Lainaa neuvottelemassa – hattu kourassa pankkiin

[Sistis]

Perinteisestihän Nordean kritisoijille tulee kommentoida aina tyyliin "Sä oot vaan liian persaukinen" tai "Sulla ei ole tarpeeksi syvät taskut", mutta eihän me sellaiseen sorruta, eihän?

Ei siihen kannata sortua. Tiedän jopa varsin varakkaita tapauksia, joilla on ollut omaisuutta ja tuloja "ihan riittämiin", saaneen Nordeasta käsittämätön huonoja lainatarjouksia ja ehtoja. Sitten taas muista pankeista on tullut ihan ongelmitta todella hyvät tarjoukset.

Eräs tapaus oli Helsingissä asunnon vaihto isompaan. Nordea oli sitä mieltä, että asunto on myytävä ja muutettava vuokralle ennen kuin lainasta voidaan edes keskustella. Kilpaileva pankki taas tarjosi lainan ja oli vielä sitä mieltä, että edellistä asuntoa ei tarvitse myydä, vaan se kannattaa jättää sijoituskäyttöön.

Tuota tapausta ihmettelin aidosti. Ilmeisesti Nordealla sattui todella tiukasti ohjesääntöjä noudattava virkailija puikkoihin.

Itselläni ei ollut mitään ongelmia, kun kolme vuotta sitten ostimme rivitaloasunnon. Jätin edellisen asuntoni tuossa kohtaa vuokralle, ja kun sitä oli saatu lyhennettyä kivasti, se riitti vakuudeksi niin hyvin, että tähän asuntoon saimme koko kauppasumman verran lainaa, ja omaksi osuudeksi varaamamme rahat käytettiin sitten osittain remonttiin. Se meni todella kivuttomasti, ja virkailija piti vielä vuokraamista hyvänä ajatuksena. Mutta jos meillä olisi ollut samanlainen virkailija kuin tuolla tuttavallani, niin miten lie olisi käynyt...

 

[Malmi]

Viimeinen pisara oli, kun omasiirrossa hukkasivat vuorokaudeksi 50K€ ilman mitään kunnon selitystä.

Miten tuollaisen pikkusumman edes huomaa puuttuvan? Itekin hukkaan vähän väliä tollasia hiluja. Kyllä sä oot tarkan markan mies.

 

[Petri1981]

Kaksi lainaa on tullut elämäni aikana otettua. Opiskeluaikoina otin opintolainaa jotka sijoitin pörssiin. Toisena sitten tietysti asuntolaina.

 

[BaronFIN]

Sitten tuli nevoteltua Danskebankin kanssa

• Laina-aika: 25v
• Summa: 130 000€
• Omarahoitus: 12 000€
• Lisävakuus: tarvitaan (ja onkin)
• Marginaali: 0,45%
• Korkoputki: 1,4-1,8%, ei muita kustannuksia
• Lyhennyserä: 544€/kk
• Ilman putkea lyhennys olisi nyt 470€/kk, joten putki maksaa noin 80€/kk (jos korot ei nousisi).

Vrt. Nordea:

• Laina-aika: 25v
• Summa: 125 000€
• Omarahoitus: 25 000€
• Lisävakuus: ei
• Marginaali: 0,7%
• Korkokatto: max 3%, hinta: 10 000€
• Lyhennyserä: 450-600€/kk

Olen siis maksanut 2008 asuntolainastani 6% korkoa ja tilanne on nyt maailman korkomarkkinoilla vähintäänkin mielenkiintoinen. Olen siis jollain tasolla kiinnostunut suojaamaan lainan korkojen nousulta.

Nordea ei kuitenkaan nyt vakuuta. Marginaali on kovahko, omarahoitusosuus on suurempi, tosin lisävakuutta eivät tarvitse. Korkokaton hinta on vitsi.

Danske: omarahoitusvaade pienempi, lisävakuus ei ongelma, korkoputki on huomaamaton ja marginaali on sitä mitä pitääkin. Akavalaisena saan järjestelypalkkion ilmaiseksi sekä muut pankkipalvelut myös.

