Kokoomus

[Tuamas]

Tietysti voi olla niinkin että asumistuen lakkauttaminen laskisi tyypillisesti vuokrattavien asuntojen hintoja, eli pienten kerros- ja rivitaloasuntojen mutta kyseessä ei ole mikään mekanismi joka tapahtuisi välttämättä. Näin olisi kuitenkin käytävä jotta sijoitusasunnon hankkiminen olisi taloudellisesti mielenkiintoinen vaihtoehto, kuten nykyään.

....

Sitäkään en ymmärrä miten vuokratasoon vaikuttaa omistusasumisen korkotuki, koska kyseistä tukea ei saa sijoitusasuntoon jota vuokraa muille.

Näissä kahdessa kappaleessa tiivistyy se, että kysynnän ja tarjonnan lakeja sekä taloustieteitä ei ole opeteltu edes vähää alusta.

Kyseessä nimenomaan on mekanismi, joka tapahtuisi välttämättä, koska vuokra-asuntomarkkinoilta häviäisi summa X rahaa. Tällöin sen vaikutus vuokratasoon on vääjäämätön, ei välttämättä välitön eikä vaikutus välttämättä koske jokaista tapausta, mutta markkinoilla muutos vääjäämättä tapahtuisi.

Ensin demonstroit, että mistä mielestäsi vuokrataso muodostuu ja sitten et kuitenkaan ymmärrä miten korkotuki vaikuttaa hintatasoon (edelleen silti huomioit vain tarjontanäkökulman, jolloin vaikka laskelmasi ovat periaatteessa ihan päteviä ja paikkansapitäviä, mutta eivät kestä lähempää tarkastelua).

Kysytään nyt kysymys:
Ovatko vuokra-asunnot/sijoitusasunnot jollain tapaa erilaisia kuin omistusasunnot?
Myydäänkö asunnot niin, että niitä myydään vain omistusasumiseen tai sijoittamiseen?

Korkotuki vaikuttaa omistusasuntomarkkinoilla korottavasti asuntojen hintoihin (koska ihmisillä on varaa ottaa isompia asuntolainoja --> ihmisillä on varaa ostaa kalliimpi asunto --> asuntojen hinnat nousevat), jolloin myös sijoitusasuntojen myyntihinta nousee (koska kuten varmaan jo huomasitkin, markkinat ovat käytännössä samat).

Kun sijoitusasuntojen myyntihinta nousee --> vuokranantajan on jyvitettävä korkeampi asunnon ostohinta vuokraan, jotta vuokranantaja saa tuottoa.

Edelleen suosittelisin sinulle kansiksen peruskurssia, niin homma ei menisi ihan perusteiden läpikäymiseksi.

 

[Beltran]

Ensin demonstroit, että mistä mielestäsi vuokrataso muodostuu ja sitten et kuitenkaan ymmärrä miten korkotuki vaikuttaa hintatasoon (edelleen silti huomioit vain tarjontanäkökulman, jolloin vaikka laskelmasi ovat periaatteessa ihan päteviä ja paikkansapitäviä, mutta eivät kestä lähempää tarkastelua).

Toki ymmärrän. Mekanismi on se että erilaisten tukien lakkauttaminen vaikuttaisi asuntojen hintaan josta seuraisi se että myös vuokrat tippuisivat, kun niiden suuruus edelleenkin lasketaan tavalla jonka esitin mutta nyt uusilla lukemilla.

Mutta jos esitetään väite/vaatimus että asumistuet olisi lakkautettava jotta vuokrien hinnat laskisivat, on otettava huomioon että siitä seuraisi myös muuta. Jo nyt asunnon ostaneiden (olipa omaa asumista taikka vuokraamista varten) omaisuuden arvo tippuisi yhden poliittisen päätöksen takia. Ei ole asunnon ostajien syy millaiset poliittiset päätökset ovat olleet voimassa silloin kun hän asunnon osti. Käytännössä tämä tarkoittaisi sijoitusasunnon omistajan kannalta sitä että lainakulut ja muut kulut pysyisivät täysin samoina mutta uuden päätöksen myötä asuntoa olisi vuokrattava halvemmalla ja ottaa tappiot omalle kontolleen, maksaen ne itse. Samoin ei tuntuisi kivalta jos ostaisi vaikka itse asunnon arvoltaan 200.000€ lainalla kunnes huomaisi että yhden päätöksen takia oman omaisuuden arvo romahti. Tässä kansalaiset laitetaan poliittisten päätösten maksumiehiksi ja -naisiksi.

Kysytään nyt kysymys:
Ovatko vuokra-asunnot/sijoitusasunnot jollain tapaa erilaisia kuin omistusasunnot?
Myydäänkö asunnot niin, että niitä myydään vain omistusasumiseen tai sijoittamiseen?

No ei tietenkään mutta lainan ottajan kannalta nuo kaksi eri asuntotyyppiä eroavat toisistaan kun toisen lainaan saa korkotuen, toisen ei. Kuten itsekin tiedät. Voidaanhan sanoa vaikka niinkin että jos myös sijoitusasuntojen lainaan saisi korkotuen, vuokrien hinta tältä osin laskisi. En kannata moista mutta noin on vai eikö muka ole? Kyseinen päätöshän ei edes vaikuttaisi asuntojen hintoihin koska asuntoja ei myydä erikseen omaa asumista taikka vuokraamiskäyttöä varten.

Edelleen suosittelisin sinulle kansiksen peruskurssia, niin homma ei menisi ihan perusteiden läpikäymiseksi.

