Lainaa neuvottelemassa – hattu kourassa pankkiin

[Purkan Jauhaja]

Ensimmäiseksi tulee mieleen, että vaihda pankkia. Lainanmuutoskulut pitäisi tuosta saada oleellisesti alemmaksi, nollaan tai muutamiin satasiin. Myös marginaali kuullostaa aika kovalta nyky markkinaan.

Samat neuvot täältä. Todella kovalta kuulostaa tuo muutoksen hinta. Osuuspankilla taitaa olla 200€.

 

[Jonde]

Samat neuvot täältä. Todella kovalta kuulostaa tuo muutoksen hinta. Osuuspankilla taitaa olla 200€.

Ja Nordealla 250 euroa.

Oman lainan viitekoron muutosneuvottelut startattu eilen Nordean kanssa. Toiveena oli muutos 12 kk euriborista 3 kk euriboriin. Ensimmäinen tarjous oli marginaalin nosto 0,35 % -> 0,49 %. Tähän ei suostuttu ja lupasivat palata tänään uudelleen aiheeseen.

Katsellaan kuinka käy.

 

[Purkan Jauhaja]

Ja Nordealla 250 euroa.

Oman lainan viitekoron muutosneuvottelut startattu eilen Nordean kanssa. Toiveena oli muutos 12 kk euriborista 3 kk euriboriin. Ensimmäinen tarjous oli marginaalin nosto 0,35 % -> 0,49 %. Tähän ei suostuttu ja lupasivat palata tänään uudelleen aiheeseen.

Katsellaan kuinka käy.

Kyselin vuoden alussa samaa vaihtoa OP:lta ja yllätyin, kun sanoivat suoraan, että marginaali ei muutu vaikka vaihtaisi 12kk -> 3kk.

 

[Aserty]

Meillä asuntolaina (ASP + lisälaina) Nordeassa ja viitekoron vaihto 12 kk euriborista 3 kk euriboriin nostaisi marginaalia 0,30% --> 0,65% ja lisäksi muutoskulut 250 € per laina. Täytyy vielä kysyä toisista pankeista millaisilla ehdoilla laina siirtyisi. Itselleni uutta ja positiivista tietoa oli, että viitekorkoa voi vaihtaa koska vain eikä vain korontarkastuspäivänä. Toki muutoskulut menevät joka kerta, mutta tuo vähän joustoa tulevaisuuden ennustamiseen. Nyt kun 3 kk vs 12 kk ero on vain n. 0,5%, niin voisi vaikka hetken seurata miten tilanne kehittyy.

Nordea prime korkoon vaihto ei vaikuttaisi marginaaliin ja olisi nyt vain 2,20%. Nollakorkojen aikana tuo prime korko on ollut todella epäkannattava (alimmillaan 0,50%), mutta nyt viimeisen vuoden aikana ihan OK euriboreihin verrattuna ja tällä hetkellä hyvä varsinkin marginaalin muutos huomioiden. Silti tuo epäilyttää kun Nordea siitä itse päättää ja tuskin aikanaan lähtee yhtä nopeasti laskemaan kuin euriborit.

Onko jollain prime koroista kokemusta?

 

[MPN]

Itsellä ainakin siis tuo koronvaihto astuu voimaan korontarkistuspäivänä

 

[Lert]

Onko jollain prime koroista kokemusta?

Tuolta voi tarkastella tilannetta:

Suomen talletuspankkien viitekorkoja ja 12 kk:n euribor

Suomen Pankki on Suomen keskuspankki, kansallinen rahaviranomainen sekä Euroopan keskuspankkijärjestelmän ja eurojärjestelmän jäsen.

www.suomenpankki.fi

Itse en lähtisi noihin Prime-korkoihin sekaantumaan. Perinteisesti korkojen ollessa ylhäällä Prime on euriboreja matalampi mutta korkojen ollessa alhaalla Prime korko on korkeammalla.

 

[disco-stu]

Noniin, korontarkistuspäivä olisi tänään, joten panin hyvissä ajoin eli eilen Nordean nettipankissa menemään asuntolainan muutoksen annuiteetista tasaerään eikun siis kiinteään kuukausierään. Hetki meni funtsiessa, että mikä noiden ero nyt sitten olikaan, mutta google auttoi onneksi. Muutokselle hintaa 150€ ja kaiketi mikään muu ei muutu - tai siitä ei ainakaan ollut mitään mainintaa.

