Vuokra- tai omistusasunto

[Snakster]

Historiatieto on tässä ketjussa melko hyödytöntä, jokainen tietää että marginaalit olivat melko alhaalla (alle yhden) vuosi sitten ja vielä alempana (alle puolen prosentin) kolme-neljä vuotta sitten.

Samaa mieltä. Itse kaipaisin kokemuksia ihan tässä sanotaanko kolmen kuukauden aikajänteeltä. Ilmeisesti vielä talvellakin sai halvempaa lainaa kuin juuri nyt.

 

[Weissflog]

Huhtikuussa otettu laina handelsbankenista. 1,2% marginaali 3kk euriborilla.
Harmi ettei tullut otettua lainaa jo viime kesänä, jolloin tarjous taisi olla 0,7% samaisella 3 kk:lla.

 

[MPN]

Huhtikuussa otettu laina handelsbankenista. 1,2% marginaali 3kk euriborilla.
Harmi ettei tullut otettua lainaa jo viime kesänä, jolloin tarjous taisi olla 0,7% samaisella 3 kk:lla.

Itsellä oli toukokuussa handelilta myös, 1.4% ja 3kk euribor. Nyt tuttu oli käynyt kysymässä, 1.5% ja 6kk tai 12kk euribor (3kk ei ole kuulemma enää tarjolla)

 

[peruna]

Itseäni vähän ihmetyttää miksi niin moni täällä suosii lyhyttä korkoa, kun voisi nyt saada halvalla myös pitkää korkoa. Turha on sitä istua korkoriskin päällä ...

 

[dana77]

Historia on tähän asti osoittanut, että lyhyet korot ovat käytännössä aina olleet ottajille edullisimpia:
http://ville.salmensuu.fi/euribor/euribor_averages.fi.png
Tämän pankitkin tietävät ja siksi tyrkyttävät pitkiä.

Minusta ainoa fiksu tapa torjua korkoriskiä olisi ottaa korko kiinteänä ja epäilen että sellaista ei järkevällä hinnalla saisi.

 

[pakki3000]

Itseäni vähän ihmetyttää miksi niin moni täällä suosii lyhyttä korkoa, kun voisi nyt saada halvalla myös pitkää korkoa. Turha on sitä istua korkoriskin päällä ...

Pakko kysyä, että millä tavalla tarkoitat sen olevan halpaa? Toki sitäkään ei ole pilattu hinnalla, mutta jos katsot 12kk euriborin ja esim. 3kk euriborin historiaa, niin harvoin 12kk korko kannattaa. Tuskin se koron tarkastus nyt kuitenkaan sattuu juuri ennen koron nousua ja täten ei kyllä suojaa mitenkään kovin pitkäksi aikaa. Toki saatoin ymmärtää väärin.

 

[MPN]

Minusta ainoa fiksu tapa torjua korkoriskiä olisi ottaa korko kiinteänä ja epäilen että sellaista ei järkevällä hinnalla saisi.

Yhdessä pankissa tarjottiin 10v kiinteää (muissa max 5v). Keskimäärin kiinteä korko pyöri siellä 3% hujakoilla (marginaalin kanssa). Eli jotta se 10v kiinteä tulisi järkeväksi, 3kk euriborin pitäisi nousta seitsenkertaiseksi, silloinkin oltaisiin vielä tasatilanteessa ja kaikki aika joka sinulla oli 3kk euribor ennen nousua (korontarkistuspäivään asti) on voittoa. Toisaalta 12kk euriborilla riittäisi sen kolminkertaistuminen samaan tilanteeseen. Eli kuten sanoit, sitä ei järkevällä hinnalla saa.

 

[tomageeni]

Yhdessä pankissa tarjottiin 10v kiinteää (muissa max 5v). Keskimäärin kiinteä korko pyöri siellä 3% hujakoilla (marginaalin kanssa). Eli jotta se 10v kiinteä tulisi järkeväksi, 3kk euriborin pitäisi nousta seitsenkertaiseksi, silloinkin oltaisiin vielä tasatilanteessa ja kaikki aika joka sinulla oli 3kk euribor ennen nousua (korontarkistuspäivään asti) on voittoa. Toisaalta 12kk euriborilla riittäisi sen kolminkertaistuminen samaan tilanteeseen. Eli kuten sanoit, sitä ei järkevällä hinnalla saa.