Sulla on kyllä ihan hyviä pointtejakin esillä joka innostaa keskustelemaan. Pointtisi menevät vieläpä perille ilmankin mitään herjaamisia, jollaiseksi yo sitaatissa olevan lauseen lasken. Jos edelleen haluat keskustelua kanssani jatkaa niin voisitko jättää tuollaiset jatkossa pois koska noita lukiessa tulee vähän sellainen fiilis ettei oikein huvita edes vastata, ainakaan siinä tapauksessa että viestissä ei ole oikeata asiaa (jota sulla kyllä on ihan kivasti).

 

[dana77]

Samoin ei tuntuisi kivalta jos ostaisi vaikka itse asunnon arvoltaan 200.000€ lainalla kunnes huomaisi että yhden päätöksen takia oman omaisuuden arvo romahti. Tässä kansalaiset laitetaan poliittisten päätösten maksumiehiksi ja -naisiksi.

Tämäpä olisi poikkeuksellista. Näinähän ei ole käynyt jokaisen bensa/diesel veromuutoksen, autoveromuutoksen, pääomaveromuutoksen tai jokaisen energiamuodon verotuksen muutoksen kohdalla.

Ansiotulot voivat olla ainoa poikkeus. Ainakin harvoin kuulee väitettävän että olisi jättänyt kouluttautumatta kokonaan tai ottamatta työtä vastaan jos olisi tiennyt ansiotulojen verojen korotuksista

 

[Tuamas]

Mutta jos esitetään väite/vaatimus että asumistuet olisi lakkautettava jotta vuokrien hinnat laskisivat, on otettava huomioon että siitä seuraisi myös muuta. Jo nyt asunnon ostaneiden (olipa omaa asumista taikka vuokraamista varten) omaisuuden arvo tippuisi yhden poliittisen päätöksen takia.
...
Tässä kansalaiset laitetaan poliittisten päätösten maksumiehiksi ja -naisiksi.

Niin, nythän omistusasujien asemaa on jo vaikeutettu, koska omistusasunnon koroista vähennyskelpoista on enää tänä vuonna 75 % ja ensi vuonna 70 %, kun vielä vuonna 2011 vähennys oli 100 %.

Kaikki poliittiset päätökset joutuu joku maksamaan.

No ei tietenkään mutta lainan ottajan kannalta nuo kaksi eri asuntotyyppiä eroavat toisistaan kun toisen lainaan saa korkotuen, toisen ei. Kuten itsekin tiedät. Voidaanhan sanoa vaikka niinkin että jos myös sijoitusasuntojen lainaan saisi korkotuen, vuokrien hinta tältä osin laskisi. En kannata moista mutta noin on vai eikö muka ole? Kyseinen päätöshän ei edes vaikuttaisi asuntojen hintoihin koska asuntoja ei myydä erikseen omaa asumista taikka vuokraamiskäyttöä varten.

Niin, mutta asuntojen hintataso vaikuttaa täysin olennaisesti vuokrien tasoon.
Eli kun asuntojen hinnat nousevat --> vuokrat nousevat vähintään samassa suhteessa.

Sijoitusasunnon ostaja saa 100 % korkotuen, koska sijoitusasunnon lainan korot saa kokonaisuudessaan vähentää pääomatuloverotuksessa. Omistusasunnon omistajahan saa vain 75 % korkotuen.

Sulla on kyllä ihan hyviä pointtejakin esillä joka innostaa keskustelemaan. Pointtisi menevät vieläpä perille ilmankin mitään herjaamisia, jollaiseksi yo sitaatissa olevan lauseen lasken....

Lähinnä se oli ihan ystävällinen huomautus, koska nämä asiat sinua selvästi kiinnostavat.

Jotta keskustelusta ja spekuloinnista talouteen liittyen saisi enemmän irti, olisi se juuri Sinun kannaltasi tärkeää tuntea talouden lait ja mekanismit pääpiirteissään.

Edit.
Ostaja--> omistaja.

 

[varjo]

Mutta jos esitetään väite/vaatimus että asumistuet olisi lakkautettava jotta vuokrien hinnat laskisivat, on otettava huomioon että siitä seuraisi myös muuta. Jo nyt asunnon ostaneiden (olipa omaa asumista taikka vuokraamista varten) omaisuuden arvo tippuisi yhden poliittisen päätöksen takia. Ei ole asunnon ostajien syy millaiset poliittiset päätökset ovat olleet voimassa silloin kun hän asunnon osti. Käytännössä tämä tarkoittaisi sijoitusasunnon omistajan kannalta sitä että lainakulut ja muut kulut pysyisivät täysin samoina mutta uuden päätöksen myötä asuntoa olisi vuokrattava halvemmalla ja ottaa tappiot omalle kontolleen, maksaen ne itse. Samoin ei tuntuisi kivalta jos ostaisi vaikka itse asunnon arvoltaan 200.000€ lainalla kunnes huomaisi että yhden päätöksen takia oman omaisuuden arvo romahti. Tässä kansalaiset laitetaan poliittisten päätösten maksumiehiksi ja -naisiksi.

Niin, jos tahtoo välttää vaikeita päätöksiä niin tätä menoa Kreikan tie on Suomen tie. Suomi tarvitsisi tällä hetkellä sitä iiroviinas-kokoomuslaisuutta, ei alexstubb-hanihanijeejee-kokoomuslaisuutta, mutta näillä mennään.

Korkovähennystähän on jo alettu leikkaamaan ja kun leikkaukset tehdään hitaasti vaikutus on maltillinen, asumistuen kanssa on käsillä hankalampi tilanne mutta toisaalta jos mitään ei tehdä niin kasvukeskusten tilanne vääristyy entisestään, tukiin kuluu entistä enemmän rahaa ja syrjäseudut kuolevat.