Onhan tuo kokonaiskoron nousu melko raju, kun pomppaa kymmenkertaiseksi 0,35 -> 3,67 %, eli ennemmin makselee sitten vähän pidempään tasaiseen tahtiin, kuin lähtee muuta budjettia sotkemaan turhaan koronmaksujen takia. Kyllähän se pankin pitää omansa saada eikä meillä mitään kiirettä tuota lainaa ole maksella, kestää minkä kestää.

Jonkin verran mietin ja laskeskelin tuota euriborinkin muuttamista, mutta sillä olisi ollut hintaa taas 250€ ja ilmeisesti marginaalikin olisi noussut. Jos nyt vuoden makselee tota alle 4% korkoa, niin se ei tällä alle parin huntin ja kahden maksajan lainalla ihan hirveästi tappiota kerrytä, verrattuna 3kk euriboriin kuluineen. About tonnilla lyhenee laina kuukaudessa joka tapauksessa, niin se on täysin fine. Ja hyvällä mäihällä 12kk päästä tarkistetaankin se pari prosenttia alaspäin!

 

[hege]

Rakentajille ollut ilmeisesti aika jäätävää aikaa, tuttu rakentaa ja sanoi kun käytiin bissellä että on ihan sippi ja nyt on ollut pakko pistää hetkeksi raksa kiinni.

Kertoi, että korkojen nousun takia suunniteltu lainanhoitomaksu ei ole riittänyt edes korkoihin ja talven energian hinta yhdistettynä rakennussähkön kuluneeseen määrään oli ollut melkoinen haaste. Onneksi muuttamaan pääsee varmaan syyskuussa ja silloin saa vanhan toivottavasti myytyä helposti. Sanoi, että nyt tuskin pystyy edes korkoja maksamaan kokonaan ennen kuin raksa valmis ja vanha asunto myyty. Ei käy kateeksi, mutta sanoin kaverille että hienon ja omien toiveiden mukaisen talon saatte ja perhekin pysynyt kasassa niin tilanne voisi olla huonompikin.

 

[Tadu]

Rakentajille ollut ilmeisesti aika jäätävää aikaa, tuttu rakentaa ja sanoi kun käytiin bissellä että on ihan sippi ja nyt on ollut pakko pistää hetkeksi raksa kiinni.

Kertoi, että korkojen nousun takia suunniteltu lainanhoitomaksu ei ole riittänyt edes korkoihin ja talven energian hinta yhdistettynä rakennussähkön kuluneeseen määrään oli ollut melkoinen haaste. Onneksi muuttamaan pääsee varmaan syyskuussa ja silloin saa vanhan toivottavasti myytyä helposti. Sanoi, että nyt tuskin pystyy edes korkoja maksamaan kokonaan ennen kuin raksa valmis ja vanha asunto myyty. Ei käy kateeksi, mutta sanoin kaverille että hienon ja omien toiveiden mukaisen talon saatte ja perhekin pysynyt kasassa niin tilanne voisi olla huonompikin.

Luulisi, että siinä on jonkin verran omaisuutta tai hyvät tulot jos pankki on antanut luvan alkaa rakentamaan uutta taloa ilman, että vanhaa on täytynyt myydä pois alta.

Ainakin kaikki omat ihan hyvätuloiset tutut, jotka ovat omansa rakentaneet, ovat ensin myyneet vanhan pois ja muuttaneet vuokralle rakennusajansi. Tämä siis ennen Venäjän hyökkäystäkin.

Kahden asunnon loukku on kyllä aina ihan oman valinnan ansiota.

 

[Jonde]

Ja Nordealla 250 euroa.

Oman lainan viitekoron muutosneuvottelut startattu eilen Nordean kanssa. Toiveena oli muutos 12 kk euriborista 3 kk euriboriin. Ensimmäinen tarjous oli marginaalin nosto 0,35 % -> 0,49 %. Tähän ei suostuttu ja lupasivat palata tänään uudelleen aiheeseen.

Katsellaan kuinka käy.

