Sijoitusvinkkejä?

[Fat Cat]

Meinasinkin tulla kirjoittamaan, että @Tuamas toimi oraakkelina GF Moneyn casessa. Kädet pystyssä selitteleminen saa kyllä aina sijoittajalle luottavaisen mielen. Huhhuh, kuka helvetti tälläiseen pistää rahojaan? Jotenkin en jaksa uskoa, että anti täyttyy.

 

[Huerzo]

Aika huolettomasti vuokrabusinekseen on lähdetty ja pankit sitä rahoittaneet. Suurin osa ei muista 90-luvun turnajaisia, joissa asunto realisoitiin ja silti jäätiin velkaa pankille (reilusti).

Ylen Politiikkaradion "asuntokatsauksessa" (linkki ohjelmaan) sivuttiin velkavipusijoittamisen haittapuolia myös asuntovelkansa jo maksaneen osakkaan kannalta.

Ohjelmassa arvioitiin, että hyvämaineinen suomalainen asunto-osakeyhtiömalli voi joutua rahoittajien puolelta uuteen syyniin. Asunto-osakeyhtiön lainoja käytettiin aiemmin vain julkisivuremppoihin ja muihin vakuuden arvoa ylläpitäviin toimiin. Kuten viime vuosien trendi on ollut, yhtiölaina onkin uudiskohteissa sijoituslainaa. Rahoittajat saattavat siksi hilata "lainaraaka-aineen" marginaalia ylös riskien noustessa, ja pankit siirtävät kustannuksen edelleen taloyhtiöille ja sen osakkaille. (Rahoittajan näkökulmasta koko markkinaa siis käsitellään yhtenä kokonaisuutena.)

Opin ohjelmasta uutena asiana, että pankilla on oikeus rukata lainamarginaalia ylöspäin. Hetken mielijohteesta tätä ei tehdä, mutta hyvä muistutus siitä, kuinka vipusijoittajien ongelmaksi rajattava ongelma voi vaikuttaa moniin muihin kanssa-asujiin. Lainaleikille tulisikin saada kiireesti stoppi, ettei pieni porukka aiheuta enemmistölle turhia lisäkustannuksia. On erittäin helppo yhtyä Nordean näkemykseen yhtiölainoille laitettavista rajoituksista.

 

[dana77]

Käytin tänään aikaa omien sijoituksieni hoitamiseen. Vaikka strategiana on vahvasti holdaaminen, niin katsoin asialliseksi hieman pohtia indeksisijoitusten painotusarvoja. Analyysini tilanteesta on, että USA:ssa pörssikurssit ovat todella korkealla. Esim S&P 500 Indeksi on lähes tuplasti finanssikriisiä edeltäneissä lukemissa. Euroopassa sitä vastoin kehitys on ollut paljon maltillisempaa, vaikka talous on täälläkin kasvanut sen parisen pinnaa vuodessa. Esim Euro Stoxx 50 on selvästi alempana kuin 2007 puhumattakaan vuosituhannen vaihteesta, mutta se on myös alempana kuin vuosi sitten tai 2015. Tottakai osakemarkkinoilla yleensä saa juuri sen mitä ansaitsee ja tuo kertoo osittain siitä, että eurooppalaiset suuryhtiöt eivät ole pärjänneet sen paremmin. Kuitenkin kun mietitään nykyistä arvostustasoa ja tulevaa kehitystä, niin näkisin, että alhainen arvostustaso perustuu oletukseen että Trump keikuttaa tullipuheillaan maailmantalouden tasapainoa ja eurooppa on häviäjä kisassa. En tästä niin varma olisi, sillä eurooppa ei ole vastassa yksin. En silti vahvasti lähde vastakkaista vetoa lyömään, sillä yleensä tullisodissa on vain häviäjiä. Mielenkiintoista kuitenkin on, ettei USA:n pörsseissä samanlaista varausta hinnoissa näy.

Kuten olen kertonut, niin olen jo jonkun aikaa keventänyt kuukausittaisten sijoitusteni painoarvoa ja kasvattanut käteisen osuutta. Nyt muutin varsin USA-painoitteista painotustani, niin että sekä Suomi (Nordnetin superrahastot), Eurooppa (Euro Stoxx 50) ja kehittyvät markkinat saivat enemmän painoa. Laskin että OMX:iin ei mahdolliset teräs/auto-tullisodat iskisi isosti, vaikka nykyhinnoittelu onkin paljolti heijastumaa euroopan pörssien arvostustasoista. Pidin myös hyvänä asiana, että nuo kaksi ovat ovat euro-pohjaisia indeksejä, sillä IMO kallis dollari ei sekään tarjoa lisäperusteita painon pitämiseen siellä. Kehittyvät markkinat eivät myös ole hinnoittelultaan laukanneet niin villisti kuin USA, joten hajautuksen nimissä lisäsin sitäkin salkkuuni.