Tämä toki on sinänsä totta, mutta mun mielestä 3% on ihan kohtuullinen kokonaiskorko asuntolainalle kaiken kaikkiaan. Vielä kun nyt uusiin lainoihin tarjotaan jopa 1.5% marginaaleja, niin eihän tuo esim. 12kk euriboriin verrattuna ole enää mikään kovin ryöstöhinta.

Tietysti nyt viimeiset neljä vuotta on ollut överihalpaa maksaa lainaa, mutta melkoisella varmuudella seuraavan 10 vuoden aikana (veikkaisin että myös 5 vuoden sisällä) euriborit nousevat jossakin vaiheessa yli 3%-yksikön.

Toki nyt euroaikana laina on ollut edullisinta pitää kokoajan mahdollisimman lyhyessä korossa. Pitkissä/kiinteissä koroissa näen lähinnä sen edun, jos 90-luvun alku toistuu ja korot pomppaa tuonne yli 10%. Tällä hetkellä tämä toki näyttää äärimmäisen epätodennäköiseltä, mutta niin se varmaan näytti myös 80-luvulla.

 

[MPN]

Riippuu tuleeko ns. kadotettu vuosikymmen. Kyllähän EKP lupaili jo että korot pysyisivät matalana pitkään. Ja nyt kun 3kk euribor ei ole enää kaikkien pankkien valikoimissa niin veikkaisin että tämä kielii siitä että pankitkaan eivät pikaiseen nousuun usko.

 

[varjo]

Toki nyt euroaikana laina on ollut edullisinta pitää kokoajan mahdollisimman lyhyessä korossa. Pitkissä/kiinteissä koroissa näen lähinnä sen edun, jos 90-luvun alku toistuu ja korot pomppaa tuonne yli 10%. Tällä hetkellä tämä toki näyttää äärimmäisen epätodennäköiseltä, mutta niin se varmaan näytti myös 80-luvulla.

Toki pitää muistaa että korkotaso ei ole koskaan ollut näin matalalla, joskin toki korkeamman inflaation takia nykykorkotaso ei sikäli ole rahan reaaliarvoon nähden mitenkään ennenkuulumattoman alhainen mutta toki jokaisen velallisen kannalta laina on nyt käytännössä ilmaista rahaa jos korot myöhemmin nousevat ja lainoja on jo ehditty lyhentää rajusti. Yhtäkaikki, tästä käppyrästä näkee aika hyvin että muutos 80-luvun kasinovuosilta 90-luvun hirmukorkoihin oli vain luokkaa 40-50% nousua. Eli kun inflaatio on aikaisemmin ollut korkeampaa, myös korkotaso on keskimäärin ollut lähempänä 10%:ia kuin 0:aa.

http://www.stat.fi/artikkelit/2012/art_2012-03-12_004_001.gif

En siis mitenkään kiellä etteikö korko voisi kohta olla taas 5% mutta ei varsinaisesti ole perusteltua sanoa että korko voisi olla lyhyenkin ajan sisällä 15% jolloin sillä olisi jo konkreettinen vaikutus lainanhoitokykyyn (5% vielä on hallittavissa omasta mielestäni).

Lähde
http://www.stat.fi/artikkelit/2012/art_2012-03-12_004.html?s=3

 

[julle-jr]

Itseäni vähän ihmetyttää miksi niin moni täällä suosii lyhyttä korkoa, kun voisi nyt saada halvalla myös pitkää korkoa. Turha on sitä istua korkoriskin päällä ...

Me ostimme viime kesänä ensimmäisen omistusasuntomme. Koko laina tuli otettua 3 kk euriborilla. Pankkitäti onnistui kauppaamaan myös 3 vuoden korkokaton, joka on kyllä todennäköisesti turha. Aprikoin kyllä melko kauan 3 kk ja 12 kk euriborin välillä, mutta en nyt sitten tiedä tuliko tehtyä väärä ratkaisu. En minä tosin tässä korkovalinnassa erityistä riskiä näe, koska laina on tuloihin nähden maltillisesti mitoitettu ja koska tällä hetkellä korko on ollut niin matala, on rahaa jäänyt joka kuukausi säästöön 1000 - 1500 €. Näin ollen olemme pystyneet kuitenkin rakentamaan ihan hyvää puskurirahastoa mahdollisten koronnousujen yms. varalle siitä huolimatta, että vaimo on ollut lähes koko ajan vanhempainvapaalla.