Eilen Nordeasta olivat yhteydessä ja suostuivat nyt pitämään marginaalin ennallaan, jos tuo viitekoron vaihto halutaan tehdä. Myös palvelumaksut poistivat, eli vaihto olisi nyt ilmainen.

Nyt sitten pitää vaan laskeskella todennäköisyyksiä, että millä euriborilla seuraava vuosi kannattaa mennä.

 

[Backis]

Eilen Nordeasta olivat yhteydessä ja suostuivat nyt pitämään marginaalin ennallaan, jos tuo viitekoron vaihto halutaan tehdä. Myös palvelumaksut poistivat, eli vaihto olisi nyt ilmainen.

Nyt sitten pitää vaan laskeskella todennäköisyyksiä, että millä euriborilla seuraava vuosi kannattaa mennä.

Jaa pitänee ottaa yhteyttä uudestaan Nordeaan ja vängätä tuosta muutoksesta.

Itse kyselin pari kuukautta takaperin ja olisi ollut se 250e kulu + marginaalin nosto 0,56 % -> 1,09 %. Ja puhelimen toisessa päässä oli nuori tyttönen, joka ei ymmärtänyt edes prosentin ja prosenttiyksikön eroa.

Pitänee yrittää saada joku kokeneempi henkilö puhelimeen. Pankin vaihtoon minulla on todella suuri kynnys, koska lainan vakuudet on vanhempien nimissä ja Nordeassa, ei jaksaisi alkaa heitä vaivaamaan.

 

[Lert]

Jaa pitänee ottaa yhteyttä uudestaan Nordeaan ja vängätä tuosta muutoksesta.

Itse kyselin pari kuukautta takaperin ja olisi ollut se 250e kulu + marginaalin nosto 0,56 % -> 1,09 %. Ja puhelimen toisessa päässä oli nuori tyttönen, joka ei ymmärtänyt edes prosentin ja prosenttiyksikön eroa.

Pitänee yrittää saada joku kokeneempi henkilö puhelimeen. Pankin vaihtoon minulla on todella suuri kynnys, koska lainan vakuudet on vanhempien nimissä ja Nordeassa, ei jaksaisi alkaa heitä vaivaamaan.

Tuon viitekorko vaihtamisen onnistuminen riippuu myös siitä, kuinka hyväksi asiakkaaksi pankki teidät näkee.

Virkailija saattaa tekeytyä "tyhmäksi", kun ei suoraan saa sanottua, että heidän arviossaan teille ei voida myöntää lyhyempää euriboria.

Saattavat myös sanoa, että meillä ei ole muuta kuin 12 kk euribor, jos eivät lyhyempää halua antaa.

 

[Alex]

Luulisi, että siinä on jonkin verran omaisuutta tai hyvät tulot jos pankki on antanut luvan alkaa rakentamaan uutta taloa ilman, että vanhaa on täytynyt myydä pois alta.

Ainakin kaikki omat ihan hyvätuloiset tutut, jotka ovat omansa rakentaneet, ovat ensin myyneet vanhan pois ja muuttaneet vuokralle rakennusajansi. Tämä siis ennen Venäjän hyökkäystäkin.

Kahden asunnon loukku on kyllä aina ihan oman valinnan ansiota.

Ei kahden asunnon loukkua kannata pelätä, jos myytävä asunto on sellainen, jolle on kysyntää markkinassa kuin markkinassa. Pankeille kahden asunnon omistaminen on ok, jos velkaa on riittävän vähän jäljellä ensimmäisestä tai vastavuoroisesti, jos on säästöjä tarpeeksi muualla.

 

[Tadu]

Ei kahden asunnon loukkua kannata pelätä, jos myytävä asunto on sellainen, jolle on kysyntää markkinassa kuin markkinassa. Pankeille kahden asunnon omistaminen on ok, jos velkaa on riittävän vähän jäljellä ensimmäisestä tai vastavuoroisesti, jos on säästöjä tarpeeksi muualla.

Ei toki jos rahat riittävät. Nyt tuossa lainaamassani viestissä oli stoori, jossa vaikutti, että rahat eivät riitä edes rakennusajaksi. Jos kaikki puhuivat totta.

 

[Eikka86]

Omalla kohdalla oli kaksi asuntoa vuoden ajan ja tuolloin toisesta maksettiin vain korot. Nolla-aikana tuo ei mikään ongelma ollut mutta kyllä useammalla sadalla tuhannella korkojen osuus äkkiä kipuaa lähemmäksi tonnia nykyisessä nousukurssissa.