Mielelläni ottaisin tähän kommentteja vastaan.

Toinen juttu jonka chekkasin läpi oli kiinteistösijoitusten mahdollisuus. Tein taas laskelmat, että olisiko kuuteen prosenttiin mahdollista päästä ja kovasti se tiukassa näyttäisi olevan. Siinä hintaluokassa olevissa kämpissä, jotka excelissä olisivat hankintahinnaltaan sinne päin alkaa ikää olemaan ja putkiremontit tekemättä. Jostain syystä nuo 500-1000 neliöltä maksavat rempat ovat sellaisia, joita ei vain myyntihintoihin osata (lue: haluta) diskontata. En tiedä onko sitten ostajat niin tyhmiä, vai onko vika myyjien päässä, mutta onhan se nyt selvää, että jos 50 neliön kaksioon tulee vähintään 25K-50K lisähintaa (joka voi prosentteina olla jopa 30% tai jossain vielä syrjemmässä enemmänkin), niin se on aika iso juttu. Yhtä sellaista kämppää katselin, jossa remontista on päätös ja se on tämä vuonna alkamassa, mutta senkin kanssa taidan katsella jonkun puolisen vuotta, että josko joko hinta tulisi vielä alas (tai ainakin vanha omistaja on hoitannut vastikkeet ajalta, jolloin kämppä on asumiskelvoton).

Onko jollain parempaa tietoa, että miten putkiremonttien hinnat kehittyvät tulevaisuudessa? Olen toisaalta ymmärtänyt, että Suomi on täynnä 60- ja 70-luvuilla rakennettuja kerrostaloja, joissa tulee lähivuosina helvetin massiiviset remonttirumbat kun putkien käyttöiät tulevat tiensä päähän. En siis olisi hämmästynyt, jos kysynnän ja sitä kautta hintojen kasvut (erityisesti putkien hajoamisten seurauksena pika-aikataululla tehtävissä kohteissa) tulisivat olemaan todellisuutta. Toisaalta erilaisia remontointitekniikoita kehitetään jatkuvasti, mutta ymmärtääkseni ainakin nykyisellään nämä edullisemmat tekniikat (Keke varmaan puhuisi sukituksesta tms mutta puhutaan me vain edullisimmista tekniikoista) eivät vastaa vanhoja, vaan ovat lyhytaikaisempia hätäapuja.

Kannattaako siis sijoittaa 80-luvun kohteisiin ja luottaa, että remonttien hinnat laskevat seuraavan 10-15 vuoden aikana joka niillä on armonaikaa vai jo remontoituihin kohteisiin?

 

[Kimmo_Ahteri]

En jaksa uskoa että putkiremontin hinnan saisi 100% siirrettyä myyntihintaan. Ei ole lähdettä tarjota mutta muistelisin että kämppä kannattaisi myydä n. 7v ennen putkiremppaa jolloin siitä saa vielä hyvän hinnan. Sen jälkeen remppa on jo liian lähellä ja se pelottaa ostajia. Aika useasti myös julkisivuremppa on ajankohtainen n. 50v vanhoissa talonyhtiöissä ja senkin €/m2 hinta on ihan merkittävä. Mitä itse olen asuntomarkkinoita seurannut asuinalueellani niin vähän vaikuttaa että tuoreemmat 2000-luvun alkupuolen kämpät ovat oletetun putkirempan hinnan verran kalliimpia verrattuna 80-luvun kämppiin.

Sijoitusmielessä on vaikea sanoa mihin tuottoon voi päästä mutta Helsingissä 80-luvun kämppien vastike on n. 4-5€/m2. Jossain kohteissa voi olla korjausvelkaa ja pienemmissä talonyhtiöissä yllättävät korjaukset iskevät kovemmin osakkaaseen. Pk-seudulla rakennetaan aika paljon vuokrakämppiä joten se saattaa hillitä vuokrannousua tulevina vuosina.

 

[MPN]

Putkiremonteista muistelisin että jonkinnäköiset tutkielmat osoittivat että n.60% putkirempan hinnasta saadaan siirrettyä asunnon myyntihintaan. Myös nykyinen asuntosijoittamis-buumi on sellainen joka vaikuttaa koko markkinoille ja tekee sijoittamiskohteiden löytämisestä vaikeaa.