Eli vaikka en rahasta ymmärrä muuta kuin että sitä on aina liian vähän, niin ottaen huomioon sen faktan (?), että pitkällä aikavälillä 3 kk korko on halvempi, ei 3 kk:n korko oletusarvoisesti sisällä riskiä sen enempää kuin 12 kk korkokaan. Siis kunhan pistää koko ajan sivuun vähintään sen summan, joka jää tällä hetkellä jää erotukseksi 3 kk ja 12 kk koron välillä, eikä muutenkaan elä ihan kädestä suuhun.

Toki on niinkin, että eihän se mitään todista, että aiemmin 3 kk euribor on ollut pitkällä aikavälillä 12 kk euriboria halvempi. Eihän historialla ole mitään velvollisuutta toistaa itseään, vaikka joku typerä sanonta sellaiseen viittaakin.

Marginaali oli muistaakseni 1,15 tai 1,2.

 

[Karhunkulta]

Alkutalvesta ostettiin me avovaimon kanssa ensimmäinen omistuasunto. Pitkään pankissa pähkäiltiin otetaanko 3kk vai 12kk euribor tuohon. Pankkineuvojamme sanoi, että näin alkuun tuolla ei niin ole dramaattista merkitystä (ensimmäinen vuosi) kumman otamme ja vuoden jälkeen sitä voi hänen mukaansa tarkkailla uudelleen ja vaikka vaihtaa 3kk jos siltä tuntuu.

Eipä tuo tosiaan mitään yllätyksiä ole tuonut ja en näe, että montaa euroa olisimme tässä tällä hetkellä hävinneet. Tietysti asiaa voi taas katsella uudelleen, jos markkinat muuttuvat. Silloin tosin marginaalit ja muut olivat todella pohjalukemissa ja ennuste oli, että ne eivät siitä enää laske ainakaan montaa promillea.

Julle-jr:n tavoin en minäkään rahasta mitään ymmärrä paitsi, että ei sitä todellakaan juuri nyt ole. Ehkä sitten viikon päästä tai ensi kuussa.

 

[MPN]

12kk euribor sisältää muuten 12kk riskihinnoittelun, eli worst-case-scenarion. 3kk euribor sisältää taas 3kk riskihinnoittelun (tai miksi noita nyt haluaa sanoa). Eli mikä on näiden päättävien tahojen ennustus että mihin korko voi nousta. Koska 3kk on niin paljon lyhyempi, myös riski on pienempi ja sitä kautta korkoa voidaan pitää matalammalla. Näitähän pitäisi käsitellä tällä tavalla eikä pelkästään siten että ovat jotain mystisiä juttuja jotka saattavat pompahtaa koska vain ilman mitään järkevää syytä.

Eikä tuo 3kk ja 12kk ero nyt niin hirveästi ole, puhutaan varmaan 400 (50% heittoa kumpaankin suunta)€ vuotuisista eroista normaaleissa asuntolainoissa.

 

[dana77]

Eli sama asia ehkä joidenkin mielestä havainnollisemmin sanottuna on, että 12kk:n koroissa maksetaan vapaaehtoisesti extraa siitä, että velanhoitokustannnukset ovat ennustettavampia (tämä siis tilanteissa, että lyhynnystapana ei ole tasaerä.) eli tiedetään pidemmäksi ajaksi paljonko korko tulee olemaan tulevaisuudessa.

Minun on vaikea kuvitella yksityiselle taholle henkilöä, jolloin tuosta kannattaa maksaa. Tuolla on väliä käytännössä vain siinä tilanteessa, jossa velan takaisinmaksu on suunniteltu äärimmäisen (liian) tiukalle jolloin parinkin kympin muutos voi kaataa koko veneen JA jossa velallisella on mahdollisuus jotenkin säädellä omia tulojaan ja menojaan (jonka edellinen kohta usein poissulkee).

Jos jollain on varaa kerätä "vararahastoa" velanmaksun ohessa, niin eikö fiksua olisi ennemmin käyttää se raha ylimääräisiin lyhennyksiin? Tämä toki oletuksella, että sopinut että voi maksuttomia lyhennyksiä tehdä. Tietenkin päätöstä helpottaa entisestään jos on myös sopinut lyhennysvapaita ajanjaksoja esim työttömyyksien varalle.

 

[varjo]

Eikä tuo 3kk ja 12kk ero nyt niin hirveästi ole, puhutaan varmaan 400 (50% heittoa kumpaankin suunta)€ vuotuisista eroista normaaleissa asuntolainoissa.

