Lainaa neuvottelemassa – hattu kourassa pankkiin

[tombraider]

Muistan itsekkin kun ekaa rivarikolmiota ostettiin vuonna 2003 aurinkoisesta kaupungista, niin hinnat oli ihan kohtuulliset. Kämppä 79 neliötä 120000 euroa ja siihen laina jonka kokonaiskorko oli ihan siedettävä about 5%. 2008 myyntiin ja hinnat oli hieman nousseet, eli 165000 saatiin ja ei muuta kuin rakentamaan omakotitaloa. POP-pankki pesi kyllä muut pankit mennen tullen, koska heille talo jonka rakensimme ei tarvinnut takauksia ja marginaali oli 0,30. Pieni oman kunnan pankki siis oli voittava yhdistelmä. Tasaerällä maksettiin ja pari vuotta sitten viimeinen erä. Toki lainanmaksuaika oli meille varmaankin historiallisen hyvä, eikä pankki meiltä hirveesti rahaa saanut.
Pieni paikallinen pankki oli myös matkan varrella helppoudessaan ylivertainen. Kerran koeajettiin uudehkoa autoa, ja siinä samalla aateltiin soittaa pankkiin. Sieltä sitten vastattiin, että mitä sitä turhaan hyvää autoa enää liikkeeseen palauttamaan vaan siinä samalla puhelulla käytiin läpi 30 tonnin laina ja liikkeessä sitten paperit kuntoon.

Toki yrittivät aktiivisesti myydä meille lainakattoa lainan alkupäässä, mutta onneksi en kertaakaan tarttunut hassuun tarjoukseen. Vinkki: Silloin kun pankkien ekonomistit on telkkarissa vakuuttamassa lainakaton tärkeydestä, niin silloin kandee nauraa.

Korjaus:Ei se noin kallis ollu se rivari vaan 111 500 €.

 

[ipaz]

Itsellä onneksi asuntolainaa jäljellä enää jämät, mutta euriborin nousu plussalle viime kesänä pidensi maksuaikaa jonkin verran. Sinäsä ihan sama, koska tasaerä menee joka kuukausi, mutta mielenkiinnolla tässä odotan että mikä tuo 12 kk euribor tulee olemaan tulevana kesänä kun sitä seuraavan kerran lainassani tarkastetaan. Viime kesänä se oli 0,961% ja nyt painellaan kohta yli neljän. Joskus taannoin mulla oli tavoite olla velaton alle viiskymppisenä, mutta se nyt on jo utopiaa.

 

[Myyrä]

Omalla marginaaliveroprosentilla olisi kannattavampi diili ottaa 6,5% korko vähennysoikeudella kuin 4% korko ilman vähennysoikeutta. Ei siis suoraan vertailukelpoisia nuo aikaisemmat, ja taitaa Suomessa olla nyt euroajan korkeimmat korot tämä huomioiden asuntovelalliselle. Tähän kun ottaa huomioon että asunnot ovat kallistuneet eli velkaa on enemmän, ja inflaatio on muutenkin korkea, niin isossa kuvassa ei ole kovin valoisa tilanne Suomen seuraavien vuosien näkymät kuluttajilla.

Mitenköhän olet päätynyt tuollaiseen johtopäätökseen? Ja miten marginaaliveroprosentti tähän liittyy?

Tuo 6,5 % vastaa kuitenkin vähennyksen jälkeen 4,3 % tai 4,6 % korkotasoa. Riippuen pääomatulojen suuruudesta.

Jos ei pääomatuloja, niin vastaa 4,6 % korkotasoa. Ei merkitystä tienaatko 1000 euroa tai miljoona euroa ansiotuloa.

 

[BaronFIN]

Olkoon korko vaikka 7%. Jos kahden seuraavan vuoden aikana palkat nousee yhteensä sen 8-9%, niin aletaan pääsemään mystiseen tilanteeseen, missä rahanarvo aidosti laskee ja inflaatio maksaa asuntolainat pois. Olenkin odotellut tätä tilannetta.

Nämä sankaritarinat 14% koroista unohtaa aina sen kääntöpuolen: inflaatio 10% ja palkankorotukset 15%.