Ja on jenkeissä muutamia isoja yrityksiä ottanut hieman hittiä kauppasotapelkojen takia, joilla on arvostus ihan mielenkiintoisella tasolla. Mutta tuo dollarin kalleus on vaikea asia. Mistä sitä tietää vaikka dollari olisi 20v päästä pariteetissa euron kanssa ja nykyinen taso olisi silloin naurettavan halpa (ja muutaman vuoden takainen olisi sitten mieletön).

 

[dana77]

Kiitoksia ensin vastauksista.

Putkiremonteista muistelisin että jonkinnäköiset tutkielmat osoittivat että n.60% putkirempan hinnasta saadaan siirrettyä asunnon myyntihintaan. Myös nykyinen asuntosijoittamis-buumi on sellainen joka vaikuttaa koko markkinoille ja tekee sijoittamiskohteiden löytämisestä vaikeaa.

Näin ostajana tuo on luku, jonka perusteella on aika helppoa tehdä päätös että kannattaako ostaa remointoimaton kämppä. Mielestäni remontin suorien kustannusten lisäksi pitää huomioida, että putkiremontin tarjouksiin ja tosiasiallisesti toteutuneisiin kustannuksiin liittyy aina riski, että budjetti ei pidä tai että remontoitaessa paljastuu jotain ikävää eli kaikki yllätykset ovat negatiivisia. Lisäksi kämppä voi olla 3-4 kk asuinkelvoton ja pidemmänkin aikaa remontin metelin takia todella epähoukutteleva. Voi tuollekin jonkun 3-5K€ laskea kustannusta.

Mutta tuo dollarin kalleus on vaikea asia. Mistä sitä tietää vaikka dollari olisi 20v päästä pariteetissa euron kanssa ja nykyinen taso olisi silloin naurettavan halpa (ja muutaman vuoden takainen olisi sitten mieletön).

Minä en lähde argumentoimaan että näin ei voisi olla. Sitävastoin euroalueella asuvana se että sijoitukset ovat euroissa on minulle riskittömämpi vaihtoehto. Nyt en siis vain käytännössä ota näkemystä dollarin kurssin tulevaisuuteeen.

 

[MPN]

Näin ostajana tuo on luku, jonka perusteella on aika helppoa tehdä päätös että kannattaako ostaa remointoimaton kämppä. Mielestäni remontin suorien kustannusten lisäksi pitää huomioida, että putkiremontin tarjouksiin ja tosiasiallisesti toteutuneisiin kustannuksiin liittyy aina riski, että budjetti ei pidä tai että remontoitaessa paljastuu jotain ikävää eli kaikki yllätykset ovat negatiivisia. Lisäksi kämppä voi olla 3-4 kk asuinkelvoton ja pidemmänkin aikaa remontin metelin takia todella epähoukutteleva. Voi tuollekin jonkun 3-5K€ laskea kustannusta.

Yhden tutuntuttavan sijoituskämppään tehtiin putkiremontti viime vuonna. Kaukana kehä3:sta, eli ns. halvemmilla alueilla. Seuraavat luvut tulevat sitten ulkomuistista, eli heittoa saattaa olla ja koko teksti saattaa olla mahdollisesti virheellistä, mutta alustava budjetti taisi olla 550€/m², sisälsi siis koko viemärilinjaston vaihdon. Toteunut kipusi 600€/m² paikkeille, kiitos muutaman yllätyksen joita ei rakennuspiirustuksissa näkynyt. Kämpät olivat 5-6kk asuinkelvottomia. Sitten huomattiin että vesikatossa on myös vikaa, julkisivua ja jotain muuta pientäkin uusittiin tai parannettiin sitten samalla. Kaikkinensa hintaa tuli yli 800€/m². Tuolla tutuntutulla oli n.50m² kämppä (taisi olla muutama neliö päälle), mutta siis joku 15k€ "lisäkustannus" tuota kaikesta tuli + välilliset kustannukset. Välittäjän arvio oli että kämpän hinta nousi 300-350€/m².

Toki tuossakin taloyhtiön hallitus teki muutamia kyseenalaisia ratkaisuja, mutta tuo kuvio tappoi viimeisen mielenkiintoni asuntosijoittamiseen. Kun uudemmat kohteet tekevät liian ison loven tällä hetkellä kukkaroon, hintataso on korkealla ja noissa saattaa remonttiriski toteutua. Ainoa poikkeus on jos puskaradion kautta tulisi joku hyvä kohde tietoon, mutta julkisesti kiinnostavia ei niin kauheasti ole.