Pitää myös huomioida että niin kauan kuin ihmisten tulovirta pysyy vakaana, asunnon arvolla ei sinänsä ole merkitystä, kunhan laina saadaan maksettua. Mutta tätä menoa tosiaan tulovirta ei pysy vakaana jos julkissektorin kulut jatkavat kasvuaan eikä yksityistä kompensaatiota, viennistä puhumattakaan ole tulossa.

No ei tietenkään mutta lainan ottajan kannalta nuo kaksi eri asuntotyyppiä eroavat toisistaan kun toisen lainaan saa korkotuen, toisen ei. Kuten itsekin tiedät. Voidaanhan sanoa vaikka niinkin että jos myös sijoitusasuntojen lainaan saisi korkotuen, vuokrien hinta tältä osin laskisi. En kannata moista mutta noin on vai eikö muka ole? Kyseinen päätöshän ei edes vaikuttaisi asuntojen hintoihin koska asuntoja ei myydä erikseen omaa asumista taikka vuokraamiskäyttöä varten.

Uskomatonta miten et mitenkään pysty näkemään asiaa siltä toiselta kantilta, korkotuki vuokranantajalle on yhdentekevä asia koska se hinnannousu seuraa siitä että asunnon ostajat noin yleisesti saavat korkotukea -> hinnat nousevat. Samoista asunnoista kuitenkin kilpailevat sekä sijoitusasuntoa että omaa asuntoa etsivät. Jos sijoitusasuntojen korkovähennys otettaisiin käyttöön, se toki mahdollisesti lisäisi sijoitusasuntojen tarjontaa ja sitä myöten ehkä laskisi hintoja hieman mutta kysyntämarkkinassa kylläkin todennäköisesti kävisi niin että hinnat pysyisivät vain samoina (eivät nousisi tosin) ja korkoetu vain päätyisi sijoittajan lompakkoon. Mutta ideaalitapauksessa siis vakaata tuottoa hakeva sijoittaja voisi siis omasta puolestaan pyytää vähemmän vuokraa asunnosta johon saisi korkotuen, tämä kuitenkin on vain se toinen puoli hinnanmuodostusta.

 

[Tuamas]

Jos sijoitusasuntojen korkovähennys otettaisiin käyttöön, se toki mahdollisesti lisäisi sijoitusasuntojen tarjontaa ja sitä myöten ehkä laskisi hintoja hieman mutta kysyntämarkkinassa kylläkin todennäköisesti kävisi niin että hinnat pysyisivät vain samoina (eivät nousisi tosin) ja korkoetu vain päätyisi sijoittajan lompakkoon.

Niin, sijoitusasuntoihin kohdistuvien lainojen korot ovat jo nyt kokonaisuudessaan vähennyskelpoisia.

Siitä Verohallinnon tietopaketti asuntolainojen korkovähennyksistä.

 

[TweetyLeaf]

Niin, mutta asuntojen hintataso vaikuttaa täysin olennaisesti vuokrien tasoon.
Eli kun asuntojen hinnat nousevat --> vuokrat nousevat vähintään samassa suhteessa.

Ja tässäpä se syy miksi erityisesti opiskelija ja pienvuokra kämppiä pitäisi jollain keinolla pystyä säätelemään.

Aika moni on kanssani täysin erimieltä (ja ihan valideilla argumenteilla), mutta tämä nykyinen asuntokupla puhkeaa jossain kohtaa, enkä silloin tahtoisi olla omistusasunnon omistaja.

Syy tähän on, että ihmisiltä oikeasti loppuu raha maksaa noita järjettömiä vuokria, koska palkat ja tuet eivät ole noussut pitkään aikaan samaa tahtia asuntojen hintojen kanssa.
Sen lisäksi tämä vaikuttaa suoraan tuohon mainitsemaani ostovoimaan. Toki vuokran maksaminenkin on tietynlaista ostovoimaa, mutta koska kyseessä on ns. pakollinen meno, tarkoittaa se sitä, että ostovoima on kohdistunut vahvasti peruselämän tarpeisiin, eikä tälläinen pidemmällä tähtäimellä palvele yrityksiä, eikä ihmisiä.

Nuorten asunnottomuudesta ei hirveästi puhuta, koska sitä ei kuulemma ole.

Vuokratuet toki vääristävät markkinoita, ja niiden isoimpana ongelmana pidänkin sitä, että raha menee lopulta ns. vääriin taskuihin. Sen takia olisikin järkevää erityisesti opiskelijoille valtion järjestää asumista, mihin ei saa asumistukea, mutta joka on oikeasti halpaa. Mikseipä vielä alentaisi vuokraa joillekkin asukkaille siinä tapauksessa, että tekevät (taitojen salliessa) kiinteistönhuoltoa siinä asumisen sivussa.

EDIT: Lisätään nyt sen verran, ettei tule väärinymmärryksiä tuosta "kuplan puhkeamisesta". Eli uskon, että kupla puhkeaa nimenomaan ns. lähiökerrostaloasunnoissa, ei niinkään ns. arvoasunnoissa. Toisinsanoen: Merenrantahuvila on aina merenrantahuvila ja aina löytyy rikkaita kenellä on varaa sijoittaa moiseen.

 

[dana77]

Syy tähän on, että ihmisiltä oikeasti loppuu raha maksaa noita järjettömiä vuokria, koska palkat ja tuet eivät ole noussut pitkään aikaan samaa tahtia asuntojen hintojen kanssa.