Ei tämä nyt edes vaikea valinta ole. Ositussumma ei mene kokonaan käsirahaan, vaan rahaa jää hankintoihin (kalusteet, A-korttiin+prätkään).

Danske, yes please.

 

[MPN]

Sitten tuli nevoteltua Danskebankin kanssa

• Marginaali: 0,45%
• Korkoputki: 1,4-1,8%, ei muita kustannuksia
• Lyhennyserä: 544€/kk
• Ilman putkea lyhennys olisi nyt 470€/kk, joten putki maksaa noin 80€/kk (jos korot ei nousisi).

Vrt. Nordea:

• Marginaali: 0,7%
• Korkokatto: max 3%, hinta: 10 000€
• Lyhennyserä: 450-600€/kk

Jos nyt oikein tulkitsin, niin maksat Danskella 1.85% korkoa minimissään ja maksimissaan 2.25%? Nordealla vaihteluväli olisi ollut 0.7-3.7%?

Pikaisesti exceliin naputeltuna Danske maksaa 165k€ korkoputken lattiakorolla ja Nordealla 143k€* + korkokatto = 153k€. Eli korkoputki tekee "tappiota" niin kauan kuin korko on alle 0.7% ja on tasoissa toisen kanssa kunnes korko nousee yli 1.1%.

Toki mielenrauhasta tuossa maksetaan ja jälkikäteen on helppo todeta miten kävi, mutta pelkästään ilman korkoputkea, säästämällä tuon 80€/kk erotuksen erillisille tilille, saisi korkoja vastaan aika hyvän puskurin tai sitten lyhentämällä vaan nopeammin.

* käytin samoja summia, lisäsin Nordealle 2.3€/kk lainanhoitomaksua ja 260€ välityspalkkion.

 

[BaronFIN]

Kumpikin korkosuojista on voimassa sen 7 vuotta ja ilman menneen vuoden inflaatiota tahi Ukrainan sotaa en edes harkitsisi mitään suojia tai putkia.

Vielä syksyllä olin sitä mieltä, että nyky-inflaatio oli seurausta koronapompusta, mutta nyt tuo paholainen on jäämässä ja perinteisen talousopin mukaan korkojen on seurattava perässä. Esim. jenkeissähän on suunnitteilla peräti kolme koronnostoa tälle vuodelle, joten nollakorkojen aika on minun tulkintani mukaan ohi. Toki eihän näistä koskaan tiedä.

Ja tuo laina kyllä maksetaan ennenaikaisesti pois, ei puhettakaan että tuota olisi suuria määriä jäljellä enää 2030 luvulla.

 

[MPN]

Kumpikin korkosuojista on voimassa sen 7 vuotta ja ilman menneen vuoden inflaatiota tahi Ukrainan sotaa en edes harkitsisi mitään suojia tai putkia.

Eli käytännössä 6v korkosuojaus? Kuulostaa kyllä kummatkin omaan korvaan järkyttävän kalliilta, koko laina-ajalle olisin tuon ymmärtänyt. Tosin sillä ei ole mitään merkitystä, vaan sinun mielenrauhasi on tuossa tietysti tärkeintä ja se mitä olet valmis siitä maksamaan.

 

[iibor]

Tämä on asia, josta itselläni 36 ikävuodesta huolimatta, ei ole juurikaan kokemusta. Ja puhun nimenomaan asuntolainaneuvotteluista. Muista lainoista ja veloista taas on paljonkin kokemusta, valitettavasti. Ja nämä ovat juuri se syy, miksi rahasta on tullut itselleni suuri ahdistuksen aihe ja nytkin koitan löytää keinoja välttää asuntolainaneuvotteluja, kun vaimoni olisi jo ihan valmis uuden asunnon ostamaan.

