole helppo veikata. Teoriassa toukokuu oli jo parempi kuin huhtikuu, mutta silti ihan kamala. YIT tuskin menee nurin ja Lehto on kyllä ihan omilla toimillaan ajanut itsensä tuohon jamaan. Voi olla tai olla olematta konkassa parin vuoden sisällä tapahtui alalla mitä tahansa.

Inflaatiota onneksi ei ole enää kai juuri nimeksikään oikeasti, mikä ehkä tuo helpotusta rakennusalallekin ensivuonna.

Oma oletukseni on, että asunto- ja kiinteistömarkkinat ottavat vielä ensivuoden aika kovaa iskua. Toivon, että näkyisi hinnoissa. Toki ovat jo nyt tulleet alas, vaikka ei listahinnoissa aina näy.

 

[olkikuukkeli]

Sen sijaan monissa uudiskohteissa on ollut hyvinkin paljon järkeä. Uudiskohteiden rahoitusvastikkeet saa vähentää kokonaisuudessaan (tuloutetaan taloyhtiön kirjanpitoon) joka antaa niihin omaan pankkilainaan verrattuna useiden kymmenien tuhansien veroedun laina-aikana. Vuokratuottoprosentti on toki ollut vaatimaton, ehkä keskimäärin jotain 3,5%, mutta tähän päälle kasvukeskuksien odotusarvo normaalista vuokrankasvusta ja arvonnoususta vuosien varrella niin matematiikka toimi oikeinkin hyvin esim omassa 2017 ostetussa 37m2 162k asunnossa Turun keskustasta. (Tämähän oli ennen korkojen nousua törkeän paljon voitolla, edelleen hintapyynnit yli 200k vastaavista, nyt toki vaikea sanoa mihin hintaan nuo liikkuvat)

Oma epäilykseni ei olekaan se, etteikö taitava (ja ennen kaikkea vakavarainen) sijoittaja pystyisi tekemään näillä kohteilla huomattavaakin voittoa. Ennemminkin se, että nollakorot ja yhtiölainajärjestelyt saivat tuulihousut valtoimenaan liikkeelle tekemään aikamoisesti vivutettua asuntokauppaa joko sijoitus- tai asumismielessä ja nyt korkojen poikkeuksellinen nousu on saanut monet ongelmiin. Lehtiin valuu juttuja näistä tavallisten ihmisten korkohuolista, niitä on lähipiirissä, kiinteistönvälittäjäpiireissä, rakennuttajilla... Rakenteet ovat tärkeitä sen takia, että isojen pääomien pelissä riittää kohtuullisen pienikin maksukyvyttömyyden osuus omistajapohjasta siihen, että koko markkina romahtaa.

En tietenkään ole väittämässä, että Suomessa kytee joku 2008 tyylinen paikallinen asuntokupla, mutta huolestuttavalta meno näyttää joka tapauksessa. Jo nyt voidaan puhua melkoisesta korjausliikkeestä kun pk-seudun asuntokannan arvosta on sulanut varovaisesti arvioiden satoja miljoonia vuoden aikana. Tämä ei ole vielä ongelma, koska arvonnousu vastaavasti lisäsi nuo summat asuntojen hintoihin korona-aikana, joten näiden laskeneiden pääomien arvoa tuskin on laajasti kiinnitetty mihinkään tärkeään, mutta kyllä niitä ongelmia ennen pitkään tulee, mikäli kehitys jatkuu yhtä nopeana riittävän pitkään.

 

[paki77]

Oma epäilykseni ei olekaan se, etteikö taitava (ja ennen kaikkea vakavarainen) sijoittaja pystyisi tekemään näillä kohteilla huomattavaakin voittoa. Ennemminkin se, että nollakorot ja yhtiölainajärjestelyt saivat tuulihousut valtoimenaan liikkeelle tekemään aikamoisesti vivutettua asuntokauppaa joko sijoitus- tai asumismielessä ja nyt korkojen poikkeuksellinen nousu on saanut monet ongelmiin. Lehtiin valuu juttuja näistä tavallisten ihmisten korkohuolista, niitä on lähipiirissä, kiinteistönvälittäjäpiireissä, rakennuttajilla... Rakenteet ovat tärkeitä sen takia, että isojen pääomien pelissä riittää kohtuullisen pienikin maksukyvyttömyyden osuus omistajapohjasta siihen, että koko markkina romahtaa.