Ongelma korkeissa koroissa tulee, kun palkansaajalle syötetään nollavuosien jälkeen edelleen nollakorkotuksia, niin silloin rahaa jää vain korkoihin, ruokaan ja (ehkä) liikkumiseen. Kaikki muu karsiutuu pois ja palveluyhteiskunta lahoaa käsiin kun kenelläkään ei ole varaa palveluihin.

Nyt tänä vuonna palkka nousi peräti 1,1% ja tuli jopa 0,25% järjestelyerä siihen päälle. Totta kai 300€/kk ylimääräinen korkokulu näkyy silloin menopuolella.

Jos nyt tulkitsin tulevaa palkkakehitystä seuraavalle kahdelle vuodelle, niin ei pitäisi olla hätää. Toki verot nousee progression kiristyessä, joten valtio voittaa tässä eniten.

 

[Alex]

Olkoon korko vaikka 7%. Jos kahden seuraavan vuoden aikana palkat nousee yhteensä sen 8-9%, niin aletaan pääsemään mystiseen tilanteeseen, missä rahanarvo aidosti laskee ja inflaatio maksaa asuntolainat pois. Olenkin odotellut tätä tilannetta.

Nämä sankaritarinat 14% koroista unohtaa aina sen kääntöpuolen: inflaatio 10% ja palkankorotukset 15%.

Ongelma korkeissa koroissa tulee, kun palkansaajalle syötetään nollavuosien jälkeen edelleen nollakorkotuksia, niin silloin rahaa jää vain korkoihin, ruokaan ja (ehkä) liikkumiseen. Kaikki muu karsiutuu pois ja palveluyhteiskunta lahoaa käsiin kun kenelläkään ei ole varaa palveluihin.

Nyt tänä vuonna palkka nousi peräti 1,1% ja tuli jopa 0,25% järjestelyerä siihen päälle. Totta kai 300€/kk ylimääräinen korkokulu näkyy silloin menopuolella.

Jos nyt tulkitsin tulevaa palkkakehitystä seuraavalle kahdelle vuodelle, niin ei pitäisi olla hätää. Toki verot nousee progression kiristyessä, joten valtio voittaa tässä eniten.

Palkat nousevat nyt 6% kahden vuoden aikana lähes kaikilla ja tästä yleisestä palkkakehityksestä pitää puhua tässä yhteydessä. Se on reilusti alle inflaation, joten valitettavasti nyt käy niin, ettei inflaatio syö asuntolainaa pois. Sen sijaan ihmisten elintaso laskee aika paljon, kun harkinnanvaraiseen kulutukseen on selvästi vähemmän rahaa käytössä. Tuleva hallitus tulee lisäksi lyömään pöytään aikamoisen leikkauslistan ja maksujen korotukset, jotka kurjistavat lisää. Kituuttamalla mennään ja toivotaan, ettei teollisuuslamaa tule.

 

[Up089]

Onkohan tässä vaiheessa turha enää katsella mitään korkosuojia asuntolainalle? Tässä olen vähän miettinyt että kuinkakohan mahtaa vielä korot nousta, tai pysyä samassa tilassa. Meillä tällä hetkellä lainan korko 1.6% ja korontarkistuspäivä heinäkuussa. Mietin vaan, että antavatko jonkun ihan älyttömän korkoputken tyyliin 4-8%.
Koskaan ei ole lainoissa ollut korkosuojausta joten näistä ei oikein hajua ole. Kannattaako edes mennä kyselemään, ja onko katto vai putki parempi vaihtoehto?

 

[#71]

Onkohan tässä vaiheessa turha enää katsella mitään korkosuojia asuntolainalle? Tässä olen vähän miettinyt että kuinkakohan mahtaa vielä korot nousta, tai pysyä samassa tilassa. Meillä tällä hetkellä lainan korko 1.6% ja korontarkistuspäivä heinäkuussa. Mietin vaan, että antavatko jonkun ihan älyttömän korkoputken tyyliin 4-8%.