Vaikka asumismenot ovat kasvaneet, niin tämä on liioittelua. Tuossa on faktat kuinka menot ovat kasvaneet suhteessa tuloihin:
https://tilastokeskus.fi/til/tjt/2011/04/tjt_2011_04_2013-04-10_kat_002_fi_002.gif

Tuossa ei edes ole huomioitu sitä, että asuntojen keskikoot ovat jatkuvasti kasvaneet eli perstuntumalta sanoisin opiskelijatkin asuvat useammin ja useammin yksiköissä kuin soluissa, vaikka se sitten tarkoittaakin työssäkäyntiä yms.

 

[varjo]

Aika moni on kanssani täysin erimieltä (ja ihan valideilla argumenteilla), mutta tämä nykyinen asuntokupla puhkeaa jossain kohtaa, enkä silloin tahtoisi olla omistusasunnon omistaja.

Tämäkään ei sikäli ole täysin totta. Totaalinen romahdus on mahdollista oikeastaan vain jos ihmisten maksukyky laskee romahdusmaisesti, jos näin käy, ongelmissa ovat yhtälailla vuokrallaolijat koska ei se sijoitusasunnon ostajan laina katoa minnekään mutta palkkatulo voi kadota->vuokraa ei alenneta jos joku on valmis maksamaan kyseisen vuokran -> vuokralainen jonka tulot ovat tippuneet joutuu maksamaan asumisestaan suhteellisesti enemmän kuin ennen. Eli maksukyvyn heikentyessä tilanteesta kärsivät kaikki ja sellaisessa tilanteessa on todennäköisempää että valtiovalta hoitaa erinäisillä roskapankkiratkaisuilla omistusasujien tilanteet kuntoon mutta maksukyvyn menettänyt vuokralainen on täysin omillaan.

Ja yhä, jos asunnon arvo laskee, ihmisten mahdollisuus vaihtaa asuntoa heikkenee, mutta niin kauan kuin lainaa voidaan hoitaa ei tilanne ole katastrofaalinen sen hetkisen asumisen kannalta. Ratkaisevaa on se miten maksukykyisillä ihmisillä on asuntoja, käsittääkseni Suomessa tilanne ei ole niin huono kuin jenkeissä oli vaan lainojen myöntämisessä on ollut jonkinlaista moderaatiota.

Vuokratuet toki vääristävät markkinoita, ja niiden isoimpana ongelmana pidänkin sitä, että raha menee lopulta ns. vääriin taskuihin. Sen takia olisikin järkevää erityisesti opiskelijoille valtion järjestää asumista, mihin ei saa asumistukea, mutta joka on oikeasti halpaa. Mikseipä vielä alentaisi vuokraa joillekkin asukkaille siinä tapauksessa, että tekevät (taitojen salliessa) kiinteistönhuoltoa siinä asumisen sivussa.

Vaikkei sitä saa sanoa ääneen, iso osa asunto-ongelmaa pk-seudulla ovat maahanmuuttajat (kaikki vaikuttaa kaikkeen, mamut kaupungin vuokra-asunnoissa pakottavat tavalliset ihmiset yksityissektorin asuntoihin joka nostaa kysyntää mikä nostaa hintoja, pk-seudun asuntotuotantoa kun ei ole koskaan suunniteltu tähän ylimääräiseen tukiasujien joukkoon) ja tämän ongelman ratkaisuun ei ole mitään kosher-ratkaisua.

Tai, oikeastaan pääongelma on se että ns. työkyvyttömien loppusijoitus haja-asutusalueille, vaikka se kuinka taloudellisesti olisikin perusteltua, ei ole inhimillisesti oikein kestävää ja tämän takia sitten ongelmaa tuskin koskaan ratkaistaan.

 

[Beltran]

Kaikki poliittiset päätökset joutuu joku maksamaan.

Totta. Tuohon olisi enemmänkin sanottavaa mutta jätän nyt väliin.

Sijoitusasunnon ostaja saa 100 % korkotuen, koska sijoitusasunnon lainan korot saa kokonaisuudessaan vähentää pääomatuloverotuksessa. Omistusasunnon omistajahan saa vain 75 % korkotuen.

Tässä mokasin, asia on juuri kuten sanoit. Itseasiassa sanoin tuon vähennysoikeuden itsekin kun kirjoitin sen esimerkin jossa kävin läpi perustetta joka määrää vuokran suuruuden ja jonka itsekin myönsit oikeaksi. Sekoiluni syy on se että sijoitusasuntoon ei saa korkotukea palkkatuloista mutta saa pääomatuloista. Tuo on virheeni syy muttei poista sitä tosiasiaa että virhe mikä virhe. Minulta.

Lähinnä se oli ihan ystävällinen huomautus, koska nämä asiat sinua selvästi kiinnostavat.

Jotta keskustelusta ja spekuloinnista talouteen liittyen saisi enemmän irti, olisi se juuri Sinun kannaltasi tärkeää tuntea talouden lait ja mekanismit pääpiirteissään.

No okei olkoon niin. Silti väitän että pystyn antamaan tällaiseen keskusteluun enemmän kuin moni muu joka kenties on jopa suorittanut tuollaisia opintoja. En ala väittämään että olisin näissä asioissa sinua viisaampi, varmasti en ole. Mutta tällaisista keskusteluista löytyy myös täysin turhia viestejä jotka ei tuo mitään itse keskustelulle joka kertoo myös itse keskustelijasta. Omaksi puolustuksekseni sanon sen että on mulla sentään jonkinlainen näkemys asioihin ja en kirjoittele mitätahansa soopaa. Opittavaa minulla toki on ja toivon oppia saavani vaikkapa tästä keskustelusta.