Olen siis aikoinani pilannut raha-asiani täysin ja niistä selvinnytkin, ulosoton kautta toki, mutta kuitenkin. Vaikka luottotiedot ovat tätä nykyä kunnossa, olen edelleen veloissa pääasiassa vanhoista asioista johtuen ja olen ymmärtänyt, että pankeilla on jokin oma luottorekisterinsä, jossa näkyy hyvinkin vanhoja velkoja heille päin. Tästä johtuen olen aika varma, etten yksin saisi ikinä asuntolainaa ainakaan isoimmista pankeista, sillä jokaiselle minulla on aikoinaan ollut velkoja. Voin toki olla tässä väärässä.

Tästä päästäänkin sitten itse aiheeseen. Vaimoni on täysi vastakohta raha-asioissa minuun verrattuna. Hän on koko elämänsä säästänyt, ostanut ensimmäisen asuntonsa 21-vuotiaana, myynyt sen lopulta isolla voitolla ja näin ollen saimme esimerkiksi nykyisen asuntomme huomattavan pienellä lainalla. Meillä kävi kiinteistövälittäjä arvioimassa asuntomme ja sillä hinnalla, kaikkien velkojen jälkeen, ja puhutaan nyt rehellisesti summista, meille (tai siis vaimolle) jäisi käteen yli 200 000€ + omat säästöt. Meillä on tosiaan tarkoitus joko rakentaa tai sitten remontoida joku vanha täysin uusiksi. Olemme ajatelleet, että ihan max. 500 000e voisi olla budjetti.

Kysymykseni siis kuuluu, voiko olla mahdollista, että vaimoni voisi saada tuon budjetin raameissa yksin asuntolainan, kun kerran omarahoitusosuus olisi jopa lähellä 50%? Meitä kuitenkin kaksi työssäkäyvää ja molemmilla ihan ok palkat.

Sarjassamme tyhmiä kysymyksiä...ehkä.

 

[Hockey#11]

Kysymykseni siis kuuluu, voiko olla mahdollista, että vaimoni voisi saada tuon budjetin raameissa yksin asuntolainan, kun kerran omarahoitusosuus olisi jopa lähellä 50%? Meitä kuitenkin kaksi työssäkäyvää ja molemmilla ihan ok palkat.

Sarjassamme tyhmiä kysymyksiä...ehkä.

Noilla spekseillä ei pitäisi kyllä olla ongelmaa saada lainaa. 250K€ laina yhdelle ihmiselle ei tänä päivänä ole mitenkään poikkeuksellista. Varsinkin kun omarahoitusosuus on noin korkea.

 

[Metukka]

Jos vaimosi ottaa koko lainan omiin nimiinsä, silloinhan uusi asuntokin on kokonaan hänen omistuksessaan.....Tuli vain mieleeni, jos teille sattuisi käymään ns lusikoiden jako. Vai onko sinullakin omia säästöjä, jotka laittaisit uuden asunnon hankintaan?

Höpö höpö. Omistussuhde voidaan määritellä kauppakirjaan. Ostimme hiljattain avopuolison kanssa asunnon, jossa sen rahoituksen omaosuus tuli vain minulta ja toimimme näin.

 

[SherwoodinHartsa]

@Metukka, toki voidaan määritelllä, mutta ymmärsin iiborin tekstistä vaimon ottavan lainan kokonaan omiin nimiinsä, ei pelkkää omarahoitusosuutta. Tai sitten ymmärsin ns päin persiitä....

 

[iibor]

@Metukka, toki voidaan määritelllä, mutta ymmärsin iiborin tekstistä vaimon ottavan lainan kokonaan omiin nimiinsä, ei pelkkää omarahoitusosuutta. Tai sitten ymmärsin ns päin persiitä....

Lähtökohtaisesti tarkoitus olisi siis ottaa laina kummankin nimiin, mutta kysymykselläni hain lähinnä sitä, että mikäli minulta jostain syystä tuo laina evättäisiin, onnistuisiko vaimon ottaa laina täysin omiin nimiinsä. Omarahoitusosuus tulisi käytännössä vaimolta, vaikka toki minä olen asumisesta puolet maksanutkin.

 

[SherwoodinHartsa]

@iibor: kiitos selvennyksestä, unohdetaan tuo minun aiempi höpinäni....