 

[dana77]

Yhden tutuntuttavan sijoituskämppään tehtiin putkiremontti viime vuonna. Kaukana kehä3:sta, eli ns. halvemmilla alueilla. Seuraavat luvut tulevat sitten ulkomuistista, eli heittoa saattaa olla ja koko teksti saattaa olla mahdollisesti virheellistä, mutta alustava budjetti taisi olla 550€/m², sisälsi siis koko viemärilinjaston vaihdon. Toteunut kipusi 600€/m² paikkeille, kiitos muutaman yllätyksen joita ei rakennuspiirustuksissa näkynyt. Kämpät olivat 5-6kk asuinkelvottomia. Sitten huomattiin että vesikatossa on myös vikaa, julkisivua ja jotain muuta pientäkin uusittiin tai parannettiin sitten samalla. Kaikkinensa hintaa tuli yli 800€/m². Tuolla tutuntutulla oli n.50m² kämppä (taisi olla muutama neliö päälle), mutta siis joku 15k€ "lisäkustannus" tuota kaikesta tuli + välilliset kustannukset. Välittäjän arvio oli että kämpän hinta nousi 300-350€/m².

Kiitos, tämmöisten vastausten takia tänne palstalle jaksaa kirjoittaa! Juuri tällaista skenaariota mietin ja pelkäsin, joten taidan jatkaa varovaista suhtautumistani kiinteistösijoittamiseen. Näiden kohdalla tunnistaa mieluummin riskit etukäteen kun oppii ne oman kokemuksen kautta. Kyllähän siinä itku tulisi jos 70K€ kämppään tulee remontin myötä yli 40K€ maksamista + 5K€ menetettyjä vuokratuloja.

Vielä kun tätä kuviota mietin, niin kyllähän Suomessa on vanhat betonikerrostaloasunnot tietyissä tapauksissa pahasti ylihintaisia. Vaikka taloon kuinka tehtäisiin 800€/m² remppaa, niin ei se sen jälkeenkään vastaa uutta lähellekään joten selvää on ettei siitä voi läheskään uuden hintaaakaan pyytää. Tuollaisen vanhan remontoimattoman asunnon hinta pitäisi olla lähempänä luokkaa 1000€/m² (riippuen toki niin valtavasti sijainnista ettei pitäisi edes mitään magic numbereita heitellä).

 

[pernaveikko]

Juuri tällaista skenaariota mietin ja pelkäsin, joten taidan jatkaa varovaista suhtautumistani kiinteistösijoittamiseen. Näiden kohdalla tunnistaa mieluummin riskit etukäteen kun oppii ne oman kokemuksen kautta. Kyllähän siinä itku tulisi jos 70K€ kämppään tulee remontin myötä yli 40K€ maksamista + 5K€ menetettyjä vuokratuloja.

Kaverille kävi juurikin tuolla lailla. Ilmeisesti vähän yllättäen kaatui perintöasunto syliin ja jotain sille piti tehdä. Saatiin se lopulta myytyä, mutta oppirahat oli melkoiset.

Jatkan itse vuokralla asumista, se nyt vain on helpompaa. Ja onhan niitä kaikenlaisia artikkeleita lukenut jostain kauppalehdistä miten kiinteistöjutut ei ole automaattinen tie rikastumiseen.

 

[paki77]

Vielä kun tätä kuviota mietin, niin kyllähän Suomessa on vanhat betonikerrostaloasunnot tietyissä tapauksissa pahasti ylihintaisia. Vaikka taloon kuinka tehtäisiin 800€/m² remppaa, niin ei se sen jälkeenkään vastaa uutta lähellekään joten selvää on ettei siitä voi läheskään uuden hintaaakaan pyytää. Tuollaisen vanhan remontoimattoman asunnon hinta pitäisi olla lähempänä luokkaa 1000€/m² (riippuen toki niin valtavasti sijainnista ettei pitäisi edes mitään magic numbereita heitellä).

