IL: Helsingin kaupungin tonttikaupat

[OneBigRed]

Silmiini osui mielenkiintoinen artikkeli 24.3 Iltalehdestä. Helsingin kaupunki on riitauttanut kaksi tekemäänsä tonttikauppaa.

Tapaus 1: Ada Äijälän Koulu Oy:lle vuonna 1938 myyty Arkadiankatu 28:n tontti. Tuolloin kauppahinta oli 2 590 000mk (nyk.4.356€), eikä summaa tarvinnut ostajan maksaa, vaan se jäi korottomaksi velaksi siihen asti, että ostaja päättää myydä tontin.

Tapaus 2: Satalinnan säätiö osti vuonna Lapinlahdenkatu 17:n tontin, kauppahinta 8 500 000 mk, josta säätiö maksoi puolet, ja loput (nyk. 24.296€)jäi korottomaksi velaksi siihen asti että säätiö ei enää itse käytä rakennusta.

Nykypäivänä molemmissa tapauksissa on käynyt niin, että ostajat ovat pistäneet tontit kiertoon. Ada Äijälän Koulu Oy myi tontin rakennuksineen 4.3m€ hintaan, ja maksoi kauppahinnan. Satalinnan säätiö pisti tiloja vuokralle, ja maksoi loppuvelkansa

Nyt sitten kaupunki vaatii ostajilta 3m€ ja 1.1m€, koska sen mielestä tilanne on tänään sellainen, ettei kaupat enää vastaa alkuperäistä tarkoitustaan.
-Katsomme että olemme niin juridisesti kuin moraalisestikin oikeassa, laukoo kaupungin asiamies Eero Pulkkinen.

Miten helvetissä? Ei mahdu meikäläisellä jakeluun. Kaupunki on tehnyt aikanaan kaupat joissa on itse saanut sanella ehdot. Nyt on sitten paha mieli kun miljoonat menevät sivu suun.

Olisinkin kiinnostunut kuulemaan muiden kirjoittajien näkemyksiä asiasta. Itse olen täysin Ada Äijälän Koulu Oy:n hallituksen puheenjohtajan Seppo Tuomen linjoilla: -Kaupunki tarvitsee rahaa, ja yrittää nyhtää sitä, mistä ikinä pystyy.

 

[er_bai_wu]

Olisinkin kiinnostunut kuulemaan muiden kirjoittajien näkemyksiä asiasta. Itse olen täysin Ada Äijälän Koulu Oy:n hallituksen puheenjohtajan Seppo Tuomen linjoilla: -Kaupunki tarvitsee rahaa, ja yrittää nyhtää sitä, mistä ikinä pystyy.

Tästä taitaa todellakin olla kysymys; kun ollaan oltu menneisyydessä typeriä, niin laskutetaan omat virheet sitten jälkikäteen. En ymmärrä miten kaupunki voi mitenkään juridisesti päätellä olevansa oikeassa, tosin en tiedä tarkkaan mitä kauppakirjoissa lukee.

Voisikohan tämä toimia myös "negatiivisesti", sillä kun tonttien hinnat joskus tulevaisuudessa laskee, voidaan kaupungilta karhuta rahaa takaisin "koska kauppa ei enää vastaa alkuperäistä tarkoitusta". Ei voi mennä tämä juttu läpi, koska silloin vastuu siirtyy ostajalle, jos myyjä myy liian halvalla.

 

[SergeiK]

Jäämme odottelemaan koska intiaanit vaativat Manhattanista korvauksia ja venäläiset Alaskaa takaisin. Puhumattakaan Soneran Saksan UMTS-luvista.

Meinaan - ne kaupat eivät todellakaan vastaa enää alkuperäistä tarkoitustaan.

 

[Gags]

Vedätykseltähän tuo vaikuttaa ja moraalin voivat vetää vessasta alas. Jos ja kun ei ole rikollisesti toimittu sopimusta tehdessä, on enemmänkin moraalitonta hakea sopimuksen purkua tai lisäkorvauksia. Ainoa asia joka tässä saattaisi mielestäni tulla kyseeseen on ns. kauppatapa eli mikä on aikanaan ollut käytäntö tuollaisten rahoituskuvioiden suhteen ja miten niitä on vuosien varrella ratkottu. Kauppatapa voidaan käsittääkseni huomioida oikeuskäytännössäkin.