 

[Aces High]

Höpö höpö. Omistussuhde voidaan määritellä kauppakirjaan. Ostimme hiljattain avopuolison kanssa asunnon, jossa sen rahoituksen omaosuus tuli vain minulta ja toimimme näin.

Ja ilman avioehtoa menee nuo laskentaan kuitenkin, jos kantapäät laitetaan vastakkain.

 

[DAF]

Missäs kulmilla jengin lainatarjoukset ovat viime aikoina pyörineet, jos sellaisia olette kyselleet?

Referenssialueena pääkaupunkiseutu, lainan hakijana kaksi vakinaista työssäkäyvää, tulotaso jonkin verran yli keskimääräisen, mutta kuitenkin refana se ihan ok.

Haettu määrä max 300000 euroa, omaa rahaa ja vanhan myyntiä on mukana, mutta maksimilainana tuo, kun kohde on hieman hintavampi. Juuri tarjouskierrosta tässä rakennan.

 

[BaronFIN]

Kun lainapeliä pelattiin aikansa välillä Danske/Nordea kanssa, niin päädyttiin marginaaliin 0.65% ilman mitään korkokattoja lainasumman ollessa 76 000€ ja ilman lisävakuuksia. Tähän tulee kesän jälkeen rahoitusvastike päälle.

Hylätty versio olisi sisältänyt marginaalin 0.45%, aiemmin esitellyn korkoputken lainasumman ollessa 130000€. Tällöin olisi lisävakuuksia tarvittu, mutta myös rahoitusvastikkeet olivat jääneet aikanaan tulematta.

Ajattelin tässä vaiheessa kuitenkin pitää vapauden esim. tarvittaessa myydä metsätilani ilman myynninaikaisia panttaussekoiluita, joten nyt mennään lainojen suhteen keep it simple linjalla.

 

[teroz]

Kiinteää korkoa harkittiin, nousee vaan kuin tunnelma HIFKn pelissä Åstenin maalin jälkeen. Nyt jo 2% tasoa, vuosi sitten reilusti alle 1.

 

[DAF]

Kiinteät ovat oma Juttunsa, niissä pankki osaa kyllä preemionsa hinnoitella varsinkin tässä tilanteessa. Avaustarjous oli kuluton lainajärjestely ja marginaali 0,4 %, sitä lähinnä povailin, että onko se tämän hetken kentällä yhtään siellä päinkään. Nopeastihan tuon näkee tietysti, kun muutaman vertaa.

Viimeksi (reilu kymmenisen vuotta sitten) ottaessa tuo olisi ollut varsin edullinen, siitä jokunen vuosi aiemmin sietämättömän kallis marginaali. On tietysti selvää, että lähiaikojen ympäristössä viitekoron osuus on merkittävämpi kuin tuon, mutta rahaa sekin.

 

[Creed Bratton]

@DAF me saatiin 2 vuotta sitten Nordealta talorakennuslainaan 0,35% marginaali. Tuosta on tosin jo jonkin verran aikaa. En jaksanut kilpailuttaa muissa pankeissa, kun asiointi oli valmiiksi Nordealla.

 

[BaronFIN]

Aika karulla tavalla tässä eroprosessissa on huomannut, että yhteisvastuullisessa lainassa pankin riski ja sitä myöten marginaali ovat pienempiä.

Nordean päättyneessä yhteisvastuullisessa lainassa marginaali oli 0.41% ja nyt heidän avaustarjous omaan lainaani oli lähes röyhkeänoloinen 0.85%. Herneet nenään vetämällä sen sai neuvoteltua 0.65%.

Mutta nykykäsitykseni mukaan DanskeBankilla on nyt halvimmat marginaalit. Itselleni tarjosivat marginaalilla 0.45%.

 

[MPN]

Ihan mielenkiinnosta, tietääkö kukaan tapausta joka olisi päässyt hyötymään korkokatosta/korkoputkesta?