Itse olen todennut uudiskohteet huippusijainnilla itselleni parhaaksi vaihtoehdoksi. Kalliitahan ne ovat kuin perkele, mutta veroetu äärimmäisen kova (tekee jopa kymmeniä tuhansia vs. vanha kohde) ja ei ole mitään remonttihuolia, plus että oman pääoman tuotto on varsin kohtuullinen koska omaa pääomaa tarvitaan vain se ~30% myyntihinnasta. Viimeisin kohde itselläni viime loppuvuodesta ostettu vajaa 40m2 koko asunnon levyisellä parvekkeellä varustettu yksiö suuren yliopistokaupungin keskustasta. Alla tuottolaskelma:

Oma pääoma 57 000€
Rahoitusvastike 106 000€
Velaton hinta 163 000€

Hoitovastike 133€
Rahoitusvastikkeen korko 88€
Lyhennys 441€ (3v lyhennysvapaata)

Vuokra 715€ (+vesi)
- vastike - korko
= Tuotto 494€
- lyhennys
= kassavirta +53€

Tuotto% = 3,64%
OPO tuotto = 10,4%

Rahoitusvastikkeen lyhennys tuloutetaan, joten pääomaveroa ei käytännössä mene lainkaan. Tuotto% kiinni olevalle pääomalle vaatimaton, mutta omalle pääomalle tyydyttävä, ja tässä ei ole otettu tietysti mahdollista arvonnousua huomioon. Eri lähteissä tätä on odotettu välillä 2-5%, mutta vaikka se jäisi alimman arvion alle ja olisi 1,5% tekee tämä 2500€ jo ensimmäisenä vuonna ja olisi merkittävä lisä tuottoon. Asunto on niin huippusijainnilla nopeasti kasvavassa kaupungissa että itse uskon minimissään tuohon 2%. Toki talouskriisit ja muut voivat väliaikaisesti myös laskea asunnon arvoa ja nyt rakennetaan pirusti, joten tämän varaan ei kannata sijoitusta laskea. Pelkkä tuo 10% oman pääoman tuotto riittää kunhan vuokrataso ei laske ja tähän en nykysysteemeillä Suomessa usko kyseisellä sijainnilla. Vastaavalla hinnalla ei tällä hetkellä ollut yhtään vastaavaa kohdetta vapaana julkisessa myynnissä ko. kaupungista, mutta kun liittyy rakennusyhtiöiden sisäpiirilistoille (eli saa ennakkomarkkinointilistat etukäteen) ja on nopea niin vastaavia saa varmasti.

E/ vastaavista koitetaan itse asiassa julkisessa myynnissä nyhtää jopa vähän päälle 200k eli ensimmäinen ostaja koittaa vetää melkoisia pikavoittoja, mahtaakohan joku sellaiseen sortua...

 

[Tadu]

^ liittyen. Ollaan muuttamassa kohta uudiskohderivariin. Yhtiössä on kahdeksan rivariasuntoa ja kahdeksan pientä pienkerrostaloasuntoa. Eräs asuntosijoittaja osti noista kerrostaloasunnoista neljä kappaletta itselleen. Eli varmaan tehnyt vastaavat johtopäätökset kuin sinä.

 

[paki77]

^ liittyen. Ollaan muuttamassa kohta uudiskohderivariin. Yhtiössä on kahdeksan rivariasuntoa ja kahdeksan pientä pienkerrostaloasuntoa. Eräs asuntosijoittaja osti noista kerrostaloasunnoista neljä kappaletta itselleen. Eli varmaan tehnyt vastaavat johtopäätökset kuin sinä.

Juu kyllähän noissa kova buumi on, ja kun kirjoitin että täytyy olla nopea, niin parhaissa kohteissa se tosiaan tarkoittaa että mailin saapumisesta varaamiseen ei saa yli viittä minuuttia mennä. Sen jälkeen on sitten jonotuspaikkoja tarjolla jos joku peruuttaa varauksen.

 

[Yläpesä]

^ liittyen. Ollaan muuttamassa kohta uudiskohderivariin. Yhtiössä on kahdeksan rivariasuntoa ja kahdeksan pientä pienkerrostaloasuntoa. Eräs asuntosijoittaja osti noista kerrostaloasunnoista neljä kappaletta itselleen. Eli varmaan tehnyt vastaavat johtopäätökset kuin sinä.

Nykyinen tilanne tuon suhteen ei tule pysymään. Valtiovalta on jo suunnittelemassa tällaisen toiminnan rajoittamista. Verotuskin tullee muuttumaan joten pitkällä tähtäimellä kovin vivutettu toiminta muuttuu kannattamattomaksi.

 

[paki77]

Nykyinen tilanne tuon suhteen ei tule pysymään. Valtiovalta on jo suunnittelemassa tällaisen toiminnan rajoittamista. Verotuskin tullee muuttumaan joten pitkällä tähtäimellä kovin vivutettu toiminta muuttuu kannattamattomaksi.