 

[Beltran]

viesti

Tossa oli vastausviestiä minulle, saattoipa sisältää myös joitakin kysymyksiä tai ainakin paikkoja kommentoitaviksi. Ennenkuin paneudun mitä viestissä oli, esitän toiveen että yritetään käsitellä asioita järjestyksessä. Seuraavana olisi vuorossa tuo "ilmainen lounas" viestisi edellä johon liittyen tein sulle kysymyksiä. Jahka niihin vastaukset saan niin mennään sitten asioissa eteenpäin.

Muuten keskustelusta ei tule yhtään mitään.

 

[Tuamas]

Tässä mokasin, asia on juuri kuten sanoit. Itseasiassa sanoin tuon vähennysoikeuden itsekin kun kirjoitin sen esimerkin jossa kävin läpi perustetta joka määrää vuokran suuruuden ja jonka itsekin myönsit oikeaksi.

Niin, siis tarkoitin että esimerkkisi antaa sinänsä ihan oikeansuuntaisen tuloksen, mutta se tapahtuu laskentaperusteista huolimatta, ei niiden takia.

 

[TweetyLeaf]

Vaikka asumismenot ovat kasvaneet, niin tämä on liioittelua. Tuossa on faktat kuinka menot ovat kasvaneet suhteessa tuloihin:
https://tilastokeskus.fi/til/tjt/2011/04/tjt_2011_04_2013-04-10_kat_002_fi_002.gif

Tuossa ei edes ole huomioitu sitä, että asuntojen keskikoot ovat jatkuvasti kasvaneet eli perstuntumalta sanoisin opiskelijatkin asuvat useammin ja useammin yksiköissä kuin soluissa, vaikka se sitten tarkoittaakin työssäkäyntiä yms.

Sinun tilastotutkimuksessa on laskettu myös hyvintienaavat mukaan. Kai ymmärsit, että itse puhun opiskelijoista ja nuorista yksinasuvista sekä matalapalkka aloilla työskentelevistä ?

Tilastokeskus - Asuntojen vuokrat 2013

Asuntoneliöiden kasvun syy saattaa olla myös tuossa, että pitää rakentaa X määrä isoja asuntoja. Pieniä asuntoja ei ole yksinkertaisesti saatavilla tarpeeseen. Tätä pitäisi tosin tutkia tarkemmin. Isommat asunnot myös maksavat enemmän, niinkuin itsekkin totesit.

PS: Helsingissä tuo käyrä on vielä jyrkempi, kuten jutussa mainitaankin.

 

[Beltran]

Niin, siis tarkoitin että esimerkkisi antaa sinänsä ihan oikeansuuntaisen tuloksen, mutta se tapahtuu laskentaperusteista huolimatta, ei niiden takia.

Nyt en aivan ymmärrä. Toisaalta voisi väittää että vuokran suuruuden määrää kysyntä/tarjonta-systeemi ja tämä väite olisi merkityksellinen lähinnä silloin jos kysyntä/tarjonta-mekanismi toisi erilaisen tuloksen kuin omat todellisiin kustannuksiin perustuvat laskelmani. Ja lisäksi vuokrahinnat määräytyisivät kysyntä/tarjonta-jutun perusteella ja poikkeaisivat laskelmistani.

Itse asiassa koitin alkuun kysyä että onko noin kun ne havainnot joita itse olen tehnyt tukevat juurikin laskelmiani. Mutten väitä että omat havaintoni olisivat sama kuin mikä on yleinen trendi. Jos tietäisin miten asiat ovat, minun ei tarvitsisi kysyä.

 

[Tuamas]

Nyt en aivan ymmärrä. Toisaalta voisi väittää että vuokran suuruuden määrää kysyntä/tarjonta-systeemi ja tämä väite olisi merkityksellinen lähinnä silloin jos kysyntä/tarjonta-mekanismi toisi erilaisen tuloksen kuin omat todellisiin kustannuksiin perustuvat laskelmani. Ja lisäksi vuokrahinnat määräytyisivät kysyntä/tarjonta-jutun perusteella ja poikkeaisivat laskelmistani.

Vuokran suuruuden määrää kysynnän ja tarjonnan suhde sekä niihin vaikuttavat tekijät.
Tekijät kuten asuntojen hintakehitys, korkotaso, valtion veropolitiikka, tulokehitys, asumistuen taso, aluepolitiikka, työpaikkojen sijainti, asumiseen käytettävissä oleva raha jne.

Se että käyttämälläsi laskutavalla(jonka oikeellisuus perustuu täysin korkotasoon sekä lainan kuolettamisaikaan) saadaan summittain "oikea" vuokrataso, ei tarkoita sitä että vuokrat määräytyisivät sen mukaan.

 

[MustatKortit]

Lueskelin vähän tätä viimeisen parin päivän keskustelua ja mielestäni aika kauas on tultu aiheesta: Kansallinen Kokoomus ja sen toimet Suomessa.

Asuntomenoista jne on varmasti mukava keskustella, mutta näiden asioiden liittyminen juuri Kokoomukseen on varsin turhaa, ennemminkin voitaisiin perustaa joku ketju, jossa ruoditaan suomalaista demokratiaa ja viime vuosikymmeninä harjoitettua konsensuspolitiikkaa.

 

[Beltran]

Se että käyttämälläsi laskutavalla(jonka oikeellisuus perustuu täysin korkotasoon sekä lainan kuolettamisaikaan) saadaan summittain "oikea" vuokrataso, ei tarkoita sitä että vuokrat määräytyisivät sen mukaan.