Kuun lopussa korontarkistus täällä edessä, ja ilman mitään reagointia nousisi korko pelkästä marginaalista tuonne 4.5 % tuntumaan. Tänään tuli (S-)pankilta tarjous: 200 € hintaan voi vaihtaa joko 3kk/6kk euriboriin tai ottaa kiinteän 5 tai 10 vuoden koron, molemmat tällä hetkellä aika tarkalleen 3.75 %. Odotin tuon kiinteän koron olevan hieman kalliimpi... Korkoputkea ei tarjottu, ja tuskin saman pankin asiakas oletkaan, mutta saa tuosta jotain osviittaa varmaan noiden putkienkin tasosta.

 

[Eikka86]

Kuun lopussa korontarkistus täällä edessä, ja ilman mitään reagointia nousisi korko pelkästä marginaalista tuonne 4.5 % tuntumaan. Tänään tuli (S-)pankilta tarjous: 200 € hintaan voi vaihtaa joko 3kk/6kk euriboriin tai ottaa kiinteän 5 tai 10 vuoden koron, molemmat tällä hetkellä aika tarkalleen 3.75 %. Odotin tuon kiinteän koron olevan hieman kalliimpi... Korkoputkea ei tarjottu, ja tuskin saman pankin asiakas oletkaan, mutta saa tuosta jotain osviittaa varmaan noiden putkienkin tasosta.

Oletan että tuo ei sisällä marginaalin osuutta?

Kesällä ei taida kyllä alle neljän prosentin korkoihin päästä ja luultavasti katot samoilla apajilla.

 

[#71]

Oletan että tuo ei sisällä marginaalin osuutta?

Aivan, tämä jäi mainitsematta. Tarkalleen pankista sanottiin näin (muistin tuon 10v koron hieman yläkanttiin):
Tämän päivän hinnoittelun mukaisesti tarjoamme asuntolainallesi kiinteää 5 vuoden korkoa 3,744% ja 10 vuoden kiinteää korkoa 3,715%. Kiinteän korkojakson jälkeen korkosi palautuu ennalleen ja on jälleen voimassa oleva viitekorko lisättynä marginaalillasi. Tämä tarjous koskee koko lainamäärää.

Hieman tulkinnanvaraisesti sanottu... Oletukseni oli, että tuossa puhutaan korosta sisältäen marginaalin, mutta ehkei kuitenkaan. Tuskin kiinteää korkoa valitaan anyway, joten hieman puoliteholla tuli ajateltua...

 

[#71]

Jatketaan yksinpuhelua sen verran, että kyllä noihin yo. kiinteän koron tarjouksiin marginaali sisältyy, eli meidän marginaalilla vastaisi 3.29 % viitekorkoa. Yleensä olen välttänyt kaikkia tällaisia suojauksia, mutta nyt on kieltämättä vaikea päätös edessä. Tuntuu toki kalliilta kun muistelee ilmaisen rahan aikoja, mutta se aika on takana ja mahdoton ei ole sekään skenaario, jossa inflaatiopaineet ei hellitä ja korot pysyy (helvetin epävakaita) markkinaodotuksia korkeammalla.

 

[Tadu]

Jatketaan yksinpuhelua sen verran, että kyllä noihin yo. kiinteän koron tarjouksiin marginaali sisältyy, eli meidän marginaalilla vastaisi 3.29 % viitekorkoa. Yleensä olen välttänyt kaikkia tällaisia suojauksia, mutta nyt on kieltämättä vaikea päätös edessä. Tuntuu toki kalliilta kun muistelee ilmaisen rahan aikoja, mutta se aika on takana ja mahdoton ei ole sekään skenaario, jossa inflaatiopaineet ei hellitä ja korot pysyy (helvetin epävakaita) markkinaodotuksia korkeammalla.

Mitä jos ottaisi kiinteän koron, niin eikö sen voi kilpailuttaa uudestaan jos ja kun korot laskevat?

 

[Lemminkäinen]

Kiinteästä korosta ei ihan noin vain pääse irti, etenkään korkojen laskiessa. Pankilla on tällöin oikeus vaatia korvaus lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta (jollaiseksi pankki ainakin haluaisi koronvaihdon tulkita).