En tietenkään ole väittämässä, että Suomessa kytee joku 2008 tyylinen paikallinen asuntokupla, mutta huolestuttavalta meno näyttää joka tapauksessa. Jo nyt voidaan puhua melkoisesta korjausliikkeestä kun pk-seudun asuntokannan arvosta on sulanut varovaisesti arvioiden satoja miljoonia vuoden aikana. Tämä ei ole vielä ongelma, koska arvonnousu vastaavasti lisäsi nuo summat asuntojen hintoihin korona-aikana, joten näiden laskeneiden pääomien arvoa tuskin on laajasti kiinnitetty mihinkään tärkeään, mutta kyllä niitä ongelmia ennen pitkään tulee, mikäli kehitys jatkuu yhtä nopeana riittävän pitkään.

Tuo ihmetyttää kun mediassa pidetään taloyhtiöainoja jotenkin erityisen vivutettuina. Taloyhtiölainojen kohdallahan vaaditaan tyypillisesti 30% kylmää käteistä, eli 200k asuntoon 60k pitää laittaa omaa rahaa. Normaali asunto ja sijoitusasuntolainathan voivat olla vivutettuja eri järjestelyin lähelle 100% asti. Ei tarvitse kuin lukea näitä pariskuntajuttuja missä on ostettu kerrostaloja jostain ugista ja savonlinnasta yksityishenkilöinä, niissä on itseäni huimannut millaisella riskillä painetaan. Taloyhtilainajärjestelyillähän tuollainen ei ole mahdollista.

 

[olkikuukkeli]

Tuo ihmetyttää kun mediassa pidetään taloyhtiöainoja jotenkin erityisen vivutettuina. Taloyhtiölainojen kohdallahan vaaditaan tyypillisesti 30% kylmää käteistä, eli 200k asuntoon 60k pitää laittaa omaa rahaa. Normaali asunto ja sijoitusasuntolainathan voivat olla vivutettuja eri järjestelyin lähelle 100% asti. Ei tarvitse kuin lukea näitä pariskuntajuttuja missä on ostettu kerrostaloja jostain ugista ja savonlinnasta yksityishenkilöinä, niissä on itseäni huimannut millaisella riskillä painetaan. Taloyhtilainajärjestelyillähän tuollainen ei ole mahdollista.

Tuosta hesarin jutusta jäi itselle sellainen käsitys, että vaikka omaan käyttöön ostettaessa kannattaisi varmasti aina ottaa lainaa velattomaan myyntihintaan, käytännössä moni on käyttänyt yhtiölainajärjestelyä stressitestien kiertämiseen "unelmatalon hankkimiseen". Koska teaser rate-systeemissä on ollut niin löysät rajoitukset, moni joutuu kohtaamaan tilanteensa jopa kolme vuotta myöhässä samaan aikaan kun viitekorot ovat nousseet usealla prosenttiyksiköllä. Esimerkkitapauksessa pelkkien vastikkeiden hinnat ovat nousseet yli 2000 euroon - kaksiosta!

Jos tuohon yhtiölainajärjestelyyn on lähtenyt, pankki ei anna monillekaan mahdollisuutta lunastaa yhtiölainaosuutta omaksi lainaksi pidemmällä laina-ajalla, koska stressitestit eivät anna myöten. Jos riittävän moni on samassa tilanteessa, alkaa monista uusista taloyhtiöistä tulla massoittain asuntoja myyntiin syksyllä, jolloin asuntojen tarjonta ylittää vielä nykyistä hurjemmin kysynnän. Mittasuhteita on tietysti aika mahdotonta näin maallikkona arvailla, koska isoon dataan ei ole pääsyä.

 

[Näkkäri]

YIT, Lehto? Onko muita kenet mahdollisesti tyrmätään.

Lehdon konkurssia on odotettu alalla jo aika pitkään. "Kaikki" yllättyvät, mikäli selviävät, mutta toistaiseksi hommat jatkuu. YIT:n suhteen en olisi huolissani, se selviää kyllä.

Tähän yleiseen asuntomarkkinatilanteeseen viitaten kummeksun hyvinkin paljon hallitusohjelman kirjausta, jonka mukaan asumisoikeustuotanto lopetetaan nyt saman tien ja kokonaan. Juuri nyt olisi tarvetta ARA- tuotannolle enemmän kuin normaalimarkkinassa ja samaisessa hallitusohjelmassa mainitaan myös ARA- tavoitteiden luopumisesta ensi vuodelle. Mitäs helvettiä?

 

[paki77]

Tuosta hesarin jutusta jäi itselle sellainen käsitys, että vaikka omaan käyttöön ostettaessa kannattaisi varmasti aina ottaa lainaa velattomaan myyntihintaan, käytännössä moni on käyttänyt yhtiölainajärjestelyä stressitestien kiertämiseen "unelmatalon hankkimiseen". Koska teaser rate-systeemissä on ollut niin löysät rajoitukset, moni joutuu kohtaamaan tilanteensa jopa kolme vuotta myöhässä samaan aikaan kun viitekorot ovat nousseet usealla prosenttiyksiköllä. Esimerkkitapauksessa pelkkien vastikkeiden hinnat ovat nousseet yli 2000 euroon - kaksiosta!