Muistaakseni 150te lainassa oli korkoja ja marginaalia satasen luokkaa kuussa.

 

[Weagle]

Noniin, korontarkistuspäivä olisi tänään, joten panin hyvissä ajoin eli eilen Nordean nettipankissa menemään asuntolainan muutoksen annuiteetista tasaerään eikun siis kiinteään kuukausierään. Hetki meni funtsiessa, että mikä noiden ero nyt sitten olikaan, mutta google auttoi onneksi. Muutokselle hintaa 150€ ja kaiketi mikään muu ei muutu - tai siitä ei ainakaan ollut mitään mainintaa.

Onhan tuo kokonaiskoron nousu melko raju, kun pomppaa kymmenkertaiseksi 0,35 -> 3,67 %, eli ennemmin makselee sitten vähän pidempään tasaiseen tahtiin, kuin lähtee muuta budjettia sotkemaan turhaan koronmaksujen takia. Kyllähän se pankin pitää omansa saada eikä meillä mitään kiirettä tuota lainaa ole maksella, kestää minkä kestää.

Jonkin verran mietin ja laskeskelin tuota euriborinkin muuttamista, mutta sillä olisi ollut hintaa taas 250€ ja ilmeisesti marginaalikin olisi noussut. Jos nyt vuoden makselee tota alle 4% korkoa, niin se ei tällä alle parin huntin ja kahden maksajan lainalla ihan hirveästi tappiota kerrytä, verrattuna 3kk euriboriin kuluineen. About tonnilla lyhenee laina kuukaudessa joka tapauksessa, niin se on täysin fine. Ja hyvällä mäihällä 12kk päästä tarkistetaankin se pari prosenttia alaspäin!

Kiinteässä tasa-erälainassa on tietääkseni max 20v laina-aika. Vieläpä siten, että jos alkujaan 30v lainaa on maksellut pois vaikka kaksi vuotta, konvertoituu uusi laina 18-vuotisena tasa-eräksi. Pankkihan ei voi ottaa riskiä, että laina-ajat venyvät esim. 50 vuoteen. Ilmoittele sitten kuinka kävi.

Nordean kanssa kävin itsekin täällä mainitun viitekorkoväännön 12kk—>3kk. Alkuun antoivat käsittämättömiä tarjouksia uusilla marginaaleilla. Kun kerroin kilpailijoiden tarjouksista, niin jumppasivat ehtonsa lähelle niitä. Annoin Nordealle monta mahdollisuutta täsmätä ehtonsa kilpailijan kanssa. Lopulta kun toinen pankki toimitti valtakirjan Nordeaan, niin sieltä tuli puhelua perään ja yht’äkkiä olivat suotuisia laskemaan sekä viitekorkoa että marginaalia ilman toimituspalkkiota.

 

[Creed Bratton]

Omalla kohdalla oli kaksi asuntoa vuoden ajan ja tuolloin toisesta maksettiin vain korot. Nolla-aikana tuo ei mikään ongelma ollut mutta kyllä useammalla sadalla tuhannella korkojen osuus äkkiä kipuaa lähemmäksi tonnia nykyisessä nousukurssissa.

Muistaakseni 150te lainassa oli korkoja ja marginaalia satasen luokkaa kuussa.

Ja rakentaessa budjetti tuppaa aika usein kasvamaan projektin aikana, veikkaan myös pankkien tietävän tämän.

Edes nolla korkojen aikaan en olisi uskaltanut uutta rakentaa ilman, että vanha oli myyty. Nyt vielä vähemmän, kun ollaan päästy näkemään miten maailmantilanteet muuttuvat radikaalisti pandemian tai sodan myötä.

Myös @Tadu

 

[disco-stu]

Kiinteässä tasa-erälainassa on tietääkseni max 20v laina-aika. Vieläpä siten, että jos alkujaan 30v lainaa on maksellut pois vaikka kaksi vuotta, konvertoituu uusi laina 18-vuotisena tasa-eräksi. Pankkihan ei voi ottaa riskiä, että laina-ajat venyvät esim. 50 vuoteen. Ilmoittele sitten kuinka kävi.