En tiedä mikä nykytilanteessa on väärin ja miksi sitä pitäisi muuttaa. Nyt vero maksetaan asuntoa myydessä, olisiko uudessa mallissa sitten aiemmin maksetut verot vähennyskelpoisia myyntitilanteessa? Jos kassavirtaa ei ole niin miksi vero pitäisi maksaa etukäteen, sama kuin osingot uudelleensijoittavia rahastoja alettaisiin verottamaan aina osinkojen tullessa, ei mitään järkeä ja pelkkää kateellisuutta ja kiusantekoa.

 

[dana77]

Nykyinen tilanne tuon suhteen ei tule pysymään. Valtiovalta on jo suunnittelemassa tällaisen toiminnan rajoittamista. Verotuskin tullee muuttumaan joten pitkällä tähtäimellä kovin vivutettu toiminta muuttuu kannattamattomaksi.

Kielletäänkö taloyhtiölainat vai asuntolainat vai miten ajattelit että tuohon puututaan?

Pitäisikö kaivaa esiin vanha kunnon ehdotus, että omassa omistusasunnossa asumisesta pitäisi maksaa veroa tuosta etuudesta. Tällaistahan on joskus ehdotettukin.

 

[paki77]

Kielletäänkö taloyhtiölainat vai asuntolainat vai miten ajattelit että tuohon puututaan?

Pitäisikö kaivaa esiin vanha kunnon ehdotus, että omassa omistusasunnossa asumisesta pitäisi maksaa veroa tuosta etuudesta. Tällaistahan on joskus ehdotettukin.

Jep, toki jos seuraava hallitus on sdp vas vihr rungolla niin en ihmettele vaikka molemmat toteutuisi.

 

[Yläpesä]

Kielletäänkö taloyhtiölainat vai asuntolainat vai miten ajattelit että tuohon puututaan?

En ajatellut mitään, vaan kertasin julkisuudessa olleita lehtikirjoituksia kuluneelta keväältä/kesältä. Sijoitusasuntojen määrän rajoittaminen per asoy. Yhtiölainan verotuskohtelun muutos sijoitusasuntojen kohdalla. Kohdellaanhan ensiasuntojakin verotuksessa eri tavalla, joten ei tuo vaikeaa ole järjestellä. Jos motivaatiota on riittävästi.

Pois alta, yhtiölaina kaatuu – Voiko naapurin velka rysähtää niskaan? | Yle Uutiset | yle.fi

Vuokraturvan Metsola: ”70 prosentin yhtiölainat uhkaavat kaikkien suomalaisten taloyhtiöiden mainetta ja lainansaantia” - putkiremontin hinta voi olla tulevaisuudessa järkytys

Asuntosijoittajien pelätty keinottelu yhtiölainoilla vaikeutuu – Nordea asetti rajan sijoittajien osuudelle taloyhtiössä | Rakennuslehti

https://www.savonsanomat.fi/paakirj...-padota-vaarallista-asuntokeinottelua/1212317

Pitäisikö kaivaa esiin vanha kunnon ehdotus, että omassa omistusasunnossa asumisesta pitäisi maksaa veroa tuosta etuudesta. Tällaistahan on joskus ehdotettukin.

Elinkeinoelämän tutkimuslaitoksen (Etla) tutkimusjohtajan Mika Malirannan mukaan ainakin.
"He saavat ikään kuin eräänlaista asuntotuloa, jota voitaisiin verottaa" - Yle: Omistusasumisella ikävä haittavaikutus | Talouselämä

Tai Soininvaaran.
Asuntotulon vero – Soininvaara

 

[Tuamas]

Kyllähän nykyinen taloyhtiöiden täyteen lainoitus lisää melkoisesti kuplan riskiä sekä luottoriskiä uudiskohteissa.

Varsinkin kun nuo myydään parin-neljän vuoden lyhennysvapailla, jolloin useammat urpot tulevat olemaan nesteessä lyhennysten alkaessa, jos ja ennen pitkää kun korkotaso yhtään normalisoituu.

Toki se isoin asia tulee korkojen noustessa ja palapelin hajotessa olemaan omistusasujien tilanne, kun taloyhtiölainojen marginaalit nousevat pahimmillaan prosentteihin.

Sinänsä itse en näe tyhmyydestä kärsimisen rajoittamista pakollisena, mutta kuplan ehkäisemiseksi mieluiten näkisin, että taloyhtiölainoista tulisi kieltää lyhennysvapaa laina-ajan alussa.