Aha. Ja silti "sattumalta" ovat täysin oikeita merkityksellisellä tarkkuudella. Tuon ohjeen olen muuten saanut sijoitusasuntojen ostajia palvelevalta kiinteistönvälittäjältä, joka on tainnut myös opiskella taloustieteitä. Varmastikin hän on väärässä vaikka neuvoo käyttämään laskutapaa joka tuo oikean lopputuloksen. Hän kertoi myös että sijoitusasuntoa ei kannata hankkia ainakaan siinä tapauksessa että ei usko saavansa asunnosta sitä vuokraa jonka kyseiset laskelmat tuo tulokseksi. Varmaan joku huijari.

Nuo kaikki periaatteet mitä mainitsit ovat siitä kivoja että niiden avulla ei voida laskea yhtään mitään. Vaikka kuinka kiinnostaisi. Tai jos voidaan niin esitäpäs joku laskelma.

 

[Tuamas]

Aha. Ja silti "sattumalta" ovat täysin oikeita merkityksellisellä tarkkuudella. Tuon ohjeen olen muuten saanut sijoitusasuntojen ostajia palvelevalta kiinteistönvälittäjältä, joka on tainnut myös opiskella taloustieteitä. Varmastikin hän on väärässä vaikka neuvoo käyttämään laskutapaa joka tuo oikean lopputuloksen. Hän kertoi myös että sijoitusasuntoa ei kannata hankkia ainakaan siinä tapauksessa että ei usko saavansa asunnosta sitä vuokraa jonka kyseiset laskelmat tuo tulokseksi. Varmaan joku huijari.

Nuo kaikki periaatteet mitä mainitsit ovat siitä kivoja että niiden avulla ei voida laskea yhtään mitään. Vaikka kuinka kiinnostaisi. Tai jos voidaan niin esitäpäs joku laskelma.

Edelleen, jos tuolla laskukaavalla saadaan vuokraksi vaikkapa 400 € / kk, mutta alueen yleinen hintataso on 500 € / kk, niin kumpi on todennäköisempi vuokrataso?

Toki ihan käyttökelpoinen kaava siihen, että määritellään kannattaako sijoitusasuntoa hankkia vai ei.
Mutta ei sillä silti voi vuokratasoa määritellä.

 

[Beltran]

Edelleen, jos tuolla laskukaavalla saadaan vuokraksi vaikkapa 400 € / kk, mutta alueen yleinen hintataso on 500 € / kk, niin kumpi on todennäköisempi vuokrataso?

Ilmeisesti esitit tuon kysymyksen teoreettisena esimerkkinä. Mikäli tuo pitäisi paikkaansa, silloin voisimme todeta että kysyntä/tarjonta-mekanismi määräsi hintatason. Mutta pitäisi vielä osoittaa että noin on.

Se, mitä asiasta tiedän, liittyy joitakin vuosia sitten mainitsemani kiinteistövälittäjän kanssa käymiini keskusteluihin. No tein laskelmia Oulussa myynnissä olevien asuntojen hintaan ja yhtiövastikkeeseen perustuen ja koitin löytää vuokralle tarjottujen asuntojen vuokrahintatietoja verrokkiasunnoista samassa kaupunginosassa. Kiinteistövälittäjän väite piti paikkaansa ja niin kauan kuin asia todistetaan toiseksi voin ihan hyvin uskoa siihen. Kyseinen kiinteistönvälittäjä on tehnyt työtään vuosia, varmasti on käynyt samoja keskusteluja muidenkin sijoitusasunnon ostajien kanssa. Tästä mulla ei ole tietoa mutta eiköhän se noin ole.

Toki ihan käyttökelpoinen kaava siihen, että määritellään kannattaako sijoitusasuntoa hankkia vai ei.
Mutta ei sillä silti voi vuokratasoa määritellä.

Väitteesi on aika voimakas, en ymmärrä miksi ei voi. Jos ei voi tuolla tavalla, on tietysti olemassa joku muu oikeampi tapa, jota emme kylläkään tunne.

Kaikki vuokraajat ei varmastikaan määritä vuokra-asuntonsa hintaa tuolla perusteella. Kaikki yksityisten tarjoamat vuokra-asunnot eivät edes ole sijoitusasunnoiksi ostettuja vaan saattavat olla vaikka perintöjä. Nuo keksinee hinnan miten kukin.

Tämän lisäksi asiaan liittymättä mieleeni tulee yksi "räikeä" tapaustyyppi. Sanotaan että lapsiperhe jää yhtä-äkkiä väliaikaisesti asunnottomaksi vaikka tulipalon tai jonkun homeongelman takia. Vakuutusyhtiö korvaa vauriot mutta lapsiperheen ongelma on se että markkinoilta ei tahdo löytyä kyllin suuria asuntoja vuokrattavaksi, nopealla aikataululla. Vakuutusyhtiö kuitenkin maksaa perheen tilapäisasunnon vuokran kuuden kuukauden tms. ajalta, kunnes oma koti on taas asumiskelpoinen. Tällaisille perheille vuokra-asunnon saattaa tarjota joku toinen perhe jonka oma asunto on tyhjillään ja myynnissä. Ja tämä vuokraajataho saattaa pyytää vuokraksi melkeinpä mitä vain koska tarjontaa ei ole oikeastaan ollenkaan. Asumistukea kukaan tuossa ei saa vaan vakuutusyhtiö laitetaan maksamaan kaikki kulut.

 

[varjo]

Miten tuo ilmainen lounas ilmenee esimerkissäsi? Tarkoitatko sitä että asumistuki toimisi niin että vuokralainen saa 700€/kk vuokra-asuntoon 200€/kk enemmän asumistukea kuin asuntoon jonka vuokra on 500€/kk?