 

[#71]

Jos haluat maksaa lainasi etuajassa pois kiinteän korkojakson aikana, meillä on oikeus periä kuluja enintään korkotason alenemisesta johtuvan tappion verran jäljellä olevalta kiinteäkorkoiselta laina-ajalta tai viitekoron määräytymisjaksolta.

Eli kilpailuttaa voi, mutta ilmaista se ei ole.

 

[#71]

Lopulta päädyttiin kompromissiratkaisuna tarttumaan 6kk euriboriin, mikä alkuperäinen suunnitelma olikin. Kiinteä korko ei omaan, eikä vähän yllättäen puolisonkaan, ajatusmaailmaan oikein istu, ja olisihan se potentiaalinen monivuotinen vitutus. Ennemmin sitä ottaa laskelmoidun riskin, jossa odotusarvo on kuitenkin positiivinen. 3kk euribor oli liian maaninen vaihtoehto vaimolle, joten käytännössä pöydälle jäi yksi kortti.

 

[Tadu]

Säästöpankki lupasi vaihdon 3kk euriboriin ilman koskemista marginaaliin, jos laitetaan pienehkö summa heille vuoden määräaikaistalletukseen. Ihan hyvä hinta siitä kun määräaikaistalletukseen menevä summa on jotain 1/20 meidän asuntolainasta eikä meillä ole tarve niitä rahoja käyttää.

Kelpaa.

 

[Weagle]

Lopulta päädyttiin kompromissiratkaisuna tarttumaan 6kk euriboriin, mikä alkuperäinen suunnitelma olikin. Kiinteä korko ei omaan, eikä vähän yllättäen puolisonkaan, ajatusmaailmaan oikein istu, ja olisihan se potentiaalinen monivuotinen vitutus. Ennemmin sitä ottaa laskelmoidun riskin, jossa odotusarvo on kuitenkin positiivinen. 3kk euribor oli liian maaninen vaihtoehto vaimolle, joten käytännössä pöydälle jäi yksi kortti.

Yksi kompromissi olisi suojata esim. 50% lainasta. Vitutukselta tuskin ikinä välttyy, mutta tällöin se tulisi puolitetuksi, kävi miten kävi.

Säästöpankki lupasi vaihdon 3kk euriboriin ilman koskemista marginaaliin, jos laitetaan pienehkö summa heille vuoden määräaikaistalletukseen. Ihan hyvä hinta siitä kun määräaikaistalletukseen menevä summa on jotain 1/20 meidän asuntolainasta eikä meillä ole tarve niitä rahoja käyttää.

Kelpaa.

Jos tuo on oikeasti löysää rahaa, niin voisihan sillä tehdä myös ennakkolyhennyksen, joka pienentäisi suoraan lainan korkokuluja. Toki siinä menettää tuon puskurin, jota moni tykkää varmuudeksi tilillään pitää.

 

[Tadu]

Jos tuo on oikeasti löysää rahaa, niin voisihan sillä tehdä myös ennakkolyhennyksen, joka pienentäisi suoraan lainan korkokuluja. Toki siinä menettää tuon puskurin, jota moni tykkää varmuudeksi tilillään pitää.

Löysää ja löysää. Sillä tavalla löysää ettei tarvita ainakaan vuoteen. Vuoden määräaikaistalletuksesta siis kyse eli kuitenkin todella pieni aika ja hinta mielestäni edelleen.

Kyllä toi olisi myös vaihtoehto lyhentää lainan pääomaa, mutta sitten toisaalta se lyhentäisi lainaa ja korkokuluja vain sen viitisen prosenttia. Vaikutus korkokuluihin on pienempi kuin, vaihtamalla koko laina 12 kk euribor 3 kk euriboriin. Ainakin kun nopeasti heitin exceliin esimerkkilaskelmat oletuksella, että seuraavan vuoden aikana korkojen nousu jatkuu kuten edeltävän vuoden aikana ja 3kk euribor nousee siis 3kk välein...

 

[Luge H]

Olisiko tässä seuraava pankkimaailman käänne Suomeen.