Tässä hyvä tiivistys tilanteesta Hypon toimarin ja FIVAn apulaisjohtajan toimesta.
https://areena.yle.fi/1-2227354

 

[dana77]

Olisi mielenkiintoista tietää, että kummat ovat oikeasti luotettavampia lainan lyhentäjiä, vakavaraiset sijoittajat vai pienituloiset ensiasunnon ostajat. Ettei vain tässäkin tapauksessa tosiasillisesti olisi niin, että yhtiölainat ovat taas yksi sosiaalituen muoto.

Noita lyhennysvapaita en ymmärrä (lainan) alkuunkaan.

Myös omien autojen käytöstä, omat ruuan syömisestä ja mistä tahansa muusta voitaisiin maksaa veroa. Jos minä myisin sen maksalaatikon pois, minä joutuisin maksamaan siitä 24%. Nyt kun syön sen itse jää valtio ilman verotuloja ja onhan tämä väärin!

 

[paki77]

Kyllähän nykyinen taloyhtiöiden täyteen lainoitus lisää melkoisesti kuplan riskiä sekä luottoriskiä uudiskohteissa.

Varsinkin kun nuo myydään parin-neljän vuoden lyhennysvapailla, jolloin useammat urpot tulevat olemaan nesteessä lyhennysten alkaessa, jos ja ennen pitkää kun korkotaso yhtään normalisoituu.

Toki se isoin asia tulee korkojen noustessa ja palapelin hajotessa olemaan omistusasujien tilanne, kun taloyhtiölainojen marginaalit nousevat pahimmillaan prosentteihin.

Sinänsä itse en näe tyhmyydestä kärsimisen rajoittamista pakollisena, mutta kuplan ehkäisemiseksi mieluiten näkisin, että taloyhtiölainoista tulisi kieltää lyhennysvapaa laina-ajan alussa.

Tässä hyvä tiivistys tilanteesta Hypon toimarin ja FIVAn apulaisjohtajan toimesta.
https://areena.yle.fi/1-2227354

En oikein ole ymmärtänyt tätä sijoittajista kohkaamista. Jos kämpästä maksetaan minimissään 30% käteisellä, niin ei siinä hirveästi jää riskiä kenellekään (muulle kuin sijoittajalle itselleen). Jos jostain syystä sijoittaja ei kykene lyhentämään taloyhtiölainaa ja tullaan tilanteeseen jossa taloyhtiö joutuu lunastamaan kämpän niin kunhan asuntojen arvo ei ole laskenut YLI 30% (ja asuntoa on maksettu lyhennysvapaiden jälkeen sellaiset 5% tahdilla vuodessa) saa taloyhtiö omansa pois. Toki typerä sijoittaja jos ei itse ymmärrä myydä asuntoa ennen kuin se lunastetaan.

Toki lyhennysvapaat ovat omastakin mielestä turhia, tulee vaan turhaan veroa maksettavaksi.

 

[Cobol]

En oikein ole ymmärtänyt tätä sijoittajista kohkaamista. Jos kämpästä maksetaan minimissään 30% käteisellä, niin ei siinä hirveästi jää riskiä kenellekään (muulle kuin sijoittajalle itselleen).

Ei se noin mene. Alla olevasta linkistä: uudisasunnossa voi olla jopa 70 prosentin yhtiölainaosuus, jolloin myyntihinta on 30 prosenttia velattomasta hinnasta. Myyntihinnasta maksetaan kaupantekovaiheessa arviolta 25 prosenttia. Näin 120 000 euroa maksavan yksiön omistajaksi pääsee 9 000 eurolla.

Sijoittajat ostavat rakenteilla olevia asuntoja ja myyvät ne kalliilla eteenpäin - Talous | HS.fi

Tuossa vielä hieman näkemystä riskeistä:

Sijoittajien suuri määrä taloyhtiössä on riski - Aamulehti

 

[Cobol]

Tuossa vielä hieman näkemystä riskeistä:

Sijoittajien suuri määrä taloyhtiössä on riski - Aamulehti

Olen samaa mieltä linkin osalta seuraavista:

* Sijoittajat käyttävät näin taloyhtiötä rahoituksen lähteenä, mikä ei ole muiden osakkaiden etu
* Remonttilainaa myöntävät pankit katsovat tarkkaan, millainen rahoitettavan asunto-osakeyhtiön omistajarakenne
* Sijoittajavetoisten talojen rahoitus on tiukempaa. Lainamarginaali on korkeampi, laina-aika lyhyempi ja lainamäärä pienempi
* Ongelmia voi tulla myös silloin, kun vaikeuksiin ajautunut sijoittaja alkaa myydä asuntojaan taloyhtiöstä.