Jos tuohon yhtiölainajärjestelyyn on lähtenyt, pankki ei anna monillekaan mahdollisuutta lunastaa yhtiölainaosuutta omaksi lainaksi pidemmällä laina-ajalla, koska stressitestit eivät anna myöten. Jos riittävän moni on samassa tilanteessa, alkaa monista uusista taloyhtiöistä tulla massoittain asuntoja myyntiin syksyllä, jolloin asuntojen tarjonta ylittää vielä nykyistä hurjemmin kysynnän. Mittasuhteita on tietysti aika mahdotonta näin maallikkona arvailla, koska isoon dataan ei ole pääsyä.

Olen hyvin vahvasti eri mieltä, että noita taloyhtiölainoja olisi käytetty oman unelmakodin hommaamiseen isoissa määrin. Taloyhtiölainojen veroetu on sellainen, että nimenomaan sijoituskäyttöön niitä on kannattanut ottaa. Taloyhtiölaina vs oma laina:

Käsiraha: 30% vs 0-15%
Asp hyödyntäminen: ei - kyllä
Laina-aika: etukäteen määritelty - itse valittavissa
Lyhennysvapaa: mahdollisesti, ei itse vaikutettavissa - mahdollisuus, itse vaikutettavissa
Korkomarginaali: suuri - pieni (yleisesti noin 1+% vs 0,3-0,7%)
Lyhennyksen verovähennysmahdollisuus sijoittajalla: kyllä - ei

Hyvin vaikea nähdä, miksi joku ostaisi stressitestien kiertämisen vuoksi taloyhtiölainallisen kohteen omaan käyttöön. Kuitenkin taloyhtiölainallisessa kohteessa tarvitsee esim 300k kämpän kohdalla olla noin 100k kylmää käteistä, ei ihan persaukisilla löydy tuollaista summaa takataskusta.

 

[olkikuukkeli]

Olen hyvin vahvasti eri mieltä, että noita taloyhtiölainoja olisi käytetty oman unelmakodin hommaamiseen isoissa määrin. Taloyhtiölainojen veroetu on sellainen, että nimenomaan sijoituskäyttöön niitä on kannattanut ottaa. Taloyhtiölaina vs oma laina:

Käsiraha: 30% vs 0-15%
Asp hyödyntäminen: ei - kyllä
Laina-aika: etukäteen määritelty - itse valittavissa
Lyhennysvapaa: mahdollisesti, ei itse vaikutettavissa - mahdollisuus, itse vaikutettavissa
Korkomarginaali: suuri - pieni (yleisesti noin 1+% vs 0,3-0,7%)
Lyhennyksen verovähennysmahdollisuus sijoittajalla: kyllä - ei

Hyvin vaikea nähdä, miksi joku ostaisi stressitestien kiertämisen vuoksi taloyhtiölainallisen kohteen omaan käyttöön. Kuitenkin taloyhtiölainallisessa kohteessa tarvitsee esim 300k kämpän kohdalla olla noin 100k kylmää käteistä, ei ihan persaukisilla löydy tuollaista summaa takataskusta.

Tuossa hesarin esimerkissä toki oli se tilanne, että raha asuntoon oli aikaisemman, huomattavasti halvemman, asunnon myynnistä. Täten kykyä taloyhtiölainan maksamiseen (2/3 velattomasta myyntihinnasta) ei edes tarkistanut kukaan. Samasta pihapiiristä on ko. esimerkin kohdalla jo nyt 9 asuntoa myynnissä, eli joku muukin on toiminut talousosaajan näkökulmasta irrationaalisesti. Edelleen, kuinka laaja ilmiö lopulta on kyseessä, sitähän ei voi vielä sanoa.

 

[Purkan Jauhaja]

Taidan olla palaamassa markkinoille. Jos jatkossa jättää osakepoiminnan ammattilaisille ja pitäytyä rahastoissa ja ETF:ssä. Vielä SXR8 on paras jenkki-etf? Jos kk säästönä vetää, niin Nordnet lienee paras paikka edelleen harjoittaa tätä?

Jos osakepoimintaan innostuu niin kai sen OST voisi vihdoin avata jonnekin.

 

[Petri1981]

Helsingin pörssikin on kyykännyt nyt kohta 2 vuotta. Kun koronaelvytys oli kovimmillaan, tässäkin ketjussa oli lähes konsensus siitä, että pörssi tulee nousemaan aina, kun korotkin pysyvät ikuisesti nyt alhaalla. Noh, eihän se taaskaan näin ollut.