Niin, ero on nyt se 0,3% (ts. 100k lainassa 300€, ehkä realistisemmalla 200k lainalla sitten 600€) ja ei siitä varmaan enää pienene, päinvastoin jos talous alkaa elpymään niin ero kapenee ja hyvin todnäk jossain vaiheessa 3kk voi jopa ylittää 12kk:n hetkellisesti, jos samaan aikaan tulee todella paljon positiivisia signaaleita. Mutta ei se siis silti ole syy käyttää 12kk:ta, miettikääpä worst-case tilanteita lähihistoriasta, 3kk euribor vuonna 2009~5%, loka-marraskuussa tapahtui romahdus ja 3kk laski 2,5%:iin ensimmäisen korontarkistussyklin aikana, 1,5% seuraavana, 1% seuraavan aikana.
100k€ lainalle tuo tarkoittaisi ko. vuoden korkosummaksi n. 1250€+625€+357€+375€+250€= 2500€, yksinkertaistuksen vuoksi unohtaen lyhennyksen ja marginaalin vaikutukset lainasummaan.

Jos tuolloin jollain olisi ollut 12kk euribor (~5% ennen romahdusta, 3kk ehti piikittää hieman korkeammalla ennen alastuloa) niin worst-case oletuksella, l. korontarkistus juuri ennen romahdusta, kokonaiskorkosumma olisi ollut 5000€.

Onko sitten 2500€ tuollaisena kertamaksuna "pienemmästä riskistä" paljon vai vähän, se on hyvä kysymys, mutta se on varmaa että alas mennään aina kovaa mutta ylös nousu on yleensä hidasta ja tasaista eikä sen takia vastaavaa ilmiötä ei oikein pääse syntymään samalla lailla. Eli lyhyellä korolla voittaa aina markkinafluktuaatioissa ihan sen takia että laskuissa hyötyy enemmän kuin nousuissa häviää.

 

[julle-jr]

Jos jollain on varaa kerätä "vararahastoa" velanmaksun ohessa, niin eikö fiksua olisi ennemmin käyttää se raha ylimääräisiin lyhennyksiin? Tämä toki oletuksella, että sopinut että voi maksuttomia lyhennyksiä tehdä.

Näinhän juuri kannattaisi minunkin tehdä. Tuolle säästöön jäävälle rahalle saattaa kuitenkin tulla muutakin käyttöä, eli siis ei se nyt varsinaisesti ole lainanhoitoon tarkoitettua puskurirahaa. Kunhan nyt laitan rahaa sivuun sen mitä yli jää, jos vaikka jossain vaiheessa haluaa ostaa jotakin isompaa. Esim. venettäkään ei tällä hetkellä ole, prkl.

Mutta tosiaan jos järkevästi ajattelee, niin maksan tällä hetkellä turhan vähän lainaa pois ja jos saisi aikaiseksi, niin varmaan kuukausierää voisi korottaa. Nyt kesällä ei kuitenkaan tämän enempää jaksa raha-asioita miettiä :)

 

[tomageeni]

Jos jollain on varaa kerätä "vararahastoa" velanmaksun ohessa, niin eikö fiksua olisi ennemmin käyttää se raha ylimääräisiin lyhennyksiin?

Mun mielestä ei kannata nyt, kun korot on noin alhaiset. Mielummin sijoittaa sen ylimenevän rahan siten, että saa siitä tuottoa enemmän, kuin mitä sen käyttäminen lainanlyhennykseen leikkaisi korkomenoja.

Yksinkertaistettu esimerkki: sinulla on 100 000€ laina, 1% marginaali ja 12kk euribor. Maksat n. 1500 euroa vuodessa korkoja.

Ylimääräistä rahaa on kertynyt säästöön 10 000€. Jos käytät sen könttäsummana lainanlyhennykseen, korkomenosi vähenevät 150€ vuodessa. Sen sijaan jos sijoitat sen edes matalalla ja turvallisella 3% vuosikorolla jonnekin rahastoon, saat tuottoa 300€ vuodessa.

Toinen skenaario miksi kannattaa ehkä pitää ylimääräistä "puskuria" jos on varaa. Pentillä ja Matilla on molemmilla 200 000€ asuntolainat. Pentti lyhentää 1000€ kuussa ja laittaa 500€/kk säästöön tai sijoittaa. Matti sen sijaan maksaa aggressiivisesti 1500€ kuukaudessa.