Tuo nyt on itsestäänselvää, jos on vastikkeetta mahdollisuus saada enemmän rahaa kuin mitä itsellä on käytettävissä, voi tällöin hankkia kalliimpia hyödykkeitä kuin mihin on varaa. Se miten tuo tuki realisoituu on oikeastaan yhdentekevää, olennaista on se että tuki mahdollistaa ihmisten käyttävän enemmän rahaa asumiseensa kuin muut tulot antaisivat myöten.

Tilanne olisi eri jos asumistuki olisi laina.

 

[Beltran]

Tuo nyt on itsestäänselvää, jos on vastikkeetta mahdollisuus saada enemmän rahaa kuin mitä itsellä on käytettävissä, voi tällöin hankkia kalliimpia hyödykkeitä kuin mihin on varaa.

Nyt puhut eri asiasta. Alkuperäisessä väitteessäsi olisi järkeä vain siinä tapauksessa että 700€ hintaiseen vuokra-asuntoon saisi 200€ enemmän asumistukea kuin 500€ hintaiseen.

Edes se että henkilöllä on käytettävissään asumiseen 500€/kk ei tarkoita sitä että hän vuokraisi / hänen kannattaisi vuokrata ennemmin 700€:n vuokrakämppä johon saa asumistukea 200€ kuin 500€:n hintainen asunto johon saa asumistukea saman verran tai vaikkapa 50€ vähemmän, miten se sitten asumistuessa satuukaan meneekään.

 

[tomageeni]

Aika moni on kanssani täysin erimieltä (ja ihan valideilla argumenteilla), mutta tämä nykyinen asuntokupla puhkeaa jossain kohtaa, enkä silloin tahtoisi olla omistusasunnon omistaja.

No, riippuu miten se puhkeaa tai "puhkeaa". Jos käy kuten 90-luvun lamassa, että korot nousevat 10%-yksikköön ja puolet jengistä potkitaan töistä niin ihan varmasti hinnat tulevat alas ja kovaa. Koska tällöin porukalla ei ole enää varaa maksaa lainojaan, asunnot pakkolunastetaan ja myydään parhaiten tarjoavalle. Ja jos asuntoja on pakkomyynnissä isot pinot, ja potentiaalisia ostajia ovat vain ne harvat sijoittajat joilla on paljon käteistä, niin asunnoistahan ei makseta paljon mitään.

Niin kauan kuin euroalueella taloustilanne pysyy nykyisenlaisena, eli pyöritään siinä nollakasvun molemmin puolin, ja pyritään saamaan edes jonkinlaista talouskasvua aikaiseksi, viitekorot tulevat todennäköisesti pysymään matalalla. Tällöin on hyvin vaikea nähdä mitään "kuplan puhkeamista". On mahdollista, että hintataso tulee pikkuhiljaa alaspäin (mielestäni tästä on jo joitain merkkejä ilmassa), johtuen mm. korkovähennysoikeuden asteittaisesta poistumisesta, sekä mahdollisesti pankkien kiristyvistä vaatimuksista asuntolainoille (mm. pakollinen omarahoitusosuus 10-20%).

Se ei kuitenkaan muuta sitä että asuntojen tarve ei ole kasvukeskuksissa vähenemään päin. Käsittääkseni ainakin pk-seudulla on tilanne se, että uudisrakentamista on edelleen vähemmän kuin muuttovoittoa. Tämä yhdistettynä matalaan korkotasoon tekee sen, että mitään 20% pudotuksia myyntihintoihin ei ole luvassa.

Saatan olla väärässä, mutta itse pidän asuntoa edelleen suht' turvallisena sijoituksena, kunhan kohteen valitsee halutulta ja muuttovoittoiselta alueelta.

Jos asunnon ostaa omaa henkilökohtaista asumista varten, riski on nähdäkseni hyvin vähäinen. Siis riski tehdä nettotappiota. Tämä edellyttäisi melkein korkotason nousemista sietokyvyn yläpuolelle, jolloin asunto olisi "pakko" myydä siihen hintaan mitä siitä saa. Vaikka asuntojen hinnat laskisivat 20% seuraavan 5 vuoden aikana (joka olisi jo melko raju muutos), niin normaalilla takaisinmaksuaikataululla omistaja olisi jo lyhentänyt vastaavan määrän lainaansa.

Itse myin juuri vanhan kerrostaloasunnon, ja meillä asumiskulut (lyhennys+korot+vastike) olivat lähes täsmälleen saman verran kuin vastaavan asunnon vuokrahinta. Kun huomioidaan lainan lyheneminen niin emme olisi tehneet persnettoa vaikka asunnon hinta olisi laskenut 10% kyseisen kahden vuoden aikana.

 

[Beltran]

Jospa vastaan sitten vielä tuohon varjon jättämään vielä kommenttiani vailla olevaan viestiin jottei kiuas kylmene.

Niin, jos tahtoo välttää vaikeita päätöksiä niin tätä menoa Kreikan tie on Suomen tie. Suomi tarvitsisi tällä hetkellä sitä iiroviinas-kokoomuslaisuutta, ei alexstubb-hanihanijeejee-kokoomuslaisuutta, mutta näillä mennään.

Ahaa. Tuo varmaan tarkoittaakin jotakin oikeaa, en vaan saa ajatuksesta kiinni.

Pitää myös huomioida että niin kauan kuin ihmisten tulovirta pysyy vakaana, asunnon arvolla ei sinänsä ole merkitystä, kunhan laina saadaan maksettua. Mutta tätä menoa tosiaan tulovirta ei pysy vakaana jos julkissektorin kulut jatkavat kasvuaan eikä yksityistä kompensaatiota, viennistä puhumattakaan ole tulossa.