 

[.jarska]

....
Tapaus 2: Satalinnan säätiö osti vuonna Lapinlahdenkatu 17:n tontin, kauppahinta 8 500 000 mk, josta säätiö maksoi puolet, ja loput (nyk. 24.296€)jäi korottomaksi velaksi siihen asti että säätiö ei enää itse käytä rakennusta. ...

Nykypäivänä molemmissa tapauksissa on käynyt niin, että ostajat ovat pistäneet tontit kiertoon. Ada Äijälän Koulu Oy myi tontin rakennuksineen 4.3m€ hintaan, ja maksoi kauppahinnan. Satalinnan säätiö pisti tiloja vuokralle, ja maksoi loppuvelkansa.

Satalinnan Säätiö ei todellakaan ole pistänyt tonttia kiertoon. Talo palvelee edelleen alkuperäisessä käyttötarkoituksessaan, eli on hintatasoltaan halpa asuntola Satakunnasta kotoisin oleville opiskelijoille. Katutasossa on liikehuoneistoja niin kuin on aina ollut. Eli Säätiö maksoi loput sovitusta kauppahinnasta, mutta ei käyttötarkoitus ole muuttunut eikä tule muuttumaan mihinkään. Satakuntatalo rakennettiin 1952 ja toimi aluksi olympialaisten aikana lehdistöheebojen majoitustilana ja tämän jälkeen se on toiminut opiskelija-asuntola ja kesäisin kesähotellina.

Iltasanomien jutussa mainittiin muistaakseni että kaupunki yrittäisi nyhtää tontista Säätiöltä nyt noin 2 miljoonaa euroa. Reilukerho-toimintaa. Tehdään kauppakirjat aikana jolloin Kamppi on ollut vielä halpaa aluettaja nyt sitten kun koko keskusta on siirtynyt länteen huomataan että "hei, tehtiinpä 50-luvulla tyhmyyksiä" ja aletaan jotain vielä penailemaan. Ja tuo hinta on ollut varsin reilu ja hyvä (50-luvulla). Perkele nimet ovat papereissa.

Ei mahdu kans mun kalloon tää homma. Kyllä tää haiskahtaa kaupungin yritykseltä vedättää vaan. No selvää on että ilman hirveetä tappelua ei mikään muutu ja toivottavasti ei sittenkään.

 

[OneBigRed]

Satalinnan Säätiö ei todellakaan ole pistänyt tonttia kiertoon.

Oikaisin kirjoittaessani tässä vähän. Säätiö oli siis poikennut ehdoista siitä vaiheessa, kun se alkoi vuokraamaan osaa talosta. Kun lehti ei enää ole tallessa, en muista oliko loppusuorituksen maksu ollut 1999 vai 2002. Tällöin kuitenkin säätiö itse katsoi, että kaupungin kanssa ollut sopimus laukesi.

 

[.jarska]

Oikaisin kirjoittaessani tässä vähän. Säätiö oli siis poikennut ehdoista siitä vaiheessa, kun se alkoi vuokraamaan osaa talosta. Kun lehti ei enää ole tallessa, en muista oliko loppusuorituksen maksu ollut 1999 vai 2002. Tällöin kuitenkin säätiö itse katsoi, että kaupungin kanssa ollut sopimus laukesi.

Loppusuorituksen maksu oli 2002, mutta en kyllä ymmärrä mistä ehdoista Säätiö olisi poikennut, koska koko talo on siis vuokralla ja on ollut koko ajan. Mikään ei ole siis muuttunut vuosien varrella. Ei tuohon taloon voi edes tehdä mitään muutoksia vaikka mieli tekisikin koska tämä vaatisi (käsittääkseni ja muistaakseni) kaavamuutosta ja se ei ole käytännössä mitenkään mahdollista. Mutta joo, jätän nämä tappelut ahneille byrokraateille.

Nimimerkillä "ostin Voikkaalta (paikan nimi muutettu) talon ja nyt sen arvo ei ole enää mitään, voinko vaatia kaupungilta osat rahoista takaisin?"