Kahden vuoden kuluttua tapahtuu kummia ja korot nousevat järjettömään 10%-yksikköön. Pentillä on lainaa jäljellä reilut 180 000€, Matilla puolestaan 170 000€. Pentin korkokustannukset ovat siis n. 1500€/kk, Matilla hieman vähemmän eli 1400€/kk.

Kummallakin on palkkatuloista budjetoitu 1500€/kk lainan hoitoon. Matti siis pystyy lyhentämään lainaansa vaivaisella 100€/kk ja joutuu mennä lakki kädessä pankkiin neuvottelemaan lyhennysvapaata.

Pentti puolestaan pystyy juoksevilla tuloilla rahoittamaan korkokulut ja sukanvarteen kerätyn 12 000€ eurolla hän lyhentää lainaa tarvittavan määrän kuukausittain. Vuoden-parin kuluttua tilanne normalisoituu ja korot laskevat inhimilliselle tasolle. Tässä vaiheessa Matilla ja Pentillä on suurinpiirtein saman verran lainaa jäljellä (koska Matti joutuu ottamaan lyhennysvapaata), Pentti taas pärjäsi tiukat vuodet paremmin, koska oli kerännyt puskuria pahan päivän varalle.

Opetusta tarinalla ei ole.

 

[varjo]

Opetusta tarinalla ei ole.

On se kyllä se että jos raha on halpaa, mutta pörssin tuotto on silti kohtalainen niin ei ole mitään järkeä lyhentää lainaa jos rahalle saa paremman tuoton pörssistä. Tai jos haluaa pelata varman päälle, valtion obligaatioista ties mistä. Jos asiat menevät huonompaan suuntaan tai auto pitää uusia, "vapaata" rahaa on käytettävissä, aggressiivisella lyhentäjällä ei. Toki sitten lainan loppupäässä aggressiivinen lyhentäjä pääseekin eroon lainataakastaan aiemmin, mutta onko se sitten vuosikymmenten kärvistelyn arvoista?

 

[Tuen Vety]

Alkutalvesta ostettiin me avovaimon kanssa ensimmäinen omistuasunto. Pitkään pankissa pähkäiltiin otetaanko 3kk vai 12kk euribor tuohon. Pankkineuvojamme sanoi, että näin alkuun tuolla ei niin ole dramaattista merkitystä (ensimmäinen vuosi) kumman otamme ja vuoden jälkeen sitä voi hänen mukaansa tarkkailla uudelleen ja vaikka vaihtaa 3kk jos siltä tuntuu.

Kai sait tämä pankkitädin neuvon mustalla valkoille lainapapereihin? Itse kirjautin vastaavan klausaalin ensimmäiseen asuntolainasopimukseemme. Valitsimme tuolloin 12kk euriborin ja reilu vuosi lainaa maksettuamme korot sukelsivat (muistaakseni 2007 syksy). Soitin pankkiimme ja pyysin heitä vaihtamaan viitekoron 3kk euriboriin. Laskin, että tuolla muutoksella säästän puolen vuoden aikana joitain satasia. Pyyntööni korkoperustan vaihtamiseen vastattiin myöntävästi siinä tapauksessa, jos samalla saavat tarkistaa marginaalia. Tähän en tietenkään suostunut, vaan pyysin virkailijaa menemään holvii, lukemaan mitä lainapaperissa on sovittu ja soittamaan sen jälkeen takaisin. Jos klausaalia ei olisi kirjattu ylös, olisi jäänyt viitekorko vaihtamatta.

 

[Alvajärven Urho]

Kai sait tämä pankkitädin neuvon mustalla valkoille lainapapereihin? Itse kirjautin vastaavan klausaalin ensimmäiseen asuntolainasopimukseemme. Valitsimme tuolloin 12kk euriborin ja reilu vuosi lainaa maksettuamme korot sukelsivat (muistaakseni 2007 syksy). Soitin pankkiimme ja pyysin heitä vaihtamaan viitekoron 3kk euriboriin. Laskin, että tuolla muutoksella säästän puolen vuoden aikana joitain satasia. Pyyntööni korkoperustan vaihtamiseen vastattiin myöntävästi siinä tapauksessa, jos samalla saavat tarkistaa marginaalia. Tähän en tietenkään suostunut, vaan pyysin virkailijaa menemään holvii, lukemaan mitä lainapaperissa on sovittu ja soittamaan sen jälkeen takaisin. Jos klausaalia ei olisi kirjattu ylös, olisi jäänyt viitekorko vaihtamatta.

Ihan vastaava kokemus itselläni. Papereihin kirjattiin, että saan kerran veloituksetta vaihtaa viitekorkoa, eikä sen pitänyt vaikuttaa muihin lainaehtoihin. Vaihtotilannehan tuli sitten vastaan yllättävän nopeasti, alle vuoden sisällä lainan nostamisesta ja kovasti pahoitellen virkailija väittää että yleiset lainaehdot on muuttuneet, tästä pitää periä palvelumaksu ja samalla tarkistaa marginaalia. Hivenen ääntä korottamalla tuli saatua luvattu palvelu ilmaiseksi ja marginaali on edelleen varsin onnistunut 0,35.

 

[Karhunkulta]

Kai sait tämä pankkitädin neuvon mustalla valkoille lainapapereihin? .

Kyseessä oli pankkisetä, mutta kyllä papereissa lukee, että kerran saa veloituksetta vaihtaa viitekorkoa. Muutenkin mennyt pankin kanssa hyvin asiat, eikä ainakaan vielä ole tarvinnut oikeuksistaan taistella.

Itse tuo henkilökohtainen pankkisetä on muuten paikallisen potkupallojengin valmentaja. Tulee juteltua vähän asioita välillä lainajuttujen ulkopuoleltakin. Tiedä sitten olemmeko saavuttaneen ainakin päällispuolisen zen-tilan pankkiasiointien yhteydessä.

 

[Mr.Fox]

Pamahtipa MTV3:n uutisista sellainen otsikko, joka sai mut ihmettelemään.

23.07.2013 - MTV3: Saat asuntolainaa, jos pystyt maksamaan 6 prosentin koron
"Pankit ovat kiristäneet Finanssivalvonnan käskystä lainanantoaan, ja nyt jokainen pankki tekee asuntolainaa hakevalle nyt niin sanotun riskitestin.
– Finanssivalvonta edellyttää, että nämä riskitestit tehdään aikaisempaa korkeammalla korolla eli noin kuuden prosentin korolla. Lisäksi tutkitaan luoton suuruus suhteessa hankittavan asunnon arvoon, kertoo Finanssialan keskusliitto toimitusjohtaja Piia-Noora Kauppi."

Öh... missä välissä tämä on muuttunut? Nimittäin mä hain aikoinani asuntolainaa alkuvuodesta 2007 ostaakseni pikkupätkän wanhaa puutaloa Turun keskustasta. Pankkini oli Sampo eli nykyinen Danske Bank. Muistan vieläkin elävästi, kun istuskelin siinä pankkitytsyn konttorissa ja seurailin kiinnostuneena ehkä vähän jotain muutakin kuin pelkkiä korkokäyriä. Jossain vaiheessa oli tosin pakko keskittyä siihen laina-anomukseeni, sillä muuten olisi saattanut lähteä nousuun jotain muutakin kuin pelkät korot.

Pankkitytsy keskittyi niin paljon omiin laskuihinsa, että mun oli pakko kysäistä, josko jokin on vialla. Hän vastasi, että ei! Hän oli vain laskemassa kestäisikö tulotasoni ja kärsisikö muu elämäntasoni pahastikin siitä, jos lainan korko nousisikin seitsemään prosenttiin. Muistan tämän niin hyvin, sillä vastasin tähän, että jaa... olisinhan mäkin voinut tehdä sen Sampo-pankin netissä olevalla lainalaskurilla vaikka jo kotona, jos mä olisin tiennyt tuosta seitsemästä prosentista. Tytsy keskeytti laskelmansa välittömästi ja katsoi mua silmälasiensa yli kuin paraskin kansakoulunopettaja sanoen: "Älä! Älä edes sano noin! Jos kaikki laskisivat sen kotonaan, niin mähän joutuisin työttömäksi."

Toisin sanoen alkuvuodesta 2007 asuntolainan riskitesti (?) tehtiin ainakin omalla kohdallani seitsemällä prosentilla.
Nyt kesällä 2013 uutisoidaan, että asuntolainojen riskitestejä tehdään aiempaa suuremmalla - kuuden prosentin korolla.

Kuinka matalilla prosenteilla niitä riskitestejä ollaan tässä välissä sitten tehty?

 

[Tuamas]

Pamahtipa MTV3:n uutisista sellainen otsikko, joka sai mut ihmettelemään.

...

Öh... missä välissä tämä on muuttunut? Nimittäin mä hain aikoinani asuntolainaa alkuvuodesta 2007 ostaakseni pikkupätkän wanhaa puutaloa Turun keskustasta. Pankkini oli Sampo eli nykyinen Danske Bank. Muistan vieläkin elävästi, kun istuskelin siinä pankkitytsyn konttorissa ja seurailin kiinnostuneena ehkä vähän jotain muutakin kuin pelkkiä korkokäyriä. Jossain vaiheessa oli tosin pakko keskittyä siihen laina-anomukseeni, sillä muuten olisi saattanut lähteä nousuun jotain muutakin kuin pelkät korot.

...

Toisin sanoen alkuvuodesta 2007 asuntolainan riskitesti (?) tehtiin ainakin omalla kohdallani seitsemällä prosentilla.
Nyt kesällä 2013 uutisoidaan, että asuntolainojen riskitestejä tehdään aiempaa suuremmalla - kuuden prosentin korolla.

Kuinka matalilla prosenteilla niitä riskitestejä ollaan tässä välissä sitten tehty?

Eihän tässä ole mitään ihmeellistä, tämä perustuu täysin siihen että ensin korkotaso laski merkittävästi ja nyt riskiluokitukset ovat kiristyneet.

Eli otetaan ne olennaiset luvut:
- 2007 alkuvuodesta 12 kuukauden euribor oli välillä 4,0-4,5 %.
- 2013 alkuvuodesta 12 kuukauden euribor oli välillä 0,5-0,6 %.

Tässä välissä vielä marginaalien nousu on toki tasoittanut eroa eli marginaalithan ovat pompsahtaneet 0,3:sta sinne kahden kieppeille.

Mutta joka tapauksessa, jos sinulle tehtiin "stressitesti" seitsemän pinnan korolla, olisi "oikea" nykytaso 4,5-5,0 % ilman riskiluokitusten kiristymistä.
Eli epäilisin että se edeltävä taso on asettunut tuohon haarukkaan.

 

[Mr.Fox]

Eihän tässä ole mitään ihmeellistä, tämä perustuu täysin siihen että ensin korkotaso laski merkittävästi ja nyt riskiluokitukset ovat kiristyneet.
- - -
Mutta joka tapauksessa, jos sinulle tehtiin "stressitesti" seitsemän pinnan korolla, olisi "oikea" nykytaso 4,5-5,0 % ilman riskiluokitusten kiristymistä.
Eli epäilisin että se edeltävä taso on asettunut tuohon haarukkaan.

A-haa! Eli yksinkertaistettuna tuo "stressitesti" onkin suhteellinen - ei absoluuttinen?

Toisin sanoen riskitestissä käytetty korkoprosentti onkin aina riippuvainen sen hetkisestä korosta. Mutta eikö tämä nyt ole pankkien kannalta huomattavasti riskialttiimpaa hommaa kuin käyttää esim. jotain absoluuttista korkotasoa? Ainakin mun maalaisjärjelläni mietittynä.

Yritän yksinkertaistaa:
Henkilö A hakee 100.000 euron asuntolainaa vuonna X. Pankkineiti tekee riskitestin - selvittäen selviytyykö henkilö A maksuvelvoitteistaan, jos korko olisikin 7%.

Henkilö B hakee samaten samasta pankista 100.000 euron asuntolainaa vuonna x+3. Sama pankkineiti tekee jälleen riskitestin - tällä kertaa hän selvittää selviytyykö henkilö B maksuvelvoitteistaan, jos korko olisikin 4,5%.

Henkilö C hakee myös samasta pankista 100.000 euron asuntolainaa vuonna x+6. Sama pankkineiti tekee jälleen Finanssivalvonnan määräyksestä kiristetyn riskitestin. Tällä kertaa hän laskee selviytyykö henkilö C maksuvelvoitteistaan, jos korko olisikin 6%.

Mun maalaisjärkeni vain sanoo, että pankki otti helvetillisen riskin henkilön B riskitestissä. Kolme vuotta aiemmin saman suuruinen laina edellytti selviytymistä 7% riskitestistä - kolme vuotta myöhemmin saman suuruinen laina edellyttää selvitytymistä 6% riskitestistä. Todennäköisesti tuollaistakin sadantonnin lainaa lyhennellään keskimäärin se ~20vuotta, joten mun sisäinen talousneroni sanoisi, että mitä todennäköisemmin noin pitkällä aikavälillä korot heilahtavat jossain vaiheessa voimakkaastikin ylöspäin. Henkilö B:hän siinä on kusessa - etenkin jos hän suoriutui tuosta "stressitestistä" rimaa hipoen.

Mitään mä en oikeasti rahoitusmaailmasta ymmärrä, mutta hetken maalaisjärjellä pohdittuani tulin seuraavaan päätelmään. Mun mielestäni riskitesti tulisi tehdä sillä korkeimmalla korkoprosentilla, joka on ollut haetun lainan takaisinmaksuaikaa vastaavalla ajanjaksolla (vittu mikä lause). Pitänee avata esimerkillä - en mä ymmärrä enää itsekään tuota edellistä lausettani. Eli heinäkuussa 2013 haetaan 100.000 euron asuntolainaa 20 vuoden takaisinmaksuajalla. Riskitesti tulisi mielestäni tehdä sillä korkeimmalla korkoprosentilla, joka on ollut käytössä heinäkuun 1993 ja heinäkuun 2013 välillä.

Toinen vaihtoehto olisi tietysti käyttää absoluuttista korkoprosenttia. Napataan vaikka korkein käytetty korkoprosentti viimeksi kuluneiden 25 vuoden ajalta (lisätään vaikkapa 2%-yksikköä "varmuuden vuoksi") ja riskitestitetään kaikki lainanhakijat tällä.

 

[Tuamas]

A-haa! Eli yksinkertaistettuna tuo "stressitesti" onkin suhteellinen - ei absoluuttinen?
...

Mitään mä en oikeasti rahoitusmaailmasta ymmärrä, mutta hetken maalaisjärjellä pohdittuani tulin seuraavaan päätelmään. Mun mielestäni riskitesti tulisi tehdä sillä korkeimmalla korkoprosentilla, joka on ollut haetun lainan takaisinmaksuaikaa vastaavalla ajanjaksolla (vittu mikä lause). Pitänee avata esimerkillä - en mä ymmärrä enää itsekään tuota edellistä lausettani. Eli heinäkuussa 2013 haetaan 100.000 euron asuntolainaa 20 vuoden takaisinmaksuajalla. Riskitesti tulisi mielestäni tehdä sillä korkeimmalla korkoprosentilla, joka on ollut käytössä heinäkuun 1993 ja heinäkuun 2013 välillä.

Toinen vaihtoehto olisi tietysti käyttää absoluuttista korkoprosenttia. Napataan vaikka korkein käytetty korkoprosentti viimeksi kuluneiden 25 vuoden ajalta (lisätään vaikkapa 2%-yksikköä "varmuuden vuoksi") ja riskitestitetään kaikki lainanhakijat tällä.

No, tokihan siinä on se että ei oikein ole perusteltua käyttää stressitestinä vaikkapa 10 % tai 13 % korkoa, jos nykyinen korkotaso on 0,5 % ja ihan lähitulevaisuudessa ei ole merkittävää nousua näkyvissä.

Jos riskitestit tehtäisiin ehdottamallasi tavalla, asuntolainojen koko pienentyisi merkittävästi samoin kuin lainansaanti vaikeutuisi kohtuuttomasti. Se toki voisi olla ihan terve kehityssuunta, mutta johtaisi asuntokaupassa hintojen merkittävään laskuun sekä osittain myös kaupankäynnin jäätymiseen.

Totta kai pitää käyttää suhteellista tapaa laskea se riskitesti, eihän siinä ole mitään mieltä muuten.

Mietis nyt vaikka sen oman lainasi kannalta.

Sinulle tehtiin riskitesti 7 %:n korkotasolla, hetkellä jolloin vallitseva korkotaso oli 4,0 % - 4,5 %. Tässä on 3,5 % - 4 %:n riskipreemio pankilla.
Eli korko saa nousta tuon verran ennen kuin stressitesti kosahtaa.

Nyt sinun mielestäsi 0,5 % -0,6 % korkotasolla pitäisi vielä käyttää sitä samaa 7 %:n korkotasoa stressitestissä.
Tällöinhän tuossa on 6,4 % - 6,5 % nousuvara.

Eli absoluuttisesti ja ennen kaikkea suhteellisesti korkojen tulee nousta merkittävästi enemmän.

Lisäksi jos otetaan "normaali laina", niin siinä ajassa jossa esimerkiksi noin iso nousu todennäköisesti voi tapahtua, on lainaa maksettu jo sen verran takaisin, että lainan alussa tehty stressitesti on todennäköisesti jo arvoton.

Ja kuitenkin pankit tarjoavat ainakin 15 vuoden ajalle korkokattoa tai kiinteää korkoa, jotka ovat tällä hetkellä alle kolmen pinnan.