Halliunelmat on ihan kivoja, kun ei tarvi välittää rahasta, kun tulee joku muu ja maksaa sen. Mutta kun otetaan raha mukaan ja etenkin tuodaan investointipäätöksen tekeminen tähän päivään, niin se ei ole enää niin kivaa. Onko joskus myöhemmin korkojen yms. suhteen parempi tehdä päätöksiä, sitä ei kukaan tiedä.
Eli oletetaan, että uusi monitoimihalli saataisin rakennettua 40 miljoonalla. Tähän tarvitaan investori, joka laittaa tuon rahan hankkeeseen. Jotta pelsut saisi tuotot ravintolatoiminnasta ja muusta toiminnasta, olisi pelsut päävuokralainen ja käytännössä vuokraisi sitten jäätä muille yms. hintaan noin 150 €/tunti ( tämä rtk:n nykyinen hinta ilman kaupungin tukea) ja tapahtumiin sit miten itse hinnoittelisivat. Sijoittaja haluaa pelsuilta luokkaa 20+5 vuotisen vuokrasopimuksen ja tuolle sopimukselle takuut. Käytännössä takuut tuolle pystyy antamaan ainoastaan kaupunki. Ja noiden takuiden saanti voi olla hankala kuvio, koska tuo vuokratakuu on kirjattava negatiivisena eränä kaupungin taseeseen.
Sitten se isoin asia on tuotto, mitä tällainen investori sijoitukselleen haluaa. Tuon mittaisesta sopimuksesta ja yhden ankkurivuokralaisen tapauksessa ja rakennuksessa, jossa konversio toiselle käyttäjälle on melkein mahdoton,yeldtaso on luokkaa 8-10%. Tämän tason alle ei tänä päivänä saa Lahteen rahaa edes sote hankkeisiin, joissa vuokraajana on taho, joka ei juridisestikkaan voi tehdä konkurssia. Eli pääomavuokraa monitoimihallista pelsut maksaisi vuodessa minimissään 3 200 000 €/v. Tämän lisäksi vuokralaiselle jäisi kaikki käytön aikaiset ja huollon kulut. Nää opexit on nyt Iskulla luokkaa 1 000 000€/v. Ollaan optimisteja ja lasketaan, että uusi uljaampi ja isompi halli on opexien osalta paljon kustannustehokkaampi ja käytetään vuosikuluina 800 000 €. Eli Pelsut pitäisi maksaa vuodessa 4 000 000 € uudesta hallista ja sit saisi kaiken ravintolatoiminnan tuoton itselleen ja vuokraisi hallia sit tapahtumiin ja konsertteihin. Siinä olisi taas mahdollista laajentaa toimintaa uudelle alueelle. En tasan tarkkaa tiedä paljonko pelsujen tuloslaskelmassa on nykyisellään vuokrakuluja, mutta kun Lahden Jäähalli Oy:n tilinpäätöksessä liikevaihto on luokkaa 1 100 000, niin paljoa enempää tuo on. Eli nykeyiseen tilanteeseen verrattuna pelsun pitäisi toi noin 3 000 000 kattaa poistoilla ja tilikauden voitolla tästä hetkestä eteenpäin noin 20 vuoden ajan.
Alkuun tuo 8% yeld voi kuulostaa isolta, mutta mietitään sit asiaa sen kannalta, että Pelsut saisi tuon 40 miljoonaa lainaa pankista. Silloin tällä hetkellä korko olisi luokkaa 4% ja takaisinmaksuaika 25 vuotta, niin tasalyhennyksellä ensimmäisen vuoden korot olisi 1 600 000 ja lyhennys 1 600 000, eli saman 3 200 000. Tähän kun vielä lisätään, että todennäköisesti laina olisi balloon tyyppinen, jossa laina on voimassa 5-7 vuotta ja sit se pitäisi jälleenrahoittaa tai maksaa kaikki pois lopussa, niin olisi aika turvaton olo.
Kaupunki jos rakennuttaisi hallin, siihen liittyisi rajoittavia tekijöitä kaupallisessa ja hallinnollisessa mielessä. Kaupunki ei lain mukaan voi myöskään toimia yksityiselle hankkeelle rahoittajana, joten ainoa malli olisi se, että pelsut on vuokralaisen asemassa ja kaikki tietää että päätäntävalta hallin asioissa on silloin toisaalla.
Ja koska kaupunki joutuu lainaamaan rahat markkinoilta, ei tuo laskelma kauheasti muutu sen suhteen paljonko pelsujen pitäisi maksaa vuokraa. Kaupungilla on tiloja järjestää tapahtumia, joten monitoimihalliin ohjattavien tapahtumien määrä olisi aika pieni, koska meillä ei tällä hetkelläkään ole kova käyttöaste Lahtihallissa tai Sibeliustalossa. Ja liigakauden aikana jokainen esim. konsertti sotkee aikataluja. Näin ollen pelsut maksaisi lähes kokohallin vuokran koko vuodelta. Ja jos taas kaupunki ei saisi vuokrina edes investointiin otetun lainan korkoja ja lyhennyksiä, kyllä piisaisi pelsukannattjissakin huutajia, kuinka kaupungin taloutta johdetaan huonosti.
Joku voisi sanoa, että valitettavasti kiinteistösijoitus on kylmää excelöintiä, mut mä sanoisin, että onneksi se on sitä. Silloin säästytään tunnepitoisilta päätöksiltä, joissa vahvin osaamisalue on usko ja sit seuraavaksi suurimpana tulee toivo. Miten sit uusi halli, joka ei ole pelsulle kompromissien summa ja missä oikeasti voisivat olla isännän elkein?Paras malli olisi se, että saavat mukaan yksityisiä sijoittajia omanpääoman ehtoisella tai huonommalla etusijalla pankkiin nähden, 40% kokonaisinvestoinnin arvosta ilman kiinnityksiä tulevaan halliin. Sit tuohon loppuun voisi halli piisata vakuudeksi juuri ja juuri. Ja ehkä sen voisi saada pankista, mutta siinäkin laina-aika olisi varmaan 5-7 vuotta ja balloon tyyppinen takaisinmaksu. Jos yksityiset sijoittajat eivät halua tuottoa ja/tai tasaista takaisinmaksua rahoilleen, silloin pelsujen vuotuiset kustannukset laskee. Muussa tapauksessa exceli ei paljoa muutu, valitettavasti.