 

[Kaivanto]

No ei sekään kyllä oikeustajuun mene, jos kaupunki on ostajan kannalta hyvin suopein ehdoin käytännössä antanut tonttejaan yleishyödylliseen käyttöön ja yleishyödylliset tahot vetävät sopimusteknisen kömmähdyksen vuoksi jättivoitot kaupungin laupeudesta. Kömmändyksellä tarkoitan, että kun/jos kyse on siitä, että sopimukset eivät huomioi inflaatiota, minusta olisi moraalisesti oikein kohtuullistaa sopimuksia kaupungin hyväksi näiltä osin (eikös sopimusoikeus tunne tällaisen kohtuullistamisen?)

Siitä kaupungin taas ei tulisi nyt hyötyä, jos kyseiset alueet ovat suhteellisesti kallistuneet Helsingissä roimasti. Eli pitäisi yrittää arvioida, mikä olisi tämän päivän valuutassa käypä hinta tonteista 30-luvun Helsingin maantieteessä.

 

[Vekurinen]

En ymmärrä miten kaupunki voi mitenkään juridisesti päätellä olevansa oikeassa, tosin en tiedä tarkkaan mitä kauppakirjoissa lukee.

Kehotan tutustumaan sopimusoikeuden edellytysoppiin. Itse asiasta en aio sanoa mitään, se olisi hyödytöntä, koska ah aina niin monimerkityksellinen "yleinen oikeustaju"-kortin on joku jo iskenyt pöytään.

 

[Vekurinen]

Kömmändyksellä tarkoitan, että kun/jos kyse on siitä, että sopimukset eivät huomioi inflaatiota, minusta olisi moraalisesti oikein kohtuullistaa sopimuksia kaupungin hyväksi näiltä osin (eikös sopimusoikeus tunne tällaisen kohtuullistamisen?)

Sinänsä ihan hyvä pointti, mutta kun otetaan huomioon kohtuullistamissäännöksen (oletan että tarkoitat OikTL 36 §:ää) ratio, joka siis on heikomman sopimusosapuolen suojaaminen, en usko että OikTL 36 § on tässä tapauksessa kovinkaan relevantti säännös.


EDIT: kirjoitushärö

 

[er_bai_wu]

Kehotan tutustumaan sopimusoikeuden edellytysoppiin. Itse asiasta en aio sanoa mitään, se olisi hyödytöntä, koska ah aina niin monimerkityksellinen "yleinen oikeustaju"-kortin on joku jo iskenyt pöytään.

Kerro ihmeessä lisää; minua kiinnostavat selkokielellä ne pykälät, jotka ovat nyt ns. framilla eli juridinen edellytys kaupungin toiminnalle. Molemmat ilmeisesti katsovat olevansa oikeassa. Mitä on siis sovittu tarkasti ja miten tätä sopimusta on rikottu? Eli puikaamme todellakin lakia, ei oikeutta.

 

[OneBigRed]

Loppusuorituksen maksu oli 2002, mutta en kyllä ymmärrä mistä ehdoista Säätiö olisi poikennut, koska koko talo on siis vuokralla ja on ollut koko ajan.

No sitä en muista kun lehteäkään ei enää ole, mutta jotain sellaista talon käytössä tapahtui, että kauppakirjan pykälä laukesi. Saattoi liittyä siihen onko talo kokonaan omassa käytössä.

 

[Vekurinen]

Kerro ihmeessä lisää; minua kiinnostavat selkokielellä ne pykälät, jotka ovat nyt ns. framilla eli juridinen edellytys kaupungin toiminnalle.

Mitään pykäliä sanan kapeassa merkityksessä minulla ei ole tarjota. Sen sijaan jotain oikeustieteen kehittämää ja oikeuskäytännön vahvistamaa voidaan esitellä.

Asia on vaikea selittää, ja on liian paljon asioita, työkaluja, jotka pitäisi maallikolle selventää. Edellytysoppi käsittelee kuitenkin niitä sopimuksen tekemiseen vaikuttavia olosuhteita, jotka ovat ratkaisevasti vaikuttaneet osapuolten tahdonmuodostukseen ja siihen liittyvään motivaatioon. Probleemi syntyy silloin, kun nuo olosuhteet muuttuvat. Tähän liittyy myös puhe sopimuksen ainesosista (naturale negotii jne.).