Juu ei liene meiän tapauksessa ongelmaa. Laskin, että uusi laina-aika olisi tän hetkisellä korolla about 16 vuotta, kun aiemmin se oli 12 vuotta. Luulis kelpaavan. Lainaa on siis jäljellä "vain" 170k.

 

[Ruutuässä]

Lainojen korontarkistuspäivät lähestyvät, pienempi laina 11.4. ja suurempi 20.4. Osuuspankista sain jo varmistuksen, että viitekoron vaihto 12 kk euriborista 3 kk euriboriin maksaa 200 € per laina ja maksuun voi käyttää bonuksia. Samoilla bonuksilla voi myös maksaa vakuutuksia, joten koska niille on muutakin käyttöä, ei voi täysin ajatella, että viitekoron vaihto olisi tässä tapauksessa ilmaista. Nyt kun on päivittäin tullut seurattua korkojen kehitystä, niin ainakin hetken kestää, että vaihtoon kuluvan rahamäärän saa kuitattua takaisin, jos asiaa miettii puhtaasti kassavirtanäkökulmasta muuttuvassa annuiteettilainassa. Mahdollista on, että 3 kk euribor on kolmen kuukauden päästä samaa tasoa kuin 12 kk euribor nyt. Toki korkojen kääntyessä laskuun saa hyödyn nopeammin, mutta tällä hetkellä näyttäisi siltä, että korot saattavat jämähtää pidemmäksi aikaa 3,5-4 % haarukkaan. Jos tuohon jäädään, niin ihan pahin pelko kuukausierän muutoksesta ei toteudu, joskin 800-900 €/kk isommat kustannukset tuntuvat yhden vanhemman taloudessa ihan riittävästi.

 

[Tuen Vety]

Millaisia marginaaleja on viime aikoina tarjottu? Mökin lainassa on 0.9%, joka tuntuu näillä korkotasoilla varsin kovalta. Tarkistus olisi tuossa kuukauden päässä, joten joutunee pistämään kilpailutushousuja jalkoihin.

 

[Purkan Jauhaja]

Mietin, että löisi asuntolainan lyhennysvapaalle kun lapsi syntyy. Ei pää oikein toimi kun yritän laskea paljonko nuo kustannukset olisi esim. 6kk lyhennysvapaalla 25v annuiteetissa ja mikä olisi vaikutus kk-erään kun vapaa loppuu. Täältä varmaan löytyy viisaita, jotka voivat asiaa avata?

Jokohan sitä pian lähtisi korot alaspäin kun inflaatio näyttää vähän taittuvan.

 

[Lemminkäinen]

Lainalaskurissa tuota voi pyöritellä oman lainan tiedoilla. Vertailun voi tehdä vaikka lyhentämällä jäljelläolevaa laina-aikaa laskurissa tuolla lyhennysvapaan kestolla ja pitämällä muut tiedot samana. Esim. tuolla saa laskuriin laina-ajan vuosina ja kuukausina: Lainalaskuri: Annuiteettilaina (tasaerä) vs. tasalyhennys
Perussääntönä sanoisin, ettei pitkässä lainassa noin lyhyt lyhennysvapaa muuta kk-erää mitenkään merkittävästi.

 

[smugu]

Mitäs koulukuntaa porukka täällä on lainojen suhteen jos vaihtoehtoina on lainan maksaminen etukäteen sovitussa määräajassa mukaillen nykyistä korkoatasoa vai tasaerän maksaminen kiltisti vanhan korkotason mukaisesti ja laina-aika tietysti paljon pidempi nyt kun korot ovat nousseet?

Itse olen päätynyt jälkimmäiseen ja haluan maksaa lainaa pois mahdollisimman lyhyesti, sitoen senkin erotuksen paremmin tuottaviin vaihtoehtoihin osakkeiden ja rahastojen muodossa.

 

[Tacs]

Mitäs koulukuntaa porukka täällä on lainojen suhteen jos vaihtoehtoina on lainan maksaminen etukäteen sovitussa määräajassa mukaillen nykyistä korkoatasoa vai tasaerän maksaminen kiltisti vanhan korkotason mukaisesti ja laina-aika tietysti paljon pidempi nyt kun korot ovat nousseet?