Lisäisin seuraavan:

* Sijoittaja tekee konkurssin, jolloin hänen asuntokantansa osalta pohditaan, mitä voidaan tehdä.


En ole enää sijoittajana asuntomarkkinoilla. Mutta jos olisin, laittaisin pienen riskisiivun Exceliin tilanteissa, joissa samassa as oy:ssä olisi yksi tai useampi suhteellisen kokematon ja velkainen asuntosijoittaja esimerkiksi yli 5 % osuudella koko asuntokannasta. Jos olisi esimerkiksi 20 asunnon taloyhtiö, josta tällainen sijoittaja hankkisi 5 asuntoa (20 %), en lähtisi enää tässä vaiheessa mukaan lainkaan.

 

[dana77]

Olen samaa mieltä linkin osalta seuraavista:

* Sijoittajat käyttävät näin taloyhtiötä rahoituksen lähteenä, mikä ei ole muiden osakkaiden etu

Ihan samalla tavalla oman asunnon hankkijat käyttävät taloyhtiötä rahoituksen lähteenä, mikä ei ole muiden osakkaiden etu.
Pitäisikö siis taloyhtiö-lainat kieltää? Jos mietitään tilannetta, että sijoittajalla on esim yksi sijoitusasunto, jonka hankintahinnan hän pystyy maksamaan, niin onko hän siitä eteenpäin yhteen sen huonompi omistaja kuin sellainen joka asuu kämpässä itse. Jälkimmäisen kohdalla riski on usemmiten työttömyys, sillä hän tekee lyhennykset ansiotuloistaan. Jos sijoittaja rahoittaa asunnon vuokratuotoilla ja asunto on halutulla alueella vuokrakäyttöön, niin uuden vuokralaisen löytäminen on keskimäärin helpompaa kuin uuden työpaikan.

Minusta se on täysin riittävää, että pankit huolehtivat ihan itse siitä siitä etteivät anna sijoittajalle lukuisia lainoja kohteisiin joissa on iso rahoitusvastine. Taloyhtiön ongelma asia ei ole.

 

[Creed Bratton]

Ihan samalla tavalla oman asunnon hankkijat käyttävät taloyhtiötä rahoituksen lähteenä, mikä ei ole muiden osakkaiden etu.
Pitäisikö siis taloyhtiö-lainat kieltää? Jos mietitään tilannetta, että sijoittajalla on esim yksi sijoitusasunto, jonka hankintahinnan hän pystyy maksamaan, niin onko hän siitä eteenpäin yhteen sen huonompi omistaja kuin sellainen joka asuu kämpässä itse. Jälkimmäisen kohdalla riski on usemmiten työttömyys, sillä hän tekee lyhennykset ansiotuloistaan. Jos sijoittaja rahoittaa asunnon vuokratuotoilla ja asunto on halutulla alueella vuokrakäyttöön, niin uuden vuokralaisen löytäminen on keskimäärin helpompaa kuin uuden työpaikan.

Minusta se on täysin riittävää, että pankit huolehtivat ihan itse siitä siitä etteivät anna sijoittajalle lukuisia lainoja kohteisiin joissa on iso rahoitusvastine. Taloyhtiön ongelma asia ei ole.

Onhan se taloyhtiön ongelma. Esim @Tadu:n mainitsemassa yhtiössä yksi sijoittaja omistaa 4 asuntoa 16:sta yhtiössä olevasta asunnosta ja jos kyseisen sijoittajan talous menee päin vittua, niin kyllähän se on yhtiön (tai siis osakkaiden) ongelma, että neljäsosa yhtiön asunnoista (ja niiden lainoista) jää pahimmillaan muiden osakkaiden murheeksi.

 

[Cobol]

Ihan samalla tavalla oman asunnon hankkijat käyttävät taloyhtiötä rahoituksen lähteenä, mikä ei ole muiden osakkaiden etu. Pitäisikö siis taloyhtiö-lainat kieltää?

Minusta ei tarvitse lainoja kieltää. En ole muutenkaan kieltolinjalla. Mutta fakta on, että jos kahden miljoonan lainalla operoiva sijoittaja ostaa 5 asuntoa 20 asunnon yhtiöstä, pankki ei anna remonttilainaa tms samalla hinnalla, kuin antaisi muuten. Pankki hinnoittelee riskit, ja niin tulee muidenkin tehdä.