Voitaisiin ehkä katsoa, että ko. kauppasopimukset on tehty tietynlaisissa olosuhteissa, jotka sittemmin ovat muutuneet, ja olosuhteiden säilyminen (rahanarvon säilyminen) on ollut kaupungille eräänlainen sopimuksen solmimisen edellytys. Rahan arvon muuttuminen on oikeuskäytännössämme otettu huomioon lähinnä eräissä kestovelkasuhteissa, joihin edellytysoppi kaiketi kaikkein luontevimmin soveltuukin.

EDIT: tarkennus + sen seikan selvennys, etten millään tavalla ota kantaa ko. tapauksen ratkaisuun, kirjoittamani on vain ulkomuistista - siis varmasti puutteellinen - kirjoittamani eräänlainen "ajatusmalli" tai sen sellainen.

 

[Kaivanto]

Sinänsä ihan hyvä pointti, mutta kun otetaan huomioon kohtuullistamissäännöksen (oletan että tarkoitat OikTL 36 §:ää) ratio, joka siis on heikomman sopimusosapuolen suojaaminen, en usko että OikTL 36 § on tässä tapauksessa kovinkaan relevantti säännös.

Mahdollisesti, en tiedä lainkohdista. Viittasin jossain matkan varrella takaraivoon jääneeseen käsitykseen, että mustavalkoinen arkitotuus 'sopimus on sopimus' ei aivan vastaisi lainsäädäntöä, vaan täysin kohtuutonta sopimusta mallia 'ostan purkan miljoonalla' voitaisiin kohtuullistaa vastoin toisen osapuolen tahtoakin. Mahtaako heikommuus viitata asemaan sopimuksentekohetkellä (hädänalaisuuteen tms. pakkoon solmia epäedullinen sopimus, rajoittuneeseen ymmärrykseen sopimuksen sisällöstä) vai asemaan sopimuksen tulkinnassa sen realisoituessa? Jälkimmäisessä tapauksessahan Helsinki on heikompi osapuoli, ensin mainitussa tuskin.

 

[er_bai_wu]

Rahan arvon muuttuminen on oikeuskäytännössämme otettu huomioon lähinnä eräissä kestovelkasuhteissa, joihin edellytysoppi kaiketi kaikkein luontevimmin soveltuukin.

Tämähän on mielenkiintoista. Ilmeisesti tästä on tulossa nyt ennakkotapaus, ja varsin mielenkiintoinen sellainen.

 

[Vekurinen]

Mahdollisesti, en tiedä lainkohdista. Viittasin jossain matkan varrella takaraivoon jääneeseen käsitykseen, että mustavalkoinen arkitotuus 'sopimus on sopimus' ei aivan vastaisi lainsäädäntöä, vaan täysin kohtuutonta sopimusta mallia 'ostan purkan miljoonalla' voitaisiin kohtuullistaa vastoin toisen osapuolen tahtoakin. Mahtaako heikommuus viitata asemaan sopimuksentekohetkellä (hädänalaisuuteen tms. pakkoon solmia epäedullinen sopimus, rajoittuneeseen ymmärrykseen sopimuksen sisällöstä) vai asemaan sopimuksen tulkinnassa sen realisoituessa? Jälkimmäisessä tapauksessahan Helsinki on heikompi osapuoli, ensin mainitussa tuskin.

Olet oikeilla jäljillä. Pacta sunt servanda (sopimukset sitovat!) on vahva pääsääntö ja kaikenlaiset kohtuullistamissäännökset tämän säännön poikkeuksia. Laajemmassa merkityksessä kyse on oikeudenmukaisuuden ja oikeusvarmuuden rajankäynnistä ("kohtuus" on käsitteenä hyvin monimerkityksellinen).

Heikomman suojalla tarkoitin asemaa sopimusta solmittaessa. Taloudellisesti heikommalla osapuolellahan harvemmin on kovinkaan suuria mahdollisuuksia vaikuttaa sopimuksen sisältöön. Jos asia jotakuta kiinnostaa, niin Thomas Wilhelmssonin "Vakiosopimus"-teoksessa on muistaakseni pedagogisesti miellyttävällä tavalla eritelty eräitä "tyyppikohtuuttomia" ehtoja.

Tietysti mielenkiintoinen näkökulma saattaisi olla se, että kaupunki sopimuksen laatijana (kuten uskon asian olevan, tätähän emme tiedä) kantaisi vastuun tulkinnallisesti epäselvästä sopimusmääräyksestä, eli in dubio contra stipulatorem.