Itse olen päätynyt jälkimmäiseen ja haluan maksaa lainaa pois mahdollisimman lyhyesti, sitoen senkin erotuksen paremmin tuottaviin vaihtoehtoihin osakkeiden ja rahastojen muodossa.

Varmaa vastaustahan tähän ei kukaan pysty antamaan, mutta ainakin asiaa voi pohtia muutamalta kantilta. Näitä olitkin jo kenties pohtinut, mutta tässäpä tulee omia ajatuksia tilanteeseen.

Onko rahaa oikeasti ylimääräistä, vai meneekö kaikki etukäteen makselemalla lainoihin? Jos menee, niin kyky reagoida yllättäviin tilanteisiin on heikompi. Mikäli kaikki säästöt on käytetty lainan lyhentämiseen sen sijaan että sijoituksissa olisi ns. varakassaa pahan päivän varalle, voi joutua käyttämään luottoa ja sen korko on varmasti suuri.

Toinen kulma miltä asiaa voi miettiä on, että uskotko sijoitustesi tuottavan pitkässä juoksussa enemmän kuin mitä lainan korot ovat? Ilman kohtuullisen suurta riskinottoa se ei tällä korkotasolla onnistune, mutta ei se mitenkään mahdotonta ole.

Kolmantena, saatko mielenrauhaa siitä että lainaa ei enää ole tai että sen osuus on pienempi? Jotkut laskevat tällekin arvoa vaikka matemaattisesti se ei fiksuinta olisikaan.

Itse en ole tehnyt ylimääräisiä lyhennyksiä, vaan pitäytynyt alkuperäisessä suunnitelmassa niin sijoitusten kuin lainanlyhennysten osalta. Tilanteissa voi kuitenkin olla paljon muuttujia, joten se mikä itselle on järkevää ei välttämättä ole sitä toiselle.

 

[smugu]

Varmaa vastaustahan tähän ei kukaan pysty antamaan, mutta ainakin asiaa voi pohtia muutamalta kantilta. Näitä olitkin jo kenties pohtinut, mutta tässäpä tulee omia ajatuksia tilanteeseen.

Onko rahaa oikeasti ylimääräistä, vai meneekö kaikki etukäteen makselemalla lainoihin? Jos menee, niin kyky reagoida yllättäviin tilanteisiin on heikompi. Mikäli kaikki säästöt on käytetty lainan lyhentämiseen sen sijaan että sijoituksissa olisi ns. varakassaa pahan päivän varalle, voi joutua käyttämään luottoa ja sen korko on varmasti suuri.

Toinen kulma miltä asiaa voi miettiä on, että uskotko sijoitustesi tuottavan pitkässä juoksussa enemmän kuin mitä lainan korot ovat? Ilman kohtuullisen suurta riskinottoa se ei tällä korkotasolla onnistune, mutta ei se mitenkään mahdotonta ole.

Kolmantena, saatko mielenrauhaa siitä että lainaa ei enää ole tai että sen osuus on pienempi? Jotkut laskevat tällekin arvoa vaikka matemaattisesti se ei fiksuinta olisikaan.

Itse en ole tehnyt ylimääräisiä lyhennyksiä, vaan pitäytynyt alkuperäisessä suunnitelmassa niin sijoitusten kuin lainanlyhennysten osalta. Tilanteissa voi kuitenkin olla paljon muuttujia, joten se mikä itselle on järkevää ei välttämättä ole sitä toiselle.

Omat sijoitukset (lähinnä indeksin tuotto) tuottavat kyllä helposti yli 5%, eli siinä mielessä kyllä mielummin laitan sinne rahani.

Enkä saa tosiaan mitään mielenrauhaa velattomuudesta. Pikemminkin päinvastoin. Saan mielenrauhaa siitä, että käytän asumiseen niin vähän rahaa kuin ikinä mahdollista ja sidon rahani mielummin sijoituksiin, mistä sitä voi joskus myös käyttää. Asunnosta kun on vähän hankala ottaa tulevaisuudessa rahaa käyttöön esimerkiksi repimällä lautoja seinästä.

Tällä hetkellä lyhennän lainaani ehkä 40 vuoden tahdissa ja se on mulle fine niin kauan kunnes pankki puuttuu siihen. Kiitos kuitenkin kommenteista.