Vasemmistoliiton kansanedustaja toivoo islamilaista pankkia Suomeen – Tavallinen asuntolaina on nyt uskonoppien vastainen

Kansanedustaja Suldaan Said Ahmed (vas) ehdottaa, että Suomeen tulisi saada uskoville muslimeille pankkeja, jotka tarjoavat kiinteää korkoa.

www.iltalehti.fi

Suldaan Said Ahmed (vas.) esittää uskoville muslimeille omaa pankkia.
Islamin uskossa ei saa periä korkoa mutta kivikauden sijaan nykyinen systeemi toimisi, luultavasti nimellisellä, kiinteällä korolla.

Tervehdin tätä ilolla ja toivotan onnea esitykseen kunhan muistaa ettei myönnetty laina saa riippua siitä minkä uskontokunnan edustaja lainaa hakee.

Miten muuten uusia pankkeja syntyy? S-pankki on ainoa joka tulee mieleen ja siellä tiedetään miten Osuuskunta toimii. Jos Suomeen tulisi oma Islam-pankki niin ei liene ok että rahoitus tapahtuisi Egyptin, Iranin tai Saudi-Arabian sheikkien toimesta?

 

[Knox]

Tässä olisi isomman asunnon tarvetta, ja muutama potentiaalinen olisi myös markkinoilla.

Vanhaa asuntoa on maksamatta noin 65 000€, kämpän arvo pyörii siinä 125 000€ paikkeilla. Uuden asunnon hinta olisi siellä 200 000-250 000€ luokkaa.

Lähinnä tässä on miettinyt sitä, että jos ei myisi tätä vanhaa, vaan jättäisi sijoitusasunnoksi. Mutta voiko tätä nykyistä asuntoa käyttää vakuutena uuteen lainaan?

 

[Jeffrey]

Tässä olisi isomman asunnon tarvetta, ja muutama potentiaalinen olisi myös markkinoilla.

Vanhaa asuntoa on maksamatta noin 65 000€, kämpän arvo pyörii siinä 125 000€ paikkeilla. Uuden asunnon hinta olisi siellä 200 000-250 000€ luokkaa.

Lähinnä tässä on miettinyt sitä, että jos ei myisi tätä vanhaa, vaan jättäisi sijoitusasunnoksi. Mutta voiko tätä nykyistä asuntoa käyttää vakuutena uuteen lainaan?

Voi käyttää. Toki pankeilla on vähän erilaisia käytäntöjä vakuuksien suhteen. Kuullostaa siltä, että nykyinen asuntosi on jossain vähän syrjempänä, joten pankki voi hyväksyä asuntosi markkinahinnasta vakuushinnaksi yllättävänkin pienen osuuden. Jos he laskevat vakuusarvoksi esimerkiksi 60%, niin 125 ke markkinahinnasta vakuusarvoksi jäisi 75 ke ja jos maksamatta on 65 ke - ei tästä kauheasti vakuuksia jäisi.

Eli eli, rohkeasti vaan pankkeja kilpailuttamaan! Määrittele mitä itse haluat, esitä nämä toiveet pankeille ja kilpailuta vähintään 6 pankkia - mieluummin toki enemmänkin. Kilpailutuksella et ole niin riippuvainen yhden pankin linjauksista ja näin ollen mahdollisuutesi pitää nykyinen asuntosi kasvaa.

 

[Knox]

Voi käyttää. Toki pankeilla on vähän erilaisia käytäntöjä vakuuksien suhteen. Kuullostaa siltä, että nykyinen asuntosi on jossain vähän syrjempänä, joten pankki voi hyväksyä asuntosi markkinahinnasta vakuushinnaksi yllättävänkin pienen osuuden. Jos he laskevat vakuusarvoksi esimerkiksi 60%, niin 125 ke markkinahinnasta vakuusarvoksi jäisi 75 ke ja jos maksamatta on 65 ke - ei tästä kauheasti vakuuksia jäisi.