 

[Metukka]

Kiinteät ovat oma Juttunsa, niissä pankki osaa kyllä preemionsa hinnoitella varsinkin tässä tilanteessa. Avaustarjous oli kuluton lainajärjestely ja marginaali 0,4 %, sitä lähinnä povailin, että onko se tämän hetken kentällä yhtään siellä päinkään. Nopeastihan tuon näkee tietysti, kun muutaman vertaa.

Tuo on aika linjassa sen tarjouksen kanssa mitä puolison kanssa saatiin about samoilla spekseillä Aktiasta.

 

[Jeffrey]

Hattu kourassa Jatkoaikaan neuvoa kysymään.

Nykyisen asuntolainan kilpailutus/uudelleenrahoitus tällä hetkellä käynnissä ja tällä hetkellä oma tavoite olisi muuttaa suurempaan asuntoon ensivuoden toisella puolikkaalla - ja samalla jättää nykyinen asunto sijoituskäyttöön.

Omia tavoitteitani avatessani eräs pankki painotti sitä, että asuntolainan ehdot tulee päivittää mikäli asunnon käyttötarkoitus muuttuu omasta asunnosta sijoitusasunnoksi - muut pankit eivät ole tähän tarttuneet. Tämä on varmasti teoreettisesti ihan paikkaansa pitävä, mutta ajattelisin tässä kohtaa toimintatapojen eroavan hieman pankeittain. Luonnollisesti oma intressi olisi pitää tämä tuleva asuntolaina voimassa vaikka asunto siirtyisi vuokralaiselle, sillä marginaali nousisi tässä lainatarkoituksen muutoksessa noin 1,5%.

En ole aikaisemmin törmännyt näin aktiiviseen huomiointiin tämän asian tiimoilta. Kysymys jatkoaikalaisille kuuluukin, oletteko kyenneet pitämään silloiset asuntolainaehdot voimassa vaikka asunto onkin siirtynyt vuokralaistoimintaan. Eli omassa päätöksentekoprosessissa tämä vaikuttaa lopputulemaan siitä, poissuljenko tämän yhden pankin riskipelossa - vai ajattelenko muidenkin pankkien heräävän asiaan mikäli tämä muutos tulevaisuudessa tapahtuisi?

 

[BaronFIN]

Pankit ovat muuttuneet ihan hirvittävän tarkoiksi näiden asioiden kanssa.

Itselläni on taloyhtiön putkiremontti valmistunut ja tuolta olisi tulossa taloyhtiön kautta rahoitusvastiketta maksettavaksi 40000€. Rahoitusvastike on mielestäni turhan kallis ja itse olisin neuvottelemassa pankista rahoituksen tuohon sillä jos ostaisin nyt tämä kämpän niin kauppahan tehtäisiin velattomasta hinnasta ja ostaisin tämän yhdellä lainalla pois kuljeksimasta.

Nyt kuitenkin ensimmäisenä pankista katsottiin nenänvartta pitkin ”millaiseen remonttiin sinä lainaa tarvitset ja ottaisitko vakuudetonta lainaa 8% korolla?”

Mitä vit…. No en ole nyt tapetteja vaihtamassa ja pientä pintaremonttia tekemässä vaan tekemässä asunto-osakkeesta ”velatonta” linjasaneerauksen jäljiltä. Asunnon neliöhinta nousi samalla 1600€ -> 2000€.

 

[Jeffrey]

Nyt kuitenkin ensimmäisenä pankista katsottiin nenänvartta pitkin ”millaiseen remonttiin sinä lainaa tarvitset ja ottaisitko vakuudetonta lainaa 8% korolla?”

Siitä vaan sitten koko asuntolainan kilpailutus käyntiin. Nyt tässä pankkeja kilpailuttaessa ehdot tuntuvat olevan melko suotuisia, toki myös oma riskipotentiaali on laskenut huomattavasti tässä tämän vuoden aikana. Silti kun ajattelee ettei vuosi sitten oikein saanut edes neuvotteluaikaa, tuntuu tilanne nyt omalle kohdalle varsin hyvältä lainan uudelleen rahoittamiselle.