Kyllä sillä vaan on väliä. Tässä on kai päästy siihen päätelmään että vuokratasot eivät oleellisesti laske mikäli asuntojen hinnat ei oleellisesti laske.

Olkoon asuntojen hinnanlasku vaikka 10%. 200.000€:n arvoisen asunnon arvo hinnanlaskun jälkeen on 180.000€.

Mieti kaveria joka on juuri tehnyt 200.000€:n asuntolainan kuullakseen että asunnon arvo tipahti päätöksen jälkeen 20.000€:lla. Ja sano sitten sille kaverille ettei sillä ole sinänsä merkitystä, kaveri saa tehdä aika paljon töitä selvitäkseen siitä 20.000€:n lainaosuudesta, jota vastaavaa omaisuutta hänellä ei enää ole.

Jos olisi saanut tehdä 20.000€ pienemmän lainan, lainanhoitokulut olisivat noin 110€ pienemmät kuussa 20 vuoden ajan taikka jos hoitaisi tuota isompaa maksuerää, lainanmaksu loppuisi reilut 2 vuotta aiemmin.

Uskomatonta miten et mitenkään pysty näkemään asiaa siltä toiselta kantilta, korkotuki vuokranantajalle on yhdentekevä asia koska se hinnannousu seuraa siitä että asunnon ostajat noin yleisesti saavat korkotukea -> hinnat nousevat. Samoista asunnoista kuitenkin kilpailevat sekä sijoitusasuntoa että omaa asuntoa etsivät. Jos sijoitusasuntojen korkovähennys otettaisiin käyttöön, se toki mahdollisesti lisäisi sijoitusasuntojen tarjontaa ja sitä myöten ehkä laskisi hintoja hieman mutta kysyntämarkkinassa kylläkin todennäköisesti kävisi niin että hinnat pysyisivät vain samoina (eivät nousisi tosin) ja korkoetu vain päätyisi sijoittajan lompakkoon. Mutta ideaalitapauksessa siis vakaata tuottoa hakeva sijoittaja voisi siis omasta puolestaan pyytää vähemmän vuokraa asunnosta johon saisi korkotuen, tämä kuitenkin on vain se toinen puoli hinnanmuodostusta.

Tämä selitys taisi mennä romukoppaan samalla kun Tuamas muistutti meitä siitä että sijoitusasuntojen korkovähennys on jo käytössä.

 

[dana77]

Mieti kaveria joka on juuri tehnyt 200.000€:n asuntolainan kuullakseen että asunnon arvo tipahti päätöksen jälkeen 20.000€:lla. Ja sano sitten sille kaverille ettei sillä ole sinänsä merkitystä, kaveri saa tehdä aika paljon töitä selvitäkseen siitä 20.000€:n lainaosuudesta, jota vastaavaa omaisuutta hänellä ei enää ole.

Jos olisi saanut tehdä 20.000€ pienemmän lainan, lainanhoitokulut olisivat noin 110€ pienemmät kuussa 20 vuoden ajan taikka jos hoitaisi tuota isompaa maksuerää, lainanmaksu loppuisi reilut 2 vuotta aiemmin.

Ei asunnot ole mitään pörssinoteerattuja sijoituksia, joiden arvo olisi koko ajan tiedossa. Jos kaveri on ostanut 200 000€ asunnon, niin ei hän mitään ole suoranaisesti menettänyt vaikka sen markkina-arvo välillä alempana kävisikin ellei hänen sitä tarvitse myydä tuolloin. Toki aina voidaan jossitella, että olisi ostanut myöhemmin, mutta koskaan ei voida tietää, että olisiko se ostajan haluama asunto enää ollut saatavilla. Tai tulevatko asuntojen hinnat tippumaan. Lisäksi jos ostaja on ostamansa asunnon lainaa välissä jo vuoden-pari lyhentänyt vuokranmaksun sijasta, niin ei tuossa mitään katastrofia ole tapahtunut, vaikka hinta olisi tippunutkin.

 

[dana77]

Sinun tilastotutkimuksessa on laskettu myös hyvintienaavat mukaan. Kai ymmärsit, että itse puhun opiskelijoista ja nuorista yksinasuvista sekä matalapalkka aloilla työskentelevistä ?

Eipä se kieltämättä selväksi tullut, varsinkin kun puhuit suuria sanoja asuntokuplan puhkeamisesta ja siitä että palkat eivät ole nousseet. Opiskelijat kun eivät palkkojen kohdalla se kohderyhmä ole ja vähemmistöt eivät kokonaisuuden kannalta romahduksia aiheuta.

sitäpaitsi jos nyt oikein loogisia ollaan, niin mikäli matalapalkkaiset ja opiskelijat ovat nykyisilläkin tuloilla pystyneet tietyn vuokratason maksamaan, niin mikseivät siihen pystyisi tulevaisuudessakin? Toki he eivät korkeampaa tasoa välttämättä pysty maksamaan, mutta siitä että vuokrat pysyvät samalla tasolla, ei mitään massiivista romahdusta luonnollisesti tietenkään aiheudu.

Piti jo edellisessä viestissäni sanoa, että suomalaisilla on turhankin paljon tapana (lähes kansallisena erityispiirteenä), että omaisuus laitetaan kiinni asumiseen. Ei siis sijoiteta osakkeisiin, osteta hienoa autoa, vaan ostetaan niin iso ja hieno asunto kuin vain perse kestää. Monissa muissa maissa ostetaan asunnoksi joku hökkeli ja kuitenkin ajellaan hienolla autolla, joka voi maksaa saman verran kuin se asunto. Etelän lämmössä tämä on tietenkin helpompaa, mutta myös arvostus/valintakysymys-