Eli eli, rohkeasti vaan pankkeja kilpailuttamaan! Määrittele mitä itse haluat, esitä nämä toiveet pankeille ja kilpailuta vähintään 6 pankkia - mieluummin toki enemmänkin. Kilpailutuksella et ole niin riippuvainen yhden pankin linjauksista ja näin ollen mahdollisuutesi pitää nykyinen asuntosi kasvaa.

Jes, kiitokset.

Juu, vähän syrjässä tämä nykyinen on. Toisaalta, jos tämän laittaisi lihoiksi, niin eipähän tarvitsisi murehtia tulevia vuokralaisia tai mitään.

Mutta laitetaan kilpailutukseen useampi pankki, sillähän sitä selviää että mitkä mahdollisuudet on, vai onko niitä.

 

[Sistis]

Lähinnä tässä on miettinyt sitä, että jos ei myisi tätä vanhaa, vaan jättäisi sijoitusasunnoksi. Mutta voiko tätä nykyistä asuntoa käyttää vakuutena uuteen lainaan?

Saitkin jo vastauksen, ja olisin itse vastannut samaa. Vajaa neljä vuotta sitten jätin oman ensiasuntoni vuokralle ja ostimme yhteisesti avovaimon kanssa uuden asunnon. Pankki jopa suositteli tätä ratkaisua. Lopulta nuo asunnot toimivat niin hyvin vakuuksina, että emme tarvinneet edes omaa rahoitusta uuteen asuntoon, vaan saimme 100% uuden asunnon hinnasta lainaa. Omaa rahoitusta (tai siihen varattua rahaa) käytettiin sitten remonttiin.

Sitten kun vuokralainen lähti paria vuotta myöhemmin, pistin sijoitusasunnon myyntiin. Siinä yhteydessä piti sitten tehdä vähän isompi kertalyhennys, kun vakuutena oli enää tämä nykyinen asunto.

 

[Chieftain]

Löytyykö täältä talousosaamista?
Laina 380.000€
Korko 12kk euribor toukokuulle asti 0 + 0,75% marginaali. Toukokuusta lähtien korko olisi sen vajaa 4 + 0,75%.
Koron muuttaminen 6kk euriboriksi maksaa noin 1900€.
Kannattaako vaihtaa korkoa, ja missä ajassa lyhyemmällä korolla voisi säästää tuon muutoksesta koituvan 1900€?

En tarvitse faktoja, mutta jos jotain esimerkkejä saisi?

 

[Eikka86]

Löytyykö täältä talousosaamista?
Laina 380.000€
Korko 12kk euribor toukokuulle asti 0 + 0,75% marginaali. Toukokuusta lähtien korko olisi sen vajaa 4 + 0,75%.
Koron muuttaminen 6kk euriboriksi maksaa noin 1900€.
Kannattaako vaihtaa korkoa, ja missä ajassa lyhyemmällä korolla voisi säästää tuon muutoksesta koituvan 1900€?

En tarvitse faktoja, mutta jos jotain esimerkkejä saisi?

Karkea laskukaava on prosentti lisää korkoa per satatonnia on yhtäkuin satanen kuussa lisää. Siitä sitten laskemaan koska maksaa itsensä takaisin vaihtaminen tai nykyisessä pysyminen.

 

[Jeffrey]

Löytyykö täältä talousosaamista?
Laina 380.000€
Korko 12kk euribor toukokuulle asti 0 + 0,75% marginaali. Toukokuusta lähtien korko olisi sen vajaa 4 + 0,75%.
Koron muuttaminen 6kk euriboriksi maksaa noin 1900€.
Kannattaako vaihtaa korkoa, ja missä ajassa lyhyemmällä korolla voisi säästää tuon muutoksesta koituvan 1900€?

En tarvitse faktoja, mutta jos jotain esimerkkejä saisi?

Ensimmäiseksi tulee mieleen, että vaihda pankkia. Lainanmuutoskulut pitäisi tuosta saada oleellisesti alemmaksi, nollaan tai muutamiin satasiin. Myös marginaali kuullostaa aika kovalta nyky markkinaan.

Marginaali on toki henkilökohtainen, mutta nyt kuullostaa siltä että ripeästi kilpailuttamaan lainoja. Samalla kun kilpailutat, pyydä mielellään 3